1、市场法练习试卷 22 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 可比实例房地产状况,无论是区位状况、权益状况还是实物状况,都应是可比实例房地产( ), 而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。（A）在当时的一种市场状况（B）其成交日期时的状况（C）其双方达成协议时的价格状况（D）其双方口头同意成交的状况2 交易情况修正后,就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了( )。（A）合理价格（B）符合市场的价格（C）正常价格（D）具有一定可靠性并反映了正常市场状况的价格3 经过交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正后,就把可比实例房地产的实际成交价格变成
2、了估价对象在估价时点的( )。（A）修正价格（B）计算价格（C）交易价格（D）客观合理价格4 算术平均数有简单算术平均数和( )。（A）幂次平均数（B）加权算术平均数（C）修正平均数（D）低项算术平均数5 简单算术平均数,是把修正出的各个价格相加,再除以价格个数,所得的数即为( )。（A）综合出的一个价格（B）估算出的一个价格（C）简单算出的一个价格（D）修正得出的一个价格6 加权算术平均数,是在把修正出的各个价格综合成一个价格时,考虑到每个价格的重要程度不同,先( ), 然后综合出一个价格。（A）赋予每个价格不同的权数（B）赋予每个价格的变动率（C）赋予每个价格中位数（D）赋予每个价格一个具
3、有综合性的比准价格7 众数是( ) 数值。（A）一组数字中出现次数最多的（B）一组数字中最接近的那个数字（C）一组数字中出现次数最少的（D）一组数字中关系最大的一个8 如果一组数字中含有异常的或极端的数值,采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果,这时采用( )较合适。（A）平均数（B）中位数（C）众数（D）其他方法如最高或最低值法9 可比实例的规模与估价对象的规模相比较而言,应该( )。（A）偏高（B）偏低（C）相当（D）不确定10 选取的可比实例数量从理论上讲越多越好,但一般选取的个数为( )。（A）28 个（B） 310 个（C） 411 个（D）5 个二、多项选择题每题的备选答案
4、中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 比较法适用的对象,是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、商品住宅等,在下列选项中也属于比较法的对象的是( )。（A）高档公寓（B）城市规划用地（C）写字楼（D）标准厂房12 从理论上讲,综合的方法有( )。（A）平均数（B）中位数（C）众数（D）其他法13 中位数是把修正出的各价格按( )排列,当项数为奇数时,位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格,当项数为偶数时,位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。（A）从低到高的顺序（B）从高到低
5、的顺序（C）平均取的顺序（D）随机抽取顺序14 在实际估价中,最常用的是平均数,其次是中位数,最少用众数。当数值较多时,一般采用( ) 。（A）平均数（B）中位数（C）众数（D）其他15 根据可比实例的定义,对选取的可比实例有几个基本要求,应该是( )。（A）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产（B）可比实例的成交日期应与估价时点接近（C）可比实例的交易类型应与估价目的吻合（D）可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格（E）可比实例的用途与估价对象的用途相同16 房地产交易类型主要有买卖和租赁两大类。其中根据交易方式,又可分为( )等交易类型。（A）协议（B）租赁（C
6、）招标（D）拍卖（E）挂牌三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 比较法的理论依据是房地产价格形成的替代理论。( )（A）正确（B）错误18 繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼房、土地使用权年限,城市规划限制条件,以上均为区位状况比较修正的主要内容。( )（A）正确（B）错误19 实物状况比较修正的内容,对于土地来说,包括面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、平面布置和工程质量等。( )（A）正确（B）错误20 可比实例是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近
7、、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。( )（A）正确（B）错误21 具体来说,可比实例与估价对象应为不同地区或不同供求范围内的类似地区。( )（A）正确（B）错误22 选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的 1.53 范围内。( )（A）正确（B）错误23 当符合要求的交易实例较多时,应选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例,但也可以“ 舍近求远 ”。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 为评估某写字楼 2000 年
