1、房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产及其描述）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某套住宅的套内建筑面积为 145m2，套内使用面积为 132m2，应分摊的公共部分建筑面积为 9m2，按套内建筑面积计算的价格为 3500 元m 2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( ) 。2006 年考题（A）3000 元m 2（B） 3277 元m 2（C） 3295 元m 2（D）3599 元m 22 判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( )。2007 年考题（A）目前是否有经济收入（B）过去是否带来了经济收益（C）是否具有产生经
2、济收益的能力（D）目前的收人是否大于运营费用3 某套住宅总价 30 万元，套内建筑面积 125m2，套内墙体面积 20m2，分摊的共有建筑面积 25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为 ( )。2007 年考题（A）1765 元（B） 2000 元（C） 2069 元（D）2400 元4 引起真正的房地产自然增值的原因是( )。2007 年考题（A）装修改造（B）需求增加（C）通货膨胀（D）改进物业管理5 某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路 20 元，燃气 18 元，供水 14 元，排水 16 元，热力 12 元，供电 25 元，通信 8 元，场地平整 15 元
3、，则该地区“ 五通一平 ”的正常费用为( )元 m2。2008 年考题（A）98（B） 102（C） 108（D）1166 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是( )的结合体。2008 年考题（A）实体、权益、区位（B）实物、权益、区位（C）实物、权利、位置（D）实物、权益、位置7 住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的( )。2008 年考题 （A）区位因素（B）社会因素（C）实物因素（D）权益因素8 房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的( )。2008年考题（A）配套设施建设的限制（B）房地产使用管制（C）房地产权利的设立和行使的限制
4、（D）房地产相邻关系的限制9 李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为 5000 元，并延迟人住 3 个月。当地类似商品房的月有效毛租金为 3000 元，运营费用占有效毛租金的 15。若月报酬率为 05，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。2009 年考题（A）5000（B） 12574（C） 12650（D）1391110 下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。2009 年考题（A）了解某宗房地产的出租人权益价值（B）了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值（C）了解某地区地震后房地产价值的变化（D）了解某宗
5、房地产的应纳城镇土地使用税额11 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物 L 大 J 素的是( )。2009 年考题（A）户型（B）楼层（C）层高（D）装修12 对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是( )。2009 年考题 （A）谨慎价值（B）市场价值（C）残余价值（D）快速变现价值13 设立地役权通常会使( )。2009 年考题（A）供役地的价值下降（B）需役地的价值下降（C）供役地与需役地的价值都下降（D）供役地与需役地的价值都上升14 房地产供给有限特性的本质是( )。2010 年考题（A）土地的总量有限（B）房地产的不可移动性（C）房地产的独一无二性（D
6、）房地产的价值量大15 下列土地状况中，不属于土地权益状况的是( )。2010 年考题（A）土地使用期限（B）土地使用管制（C）土地面积大小（D）土地权利性质二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 下列属于土地使用管制的事项有( )。2006 年考题（A）建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通（B）取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施（C）某宗土地使用中，要求容积率为 20（D）甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路（E）某宗土地只能用于商
7、业房地产开发17 房地产的独一无二特性导致了( )。2007 年考题（A）难以出现相同房地产的大量供给（B）房地产市场不能实现完全竞争（C）房地产交易难以采取样品交易的方式（D）房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响（E）房地产价值量大18 在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的( )。2008 年考题（A）用途多样性（B）合法性（C）相互影响性（D）外部性（E）易受限制19 下列房地产状况中属于区位状况的有( )。2008 年考题（A）位置（B）房地产规模（C）环境景观（D）外部基础设施完备程度（E）朝向
8、、楼层20 下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有( )。2009年考题（A）对房地产本身进行投资改良（B）需求增加导致稀缺性增加（C）通货膨胀（D）外部经济（E）提高建造成本21 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额，这些法定优先受偿款通常包括( ) 。 2009 年考题（A）拖欠建设工程价款（B）已抵押担保的债权数额（C）房地产变卖处置费用（D）诉讼费用（E）其他法定优先受偿款22 关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是( )。2010 年考题（A）标准厂房通常比一般厂房的变现能力
9、弱（B）熟地通常比生地或毛地变现能力弱（C）小商铺通常比大商铺变现能力弱（D）厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱（E）郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。23 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。( )2007 年考题（A）正确（B）错误24 某写字楼在使用多年后仍坚固耐用，功能良好，当土地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期。( )2008 年考题（A）正确（B）错误25
10、 在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。( )2010 年考题（A）正确（B）错误房地产估价师房地产估价理论与方法（房地产及其描述）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是每平方米建筑面积价格的计算。该套住宅按建筑面积计算的价格=2 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产按是否产生收益划分的种类。按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是
11、看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。3 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是每平方米建筑面积价格的计算。建筑面积=125m2+25m2=150m2，则每平方米建筑面积的价格=4 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是引起房地产自然增值的原因。引起房地产价格上升的原因主要有 5 个方面：(1)房地产拥有者自己对房地产进行投资改良。(2)外部经济。(3)需求增加导致稀缺性增加。(4) 通货膨胀。(5)房地产使用管制改变。其中，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地
12、产保值，外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的自然增值。5 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是“五通一平”的相关知识。“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。20 元m 2+14 元m 2+16 元m 2+25 元m 2+8 元m 2+15 元m 2=98 元m 2。6 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产的概念。同一房地产实物上通常同时存在着所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等多种权利，房地产因不可移动使原本为其外在因素的区位成了它的重要组成部分，因此，为了说明房地产既与家具、机器设备等动产
