1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 27 及答案与解析一、问答题1 李某有一处房产，其房屋所有权证记载的建筑面积为 300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至 2060 年 9 月 30 日。李某于 2005 年 2 月将该房屋改为商店并经营，于 2006 年 6 月以 3000 元m2 的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于 2006 年 9 月 30 日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为 2300 元m 2。 请问： 1张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 22007 年 9 月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发
2、日为 2007 年 9 月 30 日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为 2800 元m 2。张某认为该估价结果偏低，因 2007 年 4 月拆迁的邻近商铺的补偿单价为 4000 元m 2。 你认为应如何解释该估价结果的合理性 ?2 甲公司有一建筑面积为 50m2 的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的 3 个临街首层店面的成交情况，具体见表 31。请问：1你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2若将上述3 个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为
3、应考虑哪 5 个主要因素?(说明：回答若超过 5 个，只按前 5 个评分)3 2003 年 8 月甲公司购买了某幢写字楼的第 68 层，2005 年 5 月甲公司与乙公司签订了一个 10 年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为 2007 年 10 月15 日。请问：1评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。2说明评估承租人权益价值的技术路线。4 某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进
4、行应价评估，最高应价评估结果为12000 万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为 15000 万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。5 某公司于 5 年前在公开市场上以 2000 万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000 万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为 4000 万元，若 5 年来房屋建安二程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了 1000 万元。请问上述观点是否正确? 为什么 ?6 某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为 1500m2，占地 2900m2，土地使用权
5、性质为划拨，房屋建于 1955 年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为 3 及以下的商业用途土地价格为 2 万元m 2，商品住宅销售均价为 12 万元 m2。 据此，估价师拟定了以下两种估价思路： 1以商品住宅销售均价为基础估价。 2以商业用途土地价格为基础估价。 请问： 1上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。 2针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。7 甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于 2007 年 8 月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009 年 1 月，因
6、借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构 2007 年 8 月出具的估价报告进行复核估价。请问：1复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?8 甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为 7500 万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为 9000 万元。请问
7、：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?9 某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用 3年，共有 15 幢多层住宅楼，总建筑面积为 14000m2，建设环城公路需占用该小区500m2 绿地，并拆除一幢面积为 900m2 的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。 请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?10 2010 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为 20 年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖
8、了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。请问：1拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?2拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?3拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?11 近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?二、单项选择题12 某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于 1997 年 12 月 31 日建成投入使用，经济寿命为 50 年。经批准，该公司于 2005 年 12
9、 月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为 40 年，自 2005 年 12 月 31 日起至 2045 年 12 月 30 日止，不可续期。2007 年 6 月 30 日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。13 若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是( )。（A）作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值（B）作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值（C）作价出资价格评估应采用公开市场价值标准（D）作价出资价格应较评估出的价值低14 如果采用成本法
