1、市场法练习试卷 15 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的,应按( )计算折旧。（A）土地使用权年限（B）建筑物的实际经过年（C）建筑物的有效经过年数（D）建筑物的经济寿命2 在出让土地使用权上建造的普通商品住宅,土地使土权出让年限为 70 年,建造期为2 年,建筑物的经济寿命为 50 年,计算建筑物折旧的经济寿命为( )。（A）50 年（B） 52 年（C） 70 年（D）无限期3 建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限而结束的,应按( )加上土地使用权的剩余年限计算折旧。（A）建筑物的有效使用年数（B）建筑物的实际使用
2、年数（C）建筑物的有效寿命（D）建筑物的经济寿命4 一座出让土地使用权上建造的商场,土地使用权出让年限为 40 年,建造期为 3 年,建筑物的经济寿命为 60 年,在这种情况下,计算建筑折旧的经济寿命为( )。（A）37 年（B） 60 年（C） 63 年（D）40 年5 一座旧厂房改建的超级市场,在该旧厂房建成后 6 年补办了土地使用权出让,土地使用权出让年限为 40 年,建筑物的经济寿命为 50 年,这种情况下,计算建筑物折旧的经济寿命为( ) 。（A）50 年（B） 40 年（C） 46 年（D）44 年6 1992 年 7 月 20 日,国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合
3、颁发的商品住宅价格管理暂行办法(1992价费字 282 号)规定: 商品住宅价格应以合理成本为基础,有适当利润,结合供求情况和国家政策而制定,并根据楼层、朝向和所处地段等因素,实行( ) 。（A）公平交易（B）统一价格（C）差别价格（D）按类按面积划价7 计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和( )。（A）利润支出（B）年折旧额（C）清理费用（D）结构维修费用8 房屋残值是指房屋达到使用年限,不能继续使用,经拆除后的( )。（A）旧料价值（B）残余价值（C）使用价值（D）清理费用9 房屋完损等级,是用来检查房屋维修保养情况的一个标准,是确定房屋实际新旧和( )的重要依据。（A）估算价格（
4、B）估算折旧（C）检查保养情况（D）评定房屋的功能10 1984 年 11 月 8 日,原城乡建设环境保护部发布了( ),同年 12 月 12 日发布了经租房屋清产估价原则。（A）房屋损坏等级评定标准（B） 房屋完损等级评定标准（C） 房屋自然损坏评定标准（D）房屋维修等级评定标准二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同,这里的建筑结构主要指大类建筑结构,它包括( ) 。（A）钢结构（B）框架结构（C）砖混结构（D）简易结构12 房地
5、产的交易类型主要有( )。（A）抵押（B）买卖（C）租赁（D）征用13 建立价格可比基础具体包括( )。（A）统一付款方式（B）统一采用单价（C）统一划定价格上下限（D）统一面积内涵14 在货币单位方面,按照使用习惯,( )等通常都采用“元” 。（A）人民币（B）美国货币（C）法国货币（D）英国货币15 在统一面积内涵方面,计算公式为:建筑面积下的价格 =使用面积下的价格( )建筑面积,使用面积下的价格=建筑面积下的价格( )使用面积。( 答案顺序对应)（A）使用面积（B）建筑面积（C）房屋整体面积（D）建设外使用面积16 由于房地产具有( ) 等特性,以及房地产市场是不完全市场,房地产的成交
6、价格往往容易受交易中一些特殊因素的影响,从而使其偏离正常的市场价格。（A）不可移动性（B）独一无二性（C）永保其值性（D）价值量大性三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 可比实例的房地产状况,无论是区位状况、权益状况还是实物状况,都应是估价时点所对应或反映的房地产状况。( )（A）正确（B）错误18 经过了交易情况修正后,就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。( )（A）正确（B）错误19 中位数是把修正、调整出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列,当项数为奇数时,位于正中间位置的那个价格为综合出的一个
7、价格;当项数为偶数时,位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。( )（A）正确（B）错误20 将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法,当数值较多时,可以采用平均数和众数。( )（A）正确（B）错误21 因为房地产价格形成中有替代原理的作用,所以在进行房地产估价时,估算对象的未知价格可以通过类似房地产的已知市场价格来求取。( )（A）正确（B）错误22 运用市场法估价的第一个步骤是搜集交易实例。( )（A）正确（B）错误23 用市场法估价时要有针对性收集一些交易实例。( )（A）正确（B）错误24 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。( )（
8、A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 搜集有甲、乙两宗交易实例,甲交易实例的建筑面积 200m2,成交总价 80 万元人民币,首期付 16 万元人民币,第二期于半年后付 32 万元人民币,余款 32 万元人民币于 1 年后付清。乙交易实例的使用面积 2500 平方英尺,成交总价为 15 万美元,于成交时一次付清。试将两交易实例价格统一为建筑面积、元人民币、每平方米的单价。市场法练习试卷 15 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块
9、】 成本法2 【正确答案】 A【知识模块】 成本法3 【正确答案】 B【试题解析】 这样处理是因基于中华人民共和国城市房地产管理法第二十一条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或虽续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回”和中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例第四十条“土地使用期满,土地使用权及地上建筑物,其他附着物所有权由国家无偿取得”的规定。【知识模块】 成本法4 【正确答案】 A【知识模块】 成本法5 【正确答案】 C【知识模块】 成本法6 【正确答案】 C【知识模块】 成本法7 【正确答案】 C【试题解析】 其计算公式为:年折旧额=原价(
10、1-残值率)耐用年限。【知识模块】 成本法8 【正确答案】 A【知识模块】 成本法9 【正确答案】 B【试题解析】 原房屋的完好程度越高,越接近于重新购建价格。【知识模块】 成本法10 【正确答案】 B【知识模块】 成本法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 市场法12 【正确答案】 B,C【知识模块】 市场法13 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 市场法14 【正确答案】 A,B【知识模块】 市场法15 【正确答案】 A,B【知识模
11、块】 市场法16 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 市场法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 B【知识模块】 市场法18 【正确答案】 B【知识模块】 市场法19 【正确答案】 A【知识模块】 市场法20 【正确答案】 B【知识模块】 市场法21 【正确答案】 B【知识模块】 市场法22 【正确答案】 A【知识模块】 市场法23 【正确答案】 A【知识模块】 市场法24 【正确答案】 B【知识模块】 市场法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。25 【正确答案】 (2)甲单价=3821,1 元人民币/m 2,乙单价 =4020,4 元人民币/m 2;【知识模块】 市场法
