1、房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产估价概论）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。2007 年考题（A）发明（B）发现（C）创造（D）隐藏2 不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。2007 年考题（A）掌握的有关信息不同（B）作出的估价师声明不同（C）估价对象状况不同（D）委托人不同3 下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是( )。2007 年考题（A）内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于
2、 2003 年 11 月签署（B）内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于 2004 年 8 月举办（C）内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师（D）内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一4 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。2007 年考题（A）现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金（B）现时该房改房上市交易的正常价格（C）现时该房屋的房改成本价（D）当时该房屋的房改成本价
3、5 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。2007 年考题（A）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（B）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（C）房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制（D）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格6 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。2008 年考题（A）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（B）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（C）房地产估价会有误差且难以控制（D）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格7 拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得( )。2008
4、 年考题（A）抵押人无权优先受偿（B）抵押人有权对全部房地产优先受偿（C）抵押权人有权优先受偿（D）抵押权人无权优先受偿8 若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是( )。2008 年考题（A）谨慎价值（B）市场价值（C）快速变现价值（D）投资价值9 一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。2009 年考题（A）估价机构（B）估价师（C）估价报告使用者（D）估价委托人的估价需要10 一个估价项目中的价值类型，本质上是由( )决定的。2009 年考题（A）估价委托人（B）估价师（C）估价目的（D）估价对象11 下列关于价值
5、类型的表述中，错误的是( )。2009 年考题（A）在用价值为市场价值（B）投资价值属于非市场价值（C）市场价值的前提之一是继续使用（D）同一估价对象可能有不同类型的价值12 在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的( ) 。2009 年考题（A）谨慎原则（B）替代原则（C）合法原则（D）最高最佳利用原则13 下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是( )。2010 年考题（A）高层建筑地价分摊（B）房地产投资价值评估（C）因环境污染导致的房地产价值减损评估（D）城市房屋拆迁中的停业损失评估14 从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的
6、误差大小或者准确性的是( )。2010 年考题（A）估价对象的真实价值（B）估价对象的重置价格（C）估价对象的实际成交价格（D）合格估价师的重新估价结果15 一个估价项目中的估价时点，本质上是由( )决定的。2010 年考题（A）估价委托合同签订时间（B）估价目的（C）实地查勘估价对象的时间（D）委托人意愿二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格( )。2006 年考题（A）卖方和买方掌握必要的市场信息（B）卖方具有必要的专业知识，
7、并了解交易对象（C）买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价（D）卖方和买方追求各自利益的最大化（E）卖方和买方急于完成交易17 与非专业估价相比，专业估价的特点有( )。2007 年考题（A）是一种专业意见（B）估计价格或价值（C）实行有偿服务（D）承担法律责任（E）估价作业日期长18 下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有( )。2008 年考题（A）应做到诚实正直，公正执业（B）为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目（C）未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开（D）应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用（E）不得以估价者的身份在非自己
8、估价的估价报告上签字、盖章19 下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是( )。2009 年考题（A）增加抵押贷款（B）抵押期间对抵押房地产进行动态监测（C）抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款（D）处置抵押房地产（E）租赁抵押房地产20 下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有( )。2009 年考题（A）中华人民共和国物权法（B）中华人民共和国城市房地产管理法（C）城市房地产开发经营管理条例（D）房地产估价规范（E）城市房屋拆迁估价指导意见21 在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估( )。2009 年考题（A）拟买卖的房地产市场价值（B）买方愿意支付的最低价（C）买方可
9、承受的最高价（D）卖方可接受的最低价（E）卖方愿意接受的最高价22 关于房地产估价本质的说法，正确的有( )。2010 年考题（A）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格（B）房地产估价是替相关当事人为房地产定价（C）房地产估价是为委托人提供价格保证（D）房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内（E）房地产估价既是一门科学也是一门艺术23 对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有( )。2010 年考题 （A）放弃这个项目（B）努力学习，边学边干（C）埋头苦干，克服困难完成项目（D）找别人完成项目，签自己的名（E）对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助
10、三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。24 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。( )2006 年考题（A）正确（B）错误25 某注册房地产估价师拟购买 A 市 C 区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘察、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。( )2007 年考题（A）正确（B）错误26 一般来说，不宜直接使用实际成
