1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 17 及答案与解析一、问答题0 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于 5 年前被改造为自营副食店。请问：1 你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2 你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途? 3 某街道旁的一商业门面房，建筑面积 150m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算
2、得该餐饮门面当前单价为 3000 元/m 2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为 4000 元/m 2，现经测算得知，将该商业门面装修改造为其街道带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为 500 元/m 2，另需交纳的装修改造手续办理费用 3000 元。现有一买家希望以 3000 元/m 2 的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?4 甲公司 1999 年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用来建高档住宅，楼面地价为 4500 元/m 2。甲公司拟分两期建设 80 栋别墅。当第一期 40
3、 栋于 2002年 12 月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖 20 栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 4800 元/m 2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出 6 栋，平均价格为 4860 元/m 2，其余 14 栋无人承接，退还给甲公司。当 2005 年 6 月第二期工程竣工后，建成的别墅以 6200 元/m 2 售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高 300 元/m 2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?二、单项选择题4 估价
4、对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。5 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( ) 。（A）抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险（B）抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险（C）抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价值耗损风险（D）选用估价方法不恰当形成适宜性风险6 如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。（A）该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益（B）按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可
5、视作年净收益（C）该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益（D）根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益7 若采用成本法估价，下列表述中不正确的是( )。（A）应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧（B）无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息（C）在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金（D）在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金8 假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为 3500 万元，则( )。（A）3500 万元是该宾馆的公开市场
6、价值（B） 3500 万元是该宾馆房地产的公开市场价值（C） 3500 万元是保险事故发生后的损失价值（D）投保时，保险金额不能超过 3500 万元8 2005 年 4 月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积 160m2 砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评估确认补偿单价为 3200 元/m 2；现开发商以附近一套 156m2 的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为 3600 元/m 2。2005 年 8 月双方办理了房屋产权调换手续。9 在进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为( )。（A）64000 元（B）
7、49600 元（C） 12800 元（D）14400 元10 开发商因运作需要与继续使用上述 56m2 房屋，遂与被拆迁人商议，被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵产权调换房屋差价款，双方议定房租为 2500 元/m 2，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为 6%，问租用( )月后被拆迁人应补缴的差价款可以全部冲抵。（A）12 个月（B） 18 个月（C） 22 个月（D）24 个月11 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为 460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，
8、该公司认为建 600m 2 经济上不合算，擅自建成建筑面积 1000m2 的写字楼。现该公司予以该新建写字楼投资人股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。评估师依据的建筑面积应为( )m 2。（A）460（B） 600（C） 1000（D）以上三个面积都不行11 某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于 2006 年 1 月开始，2006 年 3 月结束。12 以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。（A）市场价格上升（B）市场价格下降（C）市场价格不变（D）市场价格变化不确定13 以上
9、道路状况变化对于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为( )。（A）市场价格上升（B）市场价格下降（C）市场价格不变（D）市场价格变化不确定14 2006 年 9 月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过 ( ) 。（A）6 个月（B） 9 个月（C） 1 年（D）2 年三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）15 在建工程房地产抵押价值评估报告 封面及目录(
10、略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设与限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托方(略) 二、估价方(略) 三、估价对象 1区位状况(略) 2实物状况( 略) 3权益状况( 略) 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 2005 年 4 月 18。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。 七、估价依据(略) 八、估价方法 估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发
11、完成后的价值采用市场法估价。 九、估价结果 经测算，估价对象在估价时点 2005 年 4 月 18 日的客观价值为人民币 4794.52 万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。 十、估价人员(略) 十一、估价作业日期 2005 年 4 月 16日至 2005 年 4 月 22 日。 十二、估价报告应用的有效期(略) 房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用 估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下
12、： 1根据房地产估价规范，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。 2估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。 3对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价
13、对象的总价值和单位价值。 五、估价测算过程 (一)设开发法分析测算过程 假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 1采用的公式 估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本- 管理费用-投资利息- 销售税费 2估价对象开发完成后房地产价值的测算 运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.1 采用的公式 估价对象比准价格=可比实例成交价格( 作图) 2.2
14、 所选可比实例( 见表 4-6) 2.3 交易情况修正可比实例 A、B、C 均属正常交易，交易情况无需正，交易情况修正系数均为 100/100。2.4 交易日期调整近期市房地产市场状况稳定，可比实例 A、B、C 均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为 100/100。25 房地产状况调整因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。2.5.1 区域因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例 A、B 、C 的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C 区域因素调整系数分别为：100/101、100/102 、100/103(具
15、体比较情况见表二)。 2.5.2 个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例 A、B、C 的个别因素略差于估价对象，可比实例 C 的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例 A、B 、C 个别因素调整系数分别为 100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表 4-7)： 2.6 比较修正计算(见表 4-8) 从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果： (3009+2980+2963)/3=2984(元/m 2) 2.7 预计开发完成后的总价值 估价对象规划总建筑面积为 47799.
