1、成本法练习试卷 12 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 收益法适用的对象,是有收益或有潜在收益的( )。（A）商业（B）房地产（C）写字楼（D）公寓2 收益法适用的条件,是房地产的收益和( )都易于量化。（A）风险（B）价值（C）价格（D）金额3 现在购买有一定年限收益的房地产,预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益,如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值,则这一货币额就是( ) 。（A）房地产的市场值（B）房地产的价格（C）房地产的市场利率（D）房地产的净收益4 收益法的基本思想,它是( ),获取收益的年限为无限年,并且获取
2、房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相当的前提下的收益法情形。（A）净收益不变（B）资本化率每年不变（C）净收益和资本化率每年不断变化（D）净收益和资本化率每年不变5 投资者购买收益性房地产,实质便是( )。（A）以现在的资金去交换期望在未来可以获得收益的一系列资金（B）以现在的资金去交换最终可获收益的房地产（C）以现在的资金去获得可终身受用的房地产（D）以现在的资金去获得后来的舒服6 某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的,当时获得的土地使用权年限为50 年,现已使用了 6 年,预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元,该类房地产的资本转化率为 8.5%,则该房地产的收益
3、价格为( )。（A）91.5 万元（B） 90 万元（C） 87.5 万元（D）95 万元7 已知某收益性房地产 40 年收益权利的价格为 2500 元/m 2,资本化率为 12%,试求其30 年权益年利的价格( ) 。（A）1500 元/m 2（B） 2800 元/m 2（C） 1800 元/m 2（D）2443 元/m 28 已知某收益性房地产 30 年土地使用权的价格为 3000 元/m 2,对应的资本化率为10%,试求假设其土地使用权为 50 年,资本化率为 12%下的价格,以下收益权利正确的是( )。（A）2853 元/m 2（B） 2435 元/m 2（C） 2365 元/m 2（
4、D）2643 元/m 29 比较两宗房地产价格的高低,如果两宗房地产的收益年限或土地使用权年限不同,直接比较的方法是( ) 。（A）很好的（B）最好的办法（C）不要的（D）相当有利于比较的二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 以下哪些是重新购建价格?( )（A）建筑物的重置价格（B）土地的重置价格（C）建筑物的重建价格（D）土地的重建价格11 具体估算建筑物重新建造成本的方法中,单位比较法又分为( )。（A）分部分项法（B）工料测量法（C）面积法（D）体积法12 下列因素中会
5、导致建筑物经济上的折旧的是( )。（A）使用磨损（B）现行政策重大改变（C）城市规划重大改变（D）建筑技术进步13 价格等于“ 成本加平均利润 ”,是长期内平均来看的 ,而且还需要具备下述条件( )。（A）生产成本高于市场平均成本（B）生产成本低于市场平均成本（C）自由竞争（D）该种商品本身可以大量重复生产（E）生产成本等于市场平均成本14 下列关于重新构建价格的说法中正确的是( )。（A）重新构建价格是估价时点时的（B）重新构建价格是现在的（C）重新构建价格是客观的（D）重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和15 在目前的情况下,房地产开发取得土地的途径主要有:( )。（A）通过征收农
6、地取得的（B）通过征用城市土地取得的（C）通过在城市中房屋拆迁取得的（D）通过在农村中拆迁房屋取得的16 建筑物的重新购建价格是( )的价格。（A）扣除折旧后（B）估价时点时（C）客观（D）建筑物全新状态下17 重建价格是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等,在估价时点时的( )下,重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必须的支出和应获得的利润。（A）国家财税制度（B）市场状态（C）供求状况（D）市场价格体系18 下列哪几项属于功能落后?( )（A）建筑式样过时（B）办公楼没有电梯（C）住宅没有卫生间（D）房屋的空间布局欠佳三、判断题请判断下列各题正误。不答
7、不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 年限折旧法包括直线法、分解法和市场提取法。( )（A）正确（B）错误20 建筑物经济寿命是折旧率的倒数。( )（A）正确（B）错误21 功能过剩不属于功能折旧的范畴。( )（A）正确（B）错误22 对新开发区土地的分宗估价,成本法是一种有效的方法,因为新开发区在初期,房地产市场一般还未形成,土地收益也还没有。( )（A）正确（B）错误23 成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。( )（A）正确（B）错误24 在房地产估价中,对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。( )（A）正确（B）错误25 相同类型的