11、交价格来判断估价结果的准确性。( )2007 年考题（A）正确（B）错误27 在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。( )2008 年考题（A）正确（B）错误28 在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。( )2008 年考题（A）正确（B）错误29 在城市房屋拆迁中，如果被拆迁房屋的合同租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。( )2009 年考题（A）正确（B）错误30 在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。( )2009 年考题
12、 （A）正确（B）错误31 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。( )2009 年考题（A）正确（B）错误32 对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。( )2010 年考题（A）正确（B）错误房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产估价概论）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是
13、运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”房地产价值，而不是去“发明”或者“创造”房地产价值。2 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是对估价准确性问题的认识。因为估价总是在信息不完全和不确定下作出的，不同的估价师掌握的信息一般不完全相同。即由于掌握有关的信息不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同。3 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是我国房地产估价行业发展概况。按照协议书规定，2004 年 3 月，在深圳举行了内地房地产估价师与香港测量师资格互认面授和补充测试。由此可见，选项 C 中说的内地房地产估价
14、师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师的说法是错误的。4 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产分割的需要。房地产分割一般不宜采用实物分割的方法。因为许多情况下房地产在实物形态上难以分割，如果进行实物分割就会损害房地产的效用，所以通常是采用折价等方法处理。例如，夫妻闹离婚，原共有一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中的一方获得该套住房，该方再按照该套住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。5 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产估价的本质。为了进一步理解和把握房地产估价的含义，做好房地产估价工作，还应对房地产估价的
15、本质有以下 5 点认识：(1)房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。(2)房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。(3)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。(4)房地产估价都有误差但误差应在合理范围内。(5)房地产估价既是一门科学也是一门技术。6 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产估价的本质。(1)房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。(2)房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。(3)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。(4)房地产估价有误差但误差应在合理的范围内。(5)房地产估价既是科学也是艺术。7 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是城
16、市房地产管理法的相关规定。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。8 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是评估价值。快速变现价值是指在不符合市场价值形成条件中“适当的营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。房地产因难以变现，如果在短时间内(如销售期短于正常或合理的销售期)需要将其卖出，则价格较低。因此，快速变现价值通常低于市场价值。9 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是估价目的的本质。估价目的本质上是由委托人
17、的估价需要决定的，应当由委托人根据其估价需要提出。10 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是明确价值类型的本质。价值类型与估价时点一样，在本质上既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。11 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是价值的类型。多数估价项目是评估市场价值，但在某些情况下需要评估的可能是投资价值、谨慎价值、在用价值、快速变现价值、残余价值等。12 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产估价的原则。房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为房地产状况不同，特别是实物状况、区位状况相同的房地产，如果权益状况不同，评估价值就会有所不同。但是，估价对
18、象状况不是委托人或估价师可以随意假定的甚至不是根据实际状况确定的，而必须依法判定。13 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产价值评估的业务。区分估价和评估并不意味着房地产估价师和房地产估价机构只能从事房地产价值评估业务。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务(包括为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估)，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价值分配业务。(2) 房地产价值减损评估业务。例如，因修改城乡规划、环境污染、工程施工、工程质量缺陷、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。(3)房地产价值提升评估业务。(4) 相关
19、经济损失评估业务。(5)房地产咨询业务。14 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是对估价准确性问题的认识。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。15 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是估价时点的概念。估价时点不是可以随意确定的，应当根据估价目的来确定。估价时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 【正
20、确答案】 A,D【试题解析】 本题考核的是公开市场价值的内容。公开市场价值，是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：(1)交易双方是自愿地进行交易的卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产。(2)交易双方是出于利己动机进行交易的交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益。(3)交易双方是精明，谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情交易双方是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买。(4)交易双方有较充裕的时间进行交易一一卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示。(5)不存在买者因特殊兴趣而给
21、予附加出价。17 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考核的是房地产的专业估价。概括起来，专业估价与非专业估价主要有以下 5 点不同：(1)由专业人员和专业机构完成。(2)是一种专业意见。(3)具有公信力。(4)实行有偿服务。(5) 承担法律责任。18 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考核的是房地产估价人员应遵守的职业道德。房地产估价师的职业道德，主要的内容如下：(1)应当诚实正直，依法独立、客观、公正地估价。(2)应当回避利害关系人或者有利益关系的房地产的估价业务。(3)不应承接超出自己专业胜任能力的估价业务。(4)应当勤勉尽责地做好每项估价工作，包括对委托人提供的估价所依据
