1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 2 及答案与解析一、问答题1 2004 年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期 5 年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例? 为什么?2确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?2 某估价公司于 1999 年 8 月 1 日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为 1000 万元，
2、银行据此贷款给其业主 800 万元。2001 年 10 月 1 日，因业主无力偿还贷款，银行向法院申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为 600 万元，加上业主已偿还给银行的部分本金和利息，业主仍欠银行 100 万元。为此，银行要求估价公司赔偿该 100 万元损失，而估价公司认为自己没有责任。请问：估价公司应如何说明自己没有责任?请解释其理由。3 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，在正常情况下回答下列问题：1如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确
3、定该住宅的买入价产生什么影响?2如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?二、单项选择题4 某公司于 2003 年 5 月 4 日获得了某项业务的经营许可权，期限为 10 年。于是，公司将其名下的一幢闲置的职工宿舍楼自行改造为办公楼。至 2004 年 10 月 19 日，由于公司经营困难，因此决定将上述办公楼向银行申请抵押贷款，抵押期为 10 年。4 银行方面认为该公司的申请抵押贷款的行为不合规，其不合规之处是( )。（A）公司自行改变了建筑用途，未经相关部门许可（B）抵押期超过规定
4、的最长年限（C）该公司不具备法人资格（D）抵押期期末时公司的经营许可权期限已过5 该房地产转变用途必须经过( )的许可。（A）当地规划部门（B）当地房屋与国家资源管理局（C）房地产评估机构（D）业主6 6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000m2 建筑面积归甲方，2000m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方
5、米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为 85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，资本化率为 10%。问：6 该办公楼的收益年限为( )年。（A）30（B） 34（C） 36（D）407 该办公楼整体年收益为( )万元。（A）159.12（B） 175.03（C） 187.24（D）195.128 乙方现在应出资( ) 万元购买甲方的权益。（A）689（B） 839.92（C） 1166.88（D）1528.929 买者和卖者的数目都必须相当多时才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是( )。（A）交换价格（B）竞争价格（C）市场价格（D）正常成交价格10 估
6、价对象为一政府用办公楼：土地总面积 1200m2，建筑总面积 4500m2，建于1984 年 9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼 2004 年 9 月 30 日的价值。搜集有关资料如下： (1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如表 3-1 所示： 表 3-1 可比实例表从 2003 年 11 月至 2004 年 10 月地价每月上升 0.4%。 (2)当地征地农民的费用等资料如下： 在估价时点征用郊区农地平均每亩需要 10 万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等 150 元/m 2，土地开发费用、税金和利润等 120 元/m 2，以上合计为城市边缘熟地的价格。
7、 该城市土地分为 8 个级别，城市边缘土地为第 8 级，而估价对象处于第 3 级土地上。各级土地之间的价格差异如表 3-2 所示： 表 3-2 各级土地价格差异表 (3)建筑物的重置价格为 1100 元/m 2。 (4) 建筑物耐用年限为 50 年，无残值。 问：10 用成本法评估该办公楼土地平均价格为( )元/m 2。（A）2249.21（B） 2254.51（C） 2259.6（D）2283.3211 用市场法评估该办公楼土地的重置价为( )元/m 2。（A）2249.21（B） 2254.41（C） 2259.6（D）2283.3212 该建筑物的重置价格为( )万元。（A）450（B）
8、 495（C） 540（D）60513 该房地产总价为( ) 万元。（A）467.73（B） 495（C） 567.53（D）765.53三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 某大厦 8 套公寓房地产纠纷估价报告 封面(略) 目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略 ) 估价的假设和限制条件 一、本报告所依据的与估价对象有关的法律文件来源。 1由委托方提供的资料 鉴定委托书(原件)。 2由物业管理公司提供的资料 (1)国有土地使用证 (复印件) ；
9、 (2)关于房地产开发有限公司申请预售“ 大厦”的批复(复印件)； (3)市商品房销售许可证(复印件)； (4)区 路号楼单元面积汇总表(复印件) ； (5) 大厦单元房屋预售合同、 单元租转售合同、单元商品房买卖合同、单元商品房买卖合同(复印件)。 本报告中所采用的由物业管理公司提供的文件，我公司未向政府有关部门核实，其真实性由该公司负责。二、根据物业管理公司的介绍及评估人员向市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997 年、1998 年市商住楼的租金水平和售价水平基本无重大变化，高档外销公寓大多于 1996 年年底至 1997 年年初竣工并投入使用，延至 1998 年年底的租售情况都比较
