1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 29 及答案与解析一、问答题1 某企业购得一已停工五年的在建工程,结构封顶,其中 14 层为商业裙楼,220 层为住宅,裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼 2、3、4 层的一部分和 58 层的住宅部分向银行申请抵押贷款。请说明拟优先选用的估价方法及技术路线,以及确定评估价值时的主要因素。2 某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。另外，有些市民已将住房出租。他们对相关制度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家
2、的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。如此种种，拆迁改造工作困难重重。请问：1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?2装修补偿应如何确定? 3对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?3 甲公司 2001 年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为 3500 元/m 2。甲公司拟分两期建设 80 栋别墅，当第一期 40 栋于 2004年 12 月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖 20 栋还债，拍卖行委托乙房地产估价所评估出的拍卖底价为 3800 元/m 2。拍卖行在当月以此为依据拍卖。卖出 6 栋，平均价格为 3860 元/m 2
3、，其余 14 栋无人承接，退还给甲公司。当 2007 年 6 月第二期工程竣工后，建成的别墅以 5200 元/m 2 售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖价竟然只比楼面地价高 300 元/m 2，远低于其投入的建设成本，很不合理，而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?二、单项选择题3 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为 460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建 600m2 经济上不合算，擅自建成建筑面积 1000m2
4、的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资人股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。4 能否改建的最终批准权在( )。（A）政府房地产管理部门（B）政府规划管理部门（C）政府土地管理部门（D）上级总公司5 评估时依据的建筑面积应为( )m 2。（A）460（B） 600（C） 800（D）10006 该公司委托评估应选择( )。（A）房地产管理部门（B）资产管理部门（C）有资格的房地产估价机构（D）验资机构6 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50 万 m2 的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体
5、计划如表 32 所示。由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100 元m 2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年 5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。7 房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。（A）对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点（B）对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点（C）对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点（D）对宗地整体估价，对
6、各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点8 在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。（A）目前住宅市场价格（B）未来住宅市场价格，折现全估价时点（C）各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点（D）各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点9 在确定开发成本时，应采用( )。（A）该开发公司测算的开发成本（B）现时的客观开发成本（C）各期销售时的客观开发成本（D）各期开发时的客观开发成本10 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括( )。（A）销售费用、销售税费和开发利润（B）销售费用、销售税费和所得税（C）销售费用、销售税费和购地税费（D）销售费用、销售税费、投资利息
7、和购地税费10 某估价师于 2006 年 7 月 6 日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。11 若运用假设开发法进行估价时，( )。（A）不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润（B）不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查看（C）不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低（D）不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧12 抵押期间，可能会产生的降低价值的风险不包括( )。（A）损耗风险（B）法律风险（C）贬值风险（D）预期风险三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指
