1、房地产估价原则练习试卷 13 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 ( )是以房地产内部构成要素的组合是否均衡,来判定是否为最高最佳使用。（A）权益原理（B）收益递增递减原理（C）适合原理（D）均衡原理2 某宗房地产,土地面积 300m2,建筑面积 250m2,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估计拆迁费用每平方米建筑面积 300 元,残值每平方米建筑面积 50 元,则该宗房地产相对于空地的减价额为( )。（A）62500（B） 62000（C） 61000（D）615003 其宗房地产,土地面积 350m2,建筑面积 200m2,建筑物的外观及设备
2、均已陈旧过时,有待拆除重建,估计拆迁费用每平方米建筑面积 350 元,残值每平方米建筑面积 50 元,则该宗房地产相对于空地的减价额为( )。（A）60500（B） 61000（C） 61500（D）600004 某建筑物的建筑面积 5000m,坐落在土地面积为 2000m,土地价格 1500 元/m,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m 2,市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m 2,则该建筑物的价格为( )。（A）1000 元/m 2（B） 1100 元/m 2（C） 1200 元/m 2（D）1300 元/m 25 某建筑物的建筑面积 5000m2,坐落的土
3、地面积为 1000m2,土地价格为 1500 元/m 2,用成本法估算出的该建筑物的重置价格为 1200 元/m 2,市场上该类房地产的正常房地价格为 1600 元/m 2,则该建筑物的价格为( )。（A）1000 元/m 2（B） 1100 元/m 2（C） 1200 元/m 2（D）1300 元/m 26 ( )是以房地产与其外部环境是否保持协调,来判定是否为最高最佳使用,它可以帮助我们确定最佳用途。例如,在日常必需品的零售商店集中地区,开设专卖店并一定能获得高收益,从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。（A）权益原理（B）收益原理（C）均衡原理（D）适合原理7 最高最佳使用原则要
4、求评估价格应是在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能够获得最大利益的使用方式的估价结果,某宗房地产,城市规划规定既可用作商业用途,又可用作( ) 。（A）居住用途（B）商业用途（C）建筑用途（D）开发用途8 认为保持现状,继续使用最为有利时,应以保持现状,继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条件是:现状房地产的价值( )新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。（A）小于（B）大于（C）等于（D）其他9 认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改造的条件是:预计装修改造后房地
5、产价值的增加额( )装修改造费用。（A）大于（B）小于（C）等于（D）其他10 认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换用途的条件是:预计转换用途所带来的房地产价值的 ( )大于转换用途所需的费用。（A）减少额（B）不变（C）增加额（D）其他二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式,然后从下列( )方面依序筛选。（A）法律上的许可性:对于每一种潜在的使用方式,首先检查其是否为法律所
6、允许,如果是法律不允许的,应被淘汰（B）技术上的可能性:对于法律所允许的每一种使用方式,要检查它在技术上是否能够实现,包括建筑材料性能,施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的,应被淘汰（C）经济上的可行性:对于法律上允许,技术上可能的每一种使用方式,还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是:针对每一种使用方式 ,首先估计其未来的收入和支出流量,然后将此未来的收入和支出流量用现值表示,再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰（D）能否使估价对象的价值最大:在所有具有经济可行性的使用方式中,能使估价对象的价值达到最大的使用方式,才是最
7、高最佳使用方式12 进一步来讲,( ) 经济学原理有助于把握最高最佳使用。（A）收益递增递减原理（B）均衡原理（C）适合原理（D）权益原理13 收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。（A）最佳收益（B）最佳集约度（C）最佳规模（D）最佳用途14 建筑物的( ) 都非常先进、良好,但坐落的土地位置较差,不能使该建筑物的效用得到充分发挥,虽然该类建筑物的重置价格较高,但该建筑物的价值却低于此重置价格。（A）位置（B）设计（C）施工（D）设备15 当估价对象已做了某种使用,则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明( )问题。（A）保持现状前提（B）
8、装修改造前提（C）转换用途前提（D）重新利用前提16 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内,并在( )等方面与估价对象相同或相近的房地产。（A）用途（B）规模（C）档次（D）建筑结构17 在合法产权方面具体来说,包括( )。（A）农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价 ,行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价（B）临时用地不能当做长久用地来估价,违法占地不能当做合法占地来估价,临时建筑不能当做永久建筑来估价（C）违章建筑不能当做合法建筑来估价,产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来估价（D）手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价18 替代原则对于具体的房地产
