1、房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产估价程序）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 确定估价对象及其范围和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。2006 年考题（A）估价原则（B）估价目的（C）估价方法（D）估价程序2 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为 2005 年 5 月 20日5 月 30 日，估价报告应用有效期为 1 年。2006 年 5 月 20 日，甲利用该估价报告向银行申请办理了 16 年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )。2006 年考题（A）15 年（B） 16
2、 年（C） 17 年（D）20 年3 暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有( )。2007 年考题（A）在建工程抵押估价业务（B）城市房屋拆迁补偿估价业务（C）该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务（D）正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务4 下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是( )。2007 年考题（A）房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对（B）房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄（C）房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣（D）估价对象为已经
3、消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解5 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。2007 年考题（A）价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件（B）价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函（C）价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制（D）价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制6 二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有( )。2008 年考题（A）公司上市、企业清算（B）司法鉴定、城市房屋拆
4、迁（C）企业清算、城市房屋拆迁（D）司法鉴定、公司上市7 估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和( )。2008 年考题（A）注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号（B）注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号（C）估价作业日期、估价报告编号、附件（D）估价时点、估价作业日期、估价报告编号8 下列房地产中，变现能力相对较强的是( )。2009 年考题（A）用途专业的房地产（B）价值较大的房地产（C）独立使用的房地产（D）不可分割的房地产9 在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应( )。2009 年考
5、题（A）假定建筑结构是安全的（B）肯定建筑物是安全的（C）强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定（D）说明建筑结构安全难以确定10 关于估价对象实地查勘的说法，错误的是( )。2010 年考题（A）任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘（B）对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解（C）实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况（D）拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可11 下列估价业务中，估价机构可以承接的是( )。2010 年考题（A）超出了估价机构业务范围的估价业务（B）估价机构的专业能力难以胜任的估价业务（C）估价机构的某些估价师
6、与估价需求者有利害关系的估价业务（D）承接后出现很大执业风险的估价业务二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。2006 年考题（A）对当前的价值进行评估，一般以实地查看估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点（B）城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日（C）分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点（D）房地产估价人员可以假定估价时点（E）对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价
7、时点13 下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有( )。2007 年考题（A）估价对象（B）估价时点（C）价值类型（D）估价方法（E）估价所需材料14 房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是( )。2007 年考题（A）说明估价报告的合法性、真实性（B）说明估价的独立、客观、公正性（C）规避估价风险（D）保护估价报告使用者（E）防止委托人提出高估或低估要求15 附件是估价报告的有机组成部分，通常包括( )。2008 年考题（A）估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明（B）估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件（C）估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证
8、书复印件（D）估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件（E）估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明16 实际估价中，估价对象范围的界定包括( )的界定。2010 年考题（A）实物构成范围（B）权益范围（C）空间范围（D）时间范围（E）影响范围三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。( )2006 年考题（A）正确（B）错误18 某已抵押房地产因债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通
9、常是该房地产完整权利下的价值。( )2007 年考题（A）正确（B）错误19 在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响，受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。( )2008 年考题（A）正确（B）错误20 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。( )2009 年考题（A）正确（B）错误房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产估价程序）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是明确房地产估价对象的相关知识。具体地说，估价对象既不
10、能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的，依据法律、法规并征求委托人同意后确定。2 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是估价资料归档期限。估价档案保存期限自估价报告出具日期起算，应当不少于 10 年。保存期限界满而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应当保存到服务的行为结束为止。3 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是不应承接估价业务的情形。i 级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆
11、迁、在建丁程抵押以外的房地产估价业务。4 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产估价师实地查看估价对象的相关知识。实地查看是指房地产估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象的状况，包括感受估价对象的位置、交通、环境景观、外部配套设施的优劣，对此前获得的估价对象的坐落、四至、面积、形状、建筑、结构、用途等情况进行核对，观察估价对象的外观、内部状况及其周围环境景观或临路状况的影像资料，调查了解估价对象历史使用状况、周边乃至当地类似房地产的市场行情，并搜集补充估价所必要的其他资料等。由此可见选项 B 中的内部状况可不拍摄的说法是错误的。5 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是估价
12、结果报告说明事项。估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项：估价委托人；估价机构；估价对象；估价目的；评估价值类型和意义；估价时点；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价报告应用的限制；估价作业日期；其他需要说明的事项；注册房地产估价师及其他参与估价的人员。6 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产估价机构可以从事的房地产估价业务。从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公
