1、市场法练习试卷 8 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某宗可比实例房地产的成交价格为 4200 元/m 2,可比实例房地产的正常市场价格为4480 元/m 2,则采用百分率法的交易情况修正百分率 S 为( )。（A）-6.25%（B） 6.25%（C） -6.67%（D）6.67%2 某宗房地产 2006 年 8 月的价格为 4000 元/m 2。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2006 年 6 月至 12 月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以 2003 年 1 月为 100)。现将该宗房地产调整到 2
2、006 年 12 月的价格为( )元/m 2。（A）4367（B） 4617（C） 4446（D）41613 某宗房地产 2006 年 8 月的价格为 4000 元/m 2。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2006 年 6 月至 12 月的价格指数分别为97.5、98.2、99.1、105.0、110.2、104.8、102.7(均以上个月为 100)。现将该宗房地产调整到 2006 年 12 月的价格为( )元/m 2。（A）4936.7（B） 4145.3（C） 3912.4（D）4981.54 某宗可比实例房地产 2006 年 2 月末的价格为 1200 美元/m 2,该类房地产以人民
3、币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.3%,假设人民币与美元的市场汇率 2006年 2 月末为 1 美元=7.98 元人民币,2006 年 10 月末为 1 美元=7.87 元人民币,则该可比实例 2006 年 10 月末的价格为( )元人民币/m 2。（A）9673（B） 9349（C） 9808（D）92205 某宗可比实例房地产 2006 年 2 月末的价格为 1200 美元/m 2,该类房地产以美元为基准的价格变动 2006 年 1 月末至 7 月末平均每月比上月上升 0.2%,之后至 2006 年10 月末平均每月比上月下降 0.4%,假设人民币与美元的市场汇率 2006 年 2
4、 月末为1 美元=7.98 元人民币 ,2006 年 10 月末为 1 美元=7.87 元人民币,则该可比实例 2006年 10 月末的价格为( ) 元人民币/m 2。（A）9673（B） 9557（C） 9808（D）94256 某可比实例的房地产状况比估价对象优 5%,则其房地产状况调整系数为( )。（A）1.05（B） 0.95（C） 0.96（D）1.107 房地产状况调整中的间接比较调整方法,是以( )状况为基准进行的。（A）估价对象房地产（B）可比实例房地产（C）标准房地产（D）类似房地产8 某可比实例在其房地产状况下的价格为 4000 元/m 2,采用间接比较调整方法,可比实例房
5、地产状况比标准房地产状况劣 4%,估价对象房地产状况比标准房地产状况优8%,则估价对象房地产状况下的价格为( )元/m 2。（A）4500（B） 3556（C） 4147（D）3858二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 建立价格可比基础包括:统一付款方式、( )。（A）统一采用单价（B）统一币种和货币单位（C）统一面积单位和大小（D）统一交易类型（E）统一面积内涵10 运用市场法估价,房地产状况调整可以分为( )调整。（A）区位状况（B）交易情况（C）实物状况（D）权益状况（
6、E）市场状况11 区位状况比较、调整的内容主要包括:位置(或坐落 )、( )等影响房地产价格的因素。（A）景观（B）交通（C）环境（D）基础设施（E）配套设施12 区位状况比较、调整内容中的环境包括( )等。（A）自然环境（B）人工环境（C）社会环境（D）大气环境（E）景观13 套设施是指属于可比实例、估价对象实物以外的部分,包括( )。（A）基础设施（B）安全设施（C）通信设施（D）交通设施（E）公共服务设施14 在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下,权益状况比较、调整的内容主要包括:( ) 等影响房地产价格的因素。（A）产权状况（B）土地使用年限（C）抵押状况（D）城市规划
7、限制条件（E）土地取得方式三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 交易日期调整的价格指数或变动率,最适用的是可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。( )（A）正确（B）错误16 对于某一套住房而言,楼层、朝向都是其重要的区位因素。( )（A）正确（B）错误17 实物状况比较、调整的内容,对于建筑物来说,主要包括:建筑规模、建筑结构、设备、装饰、装修、空间布局、工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。( )（A）正确（B）错误18 进行房地产状况调整时,除了期房的成交价格之外,可比实例房地产状况一般是可比实例房地产在估价时点时的状
8、况。( )（A）正确（B）错误19 不同使用性质的房地产,影响其价格的区位和实物因素不同,即使某些因素相同,但其对价格的影响方向和程度也不一定相同。( )（A）正确（B）错误20 将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法中,最常用的是平均数,其次是众数,较少采用中位数。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。21 为评估某写字楼 2007 年 1 月 1 日的正常市场价格,估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,其中房地产状况分析
9、判断如下表:房地产状况中的 3 个因素对价格影响的重要程度是:因素 1 是因素 3 的 4 倍,因素 2 是因素 3 的 1.6 倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度,负值表示劣于估价对象状况的幅度。试根据上述资料分别求取可比实例A、B、C 的房地产状况调整系数值。市场法练习试卷 8 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 交易情况修正百分率=(4200-4480)/4480=-6.25%【知识模块】 市场法2 【正确答案】 A【试题解析】 2006 年 12 月的价格=(92.8/85.0)4000 元/
10、m 2=4367 元/m 2【知识模块】 市场法3 【正确答案】 D【试题解析】 2006 年 12 月的价格=(105/100)(110.2/100)(104.8/100)(102.7/100)4000 元/m 2=4981.5 元/m 2【知识模块】 市场法4 【正确答案】 C【试题解析】 2006 年 10 月末的价格=12007.98(1+0.3%)8 元/m 2=9808 元/m 2【知识模块】 市场法5 【正确答案】 D【试题解析】 2006 年 10 月末的价格=1200(1+0.2%)5(1-0.4%)37.87 元人民币/m2=9425 元人民币/m 2【知识模块】 市场法6
11、 【正确答案】 B【知识模块】 市场法7 【正确答案】 C【知识模块】 市场法8 【正确答案】 A【试题解析】 估价对象房地产状况下的价格=4000100/(100-4)(100+8)/100元/m2=4500 元/m 2【知识模块】 市场法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。9 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 市场法10 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 市场法11 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 市场法12 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 市场法13
12、 【正确答案】 A,E【知识模块】 市场法14 【正确答案】 B,D【知识模块】 市场法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。15 【正确答案】 A【知识模块】 市场法16 【正确答案】 A【知识模块】 市场法17 【正确答案】 A【知识模块】 市场法18 【正确答案】 B【试题解析】 可比实例房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。【知识模块】 市场法19 【正确答案】 A【知识模块】 市场法20 【正确答案】 B【试题解析】 实际估价中,最常用的是平均数,其次是中位数,较少采用众数。【知识模块】 市场法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。21 【正确答案】 实例 A、B、C 的房地产状况调整系数计算如下。各因素权重值的计算:设因素 3 的重要程度为 1 时,则根据已知条件 ,因素 1 的重要程度为 3,因素2 的重要程度为 1.6。则因素 1 的权重 3/(3+1.6+1)=0.5 因素 2 的权重 1.6/(3+1.6+1)=0.3 因素 3 的权重 1/(3+1.6+1)=0.2房地产状况调整系数: 【知识模块】 市场法