10、估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按( )年计算建筑物的折旧。（A）38.5（B） 40.5（C） 48（D）5015 如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为 300 万元，且未来每年不变，报酬率为 75，则收益价格为( )万元。（A）3752.92（B） 3786.2（C） 3875.7（D）3892.4416 若合资期限约定为 20 年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是( )。（A）业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值（B）业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减 20 年后房地产剩余价
11、值的折现值（C）业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。（D）业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整16 甲公司拥有一宗面积为 80000m2 的工业用地，地上建有面积为 50000m2 的厂房及 10000m2 的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。17 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应( ) 。（A）按工业用途估价（B）按居住用途估价（C）按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值（D）先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以
12、综合18 受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是( )。（A）地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估（B）按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值（C）地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估（D）根据城市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估19 如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为( )。（A）被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值（B）被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产
13、停业损失（C）被拆迁房屋的价值和停产停业损失（D）被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失19 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2，至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构。 3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目
14、以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010 年 6 月 30 日的市场价值。20 采用假设开发法估价时，应按照( )前提进行估价。（A）自己开发（B）溢价转让（C）被迫转让（D）自愿转让21 采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用( )。（A）0.03（B） 0.83（C） 0.85（D）1.2522 采用成本法估价时，可计人开发成本的是( )。（A）办公楼开发费用（B）食堂开发费用（C）宿舍开发费用（D）浴室开发费用23 采用成本法估价时，应( )。（A）按照预算额测算在建工程价值（B）按工程已结算额测算在建工程价值（C）按综合完成的形象进度测算在建工程价值（D）结
15、合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值23 甲公司以每平方米建筑面积 8000 元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2 的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费 10 万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。24 在正常情况下，若设甲公司的实际花费为 C，则( )万元。（A）C40l025 之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为 P，在正常市场条件下，P 最可能的取值为( )万元。（A）P4000（B） P=4000（C） 4000P4010（D）P=401025 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为 460m2
16、。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建 600m2 经济上不合算，擅自建成建筑面积 1000m2 的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资人股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。26 能否改建的最终批准权在( )。（A）政府房地产管理部门（B）政府规划管理部门（C）政府土地管理部门（D）上级总公司27 评估时依据的建筑面积应为( )m 2。（A）460（B） 600（C） 800（D）100028 该公司委托评估应选择( )。（A）房地产管理部门（B）资产管理部门（C）有资格的房地产估价机构（D）验资机构28 卖房者甲与
17、购房者乙于 2002 年 4 月 25 日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下简称合同 1)和房屋装修合同(以下简称合同 2)，合同 1 规定甲必须于 5月 25 日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同 2 开始进行装修，装修工程共 2 个月。乙于 4 月 25 日支付 90的购房款和 10的装修费，5 月 25 日付清剩余购房款和 60的装修费，7 月 25 日付清剩余的 30装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确答案。29 估价时点应是( ) 。（A）2002 年 4 月 25 日（B） 2002 年 5 月 25 日
18、（C） 2002 年 7 月 25 日（D）2002 年 7 月 25 日以后的某一天30 估价的价值范围应是( )。（A）合同中规定的购房款（B）合同 1 规定的 90购房款和合同 2 规定装修费的 10（C）合同 1 规定的购房款和合同 2 规定装修费的 70（D）合同 1 规定的购房款和合同 2 规定全部装修费30 高某有一位于城郊的住房想要出售，房子位于 7 层住宅的第 4 层，东南朝向，采光极好，属于精装修房，只是周围的交通并不十分便利。31 影响高某住房价格的因素有很多，其中的交通不便利( )。（A）属于不利因素（B）属于有利因素（C）没有影响（D）有很小的影响32 高某的住房在估
19、价时所采用的方法不包括( )。（A）市场法（B）收益法（C）成本法（D）假设开发法32 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 25 万元的住宅，首付款为房价的30，其余房款用抵押贷款支付。33 如果抵押贷款的期限为 10 年，按月等额偿还，贷款利率为 15，则抵押贷款额为( )万元。（A）7.5（B） 17（C） 17.5（D）2534 同样的条件下，月还款额为( )元。（A）2403.7（B） 2634.5（C） 2823.4（D）2850.435 如果该家庭的 25的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入( )元，才能购买上述住宅。（A）9614.8（B） 10538（C）
