1、房地产估价师房地产估价理论与方法（收益法及其运用）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某在建工程，土地使用权年限为 50 年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为 17500m2，年净收益为 350 万元。目前该项目已建设 2 年，估计至项目建成还需 25 年。已知市场同类房地产报酬率为 7，则评估该项目续建完成时的总价值为( ) 。2006 年考题（A）375857 万元（B） 394203 万元（C） 396610 万元（D）476985 万元2 已知某收益性房地产的收益期限为 50 年，报酬率为 8的价格为 4000 元
2、m 2。若该房地产的收益期限为 40 年，报酬率为 6，则其价格最接近于( )。2006 年考题（A）3816 元m 2（B） 3899 元m 2（C） 4087 元m 2（D）4920 元m 23 某商铺建筑面积为 500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为 35 年。市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为 120 元m 2，运营费用率为租金收入的25。该类房地产的报酬率为 10，则该商铺的价值为( )。2006 年考题（A）521 万元（B） 533 万元（C） 695 万元（D）711 万元4 已知一年期国债利率为 331，贷款利率为 543，投资风险补偿率为223，管理负担补偿
3、率为 132，缺乏流动性补偿率为 142，所得税抵扣的好处为 05，则报酬率为( )。2006 年考题（A）7.78%（B） 8.28%（C） 13.21%（D）14.21%5 根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。2007 年考题（A）有租约限制下的价值（B）共有房地产的价值（C）无租约限制下的价值（D）承租人权益的价值6 某宗房地产是于 3 年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为 50 年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来 4 年的净收益分别为 31 万元、29 万元、305 万元、295 万元，报酬率为8。用未来
4、数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为( )。2007 年考题（A）35885 万元（B） 36049 万元（C） 36293 万元（D）36529 万元7 某商品住宅总价为 98 万元，首付款为 30，其余为抵押贷款，贷款期限为 15年，按月等额还本付息，贷款年利率为 5，自有资金资本化率为 8。则其综合资本化率为( ) 。2007 年考题（A）7.65%（B） 8.75%（C） 9.42%（D）10.19%8 某公司购买一宗房地产，土地使用期限为 40 年，不可续期，至今已使用了 8 年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元，以后每年净收益增长2，从第 8 年开始，净收
5、益保持稳定，该宗房地产的报酬率为 7，则该宗房地产的现时收益价格为( )。2007 年考题（A）8545 万元（B） 8716 万元（C） 8850 万元（D）8890 万元9 某在建工程规划建筑面积为 12400m2，土地使用期限为 40 年，从开工之日起计算。项目建设期为 2 年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60 元m 2，可出租面积为建筑面积的 65，正常出租率为 90，运营费用为有效毛收入的 25。目前项目已建设 1 年，约完成了总投资的 60。假设报酬率为8，折现率为 14，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为( )。2007 年考题（A）228183 万元（
6、B） 247460 万元（C） 379830 万元（D）411918 万元10 某待开发土地，其土地取得费为每亩 36 万元，土地开发费为 15 亿元km 2，假设开发周期为 2 年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的 60和 40，银行贷款年利息为 8，该土地的投资利息为( )元m 2。2008 年考题（A）55.2（B） 103.22（C） 109.63（D）114.8211 某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为 10，银行可提供 6 成、5 年利率 8、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为( )。2008 年考题（A）8.8%（B） 10%（C） 18%（D）18.6%12
7、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费 30 万元，每年增加电费等运营费用 5 万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为 30 年，报酬率为 8，该写字楼因采光受影响造成的损失为( )万元。2009 年考题（A）35（B） 56.29（C） 86.29（D）18013 报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是( )。2009 年考题（A）投资率是投资回收与投人资本的比率（B）风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高（C）当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率（D）当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他
8、较长期投资的报酬率14 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是( )。2009 年考题（A）建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间（B）在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间（C）由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间（D）剩余经济寿命与实际年龄之和的时间15 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收人 500 万元，年房屋折旧费 30 万元，维修费、保险费、管理费等 50 万元，水电供暖费等 40 万元，营业税及房地产税等 65 万元，年抵押贷款还本付息额 70 万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元。
9、2009年考题（A）245（B） 275（C） 315（D）34516 某宗房地产年收益为 60 万元，建筑物价值为 200 万元，建筑物资本化率为12，土地使用期限为 30 年，土地报酬率为 6，该房地产的价值为( )万元。2009 年考题（A）489.99（B） 495.53（C） 695.53（D）80017 有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。2010 年考题（A）乙土地上建筑物价值低于拆迁费用（B）甲土地的容积率大于乙土地的容积率（C）甲土地的价值