8、明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）13 房地产估价结果报告 一、委托方 房地产开发有限公司，法人代表： ，地址： 市路号，联系电话： 010-。 二、估价对象 1位置与环境(略) 2权属状况 估价对象由北京房地产开发有限责任公司开发建设。该公司拥有估价对象的国有土地使用证(参见附件二：国有土地使用证京海国用(2001 出)字第 1607 号)东临路，北临大街，西临厂现状保留厂房，南临路。 三、建筑经济指标及市政配套条件 根据委托方提供的估价对象的权属材料，估价对象建筑经济指标如下： 所占国有土地使用
9、权面积：62208.32m 2；总建筑面积：114188.47m 2；建筑物剩余使用年限约为 55 年，所处楼层：地下 12 层可设置地下停车位：4012 个估价对象市政配套条件如下：估价对象位于城区规划建设区内，其周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供电、供热、供气等均接至市政主管线；供电由主网线接至自建变配电室。以上市政配套条件在时间和用量上可满足估价对象的需求。 四、估价范围 北京海淀区太阳园住宅小区地下车库。估算该地下车库总建筑面积 114188.47m2 的房屋所有权及其上述建筑面积所占的 62208.32m2 国有土地使用权在估价时点的市场总价格。五、估价时点 2007 年
10、 9 月 3 日。 六、价值定义 本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。 七、估价依据 1中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)； 2国土资源部土地估价规程； 3北京市人民政府北京市出让国有土地使用权基准地价； 4北京市房地局土地出让价格评估技术标准(试行) ； 5北京市城市规划管理局审定设计方案通知书规审字号 6估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：合法原则
11、：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法 受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。 十、估价结果 估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：38078.04 万元人民币，大写金额为：叁亿捌仟零柒拾
12、捌万零肆佰元整。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 本次估价作业日期为 2007 年 8 月 25 日至 2007 年 9 月 5 日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告结果为 2007 年 9 月3 日的市场价格。随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果使用本估价结果的时间与估价报告审定日期相差 12 个月及 12 个月以上；我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 估价对象为太阳园住宅小区的配套服务用房，主要满足区内居民及访客的机动车停放要求。该地下车库建筑规模较大，将小区内各楼座的地下空间连为一体，出入口与小区进出道路连接，实现
13、了小区内地上通行的人车分流，有效地防止了地面机动车通行、停放所造成的噪声污染、不安全因素等，从而对住宅小区的环境、居住舒适性产生了有利影响。 二、区域因素分析(略 ) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析 最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。 最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断房地产是否处于最优使用状态主要有以下方面：在技术上可行、在经济上可行、土地与建筑物的均衡性、可持续发展性。根据
14、估价对象所在位置及周边的自然与人文环境，将估价对象兴建为居住用房配套、服务的地下车库物业为最高最佳使用途径。 五、估价方法的选用及测算过程 估价对象总建筑面积 114188.47m2，规划设置停车位 4012 个( 所处小区规划居住总户数3193 户，规划建设配套公建面积 29304.52m2，另规划建设约 3 万 m2 非配套公建)。估价对象作为地下停车库，根据估价人员对类似物业进行的调查，确定了估价对象开发价值的实现方式如下：向访客提供的时租车位按其使用规模约为 120 个；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主出售的地下车位数约为剩余总量的 70%，即2724 个；向小区内住户、非配套公
15、建(写字楼)业主按月出租其余地下车位，即1168 个。总体租、售比例为 32%:68%租赁中时租与月租比例为 9.3%:90.7%。 (一)市场比较法 1市场比较法原理 市场比较法为选取同一供需圈内、临近区域、近似档次物业近期交易案例，采用房地产交易中的替代原则进行比较，求取出估价对象的比准价格。 2选取可比实例 A：海淀区西三环紫竹桥西 300m 路南紫竹花园地下车库交易案例； B：海淀区西三环紫竹桥西北北洼路美林花园地下车库交易案例；C：海淀区蓟门桥西北宏嘉丽园地下车库交易案例，详见表 3-25。 3可比案例的比较因素说明 运用市场比较法求取的比准价格是在假设估价对象具备继续使用条件，已缴
