1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 28 及答案与解析一、问答题0 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问：1 评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法? 2 政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用? 3 评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法?4 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜
2、力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800 元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为 700m2。张某拟购人后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价 140 万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?5 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资 1000 万元，经营收益各按 50分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价 3000 元m 2，销售税费为售价的 7。销售过程中，乙拿出一套建筑面积 100m2 的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作
3、处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款 27621万元。甲提出本应双方各分得 138105 万元，现因乙拿走一套价值 30 万元的房屋，故乙实得 l35105 万元；乙则认为该套房屋的成本为 25 万元，故只应从自己的应得收人中扣除 125 万元，自己应分得 136855 万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理? 应该怎样分配 ?为什么?6 就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?7 某公司在进行商品房的预售定价，这就需要对整幢商品房进行整体估价，其估价的技术路线具体应是怎样的?8 某商场欲进行出售
4、，估价师在采用市场法对比商场进行估价时，应详细了解关于商场的哪些因素?9 王某欲购买一处位于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为 5 万 m2，有完善的物业管理服务，包括 24 小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是 5A 写字楼时，应考虑的因素都包括哪些 ?10 位于市商务区的一处甲级写字楼，周边写字楼林立，市政配套设施完善，交通方便，周围商场、学校、银行、公园等都齐全，对该写字楼进行估价时应考虑到哪些因素对其的影响?11 某幢办公综合楼共 10 层，1、2 层为商场，3 层以上供办公使用，因资金问题，公司欲出售此幢办公楼，请写出估价技术路线。1
5、2 某酒店共 20 层，地下 1 层，是一家集客房、餐饮、娱乐为一体的多功能商务型酒店，若对此酒店采用收益法进行估价，其主要工作有哪些?13 某估价机构用收益法评估市片区 商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，具体应怎样做?二、单项选择题13 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50 万 m2 的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如表 32 所示。由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100 元m 2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年 5的速度上涨
6、。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。14 房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。（A）对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点（B）对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点（C）对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点（D）对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点15 在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。（A）目前住宅市场价格（B）未来住宅市场价格，折现全估价时点（C）各期开始销售时
7、的市场价格，分别折现至估价时点（D）各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点16 在确定开发成本时，应采用( )。（A）该开发公司测算的开发成本（B）现时的客观开发成本（C）各期销售时的客观开发成本（D）各期开发时的客观开发成本17 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括( )。（A）销售费用、销售税费和开发利润（B）销售费用、销售税费和所得税（C）销售费用、销售税费和购地税费（D）销售费用、销售税费、投资利息和购地税费17 某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗 4270m2 的商业用地于 2007 年10 月 21 日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为
8、39 年，两种估价方法测算出的结果分别为 2000 元m 2 和 2300 元 m2。假设 2006 年 10 月和2007 年 10 月该区域的该类土地定基价格指数分别为 102、106；土地报酬率为6。18 运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是( )。（A）2000，2300（B） 2030，2270（C） 2060，2240（D）2090，2210 19 假设该宗地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用权价格为 2250 元m 2，则该宗地于 2006 年 10 月 21 日的土地使用权价格是( )元m 2。（A）2136（B） 2165（C） 2179（D）2206
9、19 王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于 2004 年初进行了重新装修。2006 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为 800 万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。20 若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1：07：06：05：04：03，则哥哥应向妹妹支付补偿款( )万元。（A）11.43（B） 11.77（C） 22.86（D）23.5321 因该大厦 800
10、 万元的价值为 2006 年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估，估价中正确的选择是( )。（A）若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析（B）若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析（C）若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用（D）若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用22 兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为( )。（A）房屋所有权注销登记（B）房屋所有权初始登记（C）房屋所有权变更登记（D）房屋所有权转移登记23 若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产