16、8m2，其中地下建筑面积 7979m2 作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为 39820.80m2故估价对象预计建成后的总价值为： 298439820.80=11882.53(万元) 3续建开发成本的测算 估价对象共 4 栋，其中编号第 28 栋总建筑面积为 24578.00m2(含地下建筑面积 3998.00m 2，第 21，22、23 栋总建筑面积 23221.80m2(含地下建筑面积 3981.00m2)。经现场查勘，第 28 栋正在进行地下混凝土浇注工程，第 21、22、23 栋正在进行基础灌注工程。 3.1 续建建筑安装工程费 根据市造价管理站关于发布市建筑安装工程二 00
17、五年一季度造成价指数的通知(建价字200510 号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为 873.18970.2 元/m 2，本次评估取 900 元/m 2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为 80 元/m 2，一般水电安装增加值为 30 元/m 2 消防设备及安装增加值为 10 元/m 2，电梯及安装增加值为 50 元/m 2，则续建工程成本为： 24578.00(900.00+30+10+50)+23221.80(900+80+30+10+50)=4917.95 3.2 室外道路管网及绿化等工程费 根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取 30 元/m 2，估价对象用地面积为 23667.00
18、m 2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为： 3023667.00=71.00(万元) 3.3 估价对象的续建成本合计 4917.95+71.00=4988.95(万元) 4管理费用 主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的 3%。 4988.953%=149.67(万元 ) 5销售税费 包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的 8%。 11882.538%=950.60(万元 ) 6开发利润 置业公司的投资直接成本利润率 15%，续建成本为 4988.95 万元，开发利润为： 4988.9515%=748.34(万元) 7
19、投资者购买待开发房地产应负担的税费 主要包含契税及印花税等，为： 在建工程价值4.1% 8运用假设开发法的测算结果 假设开发法的测算结果为： (11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元) ( 二)成本法分析测算过程 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。 采用的公式： 估价对象价格=土地取得成本+ 开发成本+管理费用 +投资利息+销售税费+开发利润 1土地取得成本 运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
20、 土地取得成本单价=1717.18(元/m 2)(计算过程略) 价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为： 1717.1823667.00=4064.05(万元) 2开发成本 2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费 39.82 万元(计算过程略) 2.2基础设施配套费 基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80 元/m 2(按建筑面积)，则合计 318. 57 万元。 2.3 建筑安装工程费 估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62(万元) 则估价对象开发成本为： 39.
21、82+318.57+196.62=555.01(万元) 3管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的 2%4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的 3%计取。 555.013%=16.65(万元) 4投资利息 按正常开发进度，整个项目开发周期为 1.5 年，假设资金在开发周期内均匀投入。 利率取一年期贷款利率 5.76%。 555.01(1+5.76%)1.5/2-1)=23.81(万元) 5销售税费 估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。 6开发利润 经调查，市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为 15%，本次评估取利润率 15%。
22、 555.0115%=83.25(万元) 7运用成本法的估价结果 4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元) 六、估价结果确定 运用假设开发法测算的价格为 4846.27 万元，运用成本法测算的价格为 4742.77 万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围 50%，成本法估价结果权重为 50%，则估价对象房地产价值为： 4846.2750%+4727.7750%=4792.52( 万元) 则估价对象房地产价值为人民币 4792.52 万元，大写人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10
23、分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）16 某住宅开发项目土地使用年限为 2005 年 5 月 1 日至 2075 年 4 月 30 日，规划建筑面积 15000m2，预计售价 2000 元/m 2。该项目于 2005 年 9 月 1 日开工，原定工期 12 个月，建筑费为 1000 元/m 2，管理费为建筑费的 5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为 20%，后两个季度分别为 30%。假定在每个季度中间投入，年利率 6%，销售税率和销售费用分别为售价的 6%和 3%，
24、二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006 年 3 月 1 日的价格。 采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取 20%，季度利率为 1.6%。该项目在 2006 年 3 月 1 日的价格为户，估算如下。 计算开发完成后的价值 200015000/(1+1.6%) 2 元=2906.256 万元 计算建筑费 10001500030%(1+1.6%)0.5+10001500030%(1+1.6%)1.5元=(44.6443+439.412) 万元=885.855 万元 计算管理费 885.8555%/(1+1.6%) 1.5 万元=43.251 万元 计算销