16、纳全部相关税费，无他项权利的条件下价格。 交易情况修正：由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。 交易日期修正：估价对象与比较实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期成功的交易案例，且目前北京市的类似物业市场价格较为平稳，故不做修正。 区域因素修正：前面所选取的三个比较案例中，有些不属于同一地区，故根据环境、噪声、景观、城市规划、基础设施状况等找出区域因素优劣造成
17、的减价或增价修正。 4比较因素条件指数 根据上述说明，编制比较因素条件指数表，详见表 3-26。 5求取比准价格 求取上述三个可比实例的比准价格基本一致，故取其简单算术平均值作为估价对象的房地产的市场价值：(1213324+120096+105200)/3=115543 元/个。 则估价对象中合理销售部分的市场总价格为：1155432724=31473.91 万元人民币 (二 )收益还原法 1原理：采用收益还原法进行估价，是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2搜集有关收入和费用的资料 估价对象中以出租经营方式
18、体现价值的分为两部分：一部分是向访客提供的时租车位，按其使用规模约为 120 个；另一部分是向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位，约为剩余总量的 30%，即约为 1168 个。 估价人员根据委托方提供的多年财务数据，临时停车费用为每小时 2 元；月租金在 2001000 元之间；在费用方面，出租运营涉及的税费主要有：管理人员工资、维护修理费、水电费、服务费、营业税、教育费附加、城市维护建设税、房产税、房产保险等，费用比例约占营业收入的 10%20%。 3估算每年潜在毛收入 估价人员通过对估价对象的物业的财物数据进行分析后，确定向访客提供的时租车位临时停车费用为 2 元/小时
19、；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位其月租金为 450 元/ 月。 则估价对象出租部分每年潜在毛收入为： (224365120+450121168)/10000=840.96 万元 4估算每年有效毛收入 有效毛收入是指潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 估价人员对估价对象中的不同出租经营方式的有效毛收入情况进行了市场调查，向访客提供的时租车位的空置率相对较高占 30%，租金拖欠率相对较低占 10%；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位的空置率相对较低只占 5%，停车费用拖欠率相对较高占 15%。由此确定，时租车
20、位的有效毛收入率为 60%；固定月租车位的有效毛收入率为 80%。 则估价对象此部分每年有效毛收入为：22436512060%+45012116880%=630.72 万元 5估算每年运营费用 运营费用是指维持房地产生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。 估价人员对地下停车场在正常经营情况下的运营费用进行了市场调查，其费用主要有：管理人员工资、维护修理费、水电费、服务费、营业税、教育费附加、城市维护建设税、房产税、保险费等，费用比例约占营业收入的 10%20%。根据估价对象实际情况确定，其运营费用为其有效毛收入的 15%。 则估价对象此部分每年运营费用为：630.7215
21、%=94.61 万元 6估算每年净收益 净收益是指有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。 则估价对象此部分每年净收益为：630.72-94.61=536.11 万元 7选用适当的资本化率 本报告中的资本化率为综合资本化率。估价人员确定采用安全利率加风险调整值法来确定。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率：风险调整值则根据估价对象在所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途、新旧程度及经营风险等确定。 目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为 2.52%，估价对象是为居住、公建性物业配套服务的房地产，其开发价值实现的风险低于配套服务对
22、象，且由于私人汽车拥有率的不断提高，估价对象在利用程度、保值增值等方面均有一定发展潜力。由此，估价人员确定该风险调整值为 5.48%，则估价对象资本化率为 8%。 8确定收益年期 估价对象的土地使用权获得方式为有偿出让，其国有土地使用证中载明的使用权终止日期为：2056年 11 月 30 日，距估价时点约 49 年。估价对象建筑物耐用年限长于土地使用年限为 55 年，由于土地出让年期到期后还可以申请继续出让，根据收益最大化原则，确定房地产的剩余使用年期为 55 年。 9选用适宜的计算公式求出收益价格 估价人员根据估价对象实际状况，确定采用有限年期，年收益与资本化率不变的收益法计算公式计算，该公
23、式的表达式为： V=(a/r)1-1/(1+r)n 将以上估算的各项数据代入公式，为： V=536.11/8%1-1/(1+8%)55=6604.13万元人民币 则估价对象中合理出租部分的市场总价格为：6604.13 万元人民币。 六、估价结果确定 估价对象采用市场比较法和收益法分别得出的估价结果如下： 合理销售部分： 31473.91 万元人民币 合理出租部分： 6604.13 万元人民币 以上结果分别从现实市场销售状况和未来收益预测折现反映出估价对象不同部分的市场价值。两种方法中基础数据的确定均参照了专项市场调查资料，并考虑到估价对象自身的实际情况。 对以上结果进行综合：31473.91+
24、6604.13=38078.04 万元人民币 则估价对象现时市场总价格为：38078.04 万元人民币，大写金额为：叁亿捌仟零柒拾捌万零肆佰元整。 附件(略)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）14 1. 分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。市华兴酒家评估报告一、评估单位：宇辰房地产估价公司二、委托单位：康达工贸公司三、评估期日：1995 年 8 月 1 日1995 年 8 月 30 日四、评估目的：为人股评估房地
