1、成本法练习试卷 14 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 实际收益是在现状下实际取得的收益,一般来说它( ),因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大,如果将实际收益资本化,会得到不切实际的结果。（A）不能用于估价（B）能够充分用于估价（C）是正常估价的依据（D）是特定条件估价的依据2 客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的( ),它才能作为估价的依据。（A）一般正常收益（B）特殊收益（C）无变化收益（D）潜在毛收入3 有租约限制的房地产的估价中,租约期内的租金应采用租约所确定的租金,租约期以外的租金应采用( ) 。（A）有效租金（B）
2、经营租金（C）正常客观的租金（D）实际收益类租金4 计算净收益价格时应根据未来净收益流量的类型,选用对应的收益法计算公式,在实际估价中使用最多的是( )。（A）每年基本上固定不变（B）每年基本按某个固定的数额递增或递减（C）每年基本上按某个固定的比率递增或递减（D）其他有规则的变动情形5 对于土地与建筑物合成体的估价对象,如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束的,就根据( )确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法计算公式,净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。（A）建筑物经济寿命（B）土地使用权年限（C）土地使用的有效期（D）建筑物的有效寿命6 扣除建筑物折旧费和土地
3、摊提费,相当于在每次建筑物经济寿命结束和土地使用权年限到期时,能分别累积到一笔资金,利用该资金可对建筑物和土地进行不断的“复制”,最终使房地产的收益年限拓展为( ) 。（A）有限年（B）无限年（C）有限期（D）无限期7 资本化率定将房地产的净收益转换成( ),由于资本化率的微小变化会导致价值的很大变化,资本化率如果选取不当,计算结果会出现很大的差异,从而即使净收益的估算很准确,计算结果仍然不可信任。（A）价格（B）生产力（C）价值的比率（D）净收益的市场价格8 认识资本化率的重要性,能使估价人员对资本化率的选取抱着( )的态度。正是由于对资本化率选取的精度要求很高,使得许多估价人员明知收益法是
4、一种理论充分、普遍适用于收益性房地产估价的方法,但往往不敢贸然采用。（A）更加友好（B）更加科学和慎重（C）更加诚实（D）更加严肃、认真9 可以将购买收益性房地产看作( ):这种投资所需的投入的资本额,是房地产的价格;试图获取收益,是房地产预期会产生的净收益。（A）投机行为（B）获利行为（C）垄断行为（D）投资行为二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 投资开发后的房地产经营方式有( )。（A）出售(包括预售,建成后出售)（B）出租 (包括预租,但比较少见,多为建成后出租)（C
5、）直接经营(如商场、旅馆)（D）半租半营11 假设开发法最基本公式,按估价对象状况可具体分为( )。（A）求生地价值、毛地价值、熟地价值的公式（B）求在建工程价值的公式（C）求旧房价值的公式（D）求新房即已建成房屋价值的公式12 按开发后的经营方式细化的公式为( )。（A）适用于开发后出售的公式:V=VP（B）适用于开发后出售的公式:V=VP-C（C）适用于开发后出租、直接经营的公式:V=VR（D）适用于开发后出租、直接经营的公式:V=VR-C13 运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值,考虑货币的时间价值有( )。（A）采用折现的方式（B）现金折现法（C）采用计算利息的方式（D）现代方法1
6、4 现金流量折现法与传统方法的主要区别( )。（A）对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的预算 ,在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的,而在现金流量折现法中,是模拟开发过程预测它们在未来发生时数额,即要进行现金流量预测（B）传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到开发完成时止,现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同（C）在传统方法中投资利息和开发利润单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来,而是隐含在折现过程中（D）传统方法中采用折现的手法,现金流量折现法
