1、成本法练习试卷 17 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在需要对附有旧建筑物的土地进行估价时,虽然采用比较法可求得设想该旧建筑物不存在时的空地价值,但对于因附有旧建筑物而导致的土地价值降低应减少多少,比较法通常难以解决,这时运用( )可以求得。（A）成本折旧法（B）经济比较法（C）土地剩余技术（D）建筑物剩余技术2 建筑物剩余技术是土地与地上建筑物合并产生收益,但如果采用收益法以外的方法,如采用比较法能求得土地的价值时,则可将此土地价值乘以土地资本化率得到归属于土地的净收益,然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除归属于土地的净收益,得到归属于建筑物的净
2、收益,再用( )进行资本化,即可得到建筑物的价值。（A）土地与建筑物的资本化率（B）土地资本化率（C）建筑物的资本化率（D）净收益总额的资本化率3 收益乘数法是将( ) 乘以相应的收益乘数转换成价值的方法。（A）估价对象一年的某种收益（B）估价对象的未来若干年(一般为 3 年5 年)的某种收益（C）估价对象前若干年的某种收益（D）估价对象的折旧后的某种利益4 收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数。它是采用( ),从与估价对象的收益流量类型等相同的类似房地产的有关资料中求得。（A）收益法（B）比较法（C）成本法（D）市场提取法5 潜在毛收入乘数法是将估价对象一年的( )乘以潜在毛收入
3、乘数得出估价对象价值的方法。潜在毛收入乘数是房地产的售价除以其潜在毛收入所得的倍数。与毛租金乘数法相比,潜在毛收入乘数法相对全面一些,它考虑了房地产租金以外的收入,但同样没有考虑房地产的空置率和运营费用的差异。（A）有效毛收入（B）潜在毛收入（C）毛租金收入（D）客观毛收入6 新开发土地价格=( )+土地开发成本+管理费用 +投资利息+销售税费+开发利润。（A）取得待开发土地的成本（B）新土地开发成本（C）土地使用权成本（D）土地转让成本7 新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+ 总管理费用+总投资利息+ 总销售税费 +总开发利润)( )开发完成后可转让土地面积的比
4、率用途、区位等修正系数。（A）开发区有效用地（B）开发区理论用地（C）开发区正当用地（D）开发区用地总面积8 对新开发区土地的分宗评估价格,( )是一种有效的办法。（A）比较法（B）权益法（C）众数法（D）成本法9 开发一块荒地成为熟地,则该荒地开发完成后可转让熟地的总价=( )+土地开发总成本+总管理费用 +总投资利息 +总销售税费+总开发利润。（A）取得该荒地的总代价（B）该荒地转化成熟地基价（C）吸收的投资（D）新开发的利润二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 单位比较
5、法是以建筑物整体,与价格、成本密切有关的单位为比较基础来估算建筑物的重新购建价格的方法,主要有( )。（A）单位对象法（B）单位可比实例法（C）单位面积法（D）单位体积法11 在运用分部分项法估算建筑物的重新购建价格时,需要注意的是( )。（A）应结合各构件或工程的特点使用好计量单位（B）要抓住主题,实施各个突破（C）有步骤、有次序地进行一项项计算（D）不要漏项计算或重复计算,以免造成估算不准12 工料测量法是先估算建筑物所需( ),然后逐一乘以估价时点的各项费用标准,再将其相加来估算建筑物的重新购建价格的方法。（A）各种材料的数量（B）人工时数（C）设备的数量（D）管理费用13 在实际估价中
6、,考虑建筑物的折旧包括( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）文化折旧（D）经济折旧14 物质折旧又称( ), 是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。（A）物质上的磨损（B）有形磨损（C）物质内部分子与原子构成的形状上的改变（D）因突发性的天灾引起的破坏15 物质折旧可以归纳为以下几个方面:( )。（A）设备、设施陈旧（B）正常使用的磨损（C）意外的破坏损毁（D）延迟维修的损坏残存16 意外的破坏损毁主要是因突发性的天灾人祸引起的,包括以下几个方面,正确的是( )。（A）自然方面的（B）人为方面的（C）外在方面的（D）内在方面的17 功能折旧又称精神磨损、无形损耗,是指由于( )等原因导
7、致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。（A）消费观念变更（B）规划设计更新（C）技术进步（D）精神文化生活的发展三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。18 房地产的收益有实际收益和主观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益,一般来看它不能用于估价。同为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大,如果将实际收益进行资本化,会得到不切实际的结果。( )（A）正确（B）错误19 资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。由于资本化率的微小变化会导致价值的很大变化,资本化率如果选取不当,计算结果会出现很大的差异,从而即使净收益的估
8、算很准确,计算结果仍然不可信任。( )（A）正确（B）错误20 由于对资本化率选取的精度要求很高,使得许多估价人员明知收益法是一种理论依据充分,普遍适用于收益性房地产估价的方法,但往往不敢贸然采用。( )（A）正确（B）错误21 从全社会来看,收益率与投资风险正相关,风险大者收益率也高,反之则低。( )（A）正确（B）错误22 将资金存入国家银行,风险小,但利息率高,收益也高;而将资金搞投机冒险,收益率低,但风险也大。( )（A）正确（B）错误23 两宗房地产的净收益相等,但其中一宗的净收益获取的风险大,从而要求的净收益率高,另一宗风险小,从而要求的收益率低。由此,风险大的房地产价值低,风险小
9、的房地产价值高。( )（A）正确（B）错误24 不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产,由于投资的风险不同,资本化率是不尽相同的。因此,在估价中并不存在一个统一不变的资本化率数值。( )（A）正确（B）错误25 市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以下类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法的计算公式,求出资本化率。( )（A）正确（B）错误26 在求取单纯建筑物的价格时,选用的如果不是建筑物资本化率,而是综合资本化率或土地资本化率,求出的价格实际上就不是建筑物的价格。( )（A）正确（B）错误成本法练习试卷 17 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。
10、1 【正确答案】 C【知识模块】 收益法2 【正确答案】 C【知识模块】 收益法3 【正确答案】 A【试题解析】 通常为未来第一年的某种收益。【知识模块】 收益法4 【正确答案】 D【知识模块】 收益法5 【正确答案】 B【试题解析】 如果估价对象与可比实例房地产的空间率差异是暂时的,并且运营费用比率相似,则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来说,该办法也比较粗糙,适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。【知识模块】 收益法6 【正确答案】 A【知识模块】 成本法7 【正确答案】 D【知识模块】 成本法8 【正确答案】 D【知识模块】 成本法9 【正确答案】 A【知识模块】
11、 成本法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 C,D【知识模块】 成本法11 【正确答案】 A,D【知识模块】 成本法12 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法13 【正确答案】 A,B,D【知识模块】 成本法14 【正确答案】 A,B【知识模块】 成本法15 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 成本法16 【正确答案】 A,B【知识模块】 成本法17 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣
12、1 分。本大题总分最多扣至零分。18 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的收益是分为实际收益和客观收益。【知识模块】 收益法19 【正确答案】 A【知识模块】 收益法20 【正确答案】 A【知识模块】 收益法21 【正确答案】 A【知识模块】 收益法22 【正确答案】 B【试题解析】 将资金存入国家银行,风险小,利息率也相应的低,收益也就低;而将资金搞投机冒险,收益高,风险也大。【知识模块】 收益法23 【正确答案】 A【知识模块】 收益法24 【正确答案】 A【知识模块】 收益法25 【正确答案】 B【试题解析】 市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法的计算公式,求出资本化率。【知识模块】 收益法26 【正确答案】 A【知识模块】 收益法