10、高于乙土地的价值（D）甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长18 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为 120m2，经调查，其成交价格为 150 万元，另有 20m2 的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为 1：08，则按建筑面积计算的比准价格是( )元m 2。2010 年考题（A）8571（B） 10000（C） 13393（D）1562519 某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元m 2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的68，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 39。若买卖双方又重新约定买卖中涉
11、及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为( )元m 2。2010 年考题（A）2385（B） 2393（C） 2955（D）296420 评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为 8000元m 2，装修标准为 1000 元m 2(甲别墅的装修标准为 800 元m 2)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为( ) 元m 2。2010 年考题（A）7020（B） 7091（C） 7380（D）858021 评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为
12、底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是( )。2010 年考题（A）04、04、02（B） 03、04、03（C） 04、02、04（D）04、03、0322 某写字楼的剩余收益年限为 38 年，预计 5 年后售出时价格将上涨 20，销售税费率为 6，已知持有期内年有效毛收人为 400 万元，运营费用率为 30，报酬率中无风险报酬率为 6，风险报酬率为无风险报酬率的 25，则该写字楼目前的收益价格为( ) 万元。2010 年考题（A）5286.72（B） 7552.45（C） 9939.23（D）
13、14198.923 某公司 2 年前租赁某写字楼中的 500m2 用于办公，约定租赁期限为 20 年，净租金为 3 元(m 2天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于 5 年前建成，土地剩余使用年限为 30 年，目前市场上类似写字楼的净租金为 35 元(m 2天)，报酬率为 6，则现在的承租人权益价值为( )万元。2010 年考题（A）98.8（B） 592.81（C） 691.61（D）667.2224 关于收益法求取净收益的说法，错误的是( )。2010 年考题（A）净收益包括有形收益和无形收益（B）运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费（C）通常只有客观收益才能作为估价依据（D）应同时给
14、出较乐观、较保守和最可能的三种估计值25 下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是( )。2010 年考题（A）毛租金乘数法（B）潜在毛收入乘数法（C）有效毛收入乘数法（D）净收益乘数法二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 根据净收益求取的不同，收益法可分为( )。2006 年考题（A）直接资本化法（B）投资法（C）收益乘数法（D）利润法（E）现金流量折现法27 可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有( )。2007 年考题
15、（A）潜在毛租金收入（B）有效毛收入（C）净运营收益（D）税前现金流量（E）税后现金流量28 根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有( )。2008 年考题（A）单位比较法（B）市场提取法（C）分解法（D）工料测量法（E）指数调整法29 下列费用中属于运营费用的有( )。2008 年考题（A）房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额（B）房地产税、人员工资、维修费、所得税（C）保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税（D）为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费（E）所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧
16、额30 就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出( )。2009 年考题（A）较乐观的估计值（B）较保守的估计值（C）过高的估计值（D）过低的估计值（E）可能的估计值31 某宗商用房地产于 30 年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为 20 年，房地产未来第一年的净收益为 28 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2 万元，报酬率为 8，则( ) 。2010 年考题（A）该房地产的收益价格为 13673 万元（B）该房地产的收益价格为 14389 万元（C）以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为514（D）该房地产的
17、合理经营期限为 15 年（E）该房地产的合理经营期限为 20 年三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。32 某宗房地产，其土地于 2000 年底取得，土地使用权年期为 50 年。该房地产建成于 2001 年底，2002 年底至 2005 年底的净收益分别为 83 万元、85 万元、90 万元和 94 万元，预计 2005 年底起可以稳定获得年净收益 90 万元。该类房地产的报酬率为 10，则 2006 年 1 月 1 日该房地产价值均为 886 万元。( )2006 年考题（A）正确（B）错误33 自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量
18、与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )2006 年考题（A）正确（B）错误34 在采用市场法进行拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立可比实例比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。( )2008 年考题（A）正确（B）错误35 某房地产的年有效毛收人为 10 万元，运营费用为 25 万元，有效毛收入乘数为 10，则该房地产的综合资本化率为 75。( )2008 年考题（A）正确（B）错误36 根据市场调查研究，获知某类房地产 20032007 年价格逐年上涨，分别为 3500元m 2，3700 元m 2，3950 元m 2，4
19、250 元m 2，5500 元m 2，运用平均发展速度法预测，则该类房地产 2008 年的趋势值大于 4800 元m 2。( )2008 年考题（A）正确（B）错误37 房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。( )2009 年考题（A）正确（B）错误38 根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。( )2010 年考题（A）正确（B）错误39 某宗房地产的年净收益为 2 万元，购买者自有资金为 5 万元，自有资金资本化率为 12，抵押贷款常数为
