1、房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产估价原则）模拟试卷 1及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 不符合最高最佳利用原则应同时满足条件的是( )。（A）经济上可行（B）法律上允许（C）价值最小化（D）技术上可能2 房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均为公平合理的价值，是( )的要求。（A）独立、客观、公正原则（B）合法原则（C）最高最佳利用原则（D）估价时点原则3 新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定，体现了房地产估价的( )。（A）独立、客观、公正原则（B）合法原则（C）最高最佳利用原则（D）估价
2、时点原则4 土地所有权包括( ) 。（A）国家所有权、集体所有权、私人所有权（B）建设用地使用权、宅基地使用权（C）国家所有权、集体所有权（D）土地承包经营权、集体所有权5 可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模，揭示投入量的变动与相应产出量的变动之间关系的原理称为( )。（A）收益递增递减原理（B）适合原理（C）均衡原（D）替代原理6 收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的( )。（A）最佳用途和最佳规模（B）最佳集约度（C）最佳规模和最佳集约度（D）最佳用途7 某宗房地产土地面积 320m2，建筑面积 300m2，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑
3、面积 450 元，残值每平方米建筑面积150 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )。（A）144000 元（B） 135000 元（C） 960000 元（D）90000 元8 某建筑物的建筑面积 6000m2，坐落的土地面积为 2000m2，土地价格为 1500 元m 2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为 1600 元m 2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元m 2，则该建筑物的现值为 ( )。（A）800 元m 2（B） 1300 元m 2（C） 1100 元m 2（D）1200 元m 29 张某欲购买建筑面积为 100m2 的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰
4、具，若拆除需要费用 500 元，无残值，周边地区同类住房价格为 1800 元m 2，则该房地产的适合价格为( ) 。（A）180000 元（B） 179500 元（C） 159500 元（D）90000 元10 刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积 150m2，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为 2600 元m 2，原来安装的供热空调系统拆除费用1000 元，回收价值 300 元，则该公寓的适宜价格为( )。（A）43 万元（B） 3893 万元（C） 39 万元（D）3887 万元11 在评估所调换房屋的房地产市场价格时，应特别注意估价时点应当与( )的估价时点一致。（A）评
5、估被拆迁房屋的房地产实际价格（B）评估被拆迁房屋的房地产理论价格（C）评估被拆迁房屋的房地产买卖价格（D）评估被拆迁房屋的房地产市场价格12 某估价事务所在 2004 年 9 月 20 至 10 月 20 评估了一宗房地产于 2004 年 9 月30 的价格之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。（A）2004 年 10 月 20 日（B） 2004 年 9 月 20 日（C）重新估价的作业日期（D）2004 年 9 月 30 日13 房地产估价的估价时点原则要求估价结果是在由( )决定的某个特定时间的价值。（A）估计日期
6、（B）估价目的（C）价值时点（D）估价作业日期14 估价时点一般采用公历表示，精确到( )。（A）日（B）周（C）月（D）年15 房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的。（A）估价机构（B）估价人员（C）估价对象（D）估价方法16 估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形。此情形大多出现在( )中。（A）房地产纠纷案件（B）房地产损害赔偿和保险理赔案件（C）在建工程估价（D）评估期房的价值17 房地产估价的( ) 指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。（A）替代原则（B）谨慎原则（C）合法原则（D）客观、公正原则18 房地产估价的市场法可以说是以( )为基
7、础的。（A）均衡原理（B）适合原理（C）收益递减递增原理（D）替代原理19 遵守( )要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。（A）谨慎原则（B）最高最佳利用原则（C）合法原则（D）替代原则二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。20 房地产估价报告附件是估价报告的重要组成部分，是放在估价报告后面的、相对独立的补充说明或证明估价依据、估价对象状况、估价机构资质和估价师资格等的资料，包括( ) 。（A）估价委托书原件（B）估价对象位置示意
8、图（C）估价对象周围环境和景观照片（D）估价对象内外部状况照片（E）注册房地产估价师注册证书复印件21 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )。（A）法律上允许（B）程序上合理（C）技术上可能（D）经济上可行（E）委托人认可22 有助于把握房地产估价的最高最佳利用原则经济学原理包括( )。（A）收益递增递减原（B）均衡原理（C）适合原理（D）预期原理（E）替代原理23 遵循合法原则在估价对象权益方面应做到( )。（A）法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件（B）依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据（C）依法判定的处
