1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 19 及答案与解析一、问答题1 自用生产车间建筑面积 3300m2；办公楼建筑面积 1050m2；临街商业用房建筑面积 580m 2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于 1995 年办理了土地使用权出让手续，出让年限为 40 年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？2 某房地产地处繁华商业区内，占地 900m2，地上 200m2 建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。
2、评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为 4 万元人民币/m 2，该区域的商品房价格为 1 万元人民币/m 2，城市规划中该区域的容积率为 5。该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。 2 某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为 2006年 6 月 15 日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是 2001 年 6 月通过出让取得，2002 年 6 月开始建设。委托方提供的实际成本价格为 1800 元/m 2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自 2001 年 6 月至估价时
3、点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为 1800 元/m 2。 请问：3 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？4 在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？二、单项选择题4 有一个大型购物中心，总建筑面积 50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发
4、布的当地房地产资本化率如表 4-5 所示。表 4-5 5 如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是( )。（A）4% 5%（B） 5%6%（C） 6%7%（D）7% 8%6 根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是( )。（A）前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平（B）前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定水平（C）在全部经营期内保持不变（D）在全部经营期内持续增长6 甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。7 甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷
5、款，下列表述中正确的是( )。（A）甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款（B）甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保（C）该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款（D）该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款8 下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。（A）该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记（B）该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记（C）该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续（D）该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未
6、取得施工许可证，也可办理抵押登记手续9 若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( ) 。（A）抵押价值（B）处分抵押物时的市场价值（C）抵押价值一处分抵押物的费用及税费（D）处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费10 若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。（A）土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积（B）建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积（C）施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合
7、同记载的建筑面积（D）商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积10 某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房 3000m2 用于经营，2002 年 12 月 31 日开始使用，6 个月后将其中的 2000m2 出租，1000m 2 出售。并将出租部分向银行抵押贷款 280 万元，贷款期限 2 年，抵押率 70%。2005年 6 月 30 日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。11 对于出售部分转让评估时主要审查的证件是( )。（A）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证（B）房屋所有权证、原土地使用证（C）土地使用权出让证件、房屋所有权