11、估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示( )。（A）该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权（B）如未通知承租人，则该抵押合同效力待定（C）如不办理抵押登记，该抵押合同无效（D）如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力23 甲公司所有的厂房位于某城市中心，于 1986 年 4 月 30 日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为 50 年。甲公司于 2006 年 4 月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为 40 年。自 2006 年 4 月 30 日起至 2046 年 4月 29 日止，约
12、定不可续期。2008 年 4 月 30 日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。24 如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是( )（A）该宗商业房地产的收益年限为 28 年（B）该宗商业房地产的收益年限为 28 年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响（C）该宗商业房地产的收益年限为 38 年（D）该宗商业房地产的收益年限为 38 年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响25 若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为 6000 万元，年销售成本及经营成本共 4000 万元，管理费、财务费用为年经营收入的 6，商品销售税金及附加为年经营收入的 85，经
13、营利润为年经营收人的 10。若 2008年 4 月 30 日同类建筑物重置价值为 4500 万元，房屋资本化率为 8，土地资本化率为 6，采用直接资本化法测算该宗物业的价值为( )万元。（A）6625（B） 7333（C） 757l（D）799326 下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是( )。（A）项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润（B）项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益（C）项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法（D）项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题26
14、 甲公司在城乡结合部有一宗面积为 5000m2 的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：27 如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计人土地取得相关税费的是( ) 。（A）耕地占用税（B）征地管理费（C）耕地开垦费（D）新增建设用地有偿使用费28 如果评估店面和仓库的房地产价值均为 200 万元，住宅价值为 195 万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为( )。（A）22.22%（B） 33.61%（C） 36.55%（D）37.80%29 如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是( )。
15、（A）店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定（B）因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价（C）评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定（D）甲公司可自行委托估价机构评估店面价值29 某商品住宅开发项目，征收土地面积 5000m2，其中建设用地面积 4500m2，代征地面积 500m2，规划建筑面积为 15000m2。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008 年 10 月 18 日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和 3的契税，取得了国有土地使用证。至 2009 年 10 月 18 日，该项目已投入 70的建设资金，完成了主体
16、结构，预计 1 年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于 2009 年 10 月 18 日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为 6650 元m 2，且按每月 1递增；平均投资利润率为8，贷款年利率为 747，折现率为 10。30 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是( )。（A）在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的 35时才可以设定抵押（B）在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押（C）在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置（D）在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权31 若采用成
17、本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是( )。（A）成本法和假设开发法采用的投资利润率相同（B）成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率（C）成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率（D）成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较32 采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为 2300 元m 2，则土地总价为( ) 万元。（A）1035（B） 1066.1（C） 1150（D）1184.533 采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为( ) 万元。（A）9734.2（B） 102
18、18.3（C） 10407.5（D）10458.833 甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于 2004 年，现状用于商业，于2007 年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。34 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是( )。（A）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让（B）估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业（C）该地区房地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变（D）本次评估假设估
