1、房地产估价师房地产开发经营与管理（经济评价指标与方法）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率是( )。（A）现金回报率（B）投资回报率（C）投资回收（D）投资回报2 用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出称为( )。（A）经营成本（B）运营费用（C）营业成本（D）期间成本3 房地产投资活动中全部投资的资金来源，通常由( )组成。（A）资本金和借贷资金（B）资本金和权益投资（C）资金和权益投资（D）债务和借贷资金4 以下选项中( ) 是净现值计算中反映资金时间价值的基
2、准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。（A）最低收益率（B）最高收益率（C）目标收益率或最低收益率（D）基准收益率5 企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是( ) 。（A）营业成本（B）开发产品成本（C）期问费用（D）开发项目总投资6 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为 10，该投资项目的财务净现值为( )万元。（A）12624（B） 13724（C） 13965（D）152427 通过分析某一房地产项目资产负债表，可以得到如下信息：负债合计 5000 万元，资产合计 8000 万元，流动资产和流动负债分别为 300
3、0 万元和 2500 万元，存货为1500 万元，则该房地产投资项目的速动比率为( )。（A）60（B） 625（C） 4030（D）39138 某开发项目规划建设用地面积为 3000m2，总容积率为 55，已知项目开发周期为 15 年，购买土地使用权即开始建设，工期为 1 年，租售期 05 年；地价为1000 万元，购买土地使用权手续费为地价的 15，项目开发成本为 2000 元m 2，开发商市场推广费为开发成本的 35。贷款利率为 10，销售代理费为销售收入的 25，销售税费为销售收入的 548，项目的平均售价为 5000m2 ，项目可销售面积的比例为 90，开发商的成本利润率是( )。（
4、A）52（B） 4874（C） 4031（D）39139 已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。如果投资目标收益率为 10时，该投资项目的动态投资回收期为( )年。（A）400（B） 458（C） 4625（D）51610 已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元。如果投资者投入的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 800 万元、年平均税后利润为 600 万元。该投资项目的资本金利润率为( )。（A）30（B） 40（C） 45（D）5011 一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为 100 万元，其中购房者自有现金 70 万元，其余部
5、分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为 10 万元，则该项投资的税前现金回报率是( )。（A）20（B） 15（C） 14（D）1212 当采用等额年费用法时，主要是利用等额年费用公式，计算不同方案的等额年费用，以( ) 的方案为优选方案。（A）等额年费用大（B）费用现值大（C）等额年费用小（D）费用现值小13 房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是( ) 。（A）营业成本（B）开发产品成本（C）期间费用（D）开发项目总投资14 流动比率越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越( )。（A）安全（B）
6、不变（C）不安全（D）无法判断15 已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为 10，此项目的财务净现值是( ) 万元。（A）一 418（B） 200（C） 1582（D）一 241816 某建设项目当折现率为 i1=10时，其财务净现值 FNPV1=20 万元；当折现率为i2=13时，其财务净现值 FNPV2=一 10 万元，用试差法计算其财务内部收益率约为( )。（A）10（B） 11（C） 12（D）1317 已知某投资项目，其净现值 NPV 的计算结果为： NPV(i=10)=1959 万元，NPV(i=12)=-866 万元。则该项目的内部收益率为( )。（A）1158
7、（B） 1112（C） 1139（D）106118 在国际上银行一般姜求流动比率维持在( )以上，因此人们称之为“银行家比率”。（A）100（B） 200（C） 300（D）40019 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标应该大于( ) 。（A）1（B） 12（C） 2（D）2220 一般来说，对于一个开发期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本大体应为( )。（A）2535（B） 3545（C） 4555（D）5565二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选
8、项得 0.5 分。21 通货膨胀会影响投资者对未来投资收益的预测和收益率的选择，以下关于通货膨胀影响的表述，正确的是( )。（A）在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会提高（B）预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化（C）通货膨胀和房地产增值是一回事（D）通货膨胀会导致折现率的提高（E）通货膨胀会导致折现率的降低22 房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用( )进行衡量。（A）资产负债率（B）成本利润率（C）投资收益率（D）开发利润（E）偿债备付率23 房地产投资项目经济评价指标体系巾，属于房地产开发投资清偿能力指标的是( )。（A）借款偿还期（B）偿债备付率
