1、成本法练习试卷 9 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 建筑物的折旧不包括( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）时间折旧（D）经济折旧2 物质折旧是建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失,以下有关说法中错误的一项是( ) 。（A）自然经过的老朽主要是由于自然力的作用引起的 ,与建筑物的实际经过年数正相关,同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件（B）正常使用的磨损主要是由于人工使用引起的,与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关（C）意外的破坏损毁主要是因突发性的天灾人祸引起的,包括自然方面和人为方面的,不包括对其已进行了修复,但可能仍有“内伤” 这一
2、情形（D）延迟维修的损坏残存主要是由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不及时,造成不应有的损坏或提前损坏,或已有的损坏仍然存在3 下列选项中所列举的不属于功能折旧的是( )。（A）建筑物腐朽（B）建筑式样过时（C）内部布局过时（D）设备陈旧落后4 某旧住宅,估计其重置价格为 40 万元,地面、门窗等破旧引起的物质折旧为 3 万元,户型不好,没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 8 万元,由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为 7 万元,则现值应为( )。（A）37 万元（B） 29 万元（C） 40 万元（D）22 万元5 某建筑物的建筑面积为 100m2,经过年数为 10 年 ,单
3、位建筑面积的重置价格为 500元/m 2,经济寿命 30 年,残值率为 5%。则该建筑物的现值为( )。（A）34100 元（B） 34160 元（C） 34167 元（D）35000 元6 某建筑物的重置价格为 180 万元,经济寿命为 50 年有效经过年数为 10 年。其中,门窗等损坏的修复费用为 2 万元;装修的重置价格为 30 万元,平均寿命为 5 年,已使用 3 年;设备的重置价格为 60 万元,平均寿命为 15 年,已使用 10 年。残率假设均为零。则折旧总额为( ) 。（A）77.6 万元（B） 70 万元（C） 57.6 万元（D）35.6 万元7 商品住宅价格管理暂行办法于(
4、 )由国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行联合颁布。（A）1991 年 7 月 20 日（B） 1992 年 7 月 20 日（C） 1991 年 8 月 20 日（D）1992 年 8 月 20 日8 下列费用不计入商品住宅价格为( )。（A）成本（B）利润（C）地段差价（D）住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用9 下列关于房屋耐用年限说法有误的一项是( )。（A）钢筋混凝土结构生产用房为 50 年（B）砖混结构二等生产用房为 50 年（C）砖木结构一等生产用房为 30 年（D）砖木结构二等生产用房为 30 年10 房屋新旧程度的判定标准中,错误的是( )。（A）完好房:十、九、八
5、成（B）基本完好房:八、七、六成（C）一般损坏房:五、四成（D）严重损坏房及危险房:三成以下11 下列关于重新购建价格的认识中,有误的一项是( )。（A）重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和（B）重新购建价格是估价时点的,一般总是指“现在 ”（C）重新购建价格是客观的（D）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 ,未扣除折旧;土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格12 工料测量法是建筑物重新购建价格的求取方法中的一种,下列有关他的说法中不正确的一项是( ) 。（A）优点是详实（B）缺点是费时费力（C）需要
6、有其他专家的参与（D）他主要用于有价值的建筑物估价13 下列关于开发利润的计算,正确的一项是( )。（A）开发利润=开发完后的房地产价值 -土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费（B）开发利润= 开发完后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息（C）开发利润= 开发完后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-销售税费（D）开发利润=开发完后的房地产价值 -土地取得成本-开发成本-管理费用14 下列列举的对象中不适用成本法的是( )。（A）学校（B）公园（C）政府办公楼（D）购物超市二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，
7、得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。15 房地产价格的构成要素有( )。（A）土地取得成本（B）开发成本（C）管理费用（D）投资利息除外（E）开发利润16 关于开发利润的说法中,正确的是( )。（A）开发利润是所得税前的（B）开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润,而不是个别开发商最终获得的实际利润,也不是个别开发商所期望获得的利润（C）开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算（D）不同的计算基数应选用相同的利润率,不同的利润率 ,应采用相同的计算基数（E）选用不同的利润率,应采用相同的计算基数17 下列选