10、平稳，因此此次评估的结果中，1998 年 6 月 18 日与 1997 年4 月 25 日的房地产价格相同，不做调整。 三、根据物业管理公司的介绍及其提供的区路 号楼单元面积汇总表 ，估价对象 8 套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中 5 套房屋进行了人户调查。此次评估假设这 8 套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致。 四、大厦的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，此次评估的估价对象为其公寓部分的 8 套住宅，因此，本报告的市场比较法中也同样选取了比较实例中的公寓部分进行因素比较和系数修正。 五、在房地产的销售和租赁过程中，不同楼层、户型的房屋
11、的价格有所不同。根据估价对象分布于不同楼层的特点，此次在评估过程中所选取的比较实例的价格为平均价，修正后的估价结果也为平均价，不再作楼层、朝向的价格调整。 六、本报告中对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点估价对象的现状而言，市场价格在具体实现过程中会受市场环境变化、处置费用、交易税费等因素的影响，本报告的使用者在使用本报告的结果时应予充分考虑。七、本次评估的目的是为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价值参考依据，评估结果的价格定义是估价对象在不同估价时点的房地产市场价格。在评估过程中，评估人员并未考虑对估价对象进行强制处分和短时间变现的特殊性。 八、本报告必须完整使用方为有效，对仅使
12、用本报告中部分内容所导致的可能损失，本评估公司不承担责任。 九、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整数，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。 十、根据估价对象的实际情况，估价人员在测算 1997 年、1998 年的房地产价格时采用了美元作为计算单位，测算 2001 年的价格时采用了人民币作为计算单位。 房地产估价结果报告 一、委托方(略) 二、受托方(略) 三、估价对象 (一)估价对象界定 大厦位于市区 路号，路与路交叉口的东南角，建设用地面积为 4995m2，总建筑面积约为 54000m2
13、，为地下 2 层和地上 31 层建筑，地上分 A、B两座，14 层为商业裙楼，628 层为公寓，2931 层为纯写字楼。 此次委托方委托评估的估价对象是指大厦单元 8 套房屋，8 套房屋的户型相同，每套建筑面积均为 135.55m2，评估总建筑面积为 1084.4m2。 (二)权利状况 根据评估人员掌握的资料，大厦由房地产开发有限公司投资开发，1993 年 5 月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，房地产开发有限公司已取得大厦的国有土地使用证(证号：国用 字第号)，土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自 1993 年 1 月 5 日至 2043 年 1 月
14、 4 日。 根据委托方的鉴定委托书，房地产开发有限公司与保税区贸易有限公司、开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为大厦单元 8 套房屋。我公司此次评估的是该 8 套房屋在 1997 年 4 月 25 日、1998 年 6 月 18 日、2001 年 6 月 5日的完全产权的市场价格。 (三)建筑物状况 大厦占地面积为 4995m2，销售建筑面积为 54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约 100m，建筑结构及风格在商业区具有一定的标志性。大厦地下 12 层为设备层，地上 14 层为商业用房，5 层为设备层，62
15、8 层为公寓，2931 层为纯写字楼。大厦的 A、B 座各装有三部芬兰“ 通力” 电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为大厦单元的 8 套房屋，每套建筑面积为135.55m2，总建筑面积为 1084.4m2。该 8 套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗；卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有 12部分体式空调。 四、估价目的 为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。 五、估价时点 (1)1997 年 4 月 25 日； (2)1998 年 6 月 18 日； (3)2001年 6 月 5 日。 六、价值定义 本报
16、告的估价结果是指估价对象(建筑面积 1084.4m2，土地用途为公寓)，土地出让年限为 50 年，在估价时点 1997 年 4 月 25 日，剩余土地使用年限 45.7 年；1998 年 6 月 18 日，剩余土地使用年限 44.55 年；2001 年 6月 5 日，剩余土地使用年限 41.58 年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。 七、估价依据 本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取
17、的资料。具体资料如下： 1中华人民共和国土地管理法。 2中华人民共和国城市房地产管理法。 3房地产估价规范。 4中国房地产统计年鉴。 5委托方与物业管理公司提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料(详见附件) (略)。 6我公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察所获取的材料。 八、估价原则 我们在估价时遵循了以下原则： (一)合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。 (二 )最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。 (三)替代原则：房地产价格遵循替代原则，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格
