1、房地产估价师房地产基本制度与政策（知识规划）历年真题试卷汇编1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 建设工程规划许可证是( )行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证。2003 年考题（A）城市规划（B）城市建筑管理（C）土地管理（D）房地产管理2 下列控制性规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是( )。2004 年考题（A）建筑高度（B）建筑间距（C）建筑密度（D）建筑后退红线距离3 在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为 400m2，住宅总建筑面积为 1400m2，容积率为 14，则住宅建筑净密度为( )。2005 年考题（A
2、）2860（B） 3500（C） 4000（D）50004 确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于( )的内容。2005 年考题（A）城市总体规划（B）控制性详细规划（C）修建性详细规划（D）居住区规划5 城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为( ) 。2005 年考题（A）温差效应（B）绿岛效应（C）温压效应（D）热岛效应6 某城市居住生活聚居地的人口规模约为 12000 户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的( ) 。 2007 年考题（A）居住区（B）居住小区（C）
3、居住组团（D）居住社区7 下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是( )。2003 年考题（A）城市规划的制定（B）城市规划的实施和管理（C）城市规划的监督检查（D）城市规划法律法规的制定8 按照国家标准城市用地分类与规划建筑用地标准划分，城市建设用地不包括( )。2008 年考题（A）仓储用地（B）特殊用地（C）水域和其他用地（D）工业用地9 在居住区控制性详细规划的控制体系指标巾，建筑密度属于( )。2009 年考题（A）用地控制指标（B）环境容量控制指标（C）建筑形态控制指标（D）城市设计引导及控制指标10 在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件
4、是( )。2010年考题（A）宏观区位（B）中观区位（C）微观区位（D）其他区位11 通常是构成居住区的基本单位是( )。2010 年考题（A）居住小区（B）居住组团（C）独幢住宅楼（D）分户家庭二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 下列选项中，属于违法建设的工程有( )。2003 年考题（A）未取得建设工程规划许可证的建设工程（B）临时建设工程（C）违反建设工程规划许可证规定的建设工程（D）城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目（E）擅自变更批准的规划设计图纸的建
5、设工程13 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有( )。2006 年考题（A）建筑密度（B）建筑控制高度（C）建筑色彩（D）建筑红线后退距离（E）容积率14 为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有( )。2009 年考题 （A）城市的发展布局（B）功能分区（C）禁止、限止和适宜建设的地域范围（D）建筑形态控制指标（E）城市性质三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。15 在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制订上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。(
6、)2003年考题（A）正确（B）错误16 城市用地大类中的绿地是指居住小区及居住小区以上级的公共绿地和生产防护绿地。( )2004 年考题（A）正确（B）错误17 容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。( )2004 年考题（A）正确（B）错误18 根据城市用地适用性评价结果，三类土地一般是不适于修建的用地。( )2004年考题（A）正确（B）错误19 城市用地分类中的公共设施用地不包括居住用地中的公共服务设施用地。( )2005 年考题（A）正确（B）错误20 制订容积率下限的目的是防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。( )2005 年考题（A）正确（B）错误21 建
7、筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。( )2006 年考题（A）正确（B）错误22 公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、居住小区中的公共服务设施用地以及其他公共设施用地等。( )2007 年考题（A）正确（B）错误23 根据城市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地。( )2009 年考题（A）正确（B）错误24 居住区合理的规模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以 1 万15 万人为宜。( )2009 年考题（A）正确（B）错误25 住宅层高的确定是否合理，不仅影响建筑工程造价，也和节约用地有关。( )2010 年考题（A）正确（B
8、）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。25 某房地产开发公司以 1200 万元取得了 1hm2 综合用地 50 年的土地使用权。该地块地上容积率为 6，建筑覆盖率为 50，可建一幢 16 层商住综合楼和一幢 5 层办公楼。商住综合楼第 14 层为建筑面积相同的商业用房，第 516 层为建筑面积相同的住宅。办公楼建筑面积 5000m2，各层为建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为 1800
9、元m 2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为 30。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为 300 万元。在建办公楼时，该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款 200 万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。2005 年考题26 对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于( )类建设用地。（A）一（B）二（C）三（D）四27 该综合楼商业部分每层的建筑面积为( )。（A）325000m 2（B） 343750m
10、 2（C） 400000m 2（D）500000m 228 该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有( )。（A）银行信用（B）商业信用（C）民间信用（D）国家信用29 在下列合同中，属于从合同的有( )。（A）购房合同（B）抵押合同（C）保险合同（D）借款合同30 该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为( )。（A）196364 元m 2（B） 2000 元m 2（C） 255273 元m 2（D）2600 元m 231 上述保险合同的当事人有( )。（A）该商业银行（B）该财产保险公司（C）该房地产开发公司（D）该咨询公司房地产估价师房地产基本制度与政策（知识规划）
11、历年真题试卷汇编1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是城市规划实施控制。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。2 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是控制性详细规划的控制体系指标。建筑形态控制指标包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。建筑密度属于环境容量控制指标。3 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是控制性详细规划的规定性指标。4 【正确答案】 A【试题解析】 本题考