20、11293.4（D）11401.635 某购房者拟向银行申请 60 万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为 66，期限为 15 年，购房者的月还款额增长率为 05。36 抵押贷款首次月还款额为( )元。（A）3326.78（B） 3404.96（C） 3486.77（D）3504.6737 该购房者第 10 年最后一个月份的还款额为( )元。（A）6021.47（B） 6344.5（C） 6378.5（D）6383.4537 某家庭以 3500 元m 2 的价格，购买了一套建筑面积为 80m2 的住宅，银行为其提供了 15 年期
21、的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6，抵押贷款价值比率为70，月还款常数为 065。38 该家庭实际每月的还款额为( )元。（A）980（B） 1088（C） 1176（D）127439 按月等额偿还抵押贷款本息的月还款额为( )元。（A）675.86（B） 1420.29（C） 1484.85（D）1653.9640 抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金为( )元。（A）110499（B） 96364.1（C） 70844.1（D）61146.540 某小型写字楼的购买价格为 50 万元，其中投资者投入的权益资本为 20 万元，另外 30 万元年利率为 75、期限为 30 年、按年等
22、额还款的抵押贷款。建筑物的价值为 40 万元，按有关规定可在 25 年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为 10 万元，空置和收租损失为毛租金收入的 10，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的 30。41 该投资项目的现金回报率为( )。（A）6.92%（B） 0.85%（C） 11.53%（D）17.3%42 该投资项目的应纳税收入为( )元。（A）21500（B） 28300（C） 37500（D）4500043 该投资项目的投资回报率为( )。（A）6.08%（B） 7.60%（C） 10.04%（D）15.20%43 居住房地产之间
23、的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等。44 影响居住房地产价格的主要区位状况的因素不包括( )。（A）交通条件（B）环境质量（C）生活服务设施（D）建筑质量45 房改房、经济适用房价格的技术路线与商品房的不同之处是要考虑( )。（A）成本建筑面积的修正（B）土地出让金或土地收益的扣除问题（C）交易实例的修正（D）房屋重新购建价格45 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为 50 年，单价 2000 元m 2，乙房地产的收益期限为 30 年，单价 1800 元m 2。假设报酬率均为
24、6。要将该两宗房地产转换为相同期限下的价格，则：46 甲房地产无限年期的价格为( )元。（A）2409.64（B） 2142.86（C） 2114.81（D）1894.7447 乙房地产无限年期的价格为( )元。（A）2168.67（B） 2179.47（C） 2268.74（D）2545.9747 健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。48 商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的( )。（A）固定性（B）骤增性（C）衰减性（D）无限性49 此
25、健身中心处于商业区中主道上比出租距近数米远的侧道上的价值要( )。（A）高（B）低（C）同等（D）视情况而定49 某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有。该大厦的土地价值为 3500 万元，房地总价值为5000 万元，其中商场的房地价值为 3000 万元，写字楼的房地价值为 2000 万元。请按照房地产价值进行分摊的方法来分别计算：50 甲公司占有的土地份额为( )。（A）40%（B） 50%（C） 60%（D）70%51 乙公司分摊的地价数额为( )万元。（A）1400（B） 1800（C） 2100（D）300051 出租型商业房地
26、产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。52 采用收益法估价关键是求取租金收益，在租期内(毁约除外)应根据( )计算净收益。（A）租赁合同（B）租金水平（C）税金（D）经营费用53 采用市场法对出租型商业房地产估价，不属于影响商业房地产价格的因素的是( )。（A）楼层（B）面积（C）临街状况（D）设备设施53 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 25 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2 万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为 6。54 该宗房地产
27、的合理经营期限为( )年。（A）12.5（B） 13.5（C） 25（D）4955 该宗房地产第 14 年的净收益为( )万元。（A）一 1（B） 0（C） 1（D）256 该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）129.28（B） 137.63（C） 142.65（D）150.7856 某大厦，共二十八层，地下共两层为车库，1 至 2 层为商场，三层以上为公司办公用，属于综合性写字楼。此大厦有自己独特的建筑风格，内部设施配备齐全，中央空调、24 小时高速电梯，24 小时物业服务。57 综合性写字楼是按照( )对写字楼进行的分类。（A）建筑面积的大小（B）使用功能的不同（C）建筑风格的不同（D
28、）等级不同58 在商务办公房地产价格的影响因素中，商务房地产楼层越高价值( )。（A）越大（B）越小（C）不变（D）时高时低58 某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要拆除费用 2 万元，可回收残值 3 万元，安装新电梯需要 120 万元(包括购买价款、运输费、安装费等)，要比在建造同类办公楼时一同安装多花费 20 万元。估计该旧办公楼的重建价格为 2050 万元，该旧电梯的重置价格为 50 万元，已提折旧 40 万元。59 该办公楼因电梯落后引起的折旧为( )万元。（A）19（B） 29（C） 30（D）3160 该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为( )
29、万元。（A）2019（B） 2020（C） 2021（D）203160 需要预测某宗房地产 2007 年、2008 年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20022006 年的价格并计算其逐年上涨额如表 28 所示。61 该类房地产价格逐年上涨额的平均数为( )。（A）32（B） 33（C） 33.5（D）3462 预测该宗房地产 2007 年的价格为( )元m 2。（A）841（B） 846（C） 848.5（D）85163 预测该宗房地产 2008 年的价格为( )元m 2。（A）873（B） 879（C） 882（D）89163 某酒店位于市中心，属于四星级酒店，其一层的大堂装修豪华，餐
30、厅、会议室配备齐全。室内装修精美，可免费宽带上网，保洁、物业管理都是 24 小时的。现酒店委托评估机构对其进行估价，为转让提供价格参考。64 采用( )对酒店进行估价，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。（A）收益法（B）成本法（C）市场法（D）假设开发法65 商务会议用房的收益测算依据不包括( )。（A）收费标准（B）功能（C）面积（D）平均使用率65 某旅馆共有 300 张床位，平均每张床位每天向客人实收 50 元，年平均空房率为30，平均每月运营费用 14 万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45 元，年平均空房率为 20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的 3
