1、房地产估价师房地产基本制度与政策（房地产交易管理制度与政策）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在 10 日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2 个月后买受人提出退房，按规定买受人( )。2003 年考题（A）有权退房，但应承担违约责任（B）有权要求开发公司承担违约责任（C）有权要求开发公司赔偿损失（D）无权退房2 下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是( )。2003 年考题（A）以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物（B）预购商品房
2、贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证（C）抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准（D）乡、村企业厂区内大宗无地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押3 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得( )同意，并依法办理相关手续。2004 年考题（A）原出让方（B）转让人（C）规划行政主管部门（D）原出让方和市、县规划行政主管部门4 某商品房售价为每平方米建筑面积 4000 元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积为 100m2，合同约定建筑面
3、积97m2。该商品房的成交价格是( )元。2004 年考题 （A）388000（B） 388640（C） 399640（D）4000005 房地产开发企业不得采取( )的方式销售商品房。2005 年考题（A）分期付款（B）收取预售款（C）收取定金（D）返本销售6 人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由( )参照评估价确定。2005 年考题（A）人民法院（B）估价机构（C）拍卖师（D）竞买人7 下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是( )。2005 年考题（A）将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁（B）承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止（C）承租人经出租人同意，可以
4、将承租房屋转租并获得收益（D）租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是 城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款8 承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人( )。2006 年考题（A）应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效（B）可以收回房屋出租给其他人（C）可以要求增加租金（D）应当继续履行原租赁合同9 下列关于商品房销售的表述中，正确的是( )。2006 年考题（A）商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过 3（B）按何种面积计价，就按何种面积登记发证（C）按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的：共有建筑面积（D）商品房买卖
5、合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款10 商品房买卖合同约定面积为 150m2，价格为 4000 元m 2，交付使用时，产权登记面积为 155m2，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为( ) 万元。2007 年考题（A）600（B） 610（C） 618（D）62011 人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由( )确定。2007 年考题（A）房地产估价机构（B）人民法院（C）抵押权人（D）人民法院和房地产估价机构共同12 某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，
6、该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款( )。2007 年考题（A）甲银行优先受偿（B）按 2 家银行的债权数额大小确定受偿顺序（C）乙银行优先受偿（D）按 2 家银行的债权比例受偿13 折价处置抵押房地产的，应当参照( )。2008 年考题（A）原购买价（B）重建价格（C）重置价格（D）市场价格14 某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积 110m2，售价 4000元m 2，张某交付了全部价款，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为 100m2，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款( ) 元。2008 年考题（A）40000（B）
7、 53600（C） 66800（D）8000015 商品房预售合同登记备案应由( )办理。2008 年考题（A）房地产开发商（B）房地产销售代理机构（C）商品房预购人（D）房地产开发商和商品房预购人共同16 在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为 100 万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在( )万元之间。2008 年考题（A）60100（B） 6480（C） 64100（D）8010017 在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括( )。2009 年考题（A）拖欠的建筑工程材料费（B）拖欠的建筑工人工资（C）抵押担保债权（D）出租房屋租金18 下列行为中，不属于房地产
8、有偿转让的是( )。2009 年考题（A）房地产抵债（B）房地产作价入股（C）房地产买卖（D）房地产继承19 房地产抵押估价报告应用有效期从( )起计，不得超过一年。2009 年考题（A）估价时点（B）估价委托日（C）估价报告出具日（D）估价开始作业日20 商品房预售合同登记备案的申请人是( )。2010 年考题（A）商品房销售代理机构（B）商品房预售人（C）商品房购买人（D）商品房购买人和商品房预售人21 抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。2010 年考题（A）不受该抵押权影响（B）应当解除（C）没有效力（D）不得对抗抵押权22 人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养
9、家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。2010 年考题（A）1（B） 3（C） 6（D）12二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。23 下列情形中，属于房地产有偿转让的有( )。2003 年考题（A）房地产买卖（B）房地产入股（C）房地产继承（D）房地产抵债（E）房地产典当24 下列房地产中，不得转让的有( )。2005 年考题（A）共有的房地产（B）未解决权属争议的房地产（C）设定了抵押权的房地产（D）已被依法查封的房地产（E）已列入城市拆迁范围内的房屋25
10、 对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有( )。2006 年考题（A）城市房地产管理法（B） 土地管理法（C） 城市房地产开发经营管理条例（D）城市商品房预售管理办法（E）城市房地产转让管理规定26 下列房地产中，不得设定抵押的有( )。2006 年考题（A）共有房地产（B）未解决权属争议的房屋（C）已出租的房屋（D）被执法机关查封的房屋（E）经济适用住房27 下列关于房地产抵押的表述中，正确的有( )。2007 年考题（A）村办企业的厂房可以抵押（B）以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产（C）公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押（D）抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合
