1、房地产估价师房地产基本制度与政策（拍卖知识）历年真题试卷汇编1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 被执行人张某不能清偿张某所欠的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定对( )的财产强制拍卖。2004 年考题（A）张某（B）张某或杨某（C）杨某（D）张某和杨某2 拍卖一非公物房地产。市场价 2800 万元，确定保留价 2300 万元，起拍价 1500万元，成交价 3200 万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为(
2、) 万元。 2006 年考题（A）64（B） 96（C） 160（D）2243 下列关于拍卖行为的表述中，错误的是( )。2007 年考题（A）拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物（B）除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请（C）委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的（D）委托人与拍卖人是平等的民事主体4 委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的( ) 。2008 年考题（A）公开原则（B）公平原则（C）公正原则（D）诚实信用原则5 对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括( )。2009 年考题（A）标的非自有性（B）
3、主体的特定性（C）目的的利他性（D）权利义务的对等性6 在强制拍卖中，拍卖的主体是( )。2010 年考题（A）人民法院和拍卖公司（B）竞买人和买受人（C）人民法院和拍卖标的所有权人（D）拍卖公司和拍卖标的所有权人二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。7 下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有( )。2004 年考题（A）拍卖人收取佣金是一种法定行为（B）对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价 10的佣金（C）委托人既可采取前期支付法也可采
4、用扣除法支付拍卖佣金（D）公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金（E）收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定8 下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有( )。2008 年考题（A）拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担（B）如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任（C）委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任（D）承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责（E）即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责9 拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有( )。2010 年考题（A）委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人（B）委托人、拍卖人能够证
5、明其就拍卖标的瑕疵没有过错（C）拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质（D）买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵（E）买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。10 拍卖法规定拍卖活动可以委托依法设立的拍卖企业，也可以自行实施拍卖。( )2004 年考题（A）正确（B）错误11 拍卖人不得以竞买人的身份参与自己的拍卖活动，但可委托他人代为竞买。( )2004 年考题 （A）正确（B）错误12 买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。( )2005 年考题（A）正确（B）错
6、误13 房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。( )2006 年考题（A）正确（B）错误14 保留价不同于起拍价，起拍价可以低于等于保留价，但不可以高于保留价。( )2006 年考题 （A）正确（B）错误15 强制拍卖的主体，是指被拍卖标的所有权人或处分权人。( )2007 年考题（A）正确（B）错误16 因债务人无法履约而拍卖其房地产的评估价格一般比正常市场价格偏低。( )2007 年考题（A）正确（B）错误17 拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。( )2008 年考题（A）正确（B）错误18 相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有
7、告知的义务。( )2009 年考题（A）正确（B）错误19 王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。( )2010 年考题（A）正确（B）错误房地产估价师房地产基本制度与政策（拍卖知识）历年真题试卷汇编1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是强制拍卖的标的。被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依法向第三人发生履行到期债务的通知，第三人在指定期限内没有提出异议而又不履行的，人民法院有权裁定对其强制执行，对其财产进行拍卖。2 【正确答
8、案】 C【试题解析】 本题考核的是拍卖佣金。非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价 5的佣金。该房地产拍卖佣金最高额为(32005)万元=160(万元)。3 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是拍卖的基本原则。委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的，也不能委托他人代为竞买。拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。凡具备相应的民事行为能力并符合竞买资格的民事主体，均可平等的参加竞买活动，拍卖人不得拒绝竞买人的申请，妨碍其参与公平竞争，但法律法规另有规定的除外。拍卖法律关系当事人在拍卖活
9、动中其民事权利义务、法律地位平等。4 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是所有者权益。拍卖的公正原则具体内容包括：(1)拍卖人及工作人员不得以竞买人身份参加本拍卖机构举办的拍卖活动，也不得委托他人代为竞买。(2)拍卖活动中，拍卖人不得有歧视竞买人使其无法成交或超高价成交的行为，更不允许对竞买人有欺诈、舞弊、私下交易等侵犯竞买人民事权利的行为。(3)拍卖人与委托人不得事先串通，在拍卖交易时制造相互竞价的假象，致使报价或应价不断上扬。竞买人之间不得相互合谋串通，达到以低价成交的目的。(4)委托人应向拍卖人，同时拍卖人也应向竞买人指明或提示其知道或应当知道的拍卖标的的瑕疵。除法律、法规另有规定
10、外，委托人、拍卖人对拍卖标的应当承担瑕疵担保责任。(5)委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的，也不能委托他人代为竞买。5 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是强制拍卖的特点。与任意拍卖相比，强制拍卖有如下特点：(1)国家强制性。 (2)标的的非自有性。(3)主体的特定性。(4) 目的的利他性。(5)权利义务的不对等性。6 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是强制拍卖的主体。强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全
11、部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。7 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 本题考核的是拍卖佣金比例及支付方式。拍卖人收取佣金是一种法定行为。非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价 5的佣金。收取佣金比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。公物拍卖原则上不向委托人收取拍卖佣金。委托人佣金支付一般有前期支付法和扣除法两种方式。8 【正确答案】 C,D,E【试题解析】 本题考核的是瑕疵请求规则的效力范围。承担瑕疵责任的可能是委托人，也可能是拍卖人。其基本准则是谁知晓谁负责。只要拍卖标的确实存在应告知未
12、告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。9 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 本题考核的是瑕疵请求规则的效力范围。当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍：(1)委托人、拍卖人无过错。如果委托人、拍卖人能够证明自己没有过错，则可以对抗瑕疵请求权。(2)买受人过错。表现为：疏忽；误解；不当行为。(3)声明不保证。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。10 【正确答案】 B
13、【试题解析】 本题考核的是拍卖活动实施机构。拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。11 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是拍卖的公正原则。拍卖人及工作人员不得以竟买人身份参加本拍卖机构举办的拍卖活动，也不得委托他人代为竞买。12 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是拍卖的报价方式。在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。13 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是房地产拍卖特征。房地产拍卖成交，收齐相关款项后，买受人需在拍卖人的协助下办理房地产权属变更过户手续，取得拍卖房地产的产权证，该项标的拍卖才告结束。14 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是委托拍卖保留价的商谈。保留价一般低于目前市场上的交易价。保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高于保留价。15 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是强制拍卖的主体。强制拍卖的主体，是指在强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人，即委托人和拍卖人。拍卖委托人是指人民法院，拍卖人是指商业性拍卖机构(公司)。16 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是房地产拍卖价格的评估。因债务人无法履行到期债务的清偿而拍卖其房地产的评估价格一般应比正常市场成交价格偏低。17 【正确答案】 A18 【正确答案】 A19 【正确答案】 A