25、产价格五、评估人员：(略) 六、评估原则与依据：(略) 七、华兴酒家概况：华兴酒家位于市江南大道 1 号，所处地段优越，交通便利。华兴酒家共二层，砖混结构，外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅，建筑面积 305m2，内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙，大理石地板，轻钢龙骨石膏板吊顶，主要经营自助火锅，每位消费 20 元；二层为包厢，建筑面积 450m2，每问楼面铺地毯，内墙挂彩色壁毯，每间设有 29 英寸彩电并配有卡拉 OK 单放机和旋转彩灯，菜肴以川菜风味为主，平均每位消费 40 元。华兴酒家占地 500m2，土地使用年限为 40 年，从 1990 年 8 月 30 日起至 2030 年 8月 30
26、日止。八、评估过程：1选择评估方法：考虑到华兴酒家收益比较稳定，其收益状况在同类酒家中属中等水平，故选用收益还原法。其计算公式为：评估价格(式中：A：年总收入，C：年总支出，r：土地还原利率，n：收益年期)。2确定还原利率：根据市统计局提供资料，列表如下：对上表数据进行分析后，拟定以其平均值作为还原利率比较合适：r=(13%+15%+15%+15%+12%)5=14%3计算年总收入(1)首层大餐厅有 200 个座位，每天中午晚上两次营业，上座率均为 65%，每人次自助火锅消费 20 元，一年按 350 天计算则一年总收入为：200265%20350=1820000( 元)(2)二层有 20 间
27、包厢，每间包厢平均 6 个座位，每天按中午、晚上两次营业计算，平均每次上座率70%，每人次平均消费 40 元，一年按 350 天计算，则一年总收入为：206240350=3360000(元)(3)年总收入为：1820000+3360000=5180000( 元)4计算年总支出(1)营业税及附加：按总收入的 5.5%计算 51800005.5%=284900(元)(2)餐饮成本(原材料、能源、人工工资及福利费等)：按总收入的 50%计算518000050%=2590000(元 )(3)管理人员工资：40 人，每人每月 400 元，则4004012=192000(元)(4)综合管理费：每年按总收入
28、的 5%计算51800005%=259000(元)(5)保险费：按投保金额 200 万元的 0.3%计算2000000.3%=6000(元)(6)固定资产折旧费：按注册资金 800 万元的 9%计算80000009%=720000(元)(7)广告宣传费：按总收入的 0.5%计算51800000.5%=25900(元)(8)房屋及设备更新：按注册资金的 1%计算80000001%=80000(元)(9)人员培训费：按总收入的 0.5%计算51800000.5%=25900(元)(10)其他费用：按总收入的 5%计算51800005%=259000(元)(11)年总支出为 4442700 元 5评
29、估价格计算根据公式九、评估结论：经采用收益还原法评估，华兴酒家房地产在评估日期的市场价格为 489.7 万元。宇辰房地产估价公司(公章)1995 年 8 月 30 日房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 29 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 可优先选择假设开发法,同时也可采用成本法,然后进行综合调整。假设开发法的技术路线:在建工程的价格取决于它完成后的价格再减去从未完成到完成所需投入的续建成本及管理费用、投资利息、销售税费、续建投资利润及买方购买税费。成本法的技术路线:在建工程的价格是由其所投入的成本及相应的利、税所组成,将其各组成部分的价格累加从而得出在建工程的价格。在计算评估
30、及确定估价结果时须考虑因素有:可优先采用假设开发法,再采用成本法; 采用假设开发法确定房地产开发完成后的价值时,商业裙房和住宅应根据市场行情分析分别估价;应按估价时点的市场价值估算,不能按 5 年前的市场价值估算; 应用假设开发法,要合理确定扣除项;应考虑停工造成的抵押物损耗及功能折旧对价值的影响。还应考虑预期风险(主要是对预期会降低估价对象价值的因素进行分析),并分析市场变现能力。【知识模块】 综合2 【正确答案】 1针对该类拆迁估价，在估价程序上应该特别注意的环节主要有：(1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地勘查，否则造成估价失实或者其他后果的，被
31、拆迁人应当承担相应的责任。(2)需要清楚该宗地的土地使用权权属情况，是划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。2关于装修补偿问题，根据城市房屋拆迁估价指导意见第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。3对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人，估价与其密切相关；同时需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人。可由拆迁人对承租方给予适当安
32、置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。3 【正确答案】 乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。(1)从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格；(2)从估价时点看，拍卖时是 2004 年 12 月，而第二期工程在 2007 年 6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同；(3)从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程