8、证（D）房屋销售许可证、土地使用权出让证件12 如以拍卖方式进行处分，其拍卖底价一般确定为( )。（A）400 万元（B） 400 万元（C） 270 万元（D）400 万元，270 万元12 某酒店一楼有一空调机房，建筑面积 250m2。空调主机 1990 年购入，当时的购入价为 500 万元。现该空调主机已累计折旧 5 万元，市场价值为 250 万元，拆除费用 250 万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700 万元，新式空调主机的占地面积 50m2，节约的200m2 面积可以提供 160m2 的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供
9、改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积 4000 元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。13 若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为( ) 万元。（A）530（B） 472（C） 455（D）45014 如年资本化率为 52S%，则至少须签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够：通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。（A）7（B） 8（C） 9（D）10三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得
10、 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）15 某市商厦房地产价格评估报告 致委托估价方函 某市商厦： 某某房地产评估咨询有限公司接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对坐落在路号的委估房地产进行了现场勘查和评定估算，现将评估结果通知如下： 委估房地产共一处，建筑结构为：钢结构，用途为商业服务用房，总建筑面积 11055.40m2，在评估基准日 1999 年 1 月 10 日所评估总值为人民币 4196 万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。 特此通告。 某某房地产
11、评估咨询有限公司(公章)法人代表：赵 1999 年 1 月 10 日 估价师声明 我们郑重声明： 1我们在估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。 2本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。 4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5我们自接受估价委托之后，于 1999 年 1月 3 日，派出赵、钱 、孙 、李等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，
12、并以此作为估价的重要依据。6在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。 某某房地产评估咨询有限公司(公章) 注册房地产估价师(签章)：赵、钱 、孙、李 1999 年 1 月 10 日估价的假设和限制条件 1本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公开价值，仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。本评估结果对用于其他方面的客观性未作探讨。 2本报告提出的评估结果，是以委估房地产维持现状持续使用为前提。 3本报告自评估基准日起，有效期为一年，在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机
13、构进行调整或重新确定其评估价值。 4本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济发生变化及遇到自然和其他不可抗力因素时可能对房地产价格产生的影响，也没有考虑特殊的交易情况，可能使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。 5委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权作为依据，经实地核对取其确定的合法部分。 6实地勘测时，对房屋仅作一般性的查看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。 7本次评估结果中未考虑委托房地产因委托方担保欠债，可能影响其价格的因素。 8本次评估结果未扣除委托房地产因转让而可能产生的各种税费。 9本次评估中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。 某
14、某房地产评估咨询有限公司(公章) 1999 年 1 月 10 日房地产估价结果报告 一、委托方 全称：某市商厦 法定代表人：略 住所：路号栋 单元 306 室 联系电话：0791-860 二、估价方 全称：某某房地产评估咨询有限公司 法定代表人：赵 住所： 路号栋单元 708 室 联系电话： 0791-724 估价资格级：房地产估价 B 级 三、估价对象 商厦位于、 路号，所处地段优越，交通十分便利。功能齐全，设施先进，商业价值极高，发展前景良好。该商厦是一家三星级旅游涉外酒店，拥有标准房、套房、豪华套房共 125 间。配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报警等设施，还配有中西餐厅
15、 15 间，可提供 800 人同时出席会议。另外还配有舞厅、休闲厅、美容厅、商务中心、小卖部。主楼 1 层为大堂及购物中心、保龄球馆等；2 层为中西餐厅、会议厅、宴会厅(设有 280 个座位等)； 312 层为酒店客房；另 3 层为锅炉、配电、供冷暖等配套房产。酒店大堂高 6m，标准层高为 3m，中庭 2 部电梯可直达 14 层。1989 年 1 月建造使用及1989 年再进行装修，整幢房屋总建筑面积 11011.22m2，其中主楼 10689.51m2，锅炉、配电、供冷暖等配套房产 321.71m2，见房屋所有权证 洪房字 NO.050241。底层主体为大堂及购物中心、大餐厅、棋牌室等，现浇