31、0；该类房地产的资本化率为 10。66 该旅馆的有效毛收人为( )万元。（A）344.93（B） 383.25（C） 394.2（D）43867 该旅馆的年净收益为( )万元。（A）241.45（B） 275.94（C） 306.6（D）315.3668 该旅馆的价值是( ) 万元。（A）2414.5（B） 2759.4（C） 3066（D）3153.668 餐饮房地产根据其经营规模、档次、经营特点可分为酒楼、连锁快餐店、小吃店等，属于商业房地产范围，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似。69 影响餐饮房地产收入的因素不包括( )。（A）环境（B）楼层（C）地段（D）经营特点70 利
32、用( )对餐饮房地产估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。（A）市场法（B）收益法（C）假设开发法（D）成本法70 某宗房地产的正常成交价格为 2500 元m 2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5。71 计算卖方实际得到的价格为( )元m 2。（A）2300（B） 2325（C） 2375（D）250072 买方实际付出的价格为( )元m 2。（A）2325（B） 2375（C） 2500（D）262572 某游乐场位于城郊，属于本市最大型的游乐场，不但其面积最大，园内的设施也是最新的，有很多都从国外进口过来的，相应的门票价格很高，但客流量
33、也很大。73 娱乐房地产估价的常用方法不包括( )。（A）收益法（B）市场法（C）成本法（D）假设开发法74 娱乐房地产属于( ) 。（A）居住性房地产（B）商业性房地产（C）商务性房地产（D）经营性房地产74 某宗房地产现行的价格为 2000 元m 2，年净收益为 200 元m 2，报酬率为10。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在 6 年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为 5000 元m 2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到 5000 元m 2。75 对该宗房地产价
34、格的计算公式的表述正确的是( )。76 获知兴建火车站后该宗房地产的价格为( )元m 2。（A）2000（B） 2693.42（C） 3693.42（D）500076 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。在对工业房地产进行估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。77 影响工业房地产价格主要区位状况的因素不包括( )。（A）交通条件（B）用地面积（C）基础设施（D）地理位置78 工业房地产采用成本法估价时，地上建筑物的估价应采用( )。（A）重置成本法（B）成本法（C）基准地价修正法（D）收益法78 某宗房地产的年净收益为 2 万元，购买者的自有资金为
35、5 万元，自有资金资本化率为 12，抵押贷款常数为 008。79 该房地产的购买者要求的税前现金流量为( )万元。（A）0.16（B） 0.24（C） 0.4（D）0.680 该房地产抵押贷款金额为( )万元。（A）17.5（B） 20（C） 22（D）23.2581 该房地产的价格为( )万元。（A）19.5（B） 22（C） 22.5（D）2581 某写字楼过去的市场价格为 12000 元m 2，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天 3 元m 2。该类写字楼的净收益为市场租金的 70。预测房地产市场 3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达 12500 元m 2，转让该写字楼的税费为市场
36、价格的 6。如果投资者要求该类投资的报酬率为 10。82 该写字楼在第 3 年末的价格为( )元m 2。（A）10800（B） 11250（C） 11280（D）1175083 该写字楼目前的价值为( )元m 2。（A）10367（B） 10734（C） 11756（D）1246383 停车库主要有专营停车库大楼和地下停车库，而地下停车库最为常见，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间，属于一种较为特殊的房地产。84 地下停车库的特点不包括( )。（A）计量单位比较特殊、（B）权属比较特殊（C）位置极其重要（D）日常管理和服务相对特殊
37、85 地下停车库在运用成本法估价时，各项成本费用原则上应该取( )。（A）客观成本（B）客观利润（C）平均利润（D）净收益85 预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为 20 万元，运营费用为 12 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5，运营费用增长 3，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 8。86 该宗房地产的收益价格应用的计算公式正确的是( )。87 该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）66.67（B） 100（C） 240.52（D）426.6787 为评估某宗房地产 2007 年 9 月 1 日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000 元m 2，成交日期
38、2006 年 10 月 1 日。另调查获知 2006 年 6 月 1 日至 2007年 2 月 1 日该类房地产的价格平均每月比上月上涨 15，2007 年 2 月 1 日至2007 年 9 月 1 日平均每月比上月上涨 2。88 若对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到( )。（A）61（B） 101（C） 21（D）9189 将该价格调整为( ) 元m 2。（A）2453.4（B） 2484（C） 3596（D）365889 购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为 6，贷款期限为 20年，按月等额偿还本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12。90 该
39、房地产的抵押贷款常数为( )。（A）6.43%（B） 8.60%（C） 9.74%（D）9.96%91 计算综合资本化率为( )。（A）6.18%（B） 7.43%（C） 8.96%（D）9.62%91 某宗可比实例房地产 2007 年 1 月 30 日的价格为 1000 美元m 2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 02。假设人民币与美元的市场汇率 2007 年 1 月 30 日为 1 美元=78450 元人民币，2007 年 9 月 30 日为 1 美元=77050 元人民币。92 计算 2007 年 9 月 30 日该可比实例的调整价格时，应选用( )的市场汇率。（A
40、）2007 年 7 月 1 日（B） 2007 年 9 月 30 日（C）双方协商的汇率（D）近期的最高市场汇率93 将该可比实例的价格调整到 2007 年 9 月 30 日应为( )元人民币m 2。（A）7717.34（B） 7718.88（C） 7859.13（D）79714093 某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为 24000 元，此后 5 年，净收益每年在上年基础上增加 1000 元，价格每年上涨 3，报酬率为 95。94 若要计算该宗房地产当前的价格，应选用的公式是( )。95 该宗房地产当前的价格为( )元。（A）357424（B） 376097（C） 378642（D）39642495 某套旧住宅，测算其重置价格为 40 万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1 万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为 6 万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为 3 万元。96 该旧住宅的折旧总额为( )万元。（A）7（B） 9