25、售税费 2906.256(6% 3%)/(11.6%) 2 万元=253.390 万元 计算利润 （P885.85543.251253.39020%万元=0.2P236.499 计算项目价格 P=开发完成后的价值-建筑费- 管理费-销售税费- 利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384 万元房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 17 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 (1) 根据公开、透明的原则，由被拆迁入投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。(2) 确定坼迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，
26、委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。(3) 估价机构获得委托，经实地人户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。2 【正确答案】 (1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。(2) 如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。(3) 若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。(4) 如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。【试题解析】 (1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。(2) 首先是估价机构应通过合法程
27、序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。(3) 其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。(4) 对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。3 【正确答案】 1从最高最佳使用原则考虑，买主的出价还偏低； 2按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到 4000 元/m 2，扣除装修改造费用
28、及相关手续费用后还高于 3000 元/m 2 的水平。 3合理的成交价格水平应为： 4000 元/m 2-(500 元/m 2+3000/150 元/m 2)=3480 元/m 2。 合理的交易成交价格范围应在 3480 元/m 2 左右。【试题解析】 (1)该题主要考核估价基本原则最高最佳使用原则的应用。(2) 因为该餐饮门面房目前的使用方式没有达到最佳最高使用状态，因而不能按其同类门面房市场价格确定其交易价格。(3) 其合理价格范围应从最高最佳使用角度考虑，以重新装修、备有空调和包间的餐饮门面房价格为基础，减去装修及改造相关费用后，才是其合理价格的范围。4 【正确答案】 乙估价所可以从如下
29、五个方面说明自己给出估价结论的理由。 一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在公开市场交易情形下达成的价格； 二是从估价时点看，拍卖时是 2002 年 12 月，而第二期工程在 2005 年6 月竣工后出售，时点不同相应房地产市场状况也会不同； 三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响； 四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工
30、程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量； 五是从市场销售结果看，拍卖底价为 4800 元/m 2，售出 6 栋的平均价格为 4860 元/m 2，比较吻和，卖时只卖出 20 栋中的 6 栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低，从市场方面反映了估价结果的合理性。【试题解析】 对于估价结论是否合理不能简单地进行价格上的比较，应从多个角度来进行认识。因为估价对象具有单件性的特点，估价结论是基于估价时点的条件作出的，估价结论具有一定的应用有效期以及市场条件的剧烈变化都会限制原有估价结论的应用。因此本题可以从估价目的、时点
31、、对象、别墅开发的个别成本与客观成本的差异、市场销售的结果等几个方面进行分析。二、单项选择题5 【正确答案】 A6 【正确答案】 D7 【正确答案】 C8 【正确答案】 D9 【正确答案】 B10 【正确答案】 C11 【正确答案】 D12 【正确答案】 D13 【正确答案】 B14 【正确答案】 A三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）15 【正确答案】 结果报告中缺估价原则。 结果报告中缺少估价方法定义。 技术报告中缺少市场背景分析。 技术报告中假设开发
32、法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。 市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。 可比实例 B、C 与估价对象的土地等级不同，未作修正(应加以修正)。 开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入(或答地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也一样。或开发完成后总价计算有错误。应用总建筑面积乘以单价。或缺地下建筑部分价值)。 续建工程中的建安工程费 900 元/m 2，是否与实际工程进度相符未作说明(或续建工程费取值 900/m2 缺具体说明；或续建工程费 900/m2是否减了完工部分桩基、基础的价值，应作说明)。
33、 假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费。 假设开发法中未扣减利息(未计算利息)。 (11)假设开发法中利润率选取错误，不应选取置业公司的利润率(或应选行业的平均 (客观)利润率)。 (12)假设开发法中开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润(或未计算土地部分利润)。 (13)成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对(或应按总建筑面积 4779.9m2 计算；或应为 38.24 万元 )。 (14)成本法中管理费计算基数错，其中未计土地取得成本。 (15)成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。 (16) 成本法中开发成本投资利息计算周期；不应取整个项目开发周期1.
34、5 年。 (17) 成本法中未考虑(应计算) 销售税费。 (18) 成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本。 (19)估价结果的确定理由不充分(或权重取值各 50%理由不清)(说权重各 50%不对，不给分) 。 (20)估价结果缺少单价。 (21) 缺附件。【试题解析】 在建工程的估价一般选用假设开发法和成本法，而在使用假设开发法估算建设完成后的价值时又经常会采用市场法和收益法，本题中使用的是比较法。对于这种较为复杂的估价报告，估价方法的使用和计算时检查的重点，当然也是错误比较集中的地方。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）16 【正确答案】 计算管理费错，应为 885.8555%万元44.293 万元计算销售税费错，应为 2906.256(6%+3%)万元 261.563 万元计算利润错，应为 (P+885.855+44.293)20%万元(0.2P+186.030) 万元
