1、市场法及其运用练习试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。（A）合法原则（B）最高最佳使用原则（C）估价时点原则（D）替代原则2 某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。（A）估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去（B）估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在（C）估价对象状况为过去
2、，房地产市场状况为现在（D）估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去3 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。（A）签订估价委托合同之日（B）发放抵押贷款之日（C）完成估价对象实地查看之日（D）未来处置抵押房地产之日4 运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( )的收益估计值。（A）较高（B）较低（C）最高（D）居中5 某写字楼的采光受到影响。为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费 30 万元，每年增加电费等运营费用 5 万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 8%。该写字楼因采光受影响造成的损失为( )万元。（A）3
3、5（B） 56.29（C） 86.29（D）1806 在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得 102 分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得 97分，则房地产状况修正系数为( )。（A）0.95（B） 0.99（C） 1.01（D）1.057 某宗地的面积为 1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为 2130 元/m 2，2190 元/m 2 和 2220 元/m 2，如果赋予这三个价格的权重分别为 0.3，0.4 和 0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/m 2。（A）2160（B） 21
4、75（C） 2181（D）22058 为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3500 元/m 2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨 0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/m 2。（A）3673.2（B） 3673.68（C） 3790.43（D）3790.939 评估某套建筑面积为 120m
5、2 的住宅在 2008 年 9 月底市场价值，收集了如图以下 4 个交易实例，其中最适合作为可比实例的是( )。（A）甲（B）乙（C）丙（D）丁10 估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。（A）75（B） 75.6（C） 83.6（D）8611 在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是( )。（A）统一房地产范围（B）统一付款方式（C）统一价格
6、单位（D）统一市场状况12 某一交易实例房地产的使用面积为 3000 平方英尺，成交总价为 110 万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%)，首付35 万美元，半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为 ( )元人民币/m 2。(1 平方英尺=0.0929m 2)（A）17484（B） 19020（C） 19754（D）2053913 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方 2385 元/m 2，
7、买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m 2。（A）2139（B） 2146（C） 2651（D）265914 某房地产在 2006 年 3 月的价格为 2009 元/m 2，现要调整为 2006 年 9 月的价格。已知该类房地产 2006 年 3 月至 9 月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7 和 118
8、.3(均以上个月为基数 100)，则该房地产 2006 年 9 月的价格为( )元/m 2。（A）2700.8（B） 2800.1（C） 2800.8（D）2817.715 某房地产 2009 年 4 月的价格为 6500 元/m 2，已知该类房地产 2009 年 3 月至 10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08、(均以上个月为基数100)，该房地产 2009 年 10 月的价格为( )元/m 2。（A）5110.51（B） 5307.26（C） 5549.95（D）5638.1316 下列关于比准价格、积算价
9、格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。（A）在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格（B）在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格（C）在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格（D）比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价17 房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。（A）市场价值（B）清算价值（C）快速变现价值（D）投资价值二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。18
10、 市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。（A）环境（B）地形地势（C）外部配套设施（D）内部基础设施完备程度（E）装饰装修19 下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有( )。（A）标准厂房（B）房地产开发用地（C）行政办公楼（D）写字楼（E）在建工程20 根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。（A）与外部环境最协调（B）达到规模递增（C）内部构成要素的组合最适当（D）外部环境与内部因素相关联（E）外部环境要素为最适当的组合市场法及其运用练习试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块
11、】 市场法及其运用2 【正确答案】 C【知识模块】 市场法及其运用3 【正确答案】 C【知识模块】 市场法及其运用4 【正确答案】 B【知识模块】 市场法及其运用5 【正确答案】 C【知识模块】 市场法及其运用6 【正确答案】 A【知识模块】 市场法及其运用7 【正确答案】 C【知识模块】 市场法及其运用8 【正确答案】 D【知识模块】 市场法及其运用9 【正确答案】 B【知识模块】 市场法及其运用10 【正确答案】 B【知识模块】 市场法及其运用11 【正确答案】 C【知识模块】 市场法及其运用12 【正确答案】 B【知识模块】 市场法及其运用13 【正确答案】 D【知识模块】 市场法及其运用14 【正确答案】 D【知识模块】 市场法及其运用15 【正确答案】 A【知识模块】 市场法及其运用16 【正确答案】 C【知识模块】 市场法及其运用17 【正确答案】 D【知识模块】 市场法及其运用二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。18 【正确答案】 B，D，E【知识模块】 市场法及其运用19 【正确答案】 A，B，D【知识模块】 市场法及其运用20 【正确答案】 A，C【知识模块】 市场法及其运用
