1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 23 及答案与解析一、问答题1 张某在 1998 年 7 月以按揭的方式购买了一套住宅，现在(2001 年 7 月)因资金紧张要出售该套住宅，同时李某打算购买该套住宅，但双方均不知如何确定该套住宅的售价，为此委托评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的技术路线。2 设有 A、B 两块相邻土地，它们分别属于甲、乙两个公司，请写出评估乙公司购买 A 地块和甲公司购买 B 地块价格的技术路线。3 某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋 18 层高建筑中的第 14 层，1997 年进行了一
2、次重新装修，但由于经营管理不善，商场自 1997 年一直处于亏损状态，因此欲出售该商场。现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请写出你评估的技术路线。二、单项选择题3 某地块规划用途为商业用地，该地块附有一旧有建筑物。W 公司欲购买该地块开发一座购物中心。该地块的出让日期为 2000 年 7 月 1 日，出让期限为 40 年，预计到 2000 年年底可花费 60 万元将旧有建筑物拆除完毕，购物中心为钢筋混凝土框架结构，需经 2 年建成，其耐用年限为 60 年。通过市场法求得该地块空地价格为1850 万元，则：4 购买该地块的正常价格为 V( )万元。（A）V=1910（B）
3、 1850V1910（C） V=1850（D）V=17905 该购物中心的经济寿命为( )年。（A）60（B） 40（C） 38（D）37.55 A、B 是两块相邻地块，规划用途为商业办公用地。这两宗土地地势平坦，且与道路等高，日照、通风、干湿条件相同，水、电、汽、通讯等基础设施完备。B 地块所有者 EC 公司有意将其买下，然后将 A、B 地块合并兴建办公大厦。EC 公司在 2001 年 6 月 5 日委托某估价行对 A、B 地块的购买价格进行评估， 6 月 10 日估价人员到现场进行勘察。据市场法，估价人员判定 A 地块市场价值为 2250 万元，B 地块市场价值为 3800 万元，A、 B
4、 合并后的市场价值为 7200 万元。试问：6 估价时点应定在( ) 。（A）2001 年 6 月 5 日（B） 2001 年 6 月 10 日（C） 2001 年 6 月 15 日（D）2001 年 8 月 8 日7 EC 公司为购得 B 地块，其出价应为( )万元。（A）V=3800（B） 3800V4950（C） V=4950（D）V49507 抵押人欠甲债务 80 万元签订了房地产抵押合同，之后又欠乙 20 万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款 80 万元，其中新增房屋折合价款 20 万元。问：8 按城市
5、房地产管理法和担保法规定，甲只能优先受偿( )万元。（A）70（B） 60（C） 40（D）309 甲优先受偿的剩余价款，应按( )分别受偿。（A）所欠债务的先后顺序（B）所欠债务的总额比例（C）尚欠债务的比例（D）债权人索债的急缓程度9 某酒店二楼有一空调机房，建筑面积 300m2。空调主机 1995 年购入，当时购入价为 1000 万元，同型号空调主机现行市价为 800 万元。现该空调主机已累计折旧400 万元，市场价值为 500 万元，拆除费用 10 万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 1400 万元，新式空调主机占地面积 80m2
6、，节约的 220m2 可以提供 180m2 的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近一酒店出租的客房净收益为每平方米营业面积 5000 元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。问：10 若不考虑新旧空调主机的年运营费用，折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为( ) 万元。（A）910（B） 872（C） 1024（D）97011 如年资本化率为 6%，则至少需要订( )年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。（A）12（B） 14（C） 16（D）1
7、811 某建筑公司以每平方米建筑面积 10000 元的价格从一企业购得一栋建筑面积为8000m2 的办公楼，随之办妥了权属转让手续，又花费 20 万元在该办公楼外墙涂饰了本建筑公司的标志。12 至此为止，正常情况下，若设此建筑公司的实际花费为 C，则( )万元。（A）C8000（B） C=8000（C） C=8020（D）C802013 之后，上级令此建筑公司售出办公楼，这期间办公楼市场价格未发生任何变化，设此时该办公楼的售价为 P，在正常市场条件下，P 最可能的取值为( )。（A）P8000 万元（B） P=8000 万元（C） 8000 万元P 8020 万元（D）P8020 万元13 某
8、开发公司于 1992 年 6 月委托某建筑公司建造两幢(分别算甲座和乙座)10 层共6000m2 的商品房。到 1992 年 12 月止开发公司共支付建筑公司工程款 2000 万元，此时甲座建至 5 层，乙座建至 6 层，工程到此停止。此后双方为工程款发生纠纷，开发公司认为工程款实际只发生 1800 万元，建筑公司应返还 200 万元；建筑公司认为开发公司应再付 100 万元。双方争执不下，至 1994 年 6 月开发公司向法院起诉，法院委托估价机构对开发公司实际应支付给建筑公司的工程款进行评估。14 确定评估结论的依据应是( )。（A）以 2000 万元作为评估值（B）以 (1800+210