19、价对象无基础、结构等方面的重大质量问题35 对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是( )。（A）交通条件（B）产业集聚度（C）基础设施完备程度（D）公共设施完备程度36 该宗房地产的再次抵押价值为( )（A）首次抵押时的价值一首次抵押贷款余额（B）再次抵押时的价值一首次抵押贷款余额（C）再次抵押时的价值一已抵押贷款额贷款成数（D）再次抵押时的价值一已抵押贷款余额贷款成数36 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m 2。总层数为地上 4 层，地下 1 层，2010 年
20、6 月该商业楼通过竣工验收并备案。 其中 A 座总建筑面积为65000m2，地下 1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 210 元(m 2天)； 地上 14 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为250 元(m 2天)； B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2 已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5的质量保证金，截至目前已付工程款 93。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。37 A、B 座合计抵押建筑面积为( )m 2。（A）124500（B） 127000（C） 132500
21、（D）13500038 据调查，该商业楼 A 座地下 l 层的客观租金水平为 0 元(m 2天)，地上 14 层的客观租金水平为 30 元(m 2天)，则用收益法测算该商业楼 A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是( )。（A）租约期内和租约期外都取客观租金（B）根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者（C）根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者（D）租约期内取租约租金，租约期外取客观租金39 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。（A）810（B） 132025（C） 2835（D）486039 某城市因道路拓宽需拆
22、迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8000m2 的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。40 该医院应与( ) 接洽购买综合楼事宜。（A）被拆迁人（B）拆迁人（C）建筑物拆除方（D）政府规划主管部门41 买方可支付的最高购买价为( )。（A）建筑市场价值一平移相关费用（B）拆除的旧建筑材料价值一平移相关费用（C）建筑物残值（D）建筑物市场价值一平移相关费用一占用医院内土地的价值42 卖方可接受的最低购买价为( )。（A）建筑物市场价值
23、（B）建筑物市场价值一清理费用（C）拆除后的旧建筑材料价值（D）拆除后的旧建筑材料价值一清理费用42 某酒店一楼有一空调机房，建筑面积 250m2。空调主机 1990 年购入，当时的购入价为 500 万元，同型号空调主机现行市价为 458 万元。现该空调主机已累计折旧225 万元，市场价值为 250 万元，拆除费用 5 万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700 万元，新式空调主机的占地面积 50m2，节约的 200m2 面积可以提供 160m2 的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师
24、经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积 4000 元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。43 若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为( ) 万元。（A）530（B） 472（C） 455（D）45044 如年资本化率为 525，则至少需签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。（A）7（B） 8（C） 9（D）1044 1994 年 6 月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地 15000m2，建筑面积 50000m2。合同约定甲方出地，乙方
25、出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的 3：7 比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于 1994 年 10 月 30 日办理了土地使用权出让手续，交清了 1400 万元的土地使用权出让金。1996 年 10 月 30 日主体结构建至 4 层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为 3000 万元，至建成还需投入建筑费 6600 万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积 1000 元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳
26、，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米 1500 元。45 该项目整体拍卖时竞买人的出价最可能为( )。（A）已完工程的建筑费 3000 万元+已交的土地使用权出让金 1400 万元（B）已完工程的建筑费 3000 万元+已交的土地使用权出让金 1400 万元+需补交的土地使用权出让金 l500 万元（C）在建工程建筑物市场价值+土地市场价值 7500 万元一需补交的土地使用权出让金 1500 万元（D）在建工程建筑物市场价值+土地市场价值 7500 万元46 该项目中甲方权益的拍卖价值最可能为( )。（A）在建工程建筑物市场价值30+(土地
27、市场价值 7500 万元一需补交的土地使用权出让金 1500 万元)30（B）在建工程建筑物市场价值30+( 土地市场价值 7500 万元一其中的土地使用权出让金部分)30+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值（C）在建工程建筑物市场价值30+( 拖地市场价值 7500 万元一需补交的土地使用权出让金 1500 万元)30+ 甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值（D）以上三种判断都不对46 甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要 3 年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后 3 年内该地区的住宅空置率会从目前的 2上升
28、至 10左右。47 甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是( ) 。（A）因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法 (现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高（B）因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低（C）该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值（D）该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价47 某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于 2002 年 5 月 30 日以收益法为主进行了估价，价值为 1200 万元，后因故未能立即成交。2