7、多采用计算利息的方式15 现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”, 具体需要做到( )。（A）开发期和租售期究竟多长要估计准确（B）各项支出、收入在何时发生要估计准确（C）各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确（D）开发期和租售期何时开始要估计准确16 关于开发经营期说法正确的有( )。（A）开发经营期可分为开发期和租售期（B）开发期的起点与开发经营期的起点相同,终点是按正常情况估算的开发完成的时间（C）租售期是从开始租售开发、完成后的房地产,到将其全部租售完毕的时间（D）在租赁的情况下,租售期通常到开发完成的房地产的经济寿命结束时为止17 确定开发经营期的目的是( )。（A）为
8、了把握开发成本、管理费用、销售费用等的投入（B）利息的负担（C）预测开发完成后的房地产售价、租金（D）预测开发完成后各项支出与收入折现计算等服务三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 如果净收益每年不是一个固定数,如不是始终为 40 万元,而是有时为 40 万元,有时为 45 万元,那么就很难用一个固定的货币额和一个固定的利率与它等同。( )（A）正确（B）错误19 将估价时点视为现在,那么,在现在购买有一定年限收益的房地产,预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益,如果现在某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值,则这
9、一货币就是该房地产的价格。( )（A）正确（B）错误20 收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。( )（A）正确（B）错误21 货币的时间价值不是指现在的钱比将来的钱有更高的价值;或者说,现在的钱比将来的钱不值钱。( )（A）正确（B）错误22 收益法适用的对象,是有收益或有潜在收益的房地产,如农地、商业、旅馆、餐馆、写字楼、公寓等房地产。( )（A）正确（B）错误23 收益法适用的对象限于估价对象本身现在是否有收益,只要它所属的这类房地产有收益即可。( )（A）正确（B）错误24 收益法适用的条件,不是房地产的收益和风险都易于量化。( )（A）正确（B）错误25 某房地产预计未来每年的净
10、收益为 8 万元,收益年限可视为无限年,该类房地产的资本化率为 8.5%。该房地产的收益价格为 95.1 万元。( )（A）正确（B）错误26 要比较两宗房地产价格的高低,如果该两宗房地产的收益年限或土地使用权年限不同,直接比较是不妥的。( )（A）正确（B）错误成本法练习试卷 14 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 简单的例了,如果城市中有一块空地,目前未做任何使用,实际收益为零,甚至还为负数(因为要缴纳各种税费),但如此并不表示这块空地没有价值。再如某企业占用一家交通便利的房地产,但由于经营不善,由收入减去费用所得的结果可能为
11、负数,这也不意味着该宗房地产没有价值。因而实际收益不能用于估价。【知识模块】 收益法2 【正确答案】 A【知识模块】 收益法3 【正确答案】 C【知识模块】 收益法4 【正确答案】 A【知识模块】 收益法5 【正确答案】 B【知识模块】 收益法6 【正确答案】 B【知识模块】 收益法7 【正确答案】 C【知识模块】 收益法8 【正确答案】 B【知识模块】 收益法9 【正确答案】 D【知识模块】 收益法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 A,B,C【知识模块】
12、假设开发法11 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法12 【正确答案】 B,D【知识模块】 假设开发法13 【正确答案】 A,C【知识模块】 假设开发法14 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 而 D 项应为传统方法中采用计算利息的方式 ,而现金流量折现法多采用折现的手法。【知识模块】 假设开发法15 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 假设开发法16 【正确答案】 A,B,C,D 【知识模块】 假设开发法17 【正确答案】 A,B,C,D 【知识模块】 假设开发法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 A【知
13、识模块】 收益法19 【正确答案】 A【知识模块】 收益法20 【正确答案】 A【知识模块】 收益法21 【正确答案】 B【试题解析】 货币的时间价值是指现在的钱比将来的钱有更高的价值;或者说,现在的钱比将来的钱更值钱。【知识模块】 收益法22 【正确答案】 A【知识模块】 收益法23 【正确答案】 B【试题解析】 收益法适用的对象不限于估价对象本身现在是否有收益,只要它所属的这类房地产有收益即可。如果价值对象目前为自用的住宅,可设想为出租的情况下来运用此方法估价。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的估价,收益法大多不适用。【知识模块】 收益法24 【正确答案】 B【试题解析】 收益法适用的条件,是房地产的收益和风险都易于量化。【知识模块】 收益法25 【正确答案】 B【知识模块】 收益法26 【正确答案】 A【知识模块】 收益法