9、0)/2=1950 万元作为评估值（C）以 1994 年 6 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值（D）以 1992 年 6 月至 12 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值15 该商品房预计 1997 年 7 月建成，要估价建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是( ) 。（A）估价对象状况及房地产市场情况均为 1994 年 6 月的状态（B）估价对象状况及房地产市场情况均为 1997 年 7 月的状态（C）估价对象状况为 1997 年 7 月的状态，房地产市场情况为 1994 年
10、 6 月的状态（D）估价对象状况为 1994 年 6 月的状态，房地产市场情况为 1997 年 7 月的状态15 已知某市房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常交易价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常交易价格的 5%。试求以下两种特定交易情况下的正常交易价格。16 买卖双方在买卖合同中写明：“因买方急于购买卖方的房地产，买方承担买卖中涉及的税费，并会给卖方 5350 元/m 2 的房价。”则卖方房地产的正常交易价格为 ( )元/m 2。（A）4982.5（B） 4975.5（C） 5000（D）520817 买卖双方在合同中写明：“因卖方急于售出自己的房地产，卖方承担买卖中涉及的税费，并且，买
11、方付给卖方 4750 元/m 2。正常交易价格为( )元/m 2。（A）5000（B） 4906.5（C） 4687.5（D）462017 对于旧有房地产估价确定建筑物耐用年限与折旧，遇到以下情况：18 建筑物建成于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按( ) 计算折旧。（A）土地使用权年限（B）建筑物耐用年限（C）建筑物尚可使用年限（D）建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限19 建筑物建成于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按( ) 计算折旧。（A）土地使用权年限（B）建筑物耐用年限（C）建筑物尚可使用年限（D）建筑物已使用
12、年限加上土地使用权剩余年限19 有一房地产，土地面积 2500m2，为 7 年前通过有偿出让取得，当时地价为 700元/m 2，土地使用权年限为 45 年；现在重新取得该土地使用权年限 60 年的地价为1200 元/m 2。地上建筑物总建筑面积 3000m2，于 3 年前交付使用，当时的建筑物造价为 600 元/m 2，现在建造同类建筑物需 800 元/m 2，估计该建筑物尚可使用 45年，残值为 2%。若土地的资本化率为 8%，问：20 该房地产土地部分的现时总价为( )万元。（A）80（B） 97（C） 100（D）30021 房地产建筑物部分的总价为( )万元。（A）100（B） 149
13、（C） 170（D）232.321 某居民欲购买一套商品住宅，当地购房通常要求首付款为总房价的 20%，余款可以向银行贷款，贷款期间为 30 年，贷款年利率为 6%，按月等额偿还贷款本息。假设该居民购房的首付款可以由其原来的积蓄解决，余款需要向银行贷款；该居民家庭月收入为 5000 元，月收入的 30%可用于偿还购房贷款。则：22 该项贷款的实际年利率为( )。（A）6%（B） 6.50%（C） 6.04%（D）6.17%23 该居民可以承受的总价为( )万元。（A）31.3（B） 24.3（C） 25（D）30三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误
14、得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）24 大厦房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函股份有限公司：受贵公司委托，我公司对贵公司位于市路号院内的大厦( 以下简称“ 估价对象”)的公开市场价值进行了评估。 我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产业增长价格参考的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用适宜的估价方法，在实地查勘和认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价人员的经验对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物，参考公开市场价值为 20350 万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略
15、)。房地产评估有限公司(公章) 2004 年 10 月 16 日 估价师声明(略) 估价的假设与限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托人 股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略) 二、估价机构 房地产评估有限公司，法定代表人(略) ，地址(略)，资质及资质证书号(略) 三、估价对象 大厦是位于市 路号院内的一幢写字楼，建设用地面积5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上 30 层，地上建筑面积30000m2；地下两层为车库、人防和设备用房，地下建筑面积 8000m2，共有车位100 个。大厦土地使用权由股份有限公司于 2001 年 10 月 10 日以出让方式取得，出让合
16、同规定土地使用年限为 40 年 (2001 年 10 月 l0 日至 2041 年 10 月 9 日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地下各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。 估价对象实物、权益和区位的其他情况(略) 。 四、估价目的 确定估价对象抵押价值。
