1、房地产估价师房地产基本制度与政策（经济学知识）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 下列关于收入效应、价格效应和替代效应关系的表述中，正确的等式是( )。2003 年考题（A）收入效应=价格效应 +替代效应（B）价格效应= 替代效应+ 收入效应（C）替代效应= 收入效应+ 价格效应（D）替代效应=收入效应一价格效应2 在总产量曲线上，边际产量达到最大值的点为( )。2003 年考题（A）该曲线由向上凸转为向下凹的拐点（B）该曲线由向上凸转为向下凸的拐点（C）该曲线由向上凸转为向下凹的拐点（D）该曲线由向上凸转为向下凸的据点3 当房地产的需求
2、和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是( )。2003 年考题（A）均衡价格上升（B）均衡价格下降（C）均衡价格不变（D）取决于供给和需求变动的程序4 假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用( )。2004 年考题（A）减少（B）增加（C）不变（D）可能增加也可能减少5 以下关于 GDP 与其他变量关系正确的表达式是 ( )。2004 年考题（A）GDP=GNP+对外要素收入净额（B） GDP=NDP+折旧（C） GDP=工资+利息+ 利润+ 租金+直接税+企业转移支付（D）GDP= 消费支出 +投资
3、支出+政府购买+ 进口一出口6 某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为 1500元m 2、900 元m 2、2000 元m 2 和 2400 元m 2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为一 123、一 098、一 136 和一 143，则可以判定( )。2005 年考题（A）在任何情况下，丁的需求价格弹性最大（B）甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入（C）在任何情况下，乙的需求价格弹性最小（D）此时乙的需求价格弹性最大7 某个国家 20002004 年的基尼系数分别为 033、034、036、040 和042，由此可以判断( )。2005 年考题（A）该国家的居
4、民收入分配趋于平均化（B）该国家的居民收入分配两极分化越来越严重（C）该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势（D）该国家的居民收人水平呈现出下降的趋势8 若某国家在一个时期的消费函数为 C=1000+08y，则该国此时的引致消费是( )(公式中 C 表示消费，y 表示收入)。2006 年考题（A）0.8（B） 08y（C） 1000（D）1000+0 8y9 王某将其全部收人用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用( )。2007 年考题（A）会减少（B）会增加（C）保持不变（D）可能增加也可能减少10 增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，
5、说明公共设施具有( )。2008 年考题 （A）非竞争性（B）非排他性（C）竞争性（D）排他性11 某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为 088，若开发商采取 2折扣策略则最可能发生的情况是( )。2008 年考题（A）销售收入增加 024（B）销售收入增加 376（C）销售收入减少 024（D）销售收入减少 37612 某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求( ) 。2009 年考题（A）完全无弹性（B）为单一弹性（C）富有弹性（D）缺乏弹性13 下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收人的财政政策是( )。2009 年考题（A）
6、增加税收（B）降低存款准备金率（C）增加政府支出（D）减少转移支付14 根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是( )。2009 年考题（A）先上升后下降的抛物线（B）先下降后上升的“U” 形曲线（C）一直上升的直线（D）不受容积率的影响15 下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是( )。2010 年考题（A）提高贷款利率（B）提高购房最低首付款比例（C）提高法定存款准备金率（D）提高房地产交易环节税收二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 下列关于价
7、格弹性的表述中，正确的有( )。2003 年考题（A）供给价格弹性一般为正值（B）当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性（C）需求价格弹性永远为负值（D）当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性（E）一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性17 直接导致市场失灵的原因有( )。2006 年考题（A）外部性（B）垄断（C）排他性物品的生产（D）信息不完全（E）政府对市场的管理和协调18 下列有关各种弹性的表述中，正确的有( )。2006 年考题（A）奢侈品的需求价格弹性相对较大（B）占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小（C）商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于 0 时，这两种商品为