8、项中,属于物质折旧的是( )。（A）自然经过的老朽（B）正常使用的磨损（C）意外的破坏损毁（D）延迟维修的损坏残存（E）经济折旧18 下列方法属于求取建筑物折旧的方法是( )。（A）年限法（B）实际观察法（C）成新折扣法（D）综合折旧法（E）部分折旧法19 下列费用不计入商品住宅价格的是( )。（A）非住宅小区级的公共建筑的建设费用（B）住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用（C）税金（D）贷款利息（E）利润20 关于房屋残值率的统计,正确的是( )。（A）钢筋混凝土结构 1%（B）砖混结构一等 2%（C）砖混结构二等 2%（D）简易结构 1%（E）砖木结构一等 6%21 房屋完损等级是根据房
9、屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的,其可分为( )。（A）完好房（B）基本完好房（C）一般损坏房（D）严重损坏房(包括危险房)（E）废墟22 建筑物重新购建价格的求取方法有( )。（A）单位比较法（B）分部分项法（C）工料测量法（D）指数调整法（E）部分选项应除外三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。23 房地产中的投资利息与会计上的财务费基本相同。( )（A）正确（B）错误24 新开发的土地和新建的房地产采用成本法、估价一般不扣除折旧,但应考虑其工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等方面对价格的影响而给予
10、适当的增减修正。( )（A）正确（B）错误25 经济适用住房价格的构成中的利润一般在 4%以下。( )（A）正确（B）错误26 地震、水灾造成的意外破坏损毁会引起物质折旧。( )（A）正确（B）错误27 在成本法求取折旧中,建筑物的寿命应为经济寿命,经过年数应为实际经过年数,剩余寿命应为剩余经济寿命。( )（A）正确（B）错误成本法练习试卷 9 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【知识模块】 成本法2 【正确答案】 C【试题解析】 应包括对其已进行了修复,但仍有“内伤”这一情形。【知识模块】 成本法3 【正确答案】 A【试题解析】 建筑物腐朽是
11、自然经过的老朽,是属于物质折旧。【知识模块】 成本法4 【正确答案】 D【试题解析】 建筑物总的折旧为 18 万元。【知识模块】 成本法5 【正确答案】 C【试题解析】 采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为:建筑物的现值=建筑物的重新购建价格1-(1-预计建筑物的净残值 )有效经过年数建筑物的经济寿命 【知识模块】 成本法6 【正确答案】 A【试题解析】 该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6(万元)。【知识模块】 成本法7 【正确答案】 B【知识模块】 成本法8 【正确答案】 D【知识模块】 成本法9 【正确答案】 B【试题解析】 砖混结构二等生产用房的耐用年限为 40
12、年。【知识模块】 成本法10 【正确答案】 B【试题解析】 基本完好房为七、六成。【知识模块】 成本法11 【正确答案】 B【试题解析】 估价时点并非总是“现在”,也可能为“过去”。【知识模块】 成本法12 【正确答案】 D【试题解析】 他主要用于具有历史价值的建筑物估价。【知识模块】 成本法13 【正确答案】 A【知识模块】 成本法14 【正确答案】 D【试题解析】 成本法适用那些即无收益又很少发生交易的房地产估价。【知识模块】 成本法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。15
13、【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 成本法16 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 在估算开发利润时要注意计算基数与利润率的对应,即采用不同的计算基数,应选用相对应的利润率,反过来,选用不同的利润率,应采用相对应的计算基数。【知识模块】 成本法17 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 成本法18 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 成本法19 【正确答案】 A,B【知识模块】 成本法20 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 钢筋混凝土结构和简易结构的残值率均为 0。【知识模块】 成本法21 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 严重损坏房不包括危险房,危险房也是其中的
14、一类。【知识模块】 成本法22 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 成本法三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。23 【正确答案】 B【试题解析】 房地产中的投资利息与会计上的财务费不同,包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息,无论他们的来源是借贷资金还是自有资金,都应计算利息。【知识模块】 成本法24 【正确答案】 A【知识模块】 成本法25 【正确答案】 B【试题解析】 规定为 3%以下。【知识模块】 成本法26 【正确答案】 A【知识模块】 成本法27 【正确答案】 B【试题解析】 经过年数应为有效经过年数。【知识模块】 成本法
