1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 14 及答案与解析一、问答题1 某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造，重新装修为办公楼用于出租，现在政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁，甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询，根据城市拆迁管理条例和城市拆迁估价指导意见，请问：1甲公司开发中可能提出哪些估价要求?2对甲公司可能捉出的估价要求，房地产估价机构该如何解答?2 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资 1000 万元，经营收益各按 50%分成。到项目建成时投资刚好用完，销售费用也已预提。项目
2、的总建筑面积10000m2，售价 3000 元/m 2，销售费用为售价的 7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为 100m2 的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内全部售出，实际销售费用与预得的销售费用相符，实际回收价款 2762.1万元。甲提出本应双方各分得 1381.05 万元，现因乙拿走一套价值 30 万元的房屋，故乙实得 1351.05 万元：乙认为该套房屋的实际成本为 25 万元，故只应从自己应得的收入中扣除 12.5 万元，自己应得 1368.05 万元。若不考虑所得税因素，请问： 1谁的分配方案更合理? 2应该如何分配?3 S 开发商欲参加一经济技术开
3、发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理 S 开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作?二、单项选择题4 因旧城改建，张某的一住宅在 2006 年 10 月 21 日被拆迁，开发商与张某签订拆迁补偿协议的时间是 2006 年 8 月 30 日，但 2007 年 2 月 1 日张某发现邻区住宅补偿标准明显高于自己的房屋拆迁补偿，于是于 2007 年 2 月 15 日向法院申请诉讼，为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，问：4 为调解此纠纷进行估价，则估价时点应为( )。（A）2007 年 2 月 15 日
4、（B） 2006-10-21（C） 2006-8-30（D）2007-2-15 价格评估所依据的市场情况应为( )。（A）当前房地产市场情况（B）实施拆迁时的房地产市场情况（C）拆迁补偿协议签订之前的近期房地产市场情况（D）纠纷产生之日与调解之日期间的房地产市场情况6 若张某在进行拆迁补偿之前对估价结果有异议，下列描述中正确的是( )。（A）张某自收到估价报告之日起 10 日内，可以向估价机构书面申请复核估价（B）估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起 10 日内给予答复（C）张某决定另行委托估价机构评估，受托估价机构应当在 10 日内出具估价报告（D）张某仍对复核或另行评估结果有异议，可以
5、在收到报告 10 日内向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定7 某商品房交易估价，评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期成交的案例资料见表 3-24。表 3-24 案例资料7 若从中选取 3 个案例作为可比实例，则下面四组中，第( )组可以作为可比实例。（A）ABC（B） BCD（C） ACD（D）ABD8 若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法计得估价对象估价结果为( )。元/m 2。（A）4478（B） 4749（C） 4578（D）44459 若对各案例测算出的比准价格结果按加权算术平均结果处理，且案例 A 的权重定为 0.4，其他两个
6、比准价格的权重均定为 0.3，则按市场比较法评得估价对象估价结果为( ) 。（A）4430（B） 4520（C） 4400（D）444510 在市场法中，土地使用权年限调整属于( )调整。（A）权益状况（B）区位状况（C）实物状况（D）年限状况11 2006 年 1 月，由于近年来房地产波动较大，市市中心一套经营性房地产业主欲将其物业出售，某欲购买者委托房地产评估公司对其现价进行价值计估，该房地产于 2001 年 1 月获得土地使用权证，使用权期限为 40 年，房屋经评估其耐用年限为 70 年。周边有 3 个类似交易案例，其中甲案例交易日日期为 1998 年，距离估价对象 70m，结构完好，比
7、准价格为 5000 元/(m 2；乙案例交易日期为 2004 年，距离估价对象 100m，比准价格为 6000 元/m 2,丙案例交易日期为 2004 年，距离估价对象 50m，但是房屋曾遭受过火灾，比准价格为 6500 元/m 211 若按收益法估算，该房地产的收益年限应该为( )年。（A）70（B） 40（C） 35（D）3412 若按市场法估算，且要求只选用两个交易案例进行比较，求取算术平均值为最终结果，最合理的评估结果为( )元/m 2。（A）6250（B） 5750（C） 5500（D）600013 若要求评估公司按照房地产转让价格的相关要求进行评估，下列描述不正确的是 ( )。（A
8、）只要双方同意，任意一方都可指定转让价格的评估机构（B）转让评估在转让前进行，评估的估价时点应该在估价作业日期之后（C）充分考虑转让双方的利益和需求时，评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间（D）评估机构应该对该房地产的转让价格负有直接责任三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 房地产估价报告 封面及目录( 略) 致委托人函( 委托人全名)： 受您委托，我公司对您提供的位于市区 大道号 1-2 层 243.7m2 商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进
9、行了估价。 估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币 170.41 万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整)，单位建筑面积价格为人民币 6993 元/m 2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整)。 附函提供房地产估价报告 2 份。 房地产评估有限公司( 盖章) 法定代表人：( 签章) 2006 年 10月 15 日 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估
10、价结果报告 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)区位状况( 略) (二)实物状况 (1)建筑物实物状况 建筑面积：243.70m 2 建筑结构：钢筋混凝土结构 总层数及所在层数：估价对象所在建筑物为 14 层，估价对象位于第 1、2 层 竣工日期：2005 年 9 月 10日 成新率：现状成新为十成新 层高：经现场查勘，估价对象 1 层层高约 4.5m，2层层高约 3.2m 建筑物实际用途：1-2 层为商铺，其余为写字楼 装修情况：(略) 设施设备：(略) 工程质量：(略) 维护、保养情况：良好 大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中
