1、成本法练习试卷 11 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某建筑物的建筑面积为 400m2,重置价格为 1300 元/m 2,建筑物剩余经济寿命为 30年,有效经过年数 10 年,残值率 2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为( )万元。（A）31.6（B） 30.6（C） 36.7（D）15.32 某建筑物的重新购建价格为 100 万元,建筑物的经济寿命为 40 年,剩余经济寿命为32 年,净残值 3 万元,则该建筑物按直线法计算的累计折旧总额为( )万元。（A）19.4（B） 20（C） 24.3（D）29.13 某建筑物已建成 10 年,估计尚可使用 4
2、0 年,残值率为 3%,该建筑物的成新率为( )。（A）24%（B） 76%（C） 81%（D）85%4 市场提取法是利用与估价对象建筑物具有( )的可比实例来求取建筑物折旧的方法。（A）类似用途（B）类似折旧程度（C）相同建筑结构（D）相同建成年代5 ( )是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。（A）直线法（B）年限法（C）市场提取法（D）分解法6 对于不可修复的功能缺乏引起的折旧,可以采用( )求取未来每年损失租金的现金之和减去该功能如果在建筑物建造时就具有所必需的费用,作为折旧额。（A）未来数据资本化公式法（B）租金损失资本化法（C）租金资本化法（D）收益法7 某商业房地产,在取得
3、40 年土地使用权的当年开始建造,建造期 3 年,建筑物经济寿命 50 年,则该商业房地产的折旧年限是( )年。（A）37（B） 40（C） 50（D）438 某建筑物的建筑面积为 4000m2,占地面积为 2500m2,现在重新获得该土地的价格为2100 元/m 2,建筑物重置价格为 1100 元/m 2,而市场上该类房地产正常交易价格为2200 元/m 2。则该建筑物的成新率为( )。（A）40%（B） 81%（C） 42%（D）83%9 某工业厂房,建成 5 年后补办了土地出让手续,土地使用权年限为 50 年,建筑物的经济寿命为 40 年,计算建筑物折旧的经济寿命为( )年。（A）55（
4、B） 50（C） 45（D）4010 经济适用住房基准价格由( )构成。（A）开发成本、税金和利润（B）开发成本、管理费用和利润（C）开发成本、销售费用和利润（D）开发成本、投资利息和利润11 房屋完损等级是根据房屋的( )组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。（A）建筑、装修、设备（B）建筑、装饰、设备（C）结构、装修、设备（D）结构、装饰、设备二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 根据造成建筑物折旧的原因,可将建筑物折旧分为( )。（A）物质折旧（B）外在折旧（C）自
5、然折旧（D）功能折旧（E）经济折旧13 物质折旧又称有形损耗,可进一步从( )方面来认识和把握。（A）自然经过的老化（B）正常使用的磨损（C）意外破坏或损毁（D）环境污染（E）延迟维修的损坏残存14 经济折旧是建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失,不利因素包括( )。（A）经济因素（B）环境因素（C）区位因素（D）交通因素（E）其他因素15 求取建筑物折旧的方法,主要有( )。（A）年限法（B）比较法（C）市场提取法（D）分解法（E）指数法16 利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的寿命、经过年数、剩余寿命应分别为( )。（A）自然寿命（B）经济寿命（C）有效经过年数（D）实际经过
6、年数（E）剩余经济寿命17 建筑物的功能折旧可分为( )引起的几类。（A）功能缺乏（B）功能单一（C）功能落后（D）功能复杂（E）功能过剩18 下列关于估价上的建筑物折旧的说法中,正确的有( )。（A）估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损（B）估价上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收（C）建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额（D）估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别（E）在房地产估价中,并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧 ,也有属于会计上的折旧情况19 按照商品住宅价格管理暂行办法规定,我国商品住宅价格由( )构成。（A）成本（B）管理费（C）利润
7、（D）税金（E）地段差价20 导致功能折旧的原因可能是( )等。（A）自然环境恶化（B）建筑设计上的缺陷（C）人们的消费观念改变（D）过去的建筑标准过低（E）城市规划改变21 房屋拆迁补偿安置费用由拆迁人对于被拆迁人给予拆迁补偿和拆迁安置所发生的全部费用构成,其数额相当于( )之和。（A）被拆迁房屋的房地产市场价格（B）被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额（C）房屋拆迁估价服务费（D）房屋拆迁管理费（E）各种补助费、补偿费三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。22 功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产
8、价值没有贡献的无效成本。( )（A）正确（B）错误23 成新折扣法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率,然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。( )（A）正确（B）错误24 通过市场提取法求出的估价对象建筑物的年折旧率为 2%,则由此估计估价对象建筑物的经济寿命为 40 年。( )（A）正确（B）错误25 可修复的项目是指经过修理或更换后可恢复其原有功能的项目。( )（A）正确（B）错误26 短寿命项目是指剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等,它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换,甚至可能更换多次。( )（A）