29、002 年 8 月商场投资 100 万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于 2002 年 8 月30 日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为 1280 万元。48 确定商场在 2002 年 8 月 30 日的交易价格的最终依据是( )。（A）1200 万元加 100 万元（B） 1280 万元加 100 万元（C） 1200 万元（D）1280 万元49 设以上最终确定的价格为 P，若为投保灾险而对商场进行估价，则评估价值为( )。（A）P（B） P 加上商场的土地使用权价格（C） P 减去商场的土地使用权价格（D）P 加上商场应补交的土地使用权出让金4
30、9 某工厂有一处临街厂房，占地面积 900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为 1800m2，建筑物成新率为 80，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001 年 5 月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价 650 元m 2 和 1400 元m 2，其中土地使用权出让金为 11 元m 2 和 450 元m 2。2001 年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250 元m 2；而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积 1500 元m 2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积 750 元m 2。50 如
31、果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为 2001 年 5 月 9 日，其合理的评估价值约为( )万元。（A）216（B） 295.2（C） 315（D）33351 假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为( )万元。（A）603（B） 549（C） 522（D）45052 下列说法中错误的是( )。（A）在假设开发法中，估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法（B）在同一个在建工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法（C）假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法（D）在房地产抵押价值评估中采用成本
32、法评估出的价值不一定是保守的53 商业物业所处的位置不同，租金会有较大差异。在同一层商场内，对其租金起最终决定作用的因素是( )。（A）是否靠近楼梯（B）是否靠近拐角（C）营业额的大小（D）临街面宽窄54 下列估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是( )。（A）房地产转让价格评估（B）房地产资产人股价格评估（C）房地产抵押价格评估（D）房地产拍卖底价评估54 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。55
33、 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价( )。（A）根据房屋所有权证上记载的用途进行估价（B）根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价（C）根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价（D）根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价56 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过( )的途径。（A）自行改变（B）经上级主管部门批准改变（C）经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续（D）经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续57 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。（A）该两幢建筑物的抵押评估价格之和（B）该两幢建筑物及其土地的抵押评估
34、价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金（C）该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格（D）该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格58 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。（A）该两幢房屋的正常市场价格（B）该两幢建筑物的重新建造成本（C）该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值（D）该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值58 甲方(开发公司) 于 1993 年 7 月委托乙方(建筑公司)建筑两幢(分别称为 A 座和 B座)8 层共 5000m2 的商品房。至 1993 年 12 月止
35、甲方共支付乙方工程款 1500 万元，此时 A 座建至 4 层，B 座建至 5 屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生 1400 万元，乙方应返还 100 万元；乙方则认为工程款实际发生 1580 万元，甲方尚应再付 80 万元。双方争执不下，至 1995 年 7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。59 确定评估结论的依据应是( )。（A）以 1500 万元作为评估值（B）以 (1400+1580)2=1490 万元作为评估值（C）以 1995 年 7 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生
36、的工程量计算评估值（D）以 1993 年 7 至 12 月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值60 如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为( )。（A）1993-12-1（B） 1995-7-1（C）项目转让日期（D）项目建成日期61 该商品房预计 1998 年 5 月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是( ) 。（A）估价对象状况及房地产市场情况均为 1995 年 5 月的状态（B）估价对象状况及房地产市场情况均为 1998 年 5 月的状态（C）估价对象状况为 1998 年 5 月的状态
37、，房地产市场情况为 1995 年 7 月的状态（D）估价对象状况为 1995 年 7 月的状态，房地产市场情况为 1998 年 5 月的状态61 甲公司将其所拥有的一幢办公楼向银行申请贷款抵押，该办公楼位于经济开发区，共二十六层，设施设备齐全，周围的交通基本便利。62 假定在估价时点实现抵押权时，法律规定的优先于本次抵押贷款受偿的款额不包括( )。（A）已抵押担保的债权数额（B）其他法定优先受偿款（C）发包人拖欠承包人的建筑工程价款（D）拖欠的货款63 若此幢办公楼已出租给乙企业，则在抵押后，原租赁合同( )。（A）无效（B）继续有效（C）双方协商确定是否有效（D）经法院裁定是否有效63 某公
38、司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收人情况如表 313 所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。如果在 10 年经营期内年平均通货膨胀率为 5。64 通过计算可得，该投资项目的财务净现值为( )万元。（A）一 73534（B） 271.93（C） 3564.73（D）3878.6165 若要计算项目的财务内部收益率，需采用( )计算。（A）回归分析法（B）内插法（C）移动平均法（D）市场因子推演法66 该项目的实际收益率为( )。（A）11.74%（B） 12.64%（C） 1