11、同在有效期内对抵押物的受让人继续有效（E）同一房地产不得设定 2 个以上抵押权28 某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来 3 年连续获得总额 12 亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有( )。2007 年考题（A）该抵押属一般房地产抵押（B）该抵押是最高额抵押（C）若银行实际发放了 15 亿元贷款，其优先受偿价款为 15 亿元（D）若银行实际发放了 15 亿元贷款，其优先受偿价款为 12 亿元（E）该抵押可以不经登记即产生合同效力29 中华人民共和国物权法：规定房地产抵押权实现的方式有( )。2008 年考题（A）抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受
12、偿（B）抵押权人直接向人民法院提起诉讼（C）抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产（D）按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人（E）抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产30 下列房地产中，不得抵押的有( )。2008 年考题（A）集体所有的土地使用权（B）村办企业厂房（C）列入城市房屋拆迁范围的房屋（D）宅基地（E）已经设定抵押权的房地产31 在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是( )。2009 年考题（A）对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性（B）对估价对象进行实地查看（C）了解抵
13、押房地产的法定优先受偿权利情况（D）将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照（E）拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片32 最高额抵押权确定的情形有( )。2009 年考题（A）最高额抵押权已转让（B）新的债权不可能发生（C）抵押人破产（D）约定的债权确定期限届满（E）抵押财产被查封33 商品房销售中，禁止的行为包括( )。2010 年考题（A）返本销售（B）实名制购房（C）未取得商品房预售许可证收取定金（D）成套住宅分割拆零销售（E）预购人将购买的期房再行转让34 关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有( )。2010 年考题（A）抵押权未登记的，按照债
14、权先后清偿（B）抵押权未登记的，按照债权比例清偿（C）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿（D）抵押权未登记的，经过公证的优先清偿（E）抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。35 房屋租赁合同期限不得超过 20 年，所以租期满 20 年的承租户无权继续承租。2003 年考题( )（A）正确（B）错误36 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。2003 年考题( )（A）正确（B）错误37 抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。2003年考题( )（A）正确（B）
15、错误38 在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产。2004 年考题( )（A）正确（B）错误39 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过。2004 年考题( )（A）正确（B）错误40 根据国务院有关规定，自 2005 年 6 月 1 日起，商品房预购人可以将购买的未竣工的预售商品房再转让。2005 年考题( )（A）正确（B）错误41 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。2005 年考题( )（A）正确（B）错误42 如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活的所必需居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或
16、者抵债。2005 年考题( )（A）正确（B）错误43 房地产转让合同、房地产抵押合同和房屋租赁合同均为要式合同。2005 年考题( )（A）正确（B）错误44 商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。2006 年考题( )（A）正确（B）错误45 商品房预售款、在建工程抵押贷款都只能用于工程建设，不得挪作他用。2006年考题( )（A）正确（B）错误46 房地产抵押人不一定是债务人。2006 年考题( )（A）正确（B）错误47 已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。2007 年考题( )（A）正确（B）错误48 房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人
17、不得转让房屋所有权。2007年考题( )（A）正确（B）错误49 转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。2008 年考题( )（A）正确（B）错误50 商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。2008 年考题( )（A）正确（B）错误51 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。2008 年考题( )（A）正确（B）错误52 房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。2008 年考题( )（A）正确（B）错误53 凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的戈拨土地，其使用权转
18、让后应按出让土地管理。2009 年考题( )（A）正确（B）错误54 房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。2009 年考题( )（A）正确（B）错误55 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。2009 年考题( )（A）正确（B）错误56 地上无建筑物的划拨土地使用权不能单独设定抵押。2010 年考题( )（A）正确（B）错误57 订立房地产抵押合同，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。2010 年考题( )（A）正确（B）错误58 地上房地产抵押人不一定就是债权人。2010 年考题( )（A）正确（B）错误四、
19、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。58 在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发 S 住宅小区预购一套商品住房。2001 年 8 月,李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积 100m2，每平方米建筑面积的价格 3000 元。”2002 年 2 月，S 住宅小区综合验收合格并交付使用经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为 95m2，该套住房所在楼共有 20 套住房，套内建筑
20、面积总计 3000m2，需分摊的共有建筑面积为 450m2。2002年 3 月，李某将房屋出租给王某。2003 年 8 月，王某将房屋转租给张某。2003 年考题59 下列关于李某抵押贷款购房的表述中，正确的有( )。（A）李某不可以选择住房公积金贷款方式（B）甲公司开发的 S 住宅小区必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证，李某方可办理预售商品房抵押贷款（C）预售商品房抵押，购房者获得的只是债权，而不是房屋所有权，尚不需办理抵押登记（D）预售商品房抵押自房屋交付使用时生效60 李某实际应支付的房价为( )万元。（A）2850（B） 3000（C） 3090（D）327661 李某出租该
