1、成本法练习试卷 2 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在现实中,房地产的价格直接取决于其( ),而非花费的成本,成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。（A）价值（B）社会作用（C）效用（D）经济价值2 因为房地产价格与房地产的开发成本不是始终成正比,由此并出现( )的问题。（A）价格忽大忽小（B）赚钱与赔钱（C）通货膨胀（D）发展与滞留3 采用成本法估价,要求在运用成本法时注意“逼近”, 其中最主要的方面的内容是( )。（A）区分实际成本和客观成本（B）正确估计正常花费和实际花费（C）房地产市场和开发商协调好房地产价和房地产开发成本（D）结合
2、市场供求分析以便于确定评估质量4 对于那些较老的、陈旧的房地产,往往需要估价人员对建筑物进行( ),依靠其主观判断。（A）质量校核（B）年龄勘察（C）主观思索（D）实地勘察5 运用成本法估价,还需要对( )有相当的了解。（A）房地产市场状况（B）房地产价格构成（C）房地产的可比实例（D）房地产的社会供求关系6 土地取得成本是取得( )所需的费用、税金等。（A）土地使用权（B）土地转让权（C）土地经营权（D）开发土地7 在完善的市场经济下,土地取得成本一般由购置土地的价款和( )构成。（A）购置时应由卖方承租的税费（B）购置时由买卖双方缴纳的房地产税费（C）取得土地者承担应由卖方支付的税费（D）
3、在购置时应由买方缴纳的税费8 购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地,土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由( )缴纳税费。（A）买方（B）卖方（C）买卖双方共同（D）不同9 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和( )所需的直接费用、税金等。（A）基础建设（B）开发市场潜力（C）环境相关的设施的建设（D）房屋建设10 估价时管理费用通常可按土地取得成本与土地开发成本之和乘以( )来估算。（A）土地取得成本与土地开发成本之差（B）土地取得成本与土地开发成本之和的一定比率（C）土地取得成本与土地开发成本的一定比率（D）人员工资、办公费、差旅费等与土地开发成本的一定比率二、多项
4、选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 在目前的情况下,土地取得成本的构成根据房地产开发取得土地的途径分为( )。（A）通过征用农地取得的,土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等（B）通过在城市中拆迁房屋取得的,土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费和土地使用权出让金等（C）通过在市场上“购买”取得的,如购买政府出让或者其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地,土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费（D）通过私底自由交换所取得的土地,如农田交换成工业用地 ,出让
5、金由工厂出和农业所交的税费由工厂承担12 开发成本在实际中主要包括的是( )。（A）勘察设计和前期工程费,包括可行性研究、规划、勘察、设计及 “三通一平”等工程前期所发生的费用（B）基础设施建设费,包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用（C）建筑安装工程费,包括房屋建造及附属工程所发生的土建费和安装费（D）公共配套设施建设费,包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用13 在房地产的管理中,还需支付相当数量的管理费,包括( )等,可总结为土地开发成本与土地取得成本之和的一定比率。（A）接待费（B）人员工资（C）办公费（D）差旅费14 投资利息与会计上的财务费用不同,它包
6、括( )的利息,无论它们的来源是借贷资金还是自有资金,都应计算利息。（A）土地取得成本（B）开发成本（C）管理费用（D）资本周转15 销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商缴纳的税费,可分为( )。（A）销售费用,包括广告宣传、销售代理费（B）销售税金及附加,包括营业税、城市维护建设税教育费附加（C）其他销售税费,包括应由卖方负担的交易手续费等（D）销售管理费用,包括销售人员的工资等等16 估算开发利润要注意并掌握的是( )。（A）开发利润是所得税前的,即:开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本 -管理费用-投资利息- 销售税费（B）开发利润是在正常条件下开发
7、商所能获得的平均利润,而不是个别开发商最终获得的实际利润,也不是个别开发商所期望获得的利润（C）开发利润是按一定基数来以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算（D）开发利润是一种结果,是由销售收入减去各种成本、费用和税金后的余额17 成本法最基本的公式为:积算价格=重新购建价格-折旧,该公式可针对以下几类估价对象而具体化:( ) 。（A）新开发的土地（B）新建的房地产（C）旧的房地产（D）另外收购房地产18 求取新开发土地的价格、新建房地产的价格和旧房地产的重新购建价格的基本步骤是( ) 。（A）搞清房地产价格构成（B）估算各构成部分的金额（C）将各构成部分的金额累加（D）求得
8、各部分的价格三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 当市场供大于求时,价格应向下调整,当求大于供时,价格应向上调整。( )（A）正确（B）错误20 房地产价格的实际构成极其复杂,不同地区、不同时期、不同类型的房地产,其价格构成可能不同。( )（A）正确（B）错误21 在完善的市场经济下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费组成。( )（A）正确（B）错误22 在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。( )（A）正确（B）错误23 现实中的开发利润是一种结果,是由销售收入减去各种成本、费
9、用后的余额。( )（A）正确（B）错误24 对新开发区土地的分宗估价成本法是一种有效的方法,因为新开发区在初期,房地产市场一般还未形成,土地收益也没有。( )（A）正确（B）错误25 重新购建房地产的价格的是估价时点的,估价时点是单指“现在” 。( )（A）正确（B）错误成本法练习试卷 2 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 房地产的价格还有其他的东西的效能取决于它使用后对社会所能发挥的作用即效用。【知识模块】 成本法2 【正确答案】 B【试题解析】 从一个开发项目来看有赚钱与赔钱的问题,以一个开发企业来看也有赚钱与赔钱的问题。在房
10、地产中,正是因为房地产价格与房地产的开发成本不是始终成比例。【知识模块】 成本法3 【正确答案】 A【试题解析】 B 实际成本是某个开发商的实际花费,客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费,在估价中应采用客观成本,而不是实际成本;当市场供大于求时,价格向下调整;当求大于供时,价格应向上调整。【知识模块】 成本法4 【正确答案】 D【试题解析】 成本法估价要求估价人员有丰富的经验,特别是要有良好的建筑、建材方面的知识。而做出正确的判断不进行实地勘察也是不行的。【知识模块】 成本法5 【正确答案】 B【知识模块】 成本法6 【正确答案】 D【知识模块】 成本法7 【正确答案】 D【知识模块
11、】 成本法8 【正确答案】 A【知识模块】 成本法9 【正确答案】 D【试题解析】 土地开发的成本,在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。因而所交纳的直接费用和税费等为土地开发和房屋建设所需的。【知识模块】 成本法10 【正确答案】 B【知识模块】 成本法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法12 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 实际中共有五项,以上为四项,另外还有一项:开发过程中税费。【知识模块】 成本法1
12、3 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 成本法14 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法15 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法16 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 成本法17 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 这三项为常用的估价对象,且新建的房地产为房地、建筑物两种情况,旧的房地产为房地、建筑物两类情况。【知识模块】 成本法18 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 紧扣成本法的最基本的公式:积算价格=重新购建价格- 折旧,我们可知 A、B、C 正确。【知识模块】 成本法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。19 【正确答案】 A【试题解析】 这是价值规律的体现。【知识模块】 成本法20 【正确答案】 A【知识模块】 成本法21 【正确答案】 A【知识模块】 成本法22 【正确答案】 A【知识模块】 成本法23 【正确答案】 B【试题解析】 还应该减去相关的一些税金。【知识模块】 成本法24 【正确答案】 A【知识模块】 成本法25 【正确答案】 B【试题解析】 估价时点既可以是“过去”,也可以是“现在”。【知识模块】 成本法