8、互补品（D）商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于 0 时，这两种商品为不相关商品（E）商品的供给弹性大于 1 时，称供给富有弹性19 下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有( )。2007 年考题（A）边际成本包括短期边际成本和长期边际成本（B）长期总成本可以分为固定成本与可变成本（C）平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形（D）短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵（E）收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则20 一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有( )。2008 年考题（A）城市化水平的提高（B）房地产开发建设的技术进步（C）房地产本身价
9、格的提高（D）消费者收人水平的提高（E）房地产开发建设要素价格下降三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。21 边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相对应，边际成本曲线的最低点正好对应于边际产量由递增转为递减的转折点。( )2003 年考题（A）正确（B）错误22 完全竞争市场通过各厂商平均成本最低实现社会成本最低。( )2003 年考题（A）正确（B）错误23 假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。( )2004 年考题（A）正确（B）错误24 国民生产总值(GDP)是指一个国家以当年价格(
10、或以不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。( )2005 年考题（A）正确（B）错误25 需求价格弹性系数的数值总是正值。( )2006 年考题（A）正确（B）错误26 垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。( )2007 年考题（A）正确（B）错误27 经济成本不仪包括会计成本，还包括企业正常利润。( )2008 年考题（A）正确（B）错误28 明晰产权是政府治理垄断的微观经济政策之一。( )2008 年考题（A）正确（B）错误29 任何商品的替代效应总为负值。( )2009 年考题（A）正确（B）错误30 对房地产开发而言，房地产估价成本中的开
11、发成本是一种经济成本。( )2010年考题（A）正确（B）错误四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。30 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金
12、根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。2007 年考题31 乙公司通过市场分析、制定项目融资方案和营销计划，并按经济学中的零利润原则确定土地使用权投标报价，此地价为甲公司预期( )。（A）能保本而接受的最高地价（B）能保本而接受的最低地价（C）能取得正常利润而接受的最高地价（D）能取得正常利润而接受的最低地价答案32 目前国家针对房地产市场过热采取了若干宏观调控政策，其中属于财政政策的为( )。（A）增加税收（B）提高存贷款利率（C）调整土地供给结构（D）减少公共工程开支答案33 该地块招标文件中明确规定，项目总建筑面积中应当有 70以上用于建造90m2以下的住房，则该指标为统计指标中
13、的 ( )。（A）结构相对指标（B）强度相对指标（C）比较相对指标（D）比例相对指标答案34 甲公司预期获得的房屋销售款项实现时，将在现金流量表中列入( )。（A）货币资金的期末余额（B）经营活动产生的现金流量（C）投资活动产生的现金流量（D）筹资活动产生的现金流量答案35 乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为( )。（A）绿地率（B）容积率（C）建筑密度（D）住宅和商业用地的面积答案36 下列关于双方达成协议的表述中，正确的是( )。（A）双方达成的是一种单务合同（B）双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告（C）甲公司
14、是乙公司的被代理人（D）甲公司开始支付的款项是一种定金36 甲房地产咨询公司(以下简称甲公司)设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2008 年年底累积提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009 年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房
15、地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。2010 年考题37 甲公司商业用房所在居住区的用地构成可能为( )。（A）公共服务设施用地（B）住宅用地（C）市政公用设施用地（D）绿化用地38 甲公司 2009 年实际获得的超额利润为( )万元。（A）30（B） 90（C） 120（D）21039 甲公司取得贷款种类为( )。（A）担保贷款（B）信用贷款（C）中期贷款（D）短期贷款40 甲公司 2009 年底所有者权益总额最多为( )万元。（A）338（B） 350（C） 362（D）42041 甲公司
16、 2009 年为员工投保的险种为( )。（A）社会保险（B）政策保险（C）人身保险（D）财产保险42 贷款银行签订合同后，属于从合同的为( )。（A）借款合同（B）抵押合同（C）保险合同（D）委托估价合同房地产估价师房地产基本制度与政策（经济学知识）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是需求规律。需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用价格效应来解释。三者的关系为：价格效应=替代效应+ 收入效应。2 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是边际收益递减规律。当劳动要素的投入增加到一定量时，边