33、销售产生有利影响；(4)该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；(5)从市场销售结果看，拍卖底价为 3800 元/m2，售出 6 栋的平均价格为 3860 元/m 2，比较吻合，尚有 14 栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。二、单项选择题4 【正确答案】 B5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答案】 C8 【正确答案】 D9 【正确答案】 A10 【正确答案】 C11 【正确答案】 A12 【正确答案】 C三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。
34、（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）13 【正确答案】 1缺少受托方。2权属状况缺少房屋产权说明。 3土地产权中缺少土地使用年限。4估价依据中缺少房屋产权依据。5缺少估价对象现状描述。6估价原则缺少最高最佳使用原则。7估价结果报告中缺少对估价方法定义的描述。 8估价结果报告中估价结果缺少单价。9个别因素分析不详尽。10最高最佳最有效分析缺少法律上可行原则。11市场比较法中缺少个别因素系数说明。 12市场比较法中比较案例 A、B 的设备设施完备程度修正系数有错误。13有效毛收益率计算有错误，不应简单相加。14资本化率计算有
35、错误。 15潜在毛收益计算中应采用市场的客观收益。16判定的收益年期有错误。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）14 【正确答案】 分析上述评估报告，并指出其中存在的问题。 一份完整的规范的估价报告书应由六部分组成，即：封面，目录，致委托估价方函，估价结果报告，估价过程报告及有关附件。 1从报告的格式上说，不够规范，缺少封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告及有关附件，所提供的报告充其量只是一份估价过程报告而已。 2报告三、评
36、估期日，应为评估日期，即评估作业日期。 3报告没有评估期日(评估时点、评估基准日)。 4报告对土地使用权取得方式未予介绍，土地使用权归谁所有。 5报告对建筑物所有权归属未予介绍，房屋所有权归谁所有。 6委托单位康达工贸公司与华兴酒家关系未予介绍，康达是否有权委托。 7建筑物建成年月、新旧完损程度、使用维护保养情况未予介绍。 8评估人员有否现场踏勘、实地观察结果未予介绍。 9选用收益还原法是可以的，但报告八、1计算公式中，未考虑酒家利润，年净收益=年总收入-年总支出-年获利润。 10报告八 1计算公式中，r 应为综合还原利率，而不应是土地还原利率。 11报告八 1计算公式是有假设前提的，即年净收
37、益不变，还原科率不变，此物业在 1995 年 8 月 30 日2030 年 8 月 30 日，长达 35 年时间中，难以保证上述假设成立。 12报告八 2确定还原利率时不应考虑物价上涨率与经济增长率两项。 13报告八 2确定还原利率时若用前三项，也不一定是取算术平均值，也可以用加权平均值。 14报告八 3(2)计算二层包厢年总收入有误，未考虑平均上座率70%，而是当做 100%计算，实际二层年总收入应为 336(万元)70%=235.2( 万元) 15报告八 4(1)中，营业税及附加，应为营业税、城市维护建设税和教育费附加，简称两税一费。 16报告八 4(3)“管理人员工资：40 人” ；工资
38、应包含在八、4，(2)之中， “人工工资及福利费”，不应再单独列支；即使管理人员工资未有包括，像这样一个建筑面积为 305+450=755m2 的酒店，也不应该有 40 名管理人员。 17报告八 4(6)“固定资产折旧费：按注册资金 800 万元的 9%计算” 有误，应按固定资产的一定百分比计算。 18报告八 4(8)“房屋及设备的更新费：按注册资金的 1%计算” 有误，应按固定资产的一定百分比计算。 19报告八 4 中，还有一些重要的税费未予考虑，如企业所得税、房产税、土地使用税及新开征的土地增值税(从 1994 年 1 月 1 日开征)，因此实际的总支出将比 444.27 万元要大很多，说
39、不定此酒家只有微利，甚至亏损。若是亏损，净收益为负数，根本无法用收益还原法。20报告八 5 中，不仅净收益中未减去酒家正常利润，且还原利率 r 根据八、2计算为 14%，而八、5计算时用 15%有误。 21收益年限 n 应为 40-5=35 年，而非为 40 年，所以收益价格有误。 22报告九评估结论中评估日期应是评估期日。23报告九市场价值 489.7 万元，完全是用收益还原法计算的收益价格，评估价格还应结合估价人员经验，在收益价格的基础上，综合各方面因素，给出恰当的合理的评估价格。 24评估结果还应用大写表示，以示慎重。 25评估报告应有评估人员签名，再加盖公章。 26物业价格评估不应只用
40、一种方法，例如此物业除用收益还原法外，还可用市场比较法等加以对照参考校核。 27委托单位与评估单位的法人名称都有问题，前面应冠以地名。 28报告的名称“市酒家评估报告”不十分明确，也可以理解为开发项目评估报告，属于投资决策分析的可行性研究报告。 29投保金额 200 万元根据是什么，应根据固定资产总额作为投保金额。 30年净收益应考虑递增，而不应该是 35 年不变；还原利率在 35 年也要变化。 31按目前数据考虑，年总收八=182(万元)+235.2( 万元)=417.2(万元)，年总支出=444.27(万元)，暂不考虑利润，年净收益 =年总收入- 年总支出=417.2-444.27=-27.07(万元 )，无法用收益还原法求收益价格。 32如果按照标题“市华兴酒家评估报告”，从价格评估的角度，可以理解为整个酒家，即既包括房地产，还包括厨房炊事设备、餐厅桌椅、餐具、彩电、卡拉 OK 机、旋转彩灯、音响设备、地毯、壁毯等所有财产、设备，甚至还可以包括无形资产，如果华兴酒家在当地是一家百年老店，知名度很大，店名也是无形资产。 33酒家一层 305m2，二层 450m2，是否漏掉计算一层的厨房面积 145m2，在房地产估价时应该包括炊事间在内。