39、3.59%（D）13.76%66 不同类型的房地产抵押价值评估时，具有不同的估价特点和估价技术路线，请回答下列选择题：67 对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估时，不适合采用( )估价。（A）市场法（B）收益法（C）假设开发法（D）基准地价修正法68 下列属于不完全产权房地产的有( )。（A）商品房（B）招待所（C）经济适用房（D）培训中心68 某估价师于 2006 年 7 月 6 日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。69 若运用假设开发法进行估价时，( )。（A）不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润（B）不应选取成交价格明显高于
40、市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查看（C）不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低（D）不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧70 抵押期间，可能会产生的降低价值的风险不包括( )。（A）损耗风险（B）法律风险（C）贬值风险（D）预期风险70 某成片荒地面积 2km2，取得该荒地的代价为 12 亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 25 亿元，开发期为 3 年，贷款年利率为 8，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的 2、55和 10，开发完成后可转让土地面积的比率为 60。(假设开发成本和管理费用在开
41、发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入)。71 下列选项中不属于该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的计算公式的是( )。72 计算该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为( )元m 2。（A）261.67（B） 436（C） 527.8（D）654.1272 李某欲购买一宗土地建办公楼，该宗土地使用权出让年限为 50 年，所处位置是正在规划的新城区内，很有发展前景。73 若此宗土地采用拍卖方式出让建设用地使用权，则其拍卖底价估价时点为( )。（A）宗地招标出让日（B）宗地协议出让日（C）宗地拍卖出让日（D）受让方可办理土地使用权出让手续开始日74 在采用( ) 对此宗土地
42、估价，是对不同用途的土地价格的成本反映或成本的一定修正。（A）市场法（B）假设开发法（C）成本法（D）基准地价修正法74 某宗 5 年前通过出让方式取得的 50 年使用期限的工业用地，所处地段的基准地价目前为 1200 元m 2。该基准地价在评估时设定的使用期限为法定最高年限，现行土地报酬率为 10。假设除了使用期限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。75 通过基准地价求取该宗土地目前的价格，实际上就是将使用期限为法定最高年限(50 年 )的基准地价转换为( ) 年的基准地价。（A）35（B） 40（C） 45（D）5576 该宗工业用地通过基准地价所计算的目前的价
43、格为( )元m 2。（A）875.65（B） 906.7（C） 923.46（D）986.776 某宗面积为 3000m2 的工业用地，容积率为 0 8，楼面地价为 700 元m 2，现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 50，楼面地价为 960 元m 2。77 该宗工业用地应补地价(单价)为( ) 元m 2。（A）1300（B） 2732（C） 4240（D）487678 计算的应补地价(总价)为( ) 万元。（A）1272（B） 1017（C） 819.6（D）39078 王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备
44、齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。79 房地产转让价格时点在( )。（A）估价作业日期之前（B）估价作业日期之后（C）转让前（D）转让后80 对于单纯国有土地使用权转让价格采用市场法进行估价时，选取的市场交易实例必须具有( ) 。（A）重要性（B）相关性（C）可比性（D）经济性81 若王某的房产还在建设之中，则在对其进行转让估价时，首选的方法是( )。（A）市场法（B）假设开发法（C）成本法（D）收益法81 图 31 是一块三角形 ABC 的土地。如果临街深度 80 英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为 116，临街深度 80 英尺的三角形土地价格修正率为6
45、3。 在图上作辅助线 AD，AE，CE 及 BF，则有：82 三角形 ACD 土地的总价为( )元。（A）2.04624e+006（B） 2.06424e+006（C） 2.17834e+006（D）2.86244e+00683 三角形 ABD 土地的总价为( )元（A）556730（B） 576460（C） 584640（D）63217683 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，其估价数量大，涉及面广，社会影响大。84 房屋拆迁估价一般采用( )。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法85 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示( )日，并进行现场说明，听取有
46、关意见，合理进行调整。（A）3（B） 5（C） 7（D）1086 受理拆迁估价技术鉴定的估价专家委员会应当指派( )人以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。（A）1（B） 3（C） 5（D）786 某宗房地产的土地价值占总价值的 40，建筑物价值占总价值的 60。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为 6，建筑物资本化率为 8。87 此宗房地产的综合资本化率为( )。（A）6.8%（B） 7.20%（C） 8%（D）14%88 房地产估价规范规定，土地取得费用不包括( )。（A）土地使用权出让金或地价款（B）征地和房屋拆迁安置补偿费（C）有关土地取得的手续费和税金（D）其他土地的补
47、偿费88 某公司 3 年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 500m2 的面积，约定租赁期限为 10 年，月租金固定不变为 75 元m 2。现市场上类似写字楼的月租金为 100 元m 2。假设折现率为 10。89 采用成本法评估房屋租赁价格的构成因素不包括( )。（A）折旧费（B）税金（C）利息（D）手续费90 经计算，目前承租人权益的价值为( )万元。（A）58.7（B） 73.03（C） 99.24（D）117.0690 某商店的土地使用期限为 40 年，自 2003 年 10 月 1 日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为 200m2。一层于 2004 年 10 月 1
48、日租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月租金为 180 元m 2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为 200 元m 2 和 120 元m 2，运营费用率为25。该类房地产的出租率为 100，报酬率为 9。91 该商场 2007 年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格应为( )万元。（A）89.6（B） 229.21（C） 375.69（D）604.992 若在某天，该商店被大火烧毁，需要进行保险估价，其估价方法宜采用( )。（A）成本法（B）收益法（C）假设开发法（D）基准地价修正法92 房地产课税估价的目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平，双方都要求对房地产价值进行评估。93 取得土地使用权所支付的金额作为扣除项目，以( )形式取得土地使用权的，以合同为依据按土地价格进行扣除。（A）出让金
