1、市场法练习试卷 19 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在统一采用单价方面,土地除了单价之外还可为( )。（A）楼层单价（B）地面地价（C）楼面地价（D）地产总价2 在统一币种和货币单位方面,不同币种的价格之间的换算,应该采用( )。（A）该价格所对应的日期时的市场汇价（B）该价格所对应的房产的市场汇价（C）该价格所对应的价值的偏差（D）该价格针对不同的房产时的不同市场汇价3 可比实例的成交价格可能是正常的,也可能不是正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的,所以,如果可比实例的成交价格不是正常的,则应将其修正为正常的,如此才能将其作为估价对象的价格
2、,这种修正称为( )。（A）交易情况修正（B）价格情况修正（C）估价情况修正（D）理论情况修正4 欠债到期要还,无奈只有出售房地产偿还,这种情况下房地产的成交价格往往会( )。（A）偏高（B）大致不变（C）偏低（D）抵押5 买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情,卖方惜售,或买方执意要购买,在这种情况下的成交价格( )。（A）往往偏低（B）往往偏高（C）往往不发生变化（D）往往偏向于双方的协商情况6 房地产正常成交价格的形成方式是买卖双方经过充分讨价还价的( )。（A）协议方式（B）调解方式（C）交易方式（D）成交方式7 中国大陆目前的土地使用权出让是例外,拍卖、招标的价格较能反映市场行
3、情,而协议价格( ) 。（A）往往偏高（B）与市场行情大致是相符合的（C）随情况不同而高低不同（D）往往偏低8 在房地产交易中往往需缴纳一些税费,下面属于正常税费的是( )。营业税;土地增值税;契税;交易手续费;补交土地使用权出让金;（A）（B） （C） （D）9 有时为了一定的需要,持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产,则价格往往会( )。（A）偏低（B）与市场吻合（C）偏高（D）其他10 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例的成交价格 交易情况修正系数=( )。（A）成交价格（B）交易价格（C）修正价格（D）正常价格11 交易情况的修正中应该( )。（A）以成交价格为基
4、准（B）以可比实例的成交价格为基准（C）以实际成交价格为基准（D）以正常价格为基准二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 在货币单位方面,按照使用习惯,( )等通常都采用“元” 。（A）人民币（B）美国货币（C）法国货币（D）瑞士货币13 由于房地产具有( ) 等,以及房地产市场是不完全市场,房地产的成交价格往往容易受交易中一些特殊因素的影响,从而使其偏离正常的市场价格。（A）不可移动性（B）独一无二性（C）永保其值性（D）价值高大性14 交易中的特殊因素较复杂,归纳起来主要有
5、以下几个方面:有利害关系人之间的交易;急于出售或急于购买的交易;交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易及( )。（A）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易（B）特殊交易方式的交易（C）交易税费非正常负担的交易（D）相邻房地产的合并交易15 相邻房地产的合并交易时,房地产价格受到( )方面的影响。（A）地利位置（B）土地面积（C）土地形状（D）建筑规模16 在可比实例的成交日期至估价时点期间,随着时间的推移,房地产价可能发生的变化为( )。（A）平稳发展（B）上涨（C）下跌（D）其他17 交易日期的修正的具体方法为( )。（A）价格指数（B）价格变动率（C）时间序列分析（D）价格可变系数三、
6、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 如果为土地使用权出让,一般买卖、租赁、征用等目的估价,则应选取相对应的交易类型的交易实例为可比实例。( )（A）正确（B）错误19 交易实例的成交日期与估价时点相隔两年以上的不宜采用,因为难以进行交易日期修正,即使修正也可能出现大的偏差。( )（A）正确（B）错误20 可比实例的成交价格应就是正常成交价格。( )（A）正确（B）错误21 在统一单价方面,土地除了单价之外还可为整个房产地价。( )（A）正确（B）错误22 在统一币种和货币单位方面,在通常情况下,是采用成交日期时的市场汇价。( )（A）正确（
7、B）错误23 母子公司之间,公司与职工之间的房地产交易,成交价格往往与正常的市场价格相差不大。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 一宗房地产的正常成交价格为 2500 元/m 2,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5%,则卖方实际得到的价格,买方实际付出的价格是多少?市场法练习试卷 19 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 市场法2 【正确答案】 A【试题解析】 统一币种和货币
8、单位通常情况下是采用成交日期时的市场汇价。因此,不同币种的价格之间的换算,应该是采用该价格所对应的日期时的市场汇价。【知识模块】 市场法3 【正确答案】 A【试题解析】 经过了交易情况修正后,就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格。【知识模块】 市场法4 【正确答案】 C【知识模块】 市场法5 【正确答案】 B【知识模块】 市场法6 【正确答案】 A【试题解析】 双方经过讨价还价的结果使达成协议,协议的双方正式签署买卖合同。【知识模块】 市场法7 【正确答案】 D【试题解析】 中国大陆的土地出让方往往是政府,受让方是与自身利益结合较紧密的个人、企业等,从而协议出让的结果往往是政府
9、让利,而协议价格由此而降低。【知识模块】 市场法8 【正确答案】 D【试题解析】 以上这些均属于应当缴纳的税费,不同的只是有的应有买方缴纳,有的由卖方缴纳,有的则由买卖双方各负担一部分。【知识模块】 市场法9 【正确答案】 C【试题解析】 一宗房地产与另一宗房地产合并后,效用通常会增加,故当该房地产的拥有者欲购买相邻房地产时,相邻房地产的拥有者会据此而出高价,而该房地产的拥有者也往往会愿意出较高的价钱,因而交易时会偏高。【知识模块】 市场法10 【正确答案】 D【试题解析】 其中,交易情况修正系数应是以正常价格为基准来确定的。【知识模块】 市场法11 【正确答案】 D【试题解析】 之所以在交易
10、情况修正中以正常价格为基准,是因为只有这样,比较的基准才会只有一个。【知识模块】 市场法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 【正确答案】 A,B【试题解析】 人民币采用“元”,美元也是采用元,法国货币和瑞士货币,都是为法国郎,法国为法国法郎,瑞士为瑞士法郎。【知识模块】 市场法13 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 不可移动性、独一无二性、价值高大性等都是房地产的特性,而永保其值则是不可能的。【知识模块】 市场法14 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 包括文中的
11、三项,所选项和受债权债务关系影响共有八项特殊因素,受它们的影响,房地产会相应的偏离正常的市场价格。【知识模块】 市场法15 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 市场法16 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 市场法17 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 D 项中没有那种方法,其他的任何一种方法都可以。【知识模块】 市场法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 A【试题解析】 可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。正好满足了这一点。【知识模块】 市场法19 【正确答案】 B【试题解析】 交易实例的成交日期与估价时点相隔一
12、年以上的不宜采用。【知识模块】 市场法20 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例的成交价格是正常成交价格或可修正为正常成交价格的价格。【知识模块】 市场法21 【正确答案】 B【试题解析】 在统一单价方面,土地除了统一单价之外还可为的是楼面地价,而不是整个房产地价。【知识模块】 市场法22 【正确答案】 A【试题解析】 不同币种的价格之间的换算,是采用该价格所对应的日期时的市场汇价。【知识模块】 市场法23 【正确答案】 B【试题解析】 房地产受有利害关系人之间的交易的影响,父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易,价格通常低于其正常的市场价格。【知识模块】 市场法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 【正确答案】 解:卖方实际得到的价格=2500-25007%=2325(元/m 2) 买方实际付出的价格=2500+25005%=2625(元/m 2)【知识模块】 市场法