20、007，则该宗房地产的价格为 25 万元。( )2010 年考题（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。40 某商店的建筑面积为 1000m2，土地使用年限为 40 年，从 2000 年 10 月 1 日起计。2002 年 10 月 1 日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为 20 年，月租金为 150 元m 2，租金支付方式为每 2 年一次性支付，支付时间为第 2 年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为 200 元m 2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递
21、增 5，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的 30。试求该公司 2006 年 10 月 1 日的承租人权益价值(房地产报酬率取8)。 2006 年考题41 某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 1000m2 的面积，约定租赁期限为 20 年。第一年租金为 24 万，以后每年租金在上一年的基础上增加1 万元，从第 8 年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为 30元m 2，假设折现率为 10。请计算目前该承租人权益价值。 2008 年考题房地产估价师房地产估价理论与方法（收益法及其运用）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个
22、最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是续建完成时的总价值。由题意可得评估该项目续建完成时的总价值=2 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是净收益的计算。4920 元m 2。3 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是年净收益的计算。由题意可得年净收益=年有效毛收入一年运营费用=500m 2120 元m 212500m2120 元m 21225=54000 元，则该商铺的价值=4 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是报酬率的计算。报酬率=无风险报酬率+ 投资风险补偿率+管理负担补偿率+ 缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率=3 31+5 43+223+132+14
23、2一 05=1321。5 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是有租约限制下的价值、无租约限制下的价值和承租人权益价值三者之间的关系。承租人权益的价值等于剩余租赁期间，各期合同租金与市场租金差额的现值之和。同一宗房地产，有租约限制下的价值(也称为出租人权益价值、带租约的房地产价值)、无租约限制下的价值(也称为完全产权价值、房地产本身的价值)和承租人权益价值三者之间的关系为：有租约限制下的价值：无租约限制下的价值一承租人权益价值。6 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产收益价格的计算。该宗房地产的收益价格求取如下：7 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是综合资本化率的计算。
24、 则：R 0=MRM+(1 一 M)RE=701112+(170)8=10 19。8 【正确答案】 B9 【正确答案】 C10 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是土地投资利息的计算。土地取得费用=3610000 元66667m 2=540 元m 2，土地开发费用=150 元m 2，该土地的投资利息=540(1+8) 2 一 1+1501(1+8) 15 一 660 (1+8) 05 一 140=10322元m 2。11 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是综合资本化率的计算。抵押贷款常数RM=812(1+812) 512(1+812) 512 一 112=243，综合资本化率 R
25、0=06243+(1 一 06)10=18 6。12 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产损失赔偿的计算。30 万元+5 万元811(1+8) 30=8629 万元。13 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是报酬率的实质。“采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率”这种认识，使得报酬率的确定可以包容多种情况，避免一些过于武断或仅适用于某些特定情况下的结论。以土地为例，正如马克思所讲的那样，当人们把土地所有权看作所有权的特别高尚的形式，并且把购买土地看作特别可靠的投资时，报酬率就要低于其他较长期投资的报酬率，甚至低于银行利率。14 【正确答案】 B【试
26、题解析】 本题考核的是建筑物经济寿命的概念。对收益性房地产来说，建筑物经济寿命具体是建筑物自竣工日期起，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间，建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。15 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是房地产净收益的计算。500 万元一 50 万元一 40 万元一 65 万元一 30 万元=315 万元。16 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产价格
27、的计算。建筑物的净收益=200 万元12=24 万元，土地净收益=60 万元一 24 万元=36 万元，土地价格=36 万元6=600 万元，该房地价格=600 万元+200 万元=800 万元。17 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产建筑价值。说明乙地上建筑物无继续利用价值，该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。18 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产建筑面积计算比准价格的计算。该可比实例的建筑面积为 120m208=150m 2，则 150 万元150m 2=10000 元m 2。19 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产交易价格
28、的计算。此题要求的是调整后买方应付给卖方的价格，由于所有税费由买方负担，则调整后买方应付给卖方的价格实际就是卖方实得金额。20 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产比准价格的计算。(80001000+800)11=7091 元m 2。21 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产估价时的合理权重。甲、乙实例与估价对象最相似(均为底层商铺) ，故取较高的权重。22 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产收益价格的计算。该写字楼的报酬率一无风险报酬率+风险报酬率=6 (1+25)=75设该写字楼目前的收益价格为 Y，依据公式 V=AY11(1+Y) n+Y(1+Y)
29、t 则 v=400(130)751 一1(1+75) 5+V(1+20)(16)(1+75) 5=528672(万元)。23 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产承租人权益价值的计算。根据公式 V=AY1一 1(1+Y) n=(353)365500611(1+6) 18=9880 万元24 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是收益法求取净收益的方法。运营费用不包含房地产的折旧额，这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包含寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等的折旧费。因为它们的购置成本是确实发生的，因此其折旧费应包含在运营费用中。25