11、估价对象商铺由业主自营食品超市 物业管理状况：(略) 绿化等其他情况：(略) (2)土地实物状况 土地用途：12 层为商业服务 土地等级：商业级 土地开发程序：七通一平 土地出让年限：40 年，至 2044 年 4 月 9 日止 形状、地势、地质；水文状况：(略) (三)权益状况 (1)建筑物权益状况 根据委托人提供的房屋所有权证(证号号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中 1 层 121.85m2，2 层 121.85m 2，钢筋混凝土结构。 (2) 土地使用权权益状况 根据委托人提供的国有土地使用证(证号号)相关内容，
12、使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限 40年，截至 2044 年 4 月 9 日。 (3)他项权利状况 据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为银行分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。 四、估价目的 为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。 五、估价时点 2006 年 10 月 10 日 六、价值定义 本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至 2044 年
13、 4 月 9 日下的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。 十、估价结果 经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合市房地产行情，确定估价对象在 2006 年 10 月 10 日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为 170.41 万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积
14、计，平均单价为 6993 元/m 2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业期 2006 年 10 月 10 日至 10 月 15 日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。 十四、有关说明(略) 房地产估价技术报告 一、估价对象房地产状况分析(略) 二、市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用(略 ) 五、估价测算过程 (一) 市场法 根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。 1测算 1
15、 层商铺价格 估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下： 1.1 可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的 3 个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表 1-4。 1.2 比较修正 (1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格
16、无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为 100/100。 (2) 交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为 100/100。 (3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为 100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表1-5。 1.3 比准价格计算 根据表 1-5 中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下： 利用实例 A 计算：为 10606 元/m 2 利用实例 B 计算
17、：为 9958 元/m 2 利用实例 C 计算：为 9285 元/m 2 从测算结果来看，3 个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象 1 层平均单位建筑面积比准价格取整为 9950 元/m 2。 2测算 2 层商铺价格 估价对象为 1、2 层组合式商铺，据调查，市类似组合式商铺第 2 层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2 层商铺价格。 市房地产协会对本市类似 1、2 层组合式商铺价格进行了统计分析，2 层商铺价格一般为 1 层商铺价格的 50%，估价人员参照这一比率确定估价对象 2 层商铺价格，则 2 层商铺单价为： 9950
18、50%4975(元/m 2) 3测算估价对象比准价格 估价对象总建筑面积为 243.70m2，1、 2 层面积均为 121.85m2，故估价对象比准价格为： 121.85(9950+4975) 181.86(万元) (二) 收益法 1估算有效毛收入 (1)潜在毛收入 潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的大道的具体情况，确定其潜在租金水平 1、2 层平均为每建筑面积 65 元/(月m 2)，则年潜在毛收入为： 65243.7012190086( 元) (2
19、)有效毛收入 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入潜在毛收入(1-收入损失率 ) 空置率和租金损失率分别为 10%和 5%，则年有效毛收入为： 190086(1-10%)(1-5%)162524(元) 2确定年运营费用 为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下： (1)税金 指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及市税费征收标准，房产税为租金收入的 12%，营业税及附加为租金收入的 5.85%，则年税金为：
20、 162524(12%+5.85%)29011( 元) (2)管理费和租赁费用 指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的 2.5%，则： 1625242.5%4063(元) (3)维修费 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800 元(取值及计算过程略)。 (4) 保险费 指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的 1.5。根据市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为 2000 元/m 2。则保险费为： 2000243.701.5731(元) (5)运营费用合计