13、有本质不同，又与商标、专利、著作权、特许经营权等无形资产有本质区别，通常强调房地产是实物、权益和区位的结合体。7 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是影响房地产价格的因素。实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例在其实物状况下的价格，调整为在估价对象实物状况下的价格。实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括面积大小、形状、地形、地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说，主要包括建筑规模(如建筑面积大小)、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水、层高和室内净高、空间布
14、局等影响房地产价格的因素。8 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是影响房地产价值的因素。世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用特别是土地利用，都有或多或少的限制。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定。9 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是室内空气质量不符合标准的赔偿。5000 元+3000 元85 051 一 1(1+05) 3=12574 元。10 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是需要进行房地产估价的内容。房地产真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及
15、某些机器设备、无形资产等。11 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是建筑物实物因素。建筑物的实物因素包括：(1)建筑规模。(2)外观。 (3)建筑结构。 (4)设施设备。(5)装饰装修。 (6)层高和室内净高。(7)空间布局。(8)日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水。(9)维护情况和完损状况。12 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产估价的价值类型。按价值的前提或内涵等实质内容来划分的价值类型，主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值，其中，市场价值是最基本、最常用的价值类型。13 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是地役权。地役权是指
16、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。以地役权为例，对供役地而言，是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。14 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产供给有限特性的本质。房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这也是房地产供给与
17、一般物品供给的最主要区别。15 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是土地权益状况。土地权益状况的表述，主要包括：土地所有权、土地使用权(一是土地权利性质，对于出让的建设用地使用权，说明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否续期，二是还应说明是单独所有还是共有)、土地使用管制和目前使用状况。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考核的是房地产土地权益状况描述。土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。对于房地产开
18、发用地，主要说明城市规划设计条件，包括：用途；容积率；建筑密度；绿地率；建筑高度；建筑后退红线距离；建筑间距；交通出入口方位；停车泊位；建筑体量、体型、色彩；地面标高；其他要求等等。17 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 本题考核的是房地产独一无二的特性。房地产的独一无二的特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响，此外，房地产交易难以采取样品交易的方式，而应到实地观察、感受或体验，房地产估价必须对估价对象进行实地查看。18 【正确答案】 C,D【试题解析】 本题考核的是房地产
19、特性。一般物品的使用基本上是孤立的，相互间很少有影响，并由于一般物品可以移动，即使有影响，也易于排除，影响通常是暂时的。因此，房地产具有相互影响特性。进一步来看，房地产利用存在经济学所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。19 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 本题考核的是区位状况调整的内容。区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例在其区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。区位状况比较、调整的内容包括位置(包括所处的方位、与相关场
20、所的距离、临街状况、朝向、楼层)、交通条件(包括进、出的方便程度)、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)、周围环境和景观(包括自然环境、人文环境和景观)等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。20 【正确答案】 B,D【试题解析】 本题考核的是引起房地产价格上涨的因素。引起房地产价格上涨的原因主要有 5 个方面：(1)房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，如重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等。(2)外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。(3)需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增加带动
21、房地产需求增加。(4)房地产使用管制改变，如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率等。(5)通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。其中，房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值，外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。21 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 本题考核的是法定优先受偿款的概念。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律法规规定优先于本
22、次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款(如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用)，但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等拍卖、变卖的费用和税金。22 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 本题考核的是抵押房地产变现能力。A 项，一般厂房通常比标准厂房的通用性差，故其变现能力较弱；B 项，生地、毛地的开发程度较低，故其通常比熟地变现能力弱；C 项，大商铺价值较高，故其通常比小商铺变现能力弱。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。23 【正确答案】 A【试题
23、解析】 本题考核的是房地产的权益。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权等，担保物权包括抵押权等。24 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是中华人民共和国物权法的相关规定。中华人民共和国物权法规定，住宅用地期限届满后可以自动续期。25 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产中的无形资产。某些包含无形资产的房地产，如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将其中无形资产价值从房地产价值中分离出来。