17、五、估价时点 2004年 10 月 10 日。 六、价值定义 本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。 十、估价结果(略) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2004 年 10 月10 日2004 年 10 月 16 日。 十三、估价报告应用的有效期 自估价报告完成之日起一年内有效。
18、房地产估价技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 结合估价对象的特点，经过估价人员反复地分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。 六、估价测算过程 (一)收益法估价测算过程 1年有效毛收入估算 估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦 2130 层计 10000m2 全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租
19、金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为 80 元/月( 能源费及物业管理费另计)，出租率为 90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为 20%；押金为每平方米建筑面积 100 元，押金年收益率为 6%；地下车位的正常租金为1000 元/(月个 )，出租率 100%，故： 年有效毛收入=80123000090%(1-0.2)+100300006%+100012 100100% =2211.60(万元) 2年运营费用估算 (1)年维修费 根据市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的 2%，估价对象的重置价格为 1500
20、 元/m2(确定依据及过程略)，故： 年维修费=1500380002%=114.00(万元) (2)年管理费 年管理费按年租金的 3%计，故： 年管理费=2211.63%=66.35(万元) (3)年保险费 估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故： 年保险费=1500380000.3%=17.10( 万元) (4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加 根据有关规定，房产税为房产租金收入的 12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的 5.5%，则： 年房产税和两税一费=2211.6(12%+5.5%)=387.03(万元) (5)年土地使用税 根据市的有关规定，土地使用
21、税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地 5 元，故： 年土地使用税=55000=2.50(万元) (6)年运营费用合计 年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98(万元) 3年净收益估算 年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62(万元) 4确定适当的报酬率 通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为 7.5%(具体过程略)。 5求取收益价格 预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。 自估价时点至土地使用权终止日期 2041 年 10 月 9 日，土地使用权剩余年限为
22、 37 年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为 37 年，则： V=A/R1-1/(1+R)n =1624.62/7.5%1-1/(1+7.5%)37 =20170.26(万元) 故运用收益法的估价结果为 20170.26 万元。 (二)市场法估价测算过程 1可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了 A、B 、C 三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。 2比较修正过程 (1)交易情况修正 由于实例 B、C 的交易方式为拍卖、招标，故较正常价
23、格偏高，估计分别偏高 2%和 1%，故实例 A、B、C 的交易情况修正系数分别为 100/100，100/102，100/101。 (2)交易日期修正 根据估价人员分析知，从 2003年 12 月以来，该类房地产业的价格自 2003 年 12 月起平均每月上涨 0.5%，故实例A、B、C 的交易日期修正系数分别为：105/100，104/100 ，103/100 。 (3)区域因素修正 估价人员经过认真调查、分析，并对实例 A、 B、C 目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99，100/101，100/100。 (4)个别因素修正 估价人
24、员经过逐项认真调查、分析，确定实例 A 的个别因素状况比估价对象差 2%，实例 B 的个别因素状况比估价对象好 1%，实例 C 的个别因素状况比估价对象差 1%(具体分析判断过程略)，故： 实例 A、B、C 的个别因素修正系数分别为 100/98，100/101 ，100/99 。 3求取比准价格 实例 A： 6300(100/100)(105/100)(100/99)(100/98)=6818(元/m 2) 6750(100/102)(104/100)(100/101)(100/101)=6747(元/m 2) 6760(100/101)(103/100)(100/100)(100/99)=
25、6963(元/m 2) 由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格： 单位比准价格=(6818+6747+6963)/3=6843(元/m 2) 故运用市场法的估价结果为： 比准价格=684330000=20529.00(万元 ) 七、估价结果确定 由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。 估价对象房地产价格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63(万元) 取整为20350 万元(精确到万元) 单位价格：20350000038000=5355(元/m 2)
