1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 18 及答案与解析一、问答题1 某公司一幢办公综合楼于 2005 年 10 月建成，为钢筋混凝土结构，共 9 层，裙楼1、2 层为自营商铺，3 层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。2 甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一仓库用地毗邻。甲地块面积为 1250m2，乙地块为 3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为 4500 元/m 2 和 4100 元/m 2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后
2、转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为 4800 元/m 2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为 120 万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。2 2006 年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期 5 年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：3 该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？ 4 确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是
3、什么？5 确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？二、单项选择题6 对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况。建筑物出现补办土地使用手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按( )计算折旧。（A）土地使用权年限（B）建筑物经济寿命（C）建筑物尚可使用年限（D）建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限6 张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m 2，张某与王某就该店面达成的月租金是180 元/m 2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。7 在 2006 年 10 月时，张某的权益
4、价格为( )。（A）没有租赁条件下的正常市场价格（B）剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m 2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和（C）剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m 2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在 2006 年 10 月的现值（D）张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格8 在 2006 年 10 月时，王某的权益价格为( )。（A）剩余 3 年租期、月租金为 200 元/m 2 条件下净收益于 2006 年 10 月的现值之和（B）剩余 3 年租期、月租金为 180 元/m 2 条件下净收益于 20
5、06 年 10 月的现值之和（C）该店面在 2006 年 10 月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余 3 年租期的价格（D）剩余 3 年租期、正常市场租金与 180 元/m 2 条件下的差额在 2006 年 10 月的现值之和9 如果张某是通过按揭贷款方购买的，购买价格为 10000 元/m 2，建筑面积为500m2，首付款比例为 20%，则该店面带债务转让的价格应为 ( )。（A）20% 的首付款，加上该首付款 2 年利息（B） 20%的首付款，加上该首付款 2 年利息和已偿还月供在估价时点的本息值（C）该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的
6、贷款本息值在估价时点的现值之和（D）2004 年 10 月的购买价格，加上 20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和9 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。回答下列问题：（5-8）10 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价(
7、 )。（A）根据房屋所有权证上记载的用途进行估价（B）根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价（C）根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价（D）根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价11 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过( )途径。（A）自行改变（B）经上级主管部门批准改变（C）经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续（D）经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续12 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为( )。（A）该两幢房屋的正常市场价值（B）该两幢建筑物的重新建造成本（C）该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值（D）该两
8、幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值13 该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为( )。（A）该两幢建筑物的抵押评估价格之和（B）该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金（C）该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格（D）该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格14 某住宅区 2005 年 5 月开工，现正在建设当中，估计 2008 年 12 月完成要估价届时的售价。估价对象的状况和房地产市场情况应选择为( )。（A）估价对象的状况和房地产市场情况均为 2008
9、 年 12 月（B）估价对象的状况为现在，房地产市场情况为 2008 年 12 只（C）估价对象的状况为 2005 年 5 月，房地产市场情况为 2008 年 12 月（D）估价对象的状况和房地产市场情况均为 2005 年 5 月15 甲、乙两房地产为相邻的工业厂房，甲房地产的单价为 1000 元/m 2，面积为5000m2；乙房地产的单价为 800 元/m 2，面积为 2000m2。现甲乙两企业合并，估价师测算合并后的丙房地产价值为 1080 元/m 2。下面哪种增值分配率应占较大权重比例( )。（A）甲：71.4%，乙：28.6%（B）甲： 55.6%，乙：44.4%（C）甲： 75.8%
10、，乙：24.2%（D）甲：70%，乙：30%三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）16 致委托方函(略) 别墅房地产估价结果报告 (略) 别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 市恒通房地产开发公司。 二、受理估价方 市房地产估价事务所。三、估价目的 为恒通房地产开发公司对别墅项目按现状整体转让进行估价。 四、估价时点 2004 年 4 月 15 日。 五、估价对象概况 (一)市概况(略) (二) 别墅项目概况 1土地情况 土地使用权性质：出让土地使用权，1
11、995 年 1 月 6 日取得国有土地使用权证。 土地总面积 70000m2。 用途：别墅及配套设施。 108栋别墅，建筑总面积 35285m2。 其中：一期工程建设 33 栋别墅，建筑面积10378m2。 2地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C 、D4 型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程 33 栋中已有 24 栋完成全部工程，建筑面积 7548m2，另有 9 栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积 2830m2。建筑材料及设备 (略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一 )采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析、比较用上述
12、估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、计算过程 (一)方法一：房地分别估价 1土地估价采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。 利用成本法进行土地估价 计算公式土地价格=取得土地费用+ 土地开发费用+ 土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为 396 元/m 2，土地开发费用为 158 元/m 2，土地使用权出让金为 2770 元/m 2。以上 3 项合计为 3324元/m 2。 利用市场比较法进行土地估价 可比实例情况与参数修正情况分别见表4-10、表 4-11。 根据测算，上述