16、钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框地弹簧玻璃门，地坪上铺贴进口大理石；2 层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软，硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。312 层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装修，整体结构为框架。 四、估价目的 房地产抵押价值评估。 五、估价时点 1999 年 1 月 10 日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 七、估价依据 1房地产估价规范 GB/T 502911999。 2委托人提供的固定资产明细表。 3委托人提供的房屋所有权证等有关材料。 4评估人员现场勘查和掌握的资料。 5有关法律法规规定。 八、估价原则 遵循合法原则、最高最
17、佳使用原则、估价时点原则和替代原则。 九、估价方法 根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。 从大厦的建筑形象投资、功能、结构材料、装修材料，设备等方面考察，本大厦原为本市最高水平、属三星级宾馆，目前市场上尚无此类交易案例，所以采用市场比较法无法评估其市场价值。 大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店客房、会议厅、娱乐五个部门。经过分析、比较，对大厦价值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市场比较法)进行校核。 十、评估结果 委估房地产共一处，属钢结构商业服务用房，总建筑面积 11055.40m2，在评估基准日 1999 年 1 月
18、10 日的评估总值为人民币 4196 万元，大写人民币肆仟壹佰玖拾陆万元整。 十一、估价人员 十二、估价作业日期 1999 年 1 月 3 日至 1999 年 1 月 10 日。 十三、估价报告应用的有效期 根据现行规定，评估报告有效期为评估基准日后一年。即本报告评估结果有效期为 1999 年 1 月 10 日至 2000 年 1 月 9 日。本评估目的在评估基准日后一年内实现时，要以评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需要重新进行评估。 十四、评估说明 1权属的界定以房屋所有权证为准。房屋的建筑面积以权属登记测量结果为依据，经实地核对，取其确认的合法面积。 2本次评估价值中房地产附属物的价
19、值适当考虑。 3本次评估结果仅供确定其抵押贷款价值时参考。房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 根据评估目的，结合房屋用途，确定该房产采用收益法评估较为适宜。 从大厦的建筑形象、投资、功能、结构材料，装修材料、设备等方面考察，本大厦均为本市的最高水平，属于三星级宾馆。目前市场上尚无此类交易案例。所以采用市场比较法无法评估其市场现值。 大厦从使用功能方面划分，可以分为商场、餐厅、酒店、会议厅、娱乐五个部分。经过分析、比较，对大厦市值的评估，宜采用收益还原法进行分部评估，另外采用成本法(土地部分用市
20、场比较法)进行校核。 六、估价测算过程 (一) 以收益还原法进行分部评估 1计算公式 V=V 1+V2+V3+V4+V5 =(a1+a2+a3+a4+a5)/r=A/r 式中 V整个大厦现时房地产评估价格； V 1商场部分房地产的现时评估价格； V2餐厅部分房地产的现时评估价格； V 3酒店客房部分房地产的现时评估价格； V 4会议厅部分房地产的现时评估价格； V5娱乐部分房地产的现时评估价格； a 1商场部分房地产的年纯收益； a2餐厅部分房地产的年纯收益；a3酒店客房部分房地产的年纯收益； a 4会议厅部分房地产的年纯收益； a5娱乐部分房地产的年纯收益； r正常还原利率，以目前银行一年期
21、贷款利率，加上必要的风险利率后确定。 2年纯收益 A 的确定 该大厦年纯收益 A=年总收益(三年来平均)-年总支出( 包括三年来平均房产及家具的折旧+管理人员的工资+各种营业税及管理费等) 以下收益和支出的测算均根据商厦财政部提供的有关资料。 (1) 商场部分房地产的年纯收益 a1 年收益=(按每天收入 1 万元计)1 万元/ 天30 天 /月12 月=360 万元 年支出=工资及福利 38 万元+房产及柜台折旧 28 万元+税金 8 万元+水电费 5 万元+ 管理费 5 万元+成本费用 265 万元=349 万元 年纯收益a1=360-349=11 万元 (2) 餐厅部分房地产的年纯收益 a
22、2 年收益=(包厅 12 个800 元/次+大厅 28 桌 600 元/次+宴会厅 40 桌600 元/次)2 次30 天12 个月满客率41.3%=5.04 万元/次2 次30 天/月12 月满客率 41.3%=1500 万元 年支出=工资福利 180 万元+房产桌具折旧约 60 万元+ 税金 95 万元+ 水电费 30 万元，管理费用 85万元+成本费用 900 万元+物料消耗等 40 万元=1390 万元 年纯收益 a2=1500-1390=110 万元 (3) 酒店客房部分房地产的年纯收益 a3 年收益=320 元/(个天)客房125 个出租率 60%360 天=864 万元 年支出=
23、 工资及福利 195 万元+房产及床具折旧 150 万元+税金 55 万元+ 水电费 80 万元管理费用 105 万元+ 物料消耗等 50 万元=635 万元 年纯收益 a3=864-635=229 万元 (4) 会议厅部分房地产的年纯收益 a4 年纯收益=出租 10 次/月 租金 1500 元/次12 月=18 万元 年支出=工资及福利 3 万元+房产及桌具折旧 2 万元+税金 1.5 万元+ 水电费 2 万元+ 管理费用 0.50 万元=9 万元 年纯收益 a4=18-9=9 万元 (5) 娱乐部分房地产的年纯收益 a5 年收益=舞厅 1 个 7 万元+KTV 包房 5 个 36 万元+1