21、套住房，应缴纳的营业税、房产税、个人所得税的税率分别为( )。（A）3、4、10（B） 3、5、18（C） 4、3、10（D）3、3、2762 下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有( )。（A）王某转租该套住房，必须经李某同意（B）王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益（C）李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案（D）房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除62 甲公司依法取得 15 亩蔬菜生产基地和城市规划区内 20 亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开
22、发建设过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预(销) 售商品房，委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。2005 年考题63 征收 15 亩蔬菜生产基地，应当( )。（A）由省人民政府批准农用地转用，同时办理征地审批手续（B）由省人民政府批准农用地转用，不再另行办理征地审批（C）由国务院批准农用地转用，同时办理征地审批手续（D）由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批64 房
23、地产估价机构进行房屋拆迁估价时，估价时点应当为( )。（A）拆迁公告之日（B）拆迁许可证颁发之日（C）拆迁补偿协议签订之日（D）拆迁动员之日65 下列关于经济适用住房表述中，正确的为( )。（A）经济适用住房实质上就是廉租住房（B）低收入家庭可购买经济适用住房（C）经济适用住房土地可以划拨取得（D）经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度66 下列条件中，是甲公司申领建筑工程许可证须具备的为( )。（A）有保证工程质量和安全的具体措施（B）施工企业必须保证按工程设计施工（C）建设资金已落实（D）已确定施工企业67 在代理商品房预(销) 售中，乙公司( ) 。（A）应当在商品房预售合同签订之日起
24、 30 日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续（B）发布商品房预售广告不得涉及装修内容（C）不得收取佣金以外的其他费用（D）不必向买受人出具商品房的有关证件68 陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为( ) 。（A）因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记（B）因为是预购，所以应当办理预购商品房抵押登记（C）由于预购商品房风险较大，抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人（D）抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估69 按照现行
25、政策，陈某购买商品房应交纳的税为( )。（A）契税（B）营业税（C）城市维护建设税（D）印花税70 甲公司对陈某所购商品房承担的维修期从( )之日起计算。（A）物业管理企业进驻小区（B）小区全部竣工验收合格（C）商品房交付给陈某（D）陈某实际人住71 乙公司销售人员向陈某就房屋建筑面积作的下列解释中，正确的是( )。（A）全封闭阳台按其外围水平投影计算全部面积（B）有围护结构门廊按围护结构外围水平投影计算全部面积（C）伸缩缝与室内相通的，伸缩缝计算全部面积（D）室处与室内不相通的花架，按花架外围水平的投影计算一半面积71 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目，按照规划拟建2000
26、0m2。商住楼，其中营业房 3000m2。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积 80m2。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在 15 日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的 3000 万 m2 营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。2006 年考题72 甲公司申领房屋拆迁许可证，应当提交( )等资料。（A）拆迁计划（B）拆迁方案（C）拆迁安置
27、补偿资金证明（D）公司拆迁资格证明73 如被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为( )。（A）向原房地产估价机构书面申请复核（B）另行委托房地产估价机构评估（C）要求拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估（D）申请专家委员会鉴定74 甲公司申请办理商品房预售许可证时，应提交( )等证件及资料。（A）工程施工合同（B）土地使用权证（C）商品房预售合同示范文本（D）商品房预售方案75 甲公司在媒体上发布的广告( )。（A）可借用其他相同类型的项目形象（B）可以承诺为购房人办理入住户口（C）不得涉及装修内容（D）由于价格是随市场变化而变化，一律不表明销售价格76 下列关于甲公司中途变
28、更设计的表述中，正确的为( )。（A）甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更（B）周某有权退房（C）周某退房，甲公司应承担违约责任（D）周某退房应承担违约责任77 如周某发现房屋所有权证记载的房屋建筑面积为 87m2，商品房买卖合同对面积误差处理未作约定。下列表述中正确的为( )。（A）周某有权退房（B）甲公司应赔偿周某损失（C）如周某退房，甲公司应退还已付房价款及利息（D）如周某不退房，面积超过允许误差部分的房价款全由甲公司承担，产权归周某78 周某对所购房屋建筑面积有疑问，甲公司做了解释。根据房产测量规范，下列解释中不正确的为( )。（A）属永久结构
29、有顶盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积（B）穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积（C）两房屋间有顶盖和柱的走廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积（D）独立柱的门廊按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积79 甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理( )。（A）房屋他项权利登记（B）房屋变更登记（C）房屋转移登记（D）房屋租赁登记备案80 甲领取 3000m2 营业房“房屋所有权证” 后，应当( )。（A）将在建工程抵押转为房地产抵押登记（B）重新办理房地产抵押登记（C）直接领取他项权证（D）无须再办理房屋抵押登记80 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设普通住
30、宅小区，向社会公开预售。2008 年 12 月 1 日，李某与甲公司签订了商品房预售合同(李某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为 70m2，阳台面积为6m2，套内墙体建筑面积 9m2，分摊共有建筑面积 13m2。2009 年考题81 下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为( )。（A）商品房预售合同未经备案，合同无效（B）在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式（C）李某可以将预购的未竣工的商品房再转让（D）商品房预售后，甲公司应当在签约之日起 30 日内办理商品房预售合同登记备案。82 李某所购房屋的建筑面积为( )m 2。（A）70（B） 7
31、6（C） 83（D）9283 签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请( )。（A）房屋预告登记（B）房屋所有权初始登记（C）房屋转移登记（D）商品房预售合同登记备案84 按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的为( )。（A）李某按成交价 1缴纳契税（B）房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税（C）李某抵押该房，减半征收印花税（D）李某出租该房，免征个人所得税84 2005 年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积 35 亩，出让价 185 万元亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从 2005 年 2 月起计