9、分权利，应以法律、法规、规章、政策或者合同等允许的处分方式为依据（D）依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策，如评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵守相应的政府定价和政府指导价（E）依法判定的权利类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属，一般应以不动产登记簿、权属证书以及有关合同等为依据24 房地产的最高最佳使用状态不应该包括( )。（A）最佳的区位（B）最佳的规模（C）最佳的用途（D）最佳的集约度（E）最佳的收益25 收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括( )。（A）收益递减规律（B）规模报酬规律（C）利润最大化规律（D）均衡
10、规律（E）适合规律26 依法判定的估价对象权益，可分解为依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利，具体地说，遵循合法原则在估价对象权益方面应做到( )。（A）依法判定的权利类型及归属（B）依法判定的义务及时间（C）依法判定的使用权利（D）依法判定的处分权利（E）依法判定的其他权益27 房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求：在运用成本法估价时，不应高估( )，不应低估折旧。（A）土地取得成本（B）建设成本（C）有关费税和利润（D）运营费用（E）收入三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。28 估价假设是指一个估价
11、项目中对估价所必要、能肯定、又必须予以明确的前提条件所作的合理假定，以及对由估价目的决定的估价设定的估价对象状况与估价对象现状不同之处等所作的说明。( )（A）正确（B）错误29 独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。( )（A）正确（B）错误30 房地产估价之所以要遵循最高最佳利用原则，是因为在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。( )（A）正确（B）错误31 假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的
12、增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。( )（A）正确（B）错误32 最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、规章、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。( )（A）正确（B）错误33 依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。( )（A）正确（B）错误34 适合原理是用来判定最高最佳使用原则的经济学原理之一。( )（A）正确（B）错误35 从理论上讲，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象，只是要做到评估价值与依法判定的权益状
13、况相匹配。( )（A）正确（B）错误36 房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、转让、使用、收益和处分的权利。( )（A）正确（B）错误37 遵循替代原则，并不是指只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种权益状况的房地产，就应将其作为那种权益状况的房地产来估价。( )（A）正确（B）错误38 在房地产估价的最高最佳利用原则下，对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应该淘汰。( )（A）正确（B）错误39 收益递增递减原理揭示了收益递减规律和规模报酬规律，不可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。( )（A）正确（B）错误4
14、0 在房地产合法产权方面，只能以房地产权属证书为依据。( )（A）正确（B）错误41 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度、绿地率等，那么对该宗土地进行估价就应当以其使用符合这些规定为前提。( )（A）正确（B）错误42 独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在自己的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。( )（A）正确（B）错误43 房屋权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。( )（A）正确（B）错误44 评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值应包含划拨土地使用权应缴纳的建设用地使用权出让变为建设用地使用权出让
15、金等费用。( )（A）正确（B）错误45 从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。( )（A）正确（B）错误46 收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发建设的必要支出及应得利润等，均是遵循替代原理来求取的。( )（A）正确（B）错误房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产估价原则）模拟试卷 1答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 A3 【正确答案】 B4 【正确答案】 C
16、5 【正确答案】 A6 【正确答案】 C7 【正确答案】 D8 【正确答案】 B9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 D12 【正确答案】 D13 【正确答案】 B14 【正确答案】 A15 【正确答案】 C16 【正确答案】 B17 【正确答案】 A18 【正确答案】 D19 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。20 【正确答案】 B,C,D,E21 【正确答案】 A,C,D22 【正确答案】 A,B,C23 【正确答案】 B,C,D,E
17、24 【正确答案】 A,E25 【正确答案】 C,D,E26 【正确答案】 A,C,D,E27 【正确答案】 A,B,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。28 【正确答案】 B29 【正确答案】 A30 【正确答案】 A31 【正确答案】 A32 【正确答案】 A33 【正确答案】 A34 【正确答案】 A35 【正确答案】 A36 【正确答案】 B37 【正确答案】 B38 【正确答案】 A39 【正确答案】 B40 【正确答案】 B41 【正确答案】 A42 【正确答案】 B43 【正确答案】 B44 【正确答案】 B45 【正确答案】 A46 【正确答案】 A