13、司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。7 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是估价报告封面的内容。封面(或者扉页)的基本要素包括：(1)估价报告名称。一般为房地产估价报告。也可根据估价目的而具体化，如房地产抵押估价报告、国有土地上房屋征收估价报告、人民法院拍卖房地产估价报告等。(2)估价项目名称。(3) 估价委托人(名称或者姓名 )。(4) 估价机构(名称)。(5)注册房地产估价师(姓名) 。(6)估价作业日期。(7)估价报告编号。8 【正确答案】 C【试题解
14、析】 本题考核的是房地产的变现能力。不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：(1)该房地产的通用性。所谓通用性，即是否常见、是否普遍使用。通常情况下，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，厂房通常比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱。(2)该房地产的独立使用性。所谓独立使用性，即能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现
15、能力会越弱。(3)该房地产的价值大小。通常情况下，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力会越弱。例如，大型商场通常比小店铺的变现能力弱。(4)该房地产的可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。例如，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，在物理上一般是不可分割转让的。由于价值越大的房地产变现能力越弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力较强；反之，变现能力较弱。(5)该房地产的开发程度。通常情况下，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力会越弱。例如，生地、毛地通常比熟地的变现能力弱，在建工程通常比现房的变现能
16、力弱。(6)该房地产的区位。通常情况下，所处位置越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力会越弱。例如，郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房通常比商圈内的商业用房变现能力弱。(7)该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售房地产会越困难，变现能力就越弱。例如，房地产在经济萧条时期通常比在经济繁荣时期的变现能力弱。9 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是估价假设和限制条件主要包括的方面。估价假设和限制条件主要包括以下方面：(1)对估价所依据的委托人提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性的假定。(2)对估价对象状况的假定。(3)对评估的价值前提的说明。(4)对估价方
17、法使用前提的说明。具体如：1)说明对委托人提供的估价所依据的资料进行了审慎检查，无理由怀疑委托人提供的资料的合法性、真实性、准确性和完整性。2)说明未经调查核实或者无法调查核实的估价所依据的资料和数据。3)说明在情况不明或资料不齐全下是以何种情形来估价的。4)说明估价中的一些特殊处理。5) 说明在估价中未考虑的因素。例如，无理由怀疑建筑物存在安全隐患，假定建筑结构是安全的。6)对应评估的价值类型，说明其主要条件。7)在运用假设开发法估价时，说明采用的是“自己开发前提”，还是“自愿转让前提”、“被迫转让前提”。8) 估价对象已经出租、抵押、查封等，但根据房屋征收估价目的的需要，假定估价对象没有出
18、租、抵押、查封等。10 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产估价对象的实地查勘。实地查勘是指估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象状况。对估价对象为已经消失的房地产，虽然不能进行完全意义上的实地查勘，但也应去估价对象原址进行必要的调查。实地查勘的工作内容包括：(1)感受估价对象的区位优劣。(2)核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况。(3)观察估价对象的内外部状况，如土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护等。(4)拍摄反映估价对象内外部状况及周围环境和景观或临路状况的照片等影像资料。(5)调查估价对象的历史使用状况(例如是否存放过污染物)、周边以及当地
19、同类房地产的市场行情。(6)补充搜集估价所需要的其他资料。执行实地查勘的估价师可以用照片等方式证明自己进行了实地查勘，并应在实地查勘记录上签字。另外，还应尽量要求委托人和被查勘房地产业主等当事人在实地查勘记录上签字或盖章确认。11 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是不应承接估价业务的情形。(1)超出了本机构的业务范围。(2)与自己有利害关系或利益冲突。(3) 自己的专业能力难以胜任。(4)估价业务有较大的风险。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 【正确答案】 A,B
20、【试题解析】 本题考核的是估价时点的确定。估价时点从本质上讲不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。具体地说，实际估价中的估价时点是由估价师根据估价目的、在征求委托人同意后确定的。大多数估价是评估现在的价值，一般以房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期为估价时点。但在某些情况下，需要评估过去或者未来某个日期的价值。估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由估价目的决定的。例如，国有土地上房屋征收估价的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。对原估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价的估价时点应为原估价报告确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误。
21、因此，估价时点不是委托人或估价师可以随意假定的，而应当根据估价目的来确定。另外，估价时点一般采用公历表示，精确到日。13 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考核的是明确估价目的的相关知识内容，明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有助于明确所要评估的价值类型。14 【正确答案】 C,D【试题解析】 本题考核的是说明估价的假设和限制条件的目的。说明估价的假设和限制条件，一方面是为了规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是为了告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者。15 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 本题考核的是房地产估价报告的附件内容。附件是估
22、价报告的重要组成部分，是放在估价报告后面的、相对独立的补充说明或证明估价依据、估价对象状况、估价机构资质和估价师资格等的资料，包括：(1)估价委托书复印件。(2)估价对象位置示意图。(3)估价对象内外部状况照片。(4)估价对象周围环境和景观照片。(5)估价对象权属证明复印件。(6) 估价机构营业执照复印件。(7)估价机构资质证书复印件。(8)注册房地产估价师注册证书复印件。房地产抵押估价报告的附件还应有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或者调查记录。因客观原因导致缺少上述资料的，应在附件中充分说明缺少的客观原凶。16 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考核的是房地产估价对象范围的界定
23、。明确估价对象，首先应对估价对象的范围予以界定，具体包括估价对象实物构成上的范围，例如是否包括建筑物内的家具、电器、机器设备等动产；权益上的范围，例如是否包括特许经营权、债权债务等；空间上的范围，例如坐落、四至、高度、深度等。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。17 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是受理估价委托的相关知识点。签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人同意，不得转让、变相转让受托的估价业务；应当明确至少一名合适的注册房地产估价师负责该估价业务。18 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是明确估价对象的权益状况的
24、相关知识。法院委托的强制处分房地产估价，被强制处分的房地产可能正是由于抵押、产权人抵押、产权人欠债、欠税或者不法取得等而被强制拍卖、变卖的，其现实权利是不完整的，但这类估价通常是评估强制处分房地产在完整权利下的价值。因为对于受让人来说，通过法院强制处分取得的是完整权利。如果不是通过法院强制处分取得，而是直接从产权人那里取得，则评估的应当是现实权益下的价值。19 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是搜集估价所需资料的相关知识。在搜集房地产交易、收益、开发成本等资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。对于受到这些因素影响的，只有在能够确定其受影响程度并能够进行修正的情况下才可以采用。20 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产估价报告的内容。一份完整的房地产估价报告，通常由以下 8 大部分组成：(1)封面(或者扉页) 。(2) 目录。(3) 致估价委托人函。(4)注册房地产估价师声明。(5)估价假设和限制条件。(6)估价结果报告。(7)估价技术报告。(8)附件。