9、（C）流动比率（D）利息备付率（E）内部收益率24 以下关于动态投资回收期的表述，不正确的是( )。（A）动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标（B）在项目财务评价巾，动态投资回收期与基准回收期相比较，如果动态回收期大于基准回收期，则开发项目在财务上就是可以接受的（C）对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值为正年份即为投资回收终止年份（D）动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需要的时间（E）动态投资回收期反映投资实际收回的时间25 产品生产经营活动中的成本不包括( )。（A）生产成本（B）销售费用（C）经营费用（D）机会成本（E
10、）全寿命费用26 常见的方案比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选，具体的方案比选类型，包括( ) 等。（A）定性比选和定量比选（B）分类比选和系统比选（C）外部比选和内部比选（D）局部比选和整体比选（E）综合比选和专项比选27 根据财务核算与分析的需要，利润可分为( )。（A）营业利润（B）实现利润（C）利润总额（D）税息前利润（E）可分配利润28 下列选项中，反映置业投资项目盈利能力指标的有( )。（A）投资利润率（B）利息备付率（C）投资回报率（D）成本利润率（E）现金回报率29 方案经济比选定量分析方法包括( )。（A）净现值（B）差额投资内部收益率法（C）等额现值法（D）费用
11、现值比较法（E）费用年值比较法30 房地产投资项目经济评价指标体系中，动态盈利能力指标有( )。（A）财务净现值（B）投资利润率（C）财务内部收益率（D）速动比率（E）销售利润率三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。31 现金回报率和投资回报率，都是房地产置业投资过程中，投资者量测投资绩效的指标，反映了置业投资项目的盈利能力。( )（A）正确（B）错误32 房地产的投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。( )（A）正确（B）错误33 现金流评估法的精确性依赖于评估中所涉及的有关数据的准确性。( )（A）正确（B）错误34 内部收益率小于目标收
12、益率时，则认为项目在财务上是可以接受的；如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。( )（A）正确（B）错误35 目前我国房地产开发企业纳税的主要税种中，营业税及附加包括所得税、城市建设维护税和教育费附加，又称为“两税一费” 。( )（A）正确（B）错误36 差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于 1 时的折现率。( )（A）正确（B）错误37 房地产的投资回报通常是用提取折旧的方式获得。( )（A）正确（B）错误38 投资回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。( )（A）正确（B）错误39 营业利润比企业完成的开发工作量更能反映
13、房地产开发投资项目的真实经济效果。( )（A）正确（B）错误40 资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。41 某投资者以 1000 万元一次性付款方式取得一写字楼物业 20 年的经营收益权，第一年投入装修费用 200 万元(按年末一次投入计算)并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为 200 万元，以后每年以 5的比例递增。若房地产市场上写字楼物
14、业投资的基准收益率为 15，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为 4，计算项目的实际收益率。42 某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元用于出租经营。项目现金流量如表，目标收益率 ic=15，目标投资回收期 Pc=10 年。试确定项目的财务净现值、财务内部收益率及动态投资回收期，并判断项目财务可行性。43 某开发商以 8000 万元购置了一宗商业用地 50 年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为 5000m2，容积率为 8，建筑密度为 60，建筑层数为 24 层，从一 24 层建筑面积均相等。地下两层中，
15、一 1 层为车库，有供出售的 100 个车位，一 2 层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上 14 层为用于出租的商业用房，地上 522 层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为 3 年(其中准备期为 12 个月，建造期为 24 个月)；平均建造成本为 1500 元m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的 8和 5，行政性收费等其他费用为 200 万元；地价款在项目开发期初一次投入，建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用在建造期内均匀投入；该项目建成后，住宅的售价预计为 6000 元m2，停车位售价为 10 万元个；商业用房的租金在每年年末收取，第一年的年净租金收入为 1000