17、际产量将达到最大值。在该点的对应处，总产量曲线上的点为该曲线由向上凸转为向下凹的拐点。3 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是市场均衡。当需求和供给同时减少时，表现为需求曲线向左下方移动，供给曲线向左上方移动，均衡数量减少，而均衡价格则可能上升，可能不升不降，也可能下降。4 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是边际替代率。边际替代率是指在保持消费者效用不变的前提下，增加某种商品一单位的消费量所要减少的另一种商品的数量。根据边际效用递减规律，当增加商品甲的消费时，商品甲的边际效用逐渐减少；而商品乙的消费量因商品甲的增加而减少，所以商品乙的边际效用增加。5 【正确答案】 B【试题解析】
18、 本题考核的是国民收入核算体系。GDP=NDP+折旧；GNP=GDP+对外要素收入净额。用收入法核算国民收入：GDP=工资+利息+ 利润+租金+ 间接税+企业转移支付十折旧；用支出法核算国民收入：GDP=消费支出+ 投资支出+政府购买+净出口。6 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是需求价格弹性。当需求价格弹性系数 Ea 的绝对值大于 1 时，此时该房地产富有弹性。若某种商品的需求富有弹性，则价格与销售者收入成反方向变动。当价格上升时，销售者收人减少；当价格下降时，销售者收入增加。7 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核社会收入分配平均程度的衡量。基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判
19、断收入平均程度的指标。基尼系数越小，表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；反之基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。此题中的基尼系数呈增大的趋势，即表示居民收入分配的两极分化越严重。8 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是消费函数。如果忽略边际消费倾向递减的特征，则收入与消费之间存在着线性关系，消费函数表示为：C=A+BY。A 即该函数中的1000 表示收入等于零时的基本消费量，称为自主消费或基本消费；BY 即该函数中的 08y 表示收入引致的消费，即随收入变化而变化的消费，称为引致消费，其中B 即 08 恰好的边际消费倾向。9 【正确答案】 B【试题解析】 本题考
20、核的是边际效用分析。在保持消费效用不变的前提下，根据边际效用递减规律，当增加住房的消费时，住房的边际效用逐渐减少；而生活用品消费因住房消费的增加而减少，所以生活用品消费的边际效用增加。10 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是公共设施的非竞争性。非竞争性是指公共物品可以同时为多人消费，一个人对公共物品的消费不会减少可供别人消费的量，多增加一个人消费公共物品不会引起该物品成本的增加，即消费者人数的增加所引起的公共物品边际成本为零。11 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是需求价格弹性系数。需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值。以 Ed 表示需求价格弹性系数，以QQ 表示需
21、求量变动率，以PP 表示价格变动率，则需求价格弹性系数的一般公式为：由于“需求价格弹性系数为 088”，则需求价格弹性系数 1Ed0，表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，需求曲线比较陡峭，此时称需求缺乏价格弹性。若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出同向变动。当价格上升时，消费者支出增加(或销售者收入增加)；一当价格下降时，消费者支出减少(或销售者收入减少)。采取 2折扣策略，必然减少销售收入。同时，采取 2折扣，销售收入不可能减少 376，因此 C 项“销售收入减少 024 ”是正确的。12 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是需求价格弹性的分类范围。需求价格弹性
22、系数是需求量变动率与价格变动率的比值。以 Ed 表示需求价格弹性系数，以QQ 表示需求量变动率，以PP 表示价格变动率，则需求价格弹性系数的一般公式为：由于“商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率”，则需求价格弹性系数1Ed0，表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，需求曲线比较陡峭，此时称需求缺乏价格弹性。13 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是宏观经济的财政政策。政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加政府支出可以扩大总需求，增加国民收入；减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入。14 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是边际成本的变动规律。边际成本的变动
23、规律是：边际成本最初随产量的增加而减少，当产量增加到一定程度时则随产量的增加而增加，因此，边际成本曲线也是一条先下降而后上升的“U” 形曲线。15 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是宏观经济的财政政策。财政政策，是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策。主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和税收。二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 本题考核的是弹性理
24、论。供给价格弹性系数的数值一般都为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律。当供给价格弹性为无穷时，称供给有完全弹性。需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全价格弹性。17 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 本题考核的是导致市场失灵的原因。包括：垄断、外部效应(外部性)、公共物品、信息不完全。18 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 本题考核的弹性理论。商品对另一种商品的需求交叉弹性大于 0 时，这两种商品互为替代品；当商品对另一种商品的需求交叉弹性小于 0 时，表示这两种商品为互补品；等于 0 时，这两