24、000 人茶座 30 万元=73 万元 年支出=工资及福利 10 万元+房产及桌具折旧 5 万元+税金 8 万元+水电费 2 万元 +管理费用 1 万元+成本费用10 万元=36 万元 年纯收益 a5=73-36=37 万元 总之，A=a1+a2+a3+a4+a5=11+110+229+9+37=396 万元 还原利率 r 的确定：以目前银行一年期贷款利率 7.13%计，再加上 7.13%30%= 2.14%的风险利率，即还原利率为9.27%。 整体 大厦房地产的现时评估价格为： V=A/r=397 万元/9.27%=4282.632万元 (二 ) 成本法 (土地部分用市场比较法) 进行校核评
25、估 1土地价格评估 整个酒店占地约 12 亩，60 万元/亩(计算过程略)，土地价格=12 亩60 万元/亩= 720 万元。 2建筑物价格评估 建筑物价格评估分为酒店和附属工程部分进行。 (1) 酒店部分：计算公式如下： 成本价=重置价 成新率 重置价=成本费用 +利息+利润+各项税费 1) 重置价：根据酒店财务部及后勤部提供的资料并经评估人员审核、调整，各重置价组成部分如下：A：成本费用 3500 万元(其中主体工程 1300 万元，装修安装工程1700 万元，专业及前期工资费 500 万元)；B：利息 200 万元；C：利润 350 万元；D：各项税费 300 万元。重置价：A+B+C+
26、D：4350 万元。 2) 成新率：成新率用直线折旧法进行计算，由于主体工程部分和装修安装部分耐用年限并不相同，因此，应分别计算其成新率。主体工程部分耐用年限 80 年，残值率为 0，到估价时点(1998 年 1 月 10 日) 已使用 10 年，因此成新率为(80-10)/80=87.5%；装修安装部分耐用年限 25 年，70%为 1998 年重新装修，刚刚使用，尚可使用年限确定为 17.5年，残值率为 10%，因此，其成新率为：1-(1-10%)7.5/25=73% 3) 酒店成本价：主体工程直接投资 1740 万元，装修安装投资 2610 万元，二者分别约占 40%和60%，整个酒店的成
27、本价可以以此比例分成主体和装修安装两部分，因此酒店成本价为： 174087.5%+216060%=3088.5(万元) (2) 附属工程部分：用同样的方法可评估出锅炉、配电、供冷暖等配套房产 40 万元 (包括地面、围墙、大门等)和 30 万元，共计 70 万元。 (3) 建筑物总价=3088.5+70=3158.5( 万元) (三) 房地产总价 房地产总价格=土地价格 +建筑物价格 =720+3158.5=3878.5(万元) 七、评估结果确定 用以上两种方法得出的评估价格分别为 4174.757 万元和 4217.80 万元。考虑到本次评估的目的是作为抵押贷款之用，我们选择二者的算数平均值
28、 4196.28 万元为最终评估值，作为抵押房地产的公开市场价格。委估房产在评估基准日的现时价格为4196.28 万元，取整为 4196 万元，大写人民币：肆仟壹佰玖拾陆万元整。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）16 估价对象为一宗 10000m2 的七通一平用地，土地使用权出让时间为 2006 年 3月 1 日。土地使用权出让年限为 50 年，容积率为 5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共 18 层。其中
29、 13 层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚 300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为 1500 元/m 2。工程于 2006 年 9 月 1 日建成。现需估价 2006 年 9 月 1 日的土地交易价格有关资料如下： 1房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的 5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。 2 建筑安装工程费为 1100 元/m 2，专业及管理费为建筑安装工程费的 8%。 3商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为 10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在 50 元/m 2。运营费
30、用率为 24%。 4商品住宅建成半年时可售出 30%，平均价格为 2700 元/m 2；建成一年时间可售出 60%，平均价格为 2800 元/m 2；剩余的 10%会在建成一年半售出，平均价格为 2900 元/m 2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的 3.5%。 5房地产报酬率为 8%，折现率为12%，贷款年利率为 6%，销售利润率为 20%，估价测算如下(节选)： 采用现金流量折现法测算估价对象于 2006 年 9 月 1 日的土地公开市场价值。 解： 1开发完成后的房地产总价值 总建筑面积=100005=50000(m 2) 住宅总面积=50000-9000-41000(m2) (1
31、) 商铺开发完成后的房地产总价值 每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入12(1-空置等租金损失率 )=5012(1-10%)=540(元/m 2) 每平方米商铺的净收益=有效毛收入(1-运营费用率)=540(1-24%)=410.40(元/m 2) 商铺开发完成后的单价=410.40/8%1-1/(1+8%)471/(1+8%)2.5=411845(元/m 2) 商铺开发完成后的总价=4118.459000=3706.61( 万元) (2) 住宅开发完成后的总价值=4100030%2700/(1+12%)2.5+60%2800(1+12%)3+10%2900/(1+12%)3.5=8204.0
32、6(万元 ) (3)开发完成后的房地产总价值 =3706.61+8204.06=11910.67(万元) 2扣除项目 (1) 建安工程费 =500001100/(1+12%)=4910.71(万元) (2) 专业及管理费用=4910.718%=392.86(万元) (3) 销售费用和销售税费总额 =11910.67(3.5%+5.5%)=1071.96(万元) (4) 销售利润=11910.6720%=2382.13(万元) (5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V4%=0.04V 3总地价 2006 年 9 月 1 日的总地价： V=11910.67-4910.71-392.86-1071.