22、的资料进行审慎检查，努力搜集估价所需资料，对估价对象进行认真的实地查勘。(5)应当保守在估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私，妥善保管委托人提供的资料。(6)应当维护估价师、估价机构和估价行业的声誉，不得以贬低其他估价师或者其他估价机构、低收费、商业贿赂的方式进行不正当竞争。(7)不得以估价者的身份在非自己估价的报告上签字、盖章，不得将估价师注册证书借给他人使用或者允许他人使用自己的名义。(8)应当具有自豪感、责任感，不断努力学习专业知识，积累估价经验，提高专业胜任能力。19 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考核的是需要评估抵押价值的房地产。房地产抵押对房地产估价的需
23、要，归纳起来主要有下列 6 种：(1)初次抵押估价。(2)再次抵押估价。(3)转抵押估价。(4)续贷抵押估价。(5) 抵押期间估价，即对抵押房地产的价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产的价值进行评估。(6)处置抵押房地产估价。20 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是房地产估价依据。估价依据是指一个估价项目中估价所依据的法规、政策和标准，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准
24、、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，物权法、城市房地产管理法、土地管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例的有关规定，以及房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见、房屋征收评估办法、北京市房屋质量缺陷损失评估规程等。21 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考核的是房地产买卖中对估价的需要。由于房地产价值较大，房地产转让价格和租金无论是偏高还是偏低，都会使某一方遭受较大的损失。又因为一般的单位和个人不是专门从事房地产交易的，甚至一生中未曾经历过房地产交易，并且没有两宗房地产是完全相同的，所以这些单位和个人对房地产及其市场行情通常不很了解，这就需要房地产估价为其确定转让价格或
25、租金等提供参考依据，以免在房地产转让和租赁中遭受损失。例如房地产买卖，对卖方来说，需要通过估价了解拟出售的房地产的市场价值，或者买方可承受的最高价、自己可接受的最低价，以判断买方的出价是否合理、是否可以接受，或者帮助自己确定合适的要价，避免定价过低而遭受损失，定价过高而难以卖出。对买方来说，需要通过估价了解拟购买的房地产的市场价值，或者卖方可接受的最低价、自己可承受的最高价，以判断卖方的要价是否合理、是否可以接受，或者帮助自己确定合适的出价，避免出价过高而遭受损失，出价过低而得不到。可见，在房地产买卖中对估价有多种需要，包括为卖方确定要价提供参考依据，为买方确定出价提供参考依据，为买卖双方协商
26、成交价提供参考依据；需要评估的价值或价格也有多种，包括拟买卖的房地产的市场价值、买方可承受的最高价、卖方可接受的最低价。22 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 本题考核的是房地产估价本质的五点认识。B 项错在房地产估价是模拟市场定价而不是替代相关当事人为房地产定价；C 项错在房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。23 【正确答案】 A,E【试题解析】 本题考核的是不应承接估价业务的情形。如果估价机构或估价师感到自己的专业知识和经验所限而难以得出合理的估价结果，就不应承接相应的估价业务。在不应承接估价业务的情况下，估价机构和估价师可以向估价需求者介绍其他合适的估价机构和估价师承接该估价业
27、务；如果是估价机构的专业知识和经验所限的，必要时(如一些新兴或者综合性的估价业务，在没有其他合适的估价机构和估价师可推荐的情况下)，经征求估价需求者同意，可以承接或与其他较合适的估价机构联合承接、合作完成该估价业务。对估价所涉及的其他专业性问题，即可借用相关专业意见。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。24 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调
28、查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识，积累的估价实践经验去“揭示”或者“发现”房地产价值，而：不是去“发明”或者“创造”房地产价值。25 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是专业估价。概括起来，专业估价与非专业估价有 5 点不同：(1)由专业人员和专业机构完成专业估价是由具有相关估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的。(2)是一种专业意见专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而
29、是运用科学的估价方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的专业意见。(3)具有公信力专业估价提供的意见较科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使公众相信、认可或接受。(4)实行有偿服务专业估价要向委托人收取一定的费用，是一种有偿服务行为。(5)承担法律责任一一专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。26 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是判断一个评估价值的准确性。判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。由于真实价值不可得知，出现了两种替代真实价值的选择：一是实际成交价格；二是合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是在一系列正常交易假定条件
30、下最可能的价格，而实际成交时的交易情况不一定正常，实际成交价格不一定是正常市场价格，所以一般不能采用实际成交价格，而应采用合格的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的重新估价结果。27 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是估价委托人的概念。估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。28 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是挂牌出让土地使用权方式。在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最低价。29 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是合同租金与市场租金差异程度的影响。合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出
31、租人权益价值和承租人权益价值的大小。30 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产估价时点为未来的情形。此种情形大多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值参考依据的情况下，特别是预测房地产在未来开发完成后的价值。31 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是投资价值的概念。投资价值一词有两种含义：(1)值得投资，如人们在为某个项目或产品、资产等做销售宣传时，经常称其具有投资价值。(2)从某个特定的投资者(如某个购买者) 的角度来衡量的价值。这里所讲的投资价值是指后者。因此，某一房地产的投资价值，是指根据某个特定的投资者的实际情况，对该房地产所评估的价值。与此相比，该房地产的市场价值，是指该房地产对一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。32 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是有租约限制房地产的相关知识。如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金(简称合同租金、租约租金)与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。
