1、市场法练习试卷 5 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 进行实物状况修正,是将可双实例房地产在其( )的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格（A）区位状况下（B）实物状况下（C）权益状况下（D）房地产市场状况下2 如果估价对象房地产优于可比实例房地产,则应对价格做( )修正。（A）增价（B）减价（C）不变（D）相对比例的调整3 采用百分率法进行房地产状况修正的一般公式为:可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况( )=在估价对象房地产状况下的价格。（A）百分率（B）修正系数（C）变动率（D）其他4 房地产状况修正系数应是以( )的房地产状况为基准来确定的
2、。（A）可比实例（B）市场状况（C）估价对象（D）社会需求5 假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象的房地产状态下的价格高低的百分率为 R%,则:可比实例在其房地产状况下的价格 ( )=在估价对象房地产状况下的价格。6 直接比较修正一般是采用( )的方法,以估价对象的房地产状况为基准,将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。（A）评选（B）评定（C）评分（D）评价7 如果采用直接比较进行房地产状况修正,则可比实例在其房地产状况下的价格=在估价对象房地产状况下的价格。（A）可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分（B）估价对象房地产相对于可比实例房地产的得分（C）估价对象的得分（D）可比
3、实例的得分8 间接比较修正,就是设想( ),并以此为基准,将可比实例及估价对象的房地产状况逐项比较打分,然后将所得分数转化为修正价格的比率。（A）一个有代表性房地产状况（B）一个有特殊性房地产状况（C）一个标准的房地产状况（D）一个修正好的房地产状况9 可比实例房地产状况,无论是区位状况、权益状况还是实物状况,都应是可比实例房地产( ),而不是在估价时点或其他时候可能发生了变化后的状况。（A）在当时的一种市场状况（B）其成交日期时的状况（C）其双方达成协议时的价格状况（D）其双方口头同意成交的状况二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选
4、的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 房地产状况修正首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况的各方面的因素,包括下列( )。（A）区位方面的（B）权益方面的（C）实物方面的（D）房地产市场方面的11 具体进行房地产状况修正的方法,还有( )几种。（A）直接比较修正（B）间接比较修正（C）具体比较修正（D）抽象比较修正12 比较法估价需要进行( )三方面的修正。（A）交易情况（B）交易日期（C）房地产状况（D）交易过程13 修正系数连乘形式:估价对象价格=可比实例价格( )( )( )。（A）交易情况修正系数（B）交易日期修正系数（C）交易结果修正系数（D）房地
5、产状况修正系数14 交易情况、交易日期和房地产状况的修正,可视具体情况采用( )等方法。（A）百分率（B）差额法（C）回归分析法（D）顺序法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 建筑材料造价或人工费方面的因素,我们通常选用的是一般物价指数或变动率。( )（A）正确（B）错误16 最适用的房地产价格指数或变动率是房地产价格指数或变动率。( )（A）正确（B）错误17 进行房地产状况修正,是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象的房地产状况下的价格。( )（A）正确（B）错误18 进行区位状况修正,是将可比实例房地产在其实物状况下的
6、价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。( )（A）正确（B）错误19 繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼房、土地使用权年限,城市规划限制条件,以上均为区位状况比较修正的主要内容。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。20 为评估某商品住宅 2000 年 10 月 24 日的正常市场价格,在该商品住宅附近地区选取了 A、B、C 三宗类似商品住宅的交易 ,有关资料如下: 可比实例的成交价:可比实例 A,成交价格为 3700 元/m 2,成交日期 200
7、0 年 5 月 24 日; 可比实例 B,成交价格为4200 元/m 2,成交日期为 2000 年 8 月 24 日;可比实例 C,成交价格为 3900 元/m 2,成交日期为 2000 年 9 月 24 日;交易情况的分析判断结果: 可比实例 A 的交易情况为-2%;可比实例 B 的交易情况为 0;可比实例 C 的交易情况为+1%。交易情况的分析判断以正常价格为基准,正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度,负值表示低于其正常价格的幅度,0 表示没有差别;该类商品住宅的 2000 年 4 月至 10 月的价格变动情况为:4 月,价格指数为 100;5 月,为 92.4;6 月,为 98
8、.3;7 月,98.6;8 月,100.3;9 月,109.0;10 月,106.8。价格指数为定基价格指数;房地产状况的比较判断结果见下表:试用上述资料估算该商品住宅 2000 年 10 月 24 日的正常市场价格。市场法练习试卷 5 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行的是实物状况的修正,其可比实例房地产也应在其实物状况下进行实物状况的修正。【知识模块】 市场法2 【正确答案】 A【知识模块】 市场法3 【正确答案】 B【试题解析】 百分率只是方法,针对修正,我们用的是修正
9、系数。【知识模块】 市场法4 【正确答案】 C【试题解析】 我们做出的一系列修正就是对估价对象正确估价。【知识模块】 市场法5 【正确答案】 D【知识模块】 市场法6 【正确答案】 C【试题解析】 直接比较修正采用的是评分的方法,把估价对象定为 100 分,并以此基准。如果可比实例的房地产状况低于估价对象的房地产状况,打的分数就低于 100分;相反 ,打的分数就高于 100,然后将所得分数转化为修正价格的比率。【知识模块】 市场法7 【正确答案】 A【知识模块】 市场法8 【正确答案】 C【试题解析】 设想一个标准的房地产状况,并以此为标准,而后对可比实例和估价对象的房地产状况逐项比较打分,而
10、转化为修正价格的比率。【知识模块】 市场法9 【正确答案】 B【试题解析】 成交日期是反映房地产状况的重要因素。【知识模块】 市场法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 我们知道房地产修正主要包括三个方面:区位状况、权益状况、实物状况的修正,因此 D 项是不对的。【知识模块】 市场法11 【正确答案】 A,B【试题解析】 针对具体房地产状况的修正的方法,只有直接比较和间接比较修正两种。【知识模块】 市场法12 【正确答案】 A,B,C【试
11、题解析】 从前几节便可知,修正只要交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正。【知识模块】 市场法13 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 比较法进行的是交易情况、交易日期、房地产状况三大方面,因而相乘的是这三项的修正系数。【知识模块】 市场法14 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 市场法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 【正确答案】 B【试题解析】 单纯的通货膨胀因素,选用一般物价指数或变动率,而建筑材料造价或人工费方面的因素则需选用建筑材料价格指数或变动率。【知识模块】 市场法16 【正确答案】 B【试题解析】 从理论上讲
12、这是正确的,房地产价格指数或变动率是最好的,但是因为不同地区、不同类型的房地产,其价格变动的方面和程度并不相同,所以从最适用的角度上讲的则是本地区同类房地产的价格指数或变动率。【知识模块】 市场法17 【正确答案】 A【知识模块】 市场法18 【正确答案】 B【试题解析】 题目中讲的是区位状况修正,因而是将可比实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。【知识模块】 市场法19 【正确答案】 B【试题解析】 土地使用权年限、城市规划限制条件为权益状况的修正的内容,其他均为区位状况修正的内容。【知识模块】 市场法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。20 【正确答案】 解:估算该商品住宅 2000 年 10 月 24 日的正常市场价格如下: 计算公式:比准价格=可比实例价格 交易情况修正系数交易情况日期修正系数房地产状况修正系数交易情况修正系数 :可比实例 A: 交易日期修正系数: 【知识模块】 市场法
