1、市场法练习试卷 13 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 工料测量法的优点是详实,缺点是费时费力并需有其他专家的参与,它主要用于( )的建筑物的估价。（A）大型工程（B）具有历史价值（C）具有鲜明个性（D）精巧别致2 指数调整法是运用建筑成本指数或变动率,将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的( ) 来估算建筑物的重新购建价格的方法。（A）市场价格（B）正常价格（C）原始成本（D）现行成本3 估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失,是建筑物在估价时点时的( )的差额,扣除折旧即是减价修正。（A）市场价值与其重新购建价格之间（B）重新购建的价格与总额价格之
2、间（C）市场价值与总额价格之间（D）重新购建的价格与总体价值损失之间4 自然经过的老朽主要是由于( )引起的,如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等,与建筑物的实际经过年数正相关,同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。（A）外力（B）内力（C）自然力的作用（D）内部结构的变化5 正常使用的磨损主要是由于( )引起的,与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数相关。（A）人工使用（B）外力作用（C）自然引起的（D）结构的变化6 延迟维修的损坏残存主要是由于( )造成不应有的损坏或提前损坏,或已有的损坏仍然存在,如门窗有破损,墙或地面有裂缝或洞等。（A）没有适时的搞好维修
3、、工作不及时（B）没有适时的采取预防、保养措施或修理不及时（C）没有搞好预防意外的工作（D）对可能造成的破坏没有充分的估计7 以现在的住宅来说,现在时兴“三大、一小、一多” 式住宅,其中“三大、一小、一多”是指:( )。（A）客厅、厨房、卫生间大;卧室小;壁橱多（B）卧室、客厅、厨房大;卫生间小;过道多（C）卧室、厨房、卫生间大;客厅小;壁橱多（D）卧室、卫生间、客厅大;厨房小;光线多8 经济折旧又称外部性折旧,是指( )的各种不利因素所造成的其价值损失。（A）建筑物本身（B）建筑物本身以外的（C）建筑物的市场变化（D）建筑物的价格9 年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命经过年数或( )之
4、间关系的基础上的。（A）建筑物的历史价值（B）建筑物的文化价值（C）建筑的剩余寿命（D）建筑物的功能是否时兴10 有两座实际经过年数相同的同类建筑,如果维护保养不同,其市场价值也会不同,如果采用实际经过年数计算折旧,则它们的价值会( )。（A）不同（B）相同（C）有小的偏差（D）偏差较大二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 在实际的交易日期调整中,下列哪些价格指数或价格变动率可供选用?( )。（A）银行存款利率（B）建筑造价指数或变动率（C）建筑材料价格指数或变动率（D）建筑
5、人工费指数或变动率12 房地产状况调整可分为( )。（A）区位状况调整（B）权益状况调整（C）实物状况调整（D）市场状况调整13 区位状况比较、调整的内容有( )。（A）位置（B）地形（C）环境（D）配套设施14 权益状况比较、调整的内容有( )。（A）土地使用年限（B）容积率（C）建筑密度（D）地基承载力15 对于土地来说,实物状况比较、调整的内容有( )。（A）装修（B）面积大小（C）形状（D）基础设施完备程度16 具体进行房地产状况调整的方法有( )。（A）直接比较调整（B）间接比较调整（C）环比指数法（D）定基指数法17 在实际估价中,最常用的是平均数,其次是中位数,最少用众数。当数值
6、较多时,一般采用( ) 。（A）平均数（B）中位数（C）众数（D）其他三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 相邻房地产合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。( )（A）正确（B）错误19 发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建筑工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建筑工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。( )（A）正确（B）错误20 在百分率法中,交易情况修正系数应以可
7、比实例成交价格为基准来确定。( )（A）正确（B）错误21 交易情况修正需要测定交易中的一些特殊因素使其成交价格偏离正常价格的程度,但由于缺乏客观、统一的尺度,这种测定有时非常困难。因此,在哪种情况下应当修正多少,主要由估价人员凭其专业知识和丰富的经验加以判断。( )（A）正确（B）错误22 正常成交价格+应由卖方负担的税费= 卖方实际得到的价格。( )（A）正确（B）错误23 正常成交价格-应由买方负担的税费=买方实际付出的价格。( )（A）正确（B）错误24 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格,是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。( )（A）正确（B）错误25 将可比实例在其成交
8、日期时的价格调整为在估价时的价格,如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整,称为交易日期调整。( )（A）正确（B）错误市场法练习试卷 13 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 成本法2 【正确答案】 D【试题解析】 这种方法主要用于检验其他方法的估算结果。【知识模块】 成本法3 【正确答案】 A【试题解析】 这里所讲的建筑物折旧,是估价上的折旧。估价上的折旧与会计上的折旧,既有相似之处,也有本质上的区别。【知识模块】 成本法4 【正确答案】 C【试题解析】 自然经过的老朽,导致的原因与自然是分不开的,也就是
9、自然力的作用。【知识模块】 成本法5 【正确答案】 A【试题解析】 如居住用途的建筑物的磨损要低于工业用途的建筑物的磨损。工业用途的建筑物又可分为有腐蚀性的和无腐蚀性的。【知识模块】 成本法6 【正确答案】 B【知识模块】 成本法7 【正确答案】 A【知识模块】 成本法8 【正确答案】 B【试题解析】 经济折旧又称为外部性折旧。指的是建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。【知识模块】 成本法9 【正确答案】 C【知识模块】 成本法10 【正确答案】 B【试题解析】 这是因为实际经过年数,较之有效经过年数,它不能够准确的反应客观情况。【知识模块】 成本法二、多项选择题每题的备选答案中有
10、2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 市场法12 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 市场法13 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 市场法14 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 市场法15 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 市场法16 【正确答案】 A,B【知识模块】 市场法17 【正确答案】 B,C【知识模块】 市场法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 A【知识模块】 市场法19 【正确答案】 A【知识模块】 市场法20 【正确答案】 B【知识模块】 市场法21 【正确答案】 A【知识模块】 市场法22 【正确答案】 B【知识模块】 市场法23 【正确答案】 B【知识模块】 市场法24 【正确答案】 A【知识模块】 市场法25 【正确答案】 B【知识模块】 市场法
