1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 16 及答案与解析一、问答题1 某综合用途房地产，占地面积 5000m2，建筑面积 15000m2，容积率为 3，每层建筑面积 3750m2。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房，为了评估其市场买卖价格，估价人员运用了收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定估价时点的价格为 9600 元/m 2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价 2%，二层三层差价 5%，三层四层差价 2%)，判断出二层价格为 9408元/m 2，三层价格为 9837.6 元/m 2，四层价格为 8758.85 元/m 2。从而得出估价对象房地产
2、的市场价格为：(9600+9408+9837.6+8758.85)3750=141016687.5 元。请问：1如此确定的最终结果是否正确?2如何可以让结果更加准确?2 有一临街商铺要转让，建筑面积 500m2，土地使用年限 40 年，自 2006 年 10 月 13 日起计。该商铺现已出租，租金为每月 50b0 元，租期为 2 年，自 2007 年 10 月13 日计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的 10%，现转让价格为 510万元。假如你欲购该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为 10%。根据上述资料能否决定购买? 为什么 ?3 某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其
3、中 14 层为商业裙楼，2 20 层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼 2、3、4 层的各一部分和 58 层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请问：1拟优先选用的估价方法。2确定评估价值时的主要因素。二、单项选择题4 张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m 2，张某与王某就该店面达成的月租金是180 元/m 2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。4 在 2006 年 10 月时，张某的权益价格为( )。（A）doc 没有租赁条件下的正常市场价格（B）剩余 3 年租期的月租金为 180 元
4、/m 2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和（C）剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m 2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在 2006 年 10 月的现值（D）张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格5 在 2006 年 10 月时，王某的权益价格为( )。（A）剩余 3 年租期、月租金为 200 元/m 2 条件下的净收益于 2006 午 10 月的现值之和（B）剩余 3 年租期、月租金为 180 元/m 2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和（C）该店面在 2006 年 10 月的正常市场价格按店面剩
5、余使用年限折算成剩余 3 年租期的价格（D）剩余 3 年租期、正常市场租金与 180 元/m 2 条件下的差额在 2006 年 10 月的现值之和6 如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为 10000 元/m 2，建筑面积为500m2，首付款比例为 20%，则该店面带债务转让的价格应为 ( )。（A）20% 的首付款，加上该首付款 2 年的利息（B） 20%的首付款，加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值（C）该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和（D）2004 年 10 月的购买价格，加上 20%
6、的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和7 甲方(开发公司) 于 1993 年 7 月委托乙方(建筑公司)建筑两幢(分别称为 A 座和 B座)8 层共 5000m2 的商品房。至 1993 年 12 月止甲方共支付乙方工程款 1500 万元，此时 A 座建至 4 层，B 座建至 5 层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 1400 万元，乙方应返还 100 万元；乙方则认为工程款实际
7、发生 1580 万元，甲方尚应再付 80 万元。双方争执不下，甲方于 1995年 7 月向法院起诉，法院委托评估机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。7 确定评估结论的依据是( )。（A）以 1500 万元作为评估值（B）以 (1400+1580)21490 万元作为评估值（C）以 1995 年 7 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值（D）以 1993 年 7 月至 12 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值8 如果该开发公司拥有全部合法手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为( )。
8、（A）1993 年 12 月（B） 1995-7-1（C）项目转让日期（D）项目建成日期9 该商品房预计 1998 年 5 月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场的情况应是( ) 。（A）估价对象状况及房地产市场情况均为 1995 年 5 月的状态（B）估价对象状况及房地产市场情况均为 1998 年 5 月的状态（C）估价对象状况为 1998 年 5 月的状态，房地产市场情况为 1995 年 7 月的状态（D）估价对象状况为 1995 年 7 月的状态，房地产市场情况为 1998 年 5 月的状态10 房地产估价的合法原则是针对于( )而讲的。（A）估价人员（B）估价对象（C）
9、估价方法（D）估价机构11 为评估某写字楼 2003 年 11 月 10 日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： (1) 可比实例的成交价格与成交日期见表 1-1。 表 1-1 可比实例资料表 (2)交易情况分析判断见表 1-2 表 1-2 交易情况分析表 交易情况分析判断中的数据以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (3)调查获知该类写字楼的价格，2003 年 3 月 10 日到 2003 年 7 月 10 日平均每月比上月上涨 1.2%，2003 年7 月