26、(取整) 估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点 2004 年 10 月 10 日的抵押价值为 20350 万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）25 注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣) 于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。 当地 2003 年18 月
27、房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、 1050、1051。 比准价格计算如下。 (一)交易日期修正系数： 1KA=99.7% 2KB=99.0% 3KC=99.2% (二)求取比准价格如下 房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 23 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1用市场法或成本法评估出该套住宅的完全产权在转让之日的售价。2根据按揭合同中的约定，确定李某在转让之日购买该套住宅后需要继续向银行支付的本息值在转让之日的现值。3由完全产权的售价减去需继续向银行支付的本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价(卖方所得)。2 【正确答案】
28、 1用统一的方法测算合并前 A、 B 两块地的各自价格及合并为一块地后的价格。2由合并为一块地后的价格减去合并前 A、B 两块地的价格，得出增值总额。3从面积、单价、增值贡献度三个方面计算出 A、B 两块地的增值分配率，并进行加权平均，计算出 A、B 两块地综合调整后的增值分配率。4由 A、B 两块地的综合调整增值分配率分别乘上增值总额，得出 A、B 两块地各自的增值分配额。5由 A、B 两块地合并前的价格，加上各自的增值分配额，得出 A、B 两块地的邻地购买价格。3 【正确答案】 1用收益法和市场法评估出该商场的完全产权售价。2用地价分摊方法计算出商场应分摊的地价，然后乘上一定的比例，得出商
29、场需要补交内土地使用权出让金。3测算商场装修因转让所造成的价值损失。4由完全产权的售价，减去需要补交的土地使用权出让金，再减去装修转让所造成的价值损失，得出商场的转让价。二、单项选择题4 【正确答案】 D5 【正确答案】 D6 【正确答案】 D7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 C10 【正确答案】 A11 【正确答案】 C12 【正确答案】 D13 【正确答案】 D14 【正确答案】 D15 【正确答案】 B16 【正确答案】 C17 【正确答案】 A18 【正确答案】 B19 【正确答案】 D20 【正确答案】 D21 【正确答案】 D22 【正确答案】 D23 【正
30、确答案】 A三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）24 【正确答案】 解法一：该估价报告存在下列一些错误，分列如下。1致委托方函中，没有说明估价时点。2致委托方函中，缺少评估公司法定代表人的签名。3在估价结果报告中对估价方法所采用的收益法和市场法的定义未做说明。4在估价技术报告中的地下车位 100%的出租率并不合理，缺少确定出租率的方法和理由。5年有效毛收入的计算中，写字楼已出租的部分在租约期内应按租约所规定的租金计算，在租约期外应按市场租金给予计算。6年有
31、效毛收入的计算中，押金收益也应乘以出租率 90%。7在年管理费的计算中，押金的利息不应该计算管理费，确定租金的管理费率为 3%也缺乏理由。8在年保险费的计算中，应以建筑物的现值作为计算年保险费的基础，确定保险费率为 0.3%也缺乏理由。9求取收益价格的公式中，报酬率一般不用 R 表示，而用 Y 表示。10交易情况的修正尚缺乏足够理由，拍卖价与招标价并不一定都比协议价更高。11区域因素修正有误，应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比。12个别因素修正与基本情况调查表的描述不一致，表中个别因素均为一般，没有任何区别。13在市场法计算过程中，没有包括 100 个
32、车位的价格，似不完整。14估价报告不够完整，没有相关的附件。解法二：1致委托人函中没有说明估价时点。2致委托人函中缺少法定代表人的签名。3估价方法中未说明收益法和市场法的定义。4地下车位 100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由。5收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算。6年有效毛收入中押金收益也应乘以出租率 90%。7年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费；确定管理费率缺乏理由。8年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺乏理由。9求取收益价格中有限年期公式错。10交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高。11区域因素修正错误(应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比)。12个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致。13市场法中没有说明是否包含地下车位的价值。14估价报告不完整，缺少附件。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）25 【正确答案】