21、 年运营费用(1)+(2)+(3)+(4) 38605(元) 3确定房地产年净收益 房地产年净收益年有效毛收入-年运营费用 162524-38605 123919(元) 4确定报酬率 报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为 8%(取值理由及过程略)。 5确定收益年限 n 估价对象所在建筑物建成于 2005 年 9 月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为 60 年，残值率为 0%，尚可使用年限为 58.9 年。另外，根据估价对象的国有土地使用证，土地出让 40 年，估价对象的土地
22、使用权终止日期至 2044 年 4 月 9 日止，剩余使用年限 38.5 年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故： 未来可获收益的年限 n58.9( 年) 6计算房地产收益价格 即估价对象房地产的收益价格为 153.23 万元。 六、估价结果确定 经以上计算，估价对象房地产的比准价格为 181.86 万元，收益价格为 153.23 万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为 60%，收益价格的权重为 40%，则估价对象最终估价结
23、果为： 房地产总价181.8660%+153.2340% 170.41(万元) 房地产单价170.4110000243.706993(元/m 2) 估价结论：估价对象在估价时点 2006 年 10月 10 日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为 170.41 万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰圆整；按建筑面积计，平均单价为6993 元/m 2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁圆整。附件(略) 四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣
24、 2.5 分，本题最多扣至零分）15 某开发项目规划用途为单身公寓，土地使用权年限为 2007 年 3 月 1 日至 2077年 2 月 28 日，土地使用权出让金已经全部交清。规划建筑面积 5000m2，预计售价3000 元/m 2。 该项目于 2007 年 7 月 1 日开工，原定工期 9 个月，建筑费为 1200 元/m2，管理费用为建筑费用的 5%。建筑费和相应的管理费用投入时间为：开工后的第一季度投入 30%，第二季度投入 40%，第三季度投入 30%。假定都在每季度中间投入，季度利率 6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的 6%和 3%。开工后第一季度结束时，已有 1000m2
25、 建筑面积按 3000 元/m 2 预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费；用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资。已预售的 1000m2 的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托评估该项目在2008 年 1 月 1 日的价格 V，估算如下： 1计算开发完成后的价值 30005000/(1+1.665%)=14754340 元 2计算建筑费 1200500030%/(1+1.665%)0.5=1785200 元 3计算管理费 17852005%/(1+1.665%)0.5=88526 元 4计算销售税
26、和销售费用 14754340(6%+3%)/(1+1.665%)=1306143 元 5计算利润 (V+1785200+88526+1306143)20%=0.2V+635973 6计算开发完成后的价值-建筑费-管理费 -销售税和销售费用-利润 V=14754340-1785200-88526-1306143-0.2V-635973 V=9115415 元 房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 14 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1甲公司可能提出的要求：(1)按改造后的办公用途市场价值进行评估。 (2)对办公楼承租人损失进行评估。(3)对装修、改造费用进行评估。2房地产估价机构
27、可做的答复：(1)应按改造前的工业用途评估(按法定用途) ，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。(2)经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。(3)对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。2 【正确答案】 (1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。甲未考虑该套房屋的价值分割；而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。(2)正确的分配方案应该是按 50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应该分得：2762.0/2+30/2=1396.05 万元，乙应
28、该分得 2762.10/2-30/2=1366.05 万元。3 【正确答案】 (1)对土地的基本情况如规划条件、用途、面积等作全面的了解。(2)通过市场情况调查，对当地高级宾馆、酒店、高级公寓的供求趋势进行预测，进而对投资项目做出决策。(3)利用假设开发法确定估价对象地块的投标报价。二、单项选择题4 【正确答案】 C5 【正确答案】 C6 【正确答案】 C【试题解析】 提示：A 应为 5 日，B 应为 5 日， D 应为 15 日。7 【正确答案】 C8 【正确答案】 C9 【正确答案】 B10 【正确答案】 D11 【正确答案】 C12 【正确答案】 A【试题解析】 提示：选用丙、乙，主要考
29、虑交易日期。13 【正确答案】 D三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 1致委托人函中，没有说明估价时点。2未说明土地面积、四至、规划限制等。3价值定义中不应再写土地价格。4结果报告不应有第十四项“有关说明” 。5技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。6房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。7系数计算表中，实例 C 缺土地使用权取得方式修正。8整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。9实例 C 繁华程度修正系
30、数错。10实例 B 设施设备修正系数错。11实例 C 设施设备修正系数错。123 个实例的朝向修正系数不同未予说明。13未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限 38.5 年。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 1计算建筑费有错误，应为 1200500030%/(1+1.665%)0.5=1785200 元2计算管理费有错误，应为 17852005%=89260 元3计算销售税费和销售费用有错误，应为：14754340(6%+3%)=1327891 元4计算利润有错误，应为：(V+1785200+89260)20%=0.2V+374892 元