33、96-2382.13-0.04V V=3031.74(万元)房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 19 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 应收集的资料包括：目前房地产状况 (物质实体、区域和权益 )资料。规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标 )该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)( 或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。相关税费。贷款利率。该地区类似居住物业开发的平均利润水平。该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。市政配套费用和土地开发费用。该地区土地出让金 (地价
34、)的规定和标准。2 【正确答案】 1该房地产的现时价值约为 3600 万元人民币。9004 万元 3600 万元2依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为 3600 万元人民币。确切的价值应该是 3600 万元减去拆除旧建筑费用后的价值。【试题解析】 该房地产的现状明显不符合最高最佳使用原则，因此估算其现时的价值应按商业用地进行。其确切价值还应
35、在土地售价的基础上扣除拆除现有旧式住宅的相关费用。3 【正确答案】 重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。这样确定重置价格错误在于：(1) 利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算；(2) 所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006 年 6 月)的市场状况相符；(3) 期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。4 【正确答案】 应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设
36、计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。二、单项选择题5 【正确答案】 D6 【正确答案】 B【试题解析】 该题目主要考核运用收益法评估商业收益性房地产时的资本化率和净收益流量的判断技巧。由于该地区商业项目渐趋饱和，因此投入运营后可能会面，临较高的经营风险，因此资本化率取值为 7%8%。对于经营期间的净收益流量问题也是主要根据市场竞争情况判断的。7 【正确答案】 B8 【正确答案】 A9 【正确答案】 D10 【正确答案】 D11 【正确答案】 C12 【正确答案】 D13 【正确答案】 C14 【正确答案】 D三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明
37、一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）15 【正确答案】 本题中有如下之错误和不足：1致委托方函缺“ 估价目的 ”。2估价报告有效期的起算日期错误3结果报告与致委托方函中的总建筑面积不一致。4缺土地的权属状况。5不同的部分采用了相同的资本化率。6净收益中没有扣除经营利润。7用词不准，如：“ 收益还原法 ”、“纯收益”、“还原利率”等。8估价机构资质等级表达错误，应为二级，而不是 B 级。9安全利率选择错误，应选一年期定期存款利率或一年期国债利率，而不是选一年期贷款利率。10风险利率的确定缺乏依据。11净收益中不应扣除房产折旧。12
38、“整个酒店占地约 12 亩” 的语义含糊。不能“约”多少亩。13主体工程耐用年限(80 年)确定错误。14收益法的评估不应根据实际收益和实际支出。15报告中未说明市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影 n 向。16收益法的计算公式：V=a/r 选择错误，应选择有限年期的计算公式。17缺第 13、14 层的使用和装修情况。18估价的假设和限制条件混淆不清。应分“假设条件” 和“限制条件”两个方面来写。19对周边环境未作介绍。20整个估价报告未体现抵押估价的谨慎原则。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）16 【正确答案】 本题有如下错处，并应予改正。 1商铺开发完成后单价计算错误。折现率应按 12%计。 商铺开发完成后的单价=410.40/8%(1-1/(1+8%)471/(1+12%)2.5= 3760.52(元/m 2) 2商铺开发完成后的总价计算错误。面积计算错误。 商铺开发完成后的总价=3760.52(9000-300)=3271.65(万元) 3扣除项目中，采用现金流量折现法不应显示利润。