10、10 日至 2003 年 11 月 10 日平均每月比上月上涨 1.8%。 (4)房地产状况分析判断见表 1-3。 表 1-3 房地产状况分析表 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素 1 是因素 3 的 4 倍，因素 2 是因素 3 的 1.67 倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。则：11 与估价写字楼可比的实例 A 的房地产状况修正系数为 ( )。（A）100/97（B） 100/101.35（C） 100/103（D）100/10012 可比实例 B 的比准价格为( )元/m 2。（A）6314.04（B） 6
11、321.82（C） 6441.6（D）6469.3813 市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多的( )。（A）相同房地产的交易（B）类似房地产的交易（C）类似房地产的建设（D）相关房地产的交易三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 商务楼估价报告 封面及目录(略) 致委托方函 (略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 估价结果报告 一、委托方 商贸有限公司，法定代表人： ，住所：市路 号。 二、估价方 房地产估价有限公司，法定代表人：，
12、住所：市路号，房地产估价机构资质等级： 级。 三、估价对象 商务楼位于市 路 号，四至 ，属商贸有限公司所有。 商贸公司1999 年 4 月 1 日以出让方式获得商务楼用地的土地使用权(使用年限为 40 年，即 1999 年 4 月 1 日至 2039 年 3 月 31 日)，土地用途为商业。 商务楼为 8 层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积 6611m2，总用地面积 2560m2。 自筹资金开发建设，于 2001 年 4 月全部竣工并进行了精装修后投入使用。 估价对象其他内容描述(略)。 四、估价目的 评估 商务楼市场价格，为整体转让提供价格参考依据。 五、估价时间 2003 年 4 月 1
13、 日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 七、估价依据(略) 八、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。 九、估价结果 估价对象在 2003 年 4 月 1 日的市场价值为人民币 1682 万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)，单价为人民币 2544 元/m 2。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2003 年 3 月 10 日至 3 月 20 日。 十二、估价报告应用的有效期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析(略)
14、 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)收益法估价测算过程 1估算年有效毛收入 根据房屋所有权证记载，估价对象总建筑面积6611m2，其中：16 层建筑面积各 1000m 2，7 层建筑面积 410m2，8 层建筑面积201m2。12 层、36 层、78 层的建筑面积与使用面积之比分别是1:0.80、1:0.75 和 1:0.70。 估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租金分别为：1 层 100 元，2 层 80 元，3 层 70 元
15、，4 层 60 元，5 层 40 元，6 层 30 元，7、8 层 20 元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：13 层 10%，46 层 15%，78 层 20%。 根据上述资料，估价对象年有效毛收入的计算如下： l 层年有效毛收入：A1000m 2100 元/m 20.812960000元96.00 万元 2 层年有效毛收入： B1000m 280 元/m 20.81290%691200元69.12 万元 3 层年有效毛收入： C1000m 270 元/m 20.7512630000 元63.00 万元 4 层年有效毛收入： D1000m 260 元/m 20.
16、751285%459000元45.90 万元 5 层年有效毛收入： E1000m 240 元/m 20.751285%306000元30.60 万元 6 层年有效毛收入： F1000m 230 元/m 21285%306000 元30.60 万元 7、8 层年有效毛收入： G(410+201)m 220 元/m20.71280%82100 元8.21 万元 年有效毛收入 A+B+C+D+E+F+G 96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.60+8.21 343.43 万元 2估算年运营费用 年土地使用费：根据市规定，划拨土地使用权的房地产用于出租经营的，应按每年 293
17、元/m 2 的标准缴纳土地使用费。则：年土地使用费2932560750080 元75.01 万元 年管理费：根据 市规定，出租经营物业按年租金的 5%计支管理费。则：年管理费 343.435%17.17 万元 年维修费：按年租金收入的 8%计支维修费。则：年维修费343.438%27.47 万元 年保险费：按年租金收入的2%。计算。则：年保险费343.4320.69 万元 年税费：根据市规定，出租经营物业要缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，其中：房产税为年租金收入的 12%，营业税、城市维护建设税及教育费附加为年租金收入的5.5%。则：年税费343.43(12%+5.5%) 60
18、.10 万元 年运营费用年土地使用费+年管理费+年维修费 +年保险费 +年税费 75.01+17.17+27.47+0.69+60.10 180.44万元 3估算年净收入 年净收入 年有效毛收入-年运营费用 343.43-180.44 162.99 万元 4确定资本化率 资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。 5 选用计算公式求出收益价格 由于估价对象的收益年限为有限年，即n40-5 35 年，且净收益每年基本上固定不变，因此选用以下公式计算收益价格：将上述相关数据：162.99，r8%，n35 代入上述公式，有： 1899.58 万元 (二)成本法估价测算过程 1估算土地价格 根据市
19、基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期 40年的基准地价为每平方米土地面积 2860 元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过 5 年，其减价率为 5/4012.5% ，则估价对象土地价格为： 土地价格2860(1-12.5%)2560 6406400 元640.64 万元 2估算建筑物现值 建筑物现值建筑物重置价格建筑物折旧 建筑物重置价格 根据市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价(含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润)为 1290 元/m 2。则：建筑物重置总价129066118528200元852.82 万元 建筑物折旧 根据房地产估