12、核的是城市总体规划。城市分区规划的主要任务是在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与城市详细规划更好地衔接。城市分区规划包括确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。5 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是城市用地气候条件的评价。城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，即所谓“热岛效应”，尤其在大城市中更为突出。6 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是城市居住区规划。居住区按住户数或人数规模，分为居住区、
13、居住小区、居住组团三级。居住区是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(3000050000 人、1000016000 户)相对应，配套建设有一整套较完整的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。7 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是城市规划管理系统。城市规划法律规范的制定，构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容。城市规划管理决策系统主要负责制订城市规划。8 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是城市建设用地。城市建设用地应包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大
14、类用地，不应包括水域和其他用地。9 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是环境容量控制指标。环境容量控制指标包括容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。10 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是微观区位。微观区位，指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。这种小尺度范围内的地块位置条件是城市土地经济评价中确定各种地价修正系数和评估地块价格的基础。11 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是居住组团。居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。二、多项
15、选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。12 【正确答案】 A,C,D,E13 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 本题考核的是控制性详细规划的规定性指标。规定性指标一般包括：用地性质；用地面积；建筑密度；建筑控制高度；建筑红线后退距离；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施。建筑色彩属于指导性指标。14 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 本题考核的是城市总体规划、镇总体规划的主要内容。城乡规划法规定，城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城市的发展布
16、局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。15 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是控制性详细规划的规定性指标。在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制订上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。16 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是城市用地分类。城市用地大类中的绿地是指市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地。不包括专用绿地、园地和林地。17
17、 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是控制性详细规划的控制体系指标。18 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是城市用地适用性评价。根据城市用地适用性评价结论，一类土地是适用于修建的用地；二类土地是基本上可以修建的用地；三类土地是不适用于修建的土地。19 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是城市用地分类。公共设施用地包括居住区级及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。20 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是控制性详细规划的指标容积率。21 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是控制性详细规划
18、的控制体系指标。建筑形态控制指标包括建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。容积率属于环境容量控制指标。22 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是城市用地分类。公共设施用地包括居住区级及居民区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育及科研设计等机构和设施用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。23 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是城市用地分类。24 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是城市居住区的规模。居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模。这个合理的规模应符合功能、技术经济和管理等方面的要求，人口一般以 3 万5 万人为宜
19、，其用地规模应在 50100hm 2 左右。25 【正确答案】 A四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。26 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是城市用地适用性评价。根据城市用地适用性评价结论，二二类土地是基本上可以修建的用地，这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的措施改善其条件后，才适用于修建的用地。该宗土地即属于二类用地。27 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是控制性详细规划的规定性指标计算。则：总建筑面积=容积率土地面积=610
20、000m 2=60000m2，商住综合楼建筑面积=总建筑面积一办公楼建筑面积=60000m 2 一 5000m2=55000m2，该综合楼商业部分每层的建筑面积= =34375m 2。28 【正确答案】 A,C【试题解析】 本题考核的是信用形式。银业信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用。民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。29 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是合同类别。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。抵押合同属于从合同。购房合同、保险合同、借款合同均为主合同。30 【正确答案】 C31 【正确答案】 B,D【试题解析】 本题考核的是保险合同的当事人。保险合同的当事人包括保险人和投保人。财产保险公司为保险人，该咨询公司为投保人。