25、种商品则为不相关商品。19 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 本题考核的是成本分析。边际成本是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本，边际成本也有短期边际成本和长期边际成本。长期成本中不存在固定成本和可变成本的区别。边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则。20 【正确答案】 A,D【试题解析】 本题考核的是影响商品需求的因素。一般来说，随着城市化水平的提高、家庭人口规模的减少、降低房地产交易税费等政策出台可以增加所在地区的房地产市场需求；反之则会有相反的结果。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 0.5 分。本大题总分最多扣至零分。21 【正确答案】 A【试题解
26、析】 本题考核的是成本分析。边际成本从递减转入递增恰好与边际产量从递增转入递减相对应，边际成本曲线的最低点正好对应于边际产量由递增转为递减的转折点，也对应于总成本曲线或可变成本曲线向下凹转为向上凸的转折点。22 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是完全竞争市场上价格与产量的决定。在均衡点上有平均成本等于边际成本，这表明在完全竞争的市场条件下，厂商按长期均衡点所决定的均衡产量进行生产，可以实现成本最小化。23 【正确答案】 A24 【正确答案】 A25 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是需求价格弹性系数。需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向
27、。26 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是短期均衡的条件。在完全竞争市场上厂商实现短期均衡条件是边际收益等于边际成本。垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件仍然是MRMC，即边际收益等于边际成本。27 【正确答案】 A28 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是针对外部性的微观经济政策。针对外部性的微观经济政策包括：政府干预、明晰产权、外部效应内部化。29 【正确答案】 A30 【正确答案】 A四、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。31 【正确答案】 D【
28、试题解析】 本题考核的是经济学中的成本。经济成本除了会计成本，还包括未计人会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。这种报酬通常以企业“正常利润”的形式出现，主要补偿企业主自有资本投入应获利息、企业主为企业提供劳动应得的薪金等。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。32 【正确答案】 A,D【试题解析】 本题考核的是财政政策。财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策。在膨胀时期，政府应减少政府支出，增加税收以抑制总需求。减少政府开支包括减少公共工程开支、减少政府购买、减少转移支付。33 【正确答案】 A【试题解析
29、】 本题考核的是相对指标的形式。结构相对指标是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比的综合指标。比较相对指标是指同一时期不同地区、单位之间同类指标对此的综合指标。比例相对指标是同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。则该指标为结构相对指标。34 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是现金流量表。现金流量表基本部分的现金分为经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量。收到房屋销售款列入经营活动产生的现金流量。35 【正确答案】 D【试题解析】 本题考核的是控制性详细
30、规划的控制体系指标。用地控制指标包括用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。容积率、建筑密度、绿地率属于环境容量控制指标。36 【正确答案】 C【试题解析】 本题考核的是法律知识。甲、乙公司双方达成的是一种双务合同。民事法律关系的客体是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象，包括物、行为、努力成果等。预付款是由双方当事人商定的合同履行前所支付的一部分价款。甲公司开始支付的款项是一种预付款。37 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核的是公共服务设施用地。公共服务设施用地是指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通路、场地和绿地等。38 【正确答案】 C39 【正确答案】 A,C40 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核的是所有者权益。所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利润等。我国公司法规定，公司当年的税后利润，先应提取10列入法定公积金(当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的 50后可不再提取)。甲公司 2009：底所有者权益总额=200+100+(120-70)=350(万元)41 【正确答案】 A,C42 【正确答案】 B,C