8、10 月 31 日的正常市场价格,在该写字楼附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,相关资料为: 成交价格:可比实例 A,5000 人民币元/m 2,可比实例 B,600 美元/m 2;可比实例 C,5500 人民币元/m 2;成交日期:可比实例 A,2000 年 1 月 31 日,可比实例 B,2000 年 3 月 31 日,可比实例C,2000 年 7 月 31 日;交易情况:可比实例 A,+2%,可比实例 B,+5%,可比实例 C,-3%;房地产状况:可比实例 A,-8%,可比实例 B,-4%,可比实例 C,+6%。交易情况中,正(负)值表示可比实例的成交价
9、格的高(低)于其正常价格的幅度; 房地产状况中,正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异的幅度。另设人民币与美元的市场汇价 2000 年 3 月 31 日为 18.5,2000 年 10 月 31 日为18.3;该写字楼以人民币为基准的市场价格 2000 年 1 月 1 日至 2000 年 2 月 31 日基本保持不变,2000 年 2 月 31 日至 2000 年 5 月 31 日平均每月比上月下降 1%,以后平均每月比上月多开 0.5%。试利用上述资料估算该写字楼 2000 年 10 月 31 日的正常的市场反映价格。市场法练习试卷 22 答案与解析一
10、、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 成交日期是反映房地产状况的重要因素。【知识模块】 市场法2 【正确答案】 C【试题解析】 交易情况的修正就是将不正常的价格变成正常价格。【知识模块】 市场法3 【正确答案】 D【试题解析】 进行修正的最终目的,便是为了得到客观合理的价格。【知识模块】 市场法4 【正确答案】 B【知识模块】 市场法5 【正确答案】 A【知识模块】 市场法6 【正确答案】 A【试题解析】 通常对于与估价对象房地产最类似的可比实例房地产所修正出的价格,赋予最大的权数;反之,赋予最小权数。【知识模块】 市场法7 【正确答案】 A【知
11、识模块】 市场法8 【正确答案】 B【试题解析】 平均数已经提到不行,而众数法在实际估价中却很少用到。因而选用中位数。【知识模块】 市场法9 【正确答案】 C【试题解析】 根据可比实例的定义,选取的可比实例的规模应与估价对象规模相当。因此应选 C 选项而排除 A、B、D 三个选项。【知识模块】 市场法10 【正确答案】 B【试题解析】 因若选取数量过多,一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到,二是后续进行修正、调整的工作量大,因此一般选取 310 个可比实例。因此排除其它选项而选 B 选项。【知识模块】 市场法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2
12、 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 这三项均为可以发生交易的房地产,对于很少发生交易的房地产,如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙等难以用比较法。【知识模块】 市场法12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 市场法13 【正确答案】 A,B【试题解析】 中位数是把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列,位于正中间位置的那两个或那一个价格的简单算术平均数为综合出一个价格。【知识模块】 市场法14 【正确答案】 B,C【知识模块】 市场法15 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 “可比实例的用途应
13、与估价对象的用途相同”为选取可比实例的 4 个基本要求具体化的一个方面,包含在以上四个选项中,因此选择 A、B 、C、D 四个选项。【知识模块】 市场法16 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 租赁为房地产交易类型的两大类中的一类,而协议、招标、拍卖、挂牌是具体的交易类型。因此排除 B 选项而选 A、C、D、E 四个选项。【知识模块】 市场法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 A【知识模块】 市场法18 【正确答案】 B【试题解析】 土地使用权年限、城市规划限制条件为权益状况的修正的内容,其他均为区位状况修正的内容。
14、【知识模块】 市场法19 【正确答案】 B【试题解析】 同样,平面布置和工程质量是高于建筑方面的,而不是土地方面的。土地方面还有地势、地质状况。【知识模块】 市场法20 【正确答案】 A【知识模块】 市场法21 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。【知识模块】 市场法22 【正确答案】 B【试题解析】 选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的 0.52 范围内。【知识模块】 市场法23 【正确答案】 B【试题解析】 当符合要求的交易实例较多时,应选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例,但不可“舍近求远”。【知识模块】 市场法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。24 【正确答案】 解:估算该写字楼 2000 年 10 月 31 日的正常市场价格如下: 计算公式:比准价格=可比实例价格 交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数。 【知识模块】 市场法