8、建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。( )（A）正确（B）错误26 成新折扣法比较粗略,主要用于初步估价,或者同时需要大量建筑物进行估价的场合。( )（A）正确（B）错误27 建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的,应按土地的经济寿命计算建筑物的折旧。( )（A）正确（B）错误成本法练习试卷 12 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 收益法适用的对象,是有收益或有潜在收益的房地产。【知识模块】 收益法2 【正确答案】 A【试题解析】 收益法适用的条件,是房地产的收益和风险都易于量化。【知识模块】 收益法3 【正确答案】 B【试题解
9、析】 房地产价格反应的就是未来源源不断的收益。【知识模块】 收益法4 【正确答案】 D【试题解析】 净收益和资本化率每年不变,获取收益的年限为无限年,并且获取房地产收益的风险与获取银行存款利息的风险相当的前提下的收益法情形,便是收益法的基本思想。【知识模块】 收益法5 【正确答案】 A【知识模块】 收益法6 【正确答案】 A【知识模块】 收益法7 【正确答案】 D【知识模块】 收益法8 【正确答案】 D【知识模块】 收益法9 【正确答案】 C【试题解析】 因为收益年限或土地使用权年限不同,没有相比较的直接因素,如果要比较则需先将它们转换成相同年限下的价格,再进行比较。转换成相同年限下的价格的方
10、法与上述不同年限的价格换算方法相同。【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,C【知识模块】 成本法11 【正确答案】 C,D【试题解析】 单位比较法是以建筑物为整体,通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本,并对其做适当的修正、调整来求取建筑物重新购建价格的方法,主要有单位面积法和单位体积法。【知识模块】 成本法12 【正确答案】 B,C【试题解析】 经济折旧又称外部性折旧,是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失,包括供给过量、
11、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。【知识模块】 成本法13 【正确答案】 C,D【试题解析】 自由竞争和商品本身可以大量重复生产是导致价格等于“成本加平均利润”的重要因素。【知识模块】 成本法14 【正确答案】 A,B【试题解析】 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和。【知识模块】 成本法15 【正确答案】 A,C【试题解析】 目前取得土地的途径主要有征收农地、城市拆迁、购买三种方式。【知识模块】 成本法16 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 建筑物的重新购建价格没有扣除折旧。【知识模块
12、】 成本法17 【正确答案】 A,D【试题解析】 BC 不全面。【知识模块】 成本法18 【正确答案】 A,D【试题解析】 BC 属于功能缺乏。【知识模块】 成本法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 【正确答案】 B【试题解析】 分解法、市场提取法与年限法是不同的折旧方法。【知识模块】 成本法20 【正确答案】 B【试题解析】 应该是年折旧率的倒数。【知识模块】 成本法21 【正确答案】 B【试题解析】 功能折旧包括功能缺乏、功能落后和功能过剩。【知识模块】 成本法22 【正确答案】 A【试题解析】 实际测算时通常分为下列三大步骤进行:
13、第一步计算开发区全部土地的平均价格;第二步计算开发区可转让土地的平均价格,用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是;第三步计算开发区某宗土地的价格,将第二步计算出的平均价格,根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即是。【知识模块】 成本法23 【正确答案】 A【试题解析】 成本法的理论依据是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产,都可以采用成本法估价。【知识模块】 成本法24 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日起到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间,从定义可以看出这个说法是错误的。【知识模块】 成本法25 【正确答案】 A【试题解析】 经济寿命不但要考虑建筑物的自身状况,还要考虑建筑物之外的市场状况、环境、经营收益等因素。【知识模块】 成本法26 【正确答案】 A【试题解析】 成新折扣法计算比较简单,速度快,适用于同时需要大量建筑物进行估价的场合。【知识模块】 成本法27 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物的经济寿命比土地使用年限短,在土地使用年限未满之前即已结束,所以若按土地的经济寿命来计算建筑物的折旧,显然与事实不符。【知识模块】 成本法