9、估价指明了( )。（A）如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格 ,则可以依据替代原则,由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格（B）认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提进行估价（C）不能孤立地思考估价对象的价格,既不能“情人眼里出西施 ”,也不能“下里巴人”,而要考虑相近效用的房地产价格的牵掣（D）认为保持现状,继续使用最为有利时,应以保持现状 ,继续使用为前提进行估价19 ( )是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物,简称买卖价;( )常称租金,在土地场合称为地租,在房地混合场合称为房租。中国大陆目前的房租有市场租金、商品租金、成本租金、准成本
10、租金和福利租金。（A）买卖价格（B）租赁价格（C）抵押价值（D）保险价值20 商品租金是以房地价值为基础确定的租金,其构成内容包括( )。（A）折旧费、维修费（B）管理费、贷款利息（C）房产税、保险费（D）地租和利润21 成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金,由( )因素构成。（A）折旧费（B）维修费、管理费（C）贷款利息（D）房产税三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。22 具体来说,如果城市规划规定了该宗土地为居住用途,即使从其坐落位置、周围环境等来看,适合用作商业用途,但也必须以居住用途为前提来估价;除非申请变更为商业用途,而且能够
11、获得批准。( )（A）正确（B）错误23 在建筑容积率方面。如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积率不超过 5,则必须以筑容积率不超过 5 为前提来估价。如果以商业用途或建筑容积率超过 5 来估价,由于商业用途和超出的建筑容积率不仅没有法律保障且违法,由此评估出的较高价格也就得不到社会承认,从而不能实现。( )（A）正确（B）错误24 法律、法规规定不得抵押的房地产,不能作为抵押目的来估价,或者说这类房地产没有抵押价值。设定房地产租赁权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。( )（A）正确（B）
12、错误25 评估政府定价或政府指导价的房地产,应遵循政府定价或政府指导价,如房改售房的价格,要符合政府有关该价格测算的要求;新建的经济适用住房的价格 ,要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定;农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、法规。 ( )（A）正确（B）错误26 最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。可见,最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用,而在法律许可范围内的最高最佳使用,这也是合法原则的要求。( )（A）正确（B）错误房地产估价原则练习试卷 13 答
13、案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价原则2 【正确答案】 A【试题解析】 因为减价额为:(300-50)250=62500(元)【知识模块】 房地产估价原则3 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价原则4 【正确答案】 C【试题解析】 该建筑物价格为:(18005000-15002000)/5000=1200 元/m 2【知识模块】 房地产估价原则5 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价原则6 【正确答案】 D【知识模块】 房地产估价原则7 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则8 【正确答案】 B【知识模块】
14、房地产估价原则9 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则10 【正确答案】 C【知识模块】 房地产估价原则二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。11 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则12 【正确答案】 A,B,C【知识模块】 房地产估价原则13 【正确答案】 B,C【试题解析】 因为它揭示的是两种投入产出关系:一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系;另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。【知识模块】 房地产估价原则1
15、4 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 因为坐落的位置较差,不能使该建筑物的效用得到充分发挥。【知识模块】 房地产估价原则15 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则16 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则17 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则18 【正确答案】 A,C【知识模块】 房地产估价原则19 【正确答案】 A,B【试题解析】 买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物,简称买卖价。租赁价格常称租金,在土地场合称为地租,在房地混合场合称为房租。【知识模块】 房地产估价原则20 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 商品租金是以房地价值为基础确定的租金。【知识模块】 房地产估价原则21 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则23 【正确答案】 B【试题解析】 土地的建筑容积率不超过 4,而不是 5。【知识模块】 房地产估价原则24 【正确答案】 B【试题解析】 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的。【知识模块】 房地产估价原则25 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则26 【正确答案】 A【知识模块】 房地产估价原则