30、 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是收益乘数法的概念。C 项是正确的说法，但要注意是通常情况下的前提，在投资价值评估和租约期内净收益的求取时，应用实际收益值。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 【正确答案】 A,E【试题解析】 本题考核的是收益法的分类。根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化形式的不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。而报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收
31、益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。27 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 本题考核的是报酬资本化法。可用于报酬资本化法中的转换为价值的收人或收益有净运营收益、税前现金流量、税后现金流量。28 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 本题考核的是求取建筑安装工程费的方法。求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。29 【正确答案】 C,D【试题解析】 本题考核的是运营费用的概念。运营费用，是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、
32、维修费)、为承租人提供服务的费用(如清洁、保安费用) 等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。30 【正确答案】 A,B,E【试题解析】 本题考核的是净收益测算应注意的问题。求取净收益实际上是预测未来的净收益。预测由于面临不确定性，不可避免地会有乐观估计、保守估计和最可能(或折中 )估计。在实际估价中，不仅客观上可能存在上述三种估计，而且可能会为故意高估估价对象价值而对净收益作出过高的估计，或者为故意低估估价对象价值而对净收益作出过低的估计。为避免出现这种情况，应要求估价师同时给出未来净收益的三种估
33、计值，即较乐观的估计值、较保守的估计值和最可能的估计值。31 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 本题考核的是房地产的相关计算。该宗房地产的合理经营期限为n，令 A 一(n 一 1)b=028 一(n 一 1)2=0 n=15 年该宗房地产的收益价格V=(288一 28 2)11(1+8) 15+28 15(1+8 ) 15=14389 万元以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数=收益价格年净收益=143 8928=5 14。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。32 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产的收
34、益价格。由题意可知该房地产的收益价格计算如下：33 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是自有资金资本化率。自有资金资本化率是税前现金流量(从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的余额)与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。34 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是运用市场法进行拆迁估价。运用市场法估价一般分为4 大步骤：(1)搜集交易实例，即搜集大量发生过交易的房地产及其成交价格、成交日期、付款方式等信息。(2)选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。(
35、3)对可比实例成交价格进行处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算主要是对可比实例成交价格的表现形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。这种处理称为建立比较基准。价格修正是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格，即对可比实例实际而可能是不正常的成交价格进行“改正”。这种处理称为交易情况修正。价格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。“参考系”有市场状况和房地产状况两种。这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。因此，该大步骤又分为建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整
36、和房地产状况调整四个小步骤。(4)求取比准价值，即把多个可比实例成交价格经过处理得到的多个比准价值综合为一个比准价值。35 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产综合资本化率的计算。(1025)100=7 5。36 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是平均发展速度法的运用。房地产价格平均上涨速度=112。则该房地产 2008 年的价格=3500112 5=6168 元m 2。37 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产收益的概念。房地产收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，它一般不能直接用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊
37、的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，通常只有这种收益才可以作为估价的依据。38 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是净收益每年不变的公式还有一些其他作用，例如可用来说明在不同报酬率下土地使用期限长到何时，有限期的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。39 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产价格的计算。购买者要求的税前现金流量=5万元12 =06 万元，偿还抵押贷款的能力=2 一 06=1 4 万元，抵押贷款金额=1 4007=20 万元，该宗房地产价格= 自有资金额+ 抵押贷款金额=5+20=25 万元。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。40 【正确答案】 解：A1=150 元m 21221000m2070=252 万元，i 1=(1+8) 2一 1=1664，带租约的期间的权益价值=A2150 元m 2121000m207(1+5) 17=28879 万元。剩余年限的权益价值=承租人权益价值=(107238+111760)万元=218998 万元。41 【正确答案】 解：承租人权益价值=无租约限制下价值一有租约限制下价值，无租约限制下价值= ，有租约限制下价值=，则承租人权益价值=4068 万元。