20、价规范 的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为 60 年，残值率为 0。而估价对象建筑物已使用 2 年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为： 建筑物折旧费总额建筑物重置总价(1-残值率)已使用年比耐用年限 852.82(1-0)2/60 28.43 万元 建筑物现值 建筑物现值852.82-28.43 824.39 万元 3估算估价对象房地产的价格 估价对象房地产价格土地价格+建筑物现值 640.64+824.39 1465.03 万元 (三)估价结果的确定 以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即： 估价对象房地产总价(1899.58+1
21、465.03)2 1682 万元(取整数) 估价对象房地产建筑面积单价168200006611 2544 元/m 2(取整数) 七、估价结果 经过评估，商务楼在 2003 年 4 月 1 日的市场价值为人民币 1682 万元(大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万圆整)。 附件(略) 四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 某宾馆共有 400 个标准间和 100 个套间，标准间每个每天 200 元，套间每个每天 350 元，年平均空房率
22、为 25%。餐饮收益为客房收益的 30%。客房运营费用率为 35%，餐饮运营费用率为 55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年 200 万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表 2-2 所示。 表 2-2 同类宾馆的价格和净收益资料表可比房地产 (1)计算客房与餐饮年总收益： 1)客房年总收益(400200+100350)365 41975000(元)4197.5(万元) 2)餐饮年总收益4197.530%1259.25(万元) (2)计算客房与餐饮年总费用： 1) 客房年总费用4197.535%1469.13(万元) 2)餐饮年总费用1469.1355% 808.02(万元
23、) (3)计算年净收益： 年净收益4197.5+1259.25-1469.13-808.02+200 3379.6(万元) (4)由所给资料计算报酬率： 可比房地产的报酬率：A3000/25200100%11.9% B3500/29400100%11.9% C2800/23800100%11.76% D200/1660100%12.05% 以其平均数作为估价对象的报酬率： (11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/411.9% (5)从公式求得该宾馆价格为： yA/Y3379.6/11.9%28400(万元)房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 16 答案与解析一、问答题
24、1 【正确答案】 1不正确。因为一、二层为商铺，三、四层为住宅，用途不同，售价会相差很大，无法直接按楼层的差异比例折算。2正确的估价方法是根据建筑物区分所有权的基本理论，分别计算综合用途房地产各种用途的客观市场价值，加总得到房地产总价值。其中商业出租部分优先使用收益法，住宅部分还可以使用市场比较法。2 【正确答案】 不能决定购买：(1)现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；(2)租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；(3)出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。3 【正确答案】 1可优先采用假设开发法，再采用成本法，然后综合调整。2采用假设开发法确定房地产开发完成后的
25、价值时，商业裙房的住宅应根据市场分析估价。3应按估价时点的市场价值，而不能按 5 年前的价值评估。4应用假设开发法，应合理确定扣除项。5应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。二、单项选择题4 【正确答案】 C5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答案】 D8 【正确答案】 C9 【正确答案】 B10 【正确答案】 B11 【正确答案】 B12 【正确答案】 C13 【正确答案】 B三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案
26、】 1“ 估价时间 ”用语错误，应为估价时点。2缺少估价原则。3估价方法中缺少选用的估价方法的定义。 4未分析租金水平的变化趋势。5一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响。6三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率(出租率)影响。7六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数。8年运营费用中不应计算土地使用费。9未说明当地规定的管理费中是否包括水、电、气、热等费用。10保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算。11资本化率取值未说明理由。12可获收益年限错，应为 36 年。13基准地价修正法中年期修正方法(公式)错。14基准地价修正法中已经过年限错，
27、应为 4 年。15基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚。16未计算精装修成本费用。17建筑物折旧年限计算错。18未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。19成本法中未考虑相关销售费用。20未说明估价结果确定的理由。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 (1)计算客房与餐饮年总收益：1)客房年总收益(400200+100350)365(1-25%)31481300(元)3148.13 (万元)2)餐饮年总收益3148.1330% 944.44(万元)(2)计算客房与餐饮年总费用：1)客房年总费用3148.1335% 1101.85(万元)2)餐饮年总费用944.4455% 519.44(万元)(3)计算年净收益：年净收益3148.13+944.44-1101.85-519.44+200 2671.28(万元)(4)可比房地产 D 不易作比较。(5)从公式求得该宾馆价格为：VA/Y2671.28/11.9%22447.73(万元)