9、正确（B）错误27 建筑物的经济寿命短于其自然寿命,它是由市场决定的,相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。( )（A）正确（B）错误28 功能过剩一般是可以修复的,它包括功能过剩造成的无效成本,以及功能过剩造成的超额持有成本。( )（A）正确（B）错误29 某房地产年折旧率为 2%,有效经过年数为 12 年,按直线法折旧该房地产应属完好房。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。30 某公司于 5 年前以出让方式取得一宗面积 2000m2 的 40 年使用权的土地,并于 3年
10、前建成物业投入使用,总建筑面积为 4000m2。现时重新取得类似土地 35 年使用权的价格为 2000 元/m 2,重新建造建筑物的建安成本为 480 万元(建设期为 2 年,第一年投入 40%,第二年投入 60%),管理费用为建安成本的 3%,年利率为 8%,销售税费为30 万元,销售费用为 60 万元,开发利润为 100 万元。建筑物门窗、墙面等损坏的修复费用为 6 万元;装修的重置价格为 120 万元,平均寿命为 5 年; 设备的重置价格为80 万元,平均寿命为 10 年;假设残值率均为零。试计算该宗房地产的价格。成本法练习试卷 11 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个
11、最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 该建筑物现值 V=130040001-(1-2%)12/40元=36.7 万元【知识模块】 成本法2 【正确答案】 A【试题解析】 累计折旧总额=(100-3)8/40 万元=19.4 万元【知识模块】 成本法3 【正确答案】 C【试题解析】 该建筑的成新率=1-(1-3%)10/50=80%【知识模块】 成本法4 【正确答案】 B【知识模块】 成本法5 【正确答案】 D【知识模块】 成本法6 【正确答案】 B【知识模块】 成本法7 【正确答案】 A【知识模块】 成本法8 【正确答案】 B【试题解析】 该建筑物的成新率=V/C=(22004000-
12、21002500)/(11004000)=81%【知识模块】 成本法9 【正确答案】 D【知识模块】 成本法10 【正确答案】 A【知识模块】 成本法11 【正确答案】 C【知识模块】 成本法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 成本法13 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 成本法14 【正确答案】 A,C,E【知识模块】 成本法15 【正确答案】 A,C,D【知识模块】 成本法16 【正确答案】 B,C,E【知识模块】 成本法1
13、7 【正确答案】 A,C,E【知识模块】 成本法18 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 成本法19 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 成本法20 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 成本法21 【正确答案】 A,B,E【知识模块】 成本法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。22 【正确答案】 B【试题解析】 功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。【知识模块】 成本法23 【正确答案】 B【试题解析】 根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物的
14、成新率,然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值,这是年限法的另一种表现形式。【知识模块】 成本法24 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物经济寿命=1/年折旧率,所以年折旧率 2%,则建筑物经济寿命为 50 年。【知识模块】 成本法25 【正确答案】 B【试题解析】 可修复的项目是指预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额。【知识模块】 成本法26 【正确答案】 A【知识模块】 成本法27 【正确答案】 A【知识模块】 成本法28 【正确答案】 B【试题解析】 功能过剩一般是不可以修复的。【知识模块】 成本法29 【正确答案】 B【知识模块】 成本法四
15、、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。30 【正确答案】 该宗房地产的价格计算如下。成本法公式:房地产价格=土地重置价格+ 建筑物重置价格-建筑物折旧土地重新购建价格=20002000 元=400 万元建筑物重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+ 销售税费+开发利润=480(1+3%)+480(1+3%)40%(1+8%)1.5-1+480(1+3%)60%(1+8%)0.5-1+60+30+100万元=720.24 万元建筑物的折旧总额:门窗、墙面等损坏的修复费用=6 万元装修的折旧额=1203/5 万元=72 万元设备的折旧额=803/10 万元=24 万元长寿命项目的折旧额=(720.24-6-120-80)3/38 万元=40.6 万元建筑物的折旧总额=(6+72+24+40.6)万元=142.6 万元该宗房地产的现时总价=(400+720.24-142.6)万元=977.64 万元【知识模块】 成本法
