1、成本逼近法练习试卷 2 及答案与解析一、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。1 成本逼近法确定土地价格时除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上( )。（A）利息（B）利润（C）税金（D）土地机会成本（E）土地增值收益2 下列属于土地取得费的包括有( )。（A）基础设施配套费（B）拆迁补偿费（C）土地补偿费（D）利息（E）利润。3 采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本应包括( )。（A）土地取得费（B）土地开发费（C）投资利息、利润（D）土地增值收益（E）折旧费二、判断题4 采用成本逼近法进行地价
2、评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。( )（A）正确（B）错误5 成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。( )（A）正确（B）错误6 成本逼近法的基本公式为：土地价格土地取得费+土地开发费+利息+ 利润十土地增值收益。( )（A）正确（B）错误7 成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高。 ( )（A）正确（B）错误8 成本逼近法一般适用于新开发土地估价，也适用建成区域已开发土地估价。 ( )（A）正确（B）错误9 土地取得费按该地块被征用前 3 年平均产值的 610 倍计算。( )（A）正确（B）错误10 采用成本逼近法评估
3、地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。( )（A）正确（B）错误11 若土地取得费 10 万元亩，开发费用 10 万元亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为 10，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为 2 万元亩。( )（A）正确（B）错误12 在成本逼近法中计算利润时，以土地取得费、土地开发费、税费、利息为计算利润的基数。( )（A）正确（B）错误13 征地是土地买卖活动，征地费用也就是土地购买价格。( )（A）正确（B）错误14 土地开发费用分摊的基本原理为；应分摊费用受益程度设施总费用。( )（A）正确（B）错误15
4、 采用成本逼近法进行评估时，土地取得费和土地开发费应以实际取得和开发利用土地时实际投入来计算。( )（A）正确（B）错误16 土地增值是待估宗地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。( )（A）正确（B）错误成本逼近法练习试卷 2 答案与解析一、多项选择题每题的备选项中，至少有两个符合题意。选错、多选不得分，不倒扣分。少选但选择正确的每选项得 0.5 分。1 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 成本逼近法的基本公式VEa+Ed+T+Rl+R2+R3VE+R3+式中：V土地价格Ea土地取得费Ed土地开发费T税费Rl利息R2利润R3土地增值VE土地成本价格【知
5、识模块】 成本逼近法2 【正确答案】 B,C【试题解析】 征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费。征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。【知识模块】 成本逼近法3 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 成本逼近法的基本公式VEa+Ed+T+Rl+R2+R3VE+R3+式中：V土地价格Ea土地取得费 Ed土地开发费T税费Rl
6、利息R2利润R3土地增值VE土地成本价格【知识模块】 成本逼近法二、判断题4 【正确答案】 B【试题解析】 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。【知识模块】 成本逼近法5 【正确答案】 B【试题解析】 成本逼近法一般适用于：既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。【知识模块】 成本逼近法6 【正确答案】 B【试题解析】 成本逼近法的基本公式为：土地价格土地取得费+土地开发费+ 利息+利润十税费十土地增值收益。【知识模块】 成本逼近法7 【正确答案】 A【试题解析】 由于土地的价格大部分取决于效用和收益，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可
7、能会与市场产生偏差。【知识模块】 成本逼近法8 【正确答案】 B【试题解析】 成本逼近法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区域已开发土地估价；【知识模块】 成本逼近法9 【正确答案】 B【试题解析】 土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括两部分：土地取得费及相关税费。城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。【知识模块】 成本逼近法10 【正确答案】 B【试题解析】 采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发
8、期。【知识模块】 成本逼近法11 【正确答案】 B【试题解析】 土地取得费的利息应当是整个开发周期，计息期为一年，10（1+10%）1；开发费用均匀投入，以整个开发费为基数，计息期为开发期(或资金投入期)的一半，10（1+10%）0.5，答案错误。【知识模块】 成本逼近法12 【正确答案】 B【试题解析】 投资利润(土地取得费+土地开发费 +税费) 投资回报率【知识模块】 成本逼近法13 【正确答案】 B【试题解析】 征地是国家依法采取的强制性行政手段，不是土地买卖活动，征地费用自然也不是土地购买价格。【知识模块】 成本逼近法14 【正确答案】 A【试题解析】 应分摊费用受益程度设施总费用。【知识模块】 成本逼近法15 【正确答案】 B【试题解析】 土地取得费和土地开发费以应当支付的客观费用来确定。【知识模块】 成本逼近法16 【正确答案】 A【试题解析】 土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。【知识模块】 成本逼近法