13、3 个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果。比准价格=(3410+3474+3230)/3 元/m 2=3371 元/m 2 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出土地单价：(3324+3371)/2 元/m 2=3348 元/m2土地估价综合结果土地总价= 土地单价土地总面积=334870000 元=23436 万元 2别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。据测算别墅建筑物的重新建造成本为 3428 元/m 2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费
14、 8%、年利率 15%、利润率 20%、销售税费 10%。根据建筑情况分别求出己完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108 栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为 342835285 元=12095.7 万元根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的 9 栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为 342850%元/m2=1714 元/m 2现有别墅建筑物价格(34287548+17142830)元=3072.51 万元 别墅现有房地产价格(23436+3072.51)万元=26508.51 万元(二)方法二：别墅项目整体估价根据假设开发法的思路，
15、先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。1别墅总楼价市场研究分析(略) 据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200 元/m 2，完工后的总楼价为 1120035285 元=39519.2 万元 2销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则 39519.210%万元 =3951.9 万元 3建筑物未完工部分的价格= 全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格即(12095.7-3072.51)万元=9023.19 万元4别墅现有房地产价格=(
16、39519.2-3951.9-9023.19)万元=26544.11 万元八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表 4-12： 估价结果为别墅现有房地产总价格为 26526.31 万元。九、附件，说明，其他资料(略)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）17 注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣) 于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 当地 2003 年 1月8 月房地
17、产价格定基指数为 1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、 1051。 比准价格计算如下。 一、交易日期修正系数 KA=99.7%； KB=99.0%；K C=99.2% 二、求取比准价格 1比准价格A=600099.7%100/100100/98100/97100/98100/100100/ 100100/99100/99101/100=6617(元/m 2) 比准价格B=680099.0%100/100100/102100/99100/101100/100100/ 100100/102100/100100/102=6344(元/m 2) 比准价格C=69009
18、9.2%100/100100/103100/100100/101100/100 100/100100/102100/102100/103=6201(元/m 2) 比准价格计算结果 (6617+6344+6201)/3=6387(元/m 2)房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 18 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1选用成本法、收益法和比较法中任两种2将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值3收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估4(1) 选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金(2) 先评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金(3) 说明划拨土
19、地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值5收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计【试题解析】 (1) 题目涉及办公综合楼的抵押贷款价值评估，一般可采取成本法、收益法或市场法。(2) 该办公综合楼的土地仍为划拨，计算地价或房地产价值时应不包含或扣除土地使用权出让金。(3) 办公综合楼分两部分应分别进行评估。2 【正确答案】 1甲地块单独使用时的土地使用权价值为： 1250m 24500 元/m2=5625000 元 乙地块单独使用时的土地使用权价值为： 3680m 24100 元/m2=15088000 元 两地块合并后的价值为： (1250m 2+3680m
20、2)4800 元/m 2=23664000元 甲、乙两地块合并后增值为 23664000 元-(5625000 元+15088000 元)=2951000 元；2两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。【试题解析】 (1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。(2) 相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转让准备手续费要准确合理地进行分配。(3) 一般
21、考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。3 【正确答案】 不能直接将其选作可比实例。因为：(1) 虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；(2) 商场与临街商铺的规模不相当；(3) 商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；(4) 商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；(5) 商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；(6) 商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚；(7) 商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同
22、。4 【正确答案】 潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。5 【正确答案】 (1) 确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。(2) 因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。(3) 测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。(4) 确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。二、单项选择题6 【正确答案】 B7 【正确答案】 C8 【正确答案】 D9 【正确答案】 C10 【
23、正确答案】 A11 【正确答案】 D12 【正确答案】 C13 【正确答案】 B14 【正确答案】 A15 【正确答案】 B三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）16 【正确答案】 一份完整规范的估价报告应包括封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价技术报告及有关的附件、资料。应对估价人员临勘现场情况加以说明。应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得，土地使用费用多少。土地使用权年限没有，这一点非常重要
24、。缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境和交通通达程度等。对土地开发利用状况未作介绍。对项目规划条件介绍不全面。利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税。上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本。(11)利用市场比较法进行土地估价的交易实例 A 不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间过长；估价时间已有 6 年，相差时间过长。(12)在区域因素修正中，B 与 C 的分子与分母颠倒，修正出错，且 B 与 C 的修正系数不恰当。(13)土地估价的综合结果没有做年期修正。(14)对建筑物估价中，建筑费一项
25、不应包括红线外的市政费(15)方法二的销售税费中，不应包括所得税。(16)销售税费重复计算。(17)最后的估价结果总价格应用大写书写。(18)房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章。(19)估价报告使用应注意的事项应加以说明。(20)对建筑物状况介绍过于简单。(21)对交易日期未作修正，应予说明。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）17 【正确答案】 K A 计算错，应为 1051/1048=100.3% 2比准价格 A，房屋内装修情况修正系数比反，应为 100/101。 比准价格A=600099.7%100/100100/98100/97100/98100/100100/100 100/99100/99100/101 元/m 2=6487 元/m 2 3比准价格 C，容积率修正系数错误，应为 100/99。 比准价格C=690099.2%100/100100/103100/100100/101100/100100/ 100100/99100/102100/103 元/m 2=6326 元/m 2
