1、成本法练习试卷 10 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中,一般采用( )估价。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法2 在现实中,房地产价格直接取决于其( ),而非花费的成本。（A）设计（B）档次（C）效用（D）结构3 某荒地面积 2km2,取得该荒地的代价为 1.8 亿元, 将其开发成“五通一平”熟地的开发成本及管理费用为 2.6 亿元,开发期 2 年,贷款年利率为 5%,销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2.5%、6%和 10%,可转让熟地面积的比率为荒地的 65%,则该荒地开
2、发完成后可转让熟地的平均单价为( )。（A）505 元/m 2（B） 530 元/m 2（C） 606 元/m 2（D）636 元/m 24 建筑物重置价格是指采用( )的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。（A）估价时（B）建造时（C）竣工时（D）估价时点5 建筑物重建价格是指采用( )的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下,重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。（A）估价时（B）估价时点（
3、C）与估价对象建筑物相同（D）与估价对象建筑物效用相同6 有特殊保护价值的建筑物,如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物,适用( )。（A）重置价格（B）重建价格（C）重新购置价格（D）重新开发价格7 详细、准确,缺点是比较费时、费力并需要其他专家(如建筑师、造价工程师)的参与,主要用于具有历史价值的建筑物重新购建价格的求取方法是( )。（A）分部分项法（B）指数调整法（C）工料测量法（D）单位比较法8 建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失,称为( )。（A）物质折旧（B）经济折旧（C）外部性折旧（D）功能折旧9 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中,正确的是( )。（A）建
4、筑物的经济寿命短于其自然寿命,有效经过年数也短于实际经过年数（B）建筑物的经济寿命长于其自然寿命,有效经过年数也长于实际经过年数（C）建筑物的经济寿命与其自然寿命相等,有效经过年数也与其实际经过年数相等（D）建筑物的经济寿命短于其自然寿命,有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数10 某房地产的土地取得成本为 1500 万元,开发成本为 3200 万元,管理费用为 250 万元,销售费用为 300 万元,开发利润为 500 万元,投资利息为 200 万元,则该房地产的直接成本利润率为( ) 。（A）9.2%（B） 10.6%（C） 10.1%（D）9.8%二、多项选择题每题的备选答案中有 2
5、 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如( )等。（A）图书馆（B）医院（C）加油站（D）土地（E）化工厂12 只要是( )的房地产,都可以采用成本法估价。（A）新近开发建设（B）假设重新开发建设（C）具有再开发潜力（D）计划开发建设（E）可装修改造13 运用成本法估价,计算投资利息时,包括( )的利息,无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。（A）管理费用（B）土地取得成本（C）销售费用（D）开发成本（E）房屋建安工程费14 销售税费是指销售开
6、发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费,包括( )。（A）销售税金及附加（B）增值税（C）消费税（D）所得税（E）其他销售税费15 在估价中测算开发利润应掌握( )。（A）开发利润是所得税前的（B）开发利润是所得税后的（C）开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的预期利润（D）开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润（E）开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算16 直接成本利润率和成本利润率的计算基数不同,差别在于( )的取舍上。（A）开发成本（B）管理费用（C）销售费用（D）销售税费（E）投资利息17 房地产价格构成中,开发
7、成本主要包括( )等。（A）勘查设计和前期工程费（B）房屋建筑安装工程费（C）公共配套设施建设费（D）管理费（E）开发建设过程中的税费18 重新购建价格又称重新购建成本,它是( )的价格。（A）估价时点时（B）客观（C）建筑物建造完成时（D）全新状况下（E）考虑折旧后19 求取土地的重新购建价格,可以采用( )等。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法（E）基准地价修正法20 求取建筑物重新购建价格的具体方法,有( )。（A）造价指数法（B）分部分项法（C）单位比较法（D）工料测量法（E）概算指标法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至
8、零分。21 成本法是先分别求取估价对象的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。( )（A）正确（B）错误22 房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。( )（A）正确（B）错误23 成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的房地产估价,不大适用于建筑物过于老旧的房地产估价。( )（A）正确（B）错误24 土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置是应由房地产开发商(作为买方)缴纳的手续费构成。( )（A）正确（B）错误25 从估价角度来看,房地产开发商自有资金应得的利息,是其应获得的利润中的一部分。( )（A）正确（B）错误26