16、元m2，以后每年年净租金收入的上涨率为 2；销售费用和销售税金分别为销售收入的 25和 60。开发建设贷款利率为 6，同档次商业用房的投资收益率为 8。试计算该项目的开发商成本利润率。44 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为 12000。元。开发商自有资金的投入额为 6000 万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为 6。还款从获得租金收入的年度开始，15 年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为 7，并预计今后 20 年内年均通货膨胀率为 1，有关数据如下表所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自
17、有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)。房地产估价师房地产开发经营与管理（经济评价指标与方法）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A2 【正确答案】 B3 【正确答案】 A4 【正确答案】 D5 【正确答案】 C6 【正确答案】 B7 【正确答案】 A8 【正确答案】 D9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 C12 【正确答案】 C13 【正确答案】 A14 【正确答案】 A15 【正确答案】 A16 【正确答案】 C17 【正确答案】 C18 【正
18、确答案】 B19 【正确答案】 C20 【正确答案】 B二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。21 【正确答案】 B,D22 【正确答案】 B,C,D23 【正确答案】 A,B,D24 【正确答案】 B,C,E25 【正确答案】 C,D,E26 【正确答案】 A,D,E27 【正确答案】 A,C,E28 【正确答案】 A,C,E29 【正确答案】 A,B,D,E30 【正确答案】 A,C三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。31 【
19、正确答案】 A32 【正确答案】 A33 【正确答案】 A34 【正确答案】 B35 【正确答案】 B36 【正确答案】 B37 【正确答案】 B38 【正确答案】 B39 【正确答案】 B40 【正确答案】 A四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。41 【正确答案】 (1)计算 FNPV 并判断判断项目投资的可行性因为i=15， s=5，且 i5因为FNPV=256400，则该项目投资可行。(2)计算 FIRR 并判断项目投资的可行性当 i1=17时，NPV 1=7122 万元；当 i2=18时。 NPV1
20、=一 764 万元因为FIRR=179015，则该项目投资可行。(3)计算实际收益率因为Ra=17 90，R d=4，(1+R a)=(1+Rr)(1+Rd)则实际收益率 Rr=133742 【正确答案】 (1)财务净现值(2)内部收益率 当 i1=20时，NPV1=13580 万元；当 i2=21时，NPV1=一 6635 万元(3)动态投资回收期动态投资回收期= 累计折现值开始出现正值的年数一 1+ =(10 一 1+28554449)年=964 年(4)FIRR=206715，FNPV0，964 年43 【正确答案】 (1)项目总开发价值 1)项目总建筑面积及各部分建筑面积项目总建筑面积
21、：(50008)m 2=40000m224 层每层建筑面积： 5000m260=3000m 2 地上522 层的总建筑面积：(4000063000)m 2=22000m22)销售部分开发价值 一 1层车库销售收入：(10010)万元=1000 万元522 层标准住宅销售收入：(220006000)万元=13200 万元总销售收入：(1000+13200)万元=14200 万元 销售税金：14200 万元6=852 万元销售部分总开发价值：(14200-852)万元=13348 万元 3)出租部分总开发价值总出租面积：(30004)m 2=2000m2 出租第一年末的年净租金收入：A=(1200
22、01000)万元=1200 万元出租部分总开发价值：其中n=47 年， i=2 4)项目总开发价值：(13348+2508013) 万元=3842813 万元(2) 项目总开发成本 1)土地成本：8000 万元 2)建造成本：(150040000) 万元 =6000 万元 3)专业人员费用：6000 万元8 =480 万元 4)管理费用：6000 万元5=300 万元 5)其他费用：200万元 6)财务费用：土地费用利息：8000 万元(1+6) 3 一 1=152813 万元建造成本、专业人员费用、管理费用和其他费用的利息：(6000+480+300+200) 万元(1+6) 2/2 一 1
23、=4188 万元财务费用：(1528 13+4188)万元=194693 万元7)销售费用：14200 万元25=355 万元 8)项目总开发成本：(8000+6000+480+300+200+194693+355) 万元=1728193 万元(3)开发商利润；(38428131728193) 万元=21146 20 万元(4)开发商成本利润率：(21146201728193) 万元100 =223644 【正确答案】 (1)计算贷款的年还本付息额(2)完成全部投资和自有资金现金流量表(3)因为 Rr=7R d=1则 ic=Ra=(1+Rr)(1+Rd)一 1=(1+7)(1+1)一 1=807(4)计算项目全部投资内总收益率全部投资净现值函数为：因为 FIRR 全c，则从全部投资角度看，该项目投资不可行。(5)计算项目自有资金内部收益率自有资金投资净现值函数为因为FIRR 自 ic，则从自有资金投资角度看，该项目投资可行。