32、。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年 3 月 12 日，经评估，在建工程的市场价值为 8000 万元，其中在建工程拖欠工程款 2000 万元。2009 年 8 月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为 6800 万元。2009 年考题85 该项目 2006 年 3 月 12 日估价时点的房地产抵押价值为( )万元。（A）0（B） 6000（C） 6475（D）800086 人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由( )参照评估确定。（A）人民法院（B）估价机构（C）拍卖师（D）开发商87 首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于( )万
33、元。（A）4352（B） 4800（C） 5120（D）544088 如果拍卖最终应价为 6500 万元，则该应价为( )。（A）无效应价（B）有效应价（C）可以成交的价格（D）不确定89 如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为( )年。（A）355（B） 455（C） 500（D）655房地产估价师房地产基本制度与政策（房地产交易管理制度与政策）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是商品房买卖合同的内容。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单
34、位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。2 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地产抵押的一般规定。(1)以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其
35、承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。(2)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。(3)乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。3 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。4 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是商品房房价
36、的计算。该商品房的面积误差比=( 产权登记面积一合同约定面积)合同约定面积100 = 100=309278。产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比超出 3的部分的房价款由房地产企业承担，产权归买房人。则该商品房的成交价格为 4000 元m 2100m2 一 4000 元 m297m2(309278一 3)=399640 元。5 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是商品房销售中禁止的行为。其包括：(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；(3)不符合商品房销售条件的，房地
37、产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。6 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。7 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房屋租赁管理。(1)按房屋的使用用途，房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁。(2)由于将承租的房屋擅自转租的而使合同终止的，属于人为终止。(3)城市房屋租赁管理办法规定：“承租人经出租人同意，可以依法将
38、承租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益。”(4)城市房地产管理法规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。8 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房屋租赁的有关政策。承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。9 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是商品房的买卖合同。(1)按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。(2)按套(单元)计价或者按套内建筑
39、面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。(3)房屋买卖合同对面积误差的处理未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在 3以内(含 3) 的，据实结算房价款； 面积误差比绝对值超过 3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3之内(含 3)的房价款由买受人补足；超出 3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。10 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是商品房房价的计算。该商品房的面积误差比=( 产权
40、登记面积一合同约定面积)合同约定面积100 = 100=33333。由于双方未对面积误差的处理方式做出约定，则面积误差比绝对值超出 3时，买受人有权退房；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比超出 3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。则该商品房最后结算的房价款为 155m24000 元m 2150m24000 元m 2(33333一 3)=618 万元。11 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。12 【正确答案】 A【试题解析
41、】 本题考核的是房地产抵押权的实现。依据物权法的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。13 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是折价处置抵押房地产的参照价格。折价处置抵押房地产的，应当参照市场价格。14 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是建筑面积误差比。本题中，面积误差比=( 产权登记面积一合同约定面积)合同约定面积100=(100-110)m 2110m 2100=一90909。根据误差的处理方
42、式：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3(含 3) 以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过 3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。即应当返还张某购房款为：10m24000 元m 23+110m 24000 元m 26 09092=66800 元。15 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是商品房预售合同登记备案。商品房预售人应当在签约之日起 30 日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。16 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是拍卖保留价。人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的 80；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的 20。第一次确定保留价最低100 万元80 =80 万元，第二次确定保留价最低。100 万元8080 =64 万元。因此第二次拍卖保留价在 64100 万元之间。17 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是房地长抵押估价中扣除的法定优先受偿款。应扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。18 【正确答案】 D