9、 重置价格的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理” 的体现。( )（A）正确（B）错误27 由于采用新材料、新技术等,不仅建筑功能更加完善,成本也会降低,因此,重建价格通常要比重置价格低。( )（A）正确（B）错误28 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。29 某宗房地产的土地面积为 1500m2,是 10 年前通过征收农地取得的 ,当时取得的费用为 20 万元/亩,现时取得该类土地需要的费用为 1600 元/m 2;地
10、上建筑物总建筑面积 3000m2,是 8 年前建成交付使用的,当时的建筑造价为 900 元/m 2,现时建造同类建筑物的建筑造价为 1200 元/m 2,经济寿命为 50 年。其中门窗等损坏的修复费用为 3万元;装修的重置价格为 80 万元,平均寿命为 5 年,已使用 2 年; 设备的重置价格为 81万元,平均寿命为 15 年,已使用 10 年,残值率假设均为零。试计算该房地产的现时总价和单价。成本法练习试卷 10 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【知识模块】 成本法2 【正确答案】 C【知识模块】 成本法3 【正确答案】 A【试题解析】 适
11、用公式: 该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得待开发荒地的成本+土地开发成本+ 管理费用+ 投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 设开发完成后可转让熟地的单价为 V,则可转让熟地的总价=210 660%V;投资利息=1.8108(1+8.5%)2-1+2.6108(1+8.5%)-1元=0.5410 8 元 销售费用+销售税费+开发利润=210660%V(2.5%+6%+10%)=0.222V 带入公式得210660%V=1.8108+2.6108+0.54108+0.222V 解得 V=505 元/m 2【知识模块】 成本法4 【正确答案】 D【知识模块】 成本法5 【正确答案】 C【知
12、识模块】 成本法6 【正确答案】 B【知识模块】 成本法7 【正确答案】 C【知识模块】 成本法8 【正确答案】 D【知识模块】 成本法9 【正确答案】 D【知识模块】 成本法10 【正确答案】 B【试题解析】 直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本)=500/(1500+3200)=10.6%【知识模块】 成本法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 成本法12 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 成本法13 【正确答案】
13、A,B,D【知识模块】 成本法14 【正确答案】 A,E【知识模块】 成本法15 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 成本法16 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 成本法17 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 成本法18 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 成本法19 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 成本法20 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 成本法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。21 【正确答案】 B【试题解析】 应是估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧。【知识模块】 成本法22 【正确答案】 A【知识模块
14、】 成本法23 【正确答案】 A【知识模块】 成本法24 【正确答案】 B【试题解析】 应包括税费。【知识模块】 成本法25 【正确答案】 B【试题解析】 开发商自有资金应得的利息,不能算作利润。【知识模块】 成本法26 【正确答案】 A【知识模块】 成本法27 【正确答案】 B【试题解析】 重建价格一般要比重置价格高。【知识模块】 成本法28 【正确答案】 A【知识模块】 成本法四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。29 【正确答案】 该宗房地产的现时总价和单价计算如下。 成本法公式 房地产价格=土地重置价
15、格+ 建筑物重置价格 -建筑物折旧 土地的重置价格=16001500万元=240 万元 建筑物的重置价格=12003000 万元=360 万元 建筑物的折旧总额 门窗等损坏的修复费用=3 万元 装修的折旧额=502/5 万元=20 万元 设备的折旧额=8110/15 万元=54 万元 长寿命项目的折旧额=(360-3-50-81)8/50 万元=36.16 万元 建筑物的折旧总额=(3+20+54+36.16)万元=113.16 万元 该房地产的现时总价=(240+360-113.16)万元=486.84 万元 该房地产的现时单价 =486.84/3000 元/m2=1622.8 元 /m2【知识模块】 成本法