18、相互牵制而趋于一致。 (四) 估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。 九、估价思路和方法 本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算： 11997 年 4月 25 日 估价对象于 1993 年开始销售，1996 年年底竣工并人住使用，1997 年属于该大厦的平稳销售阶段。根据估价人员掌握的资料，1997 年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A 广场、B 大厦、C 大厦等，因此本次评估采用市场
19、比较法测算估价对象在 1997年 4 月 25 日的房地产价格。 21998 年 6 月 18 日 根据评估人员对市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997 年 4 月 25 日至 1998 年 6 月 18 日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998 年类似房地产的销售价格与 1997 年基本持平，因此本次评估不对 1998 年 6 月 18 日估价对象的房地产价格进行调整。 32001 年 6月 5 日 根据物业管理公司的介绍以及评估人员对市房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定
20、的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在 2001 年 6 月 5 日的房地产价格。 十、估价结果 我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。 十一、估价人员(略 ) 十二、估价作业日期 2001 年 6 月 5 日至 2001 年 7 月 10 日。 房地产估价计算书 一、个别因素分析 (一)土地用途：大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、
21、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。 (二)土地使用权性质：大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为，土地出让年限为 50 年(自 1993 年 1 月 5 日至 2043 年 1 月 4 日)，截至 1997 年 4 月 25 日，剩余土地使用年限为 45.7 年，截至 1998 年 6 月 18 日，剩余土地使用年限为 44.55年，截至 2001 年 6 月 5 日，剩余土地使用年限为 41.58 年。 (三)建筑面积：估价对象建筑面积为 1084.4m2，每套房屋的建筑面积为 135.5m2。 (四)根
22、据物业管理公司的介绍及其提供的区路 号楼单元面积汇总表 ，估价对象 8 套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了人户调查。此次评估假设这 8 套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致，均为木质地板，乳胶漆涂刷内墙，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋配有 12 部分体式空调。 二、区域因素分析 (一)地理位置： 大厦位于 市区。路号，属于市历史上特别繁华的商业区，该大厦是地区第一家外资开发的，集办公、商住、商业、娱乐、餐饮等多功能为一体的综合性大厦。 (二)交通便捷度：大厦位于市 路与路的交叉口，周边邻运河通道河、道
23、、 路等，距 国际空港约 7km，距火车站约 8 分钟车程，交通便捷度较高。 (三)周边环境及商业繁华度：大厦位于市历史上特别繁华的商业区，周边分布有大饭店、大厦、大厦、大厦、世贸广场等高层建筑；除大厦裙楼的百货外，附近还有集团购物中心等综合性商场，距劝业场、商厦、道步行街、 路仅 1.5km 左右。各类物业相辅相成，互为推动，形成规模效应。 (四)基础设施条件：区域内基础设施条件达到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气及土地平整。 三、市场背景分析 位于华北平原的东北部，濒临渤海湾，京哈、京沪铁路在此交汇，成为连接海内外、南北交通的枢纽，为首都北京门户，是北方对外贸易的
24、主要口岸和商品流通的重要集散地，是中国北方的经济中心。 是一座有 600 年历史的文化名城，的建筑享有“ 万国博览会”的美称。近年来，随着房改的深化、住房供给量和需求量的大幅上升，加快了房地产市场的建设步伐。 四、估价思路及方法(同估价结果报告) 五、估价测算过程 (一) 测算 1997 年 4 月 25 日的房地产价格 1对采用收益法进行评估的解释 收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。 根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖
25、双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。 根据评估人员所掌握的资料，大厦 1993 年起动工兴建即开始预售，直至 1998 年都属于销售和租赁的稳定时期，根据中国房地产统计年鉴所载的数据显示，大厦于 1997 年的平均租金水平约为 0.8 美元/(m 2天)，与之类似项目的租金为 1.11.3 美元/(m 2天) 。自 1999 年中期至今，随着市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调查，199920
26、01 年该类物业的销售成交案例较少，租赁价格较低，不仅不再以美元支付租金，平均的租金价格也降至人民币 23 元/(m2天 )。 显然，1999 年以前的买卖双方对于这种租金剧烈下降的趋势无法做出准确的预测，租金递减比率大大超过了平均资本化率，因此采用 1997 年 4 月 25 日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，因此本次评估无法采用收益还原法对估价对象于 1997 年 4 月 25 日的房地产价格进行评估。 2采用市场比较法进行评估 根据评估人员所掌握的资料，与大厦相类似的物业于 1997 年 4 月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的
27、交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。 (1)比较实例选择 选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。 实例 A：广场 位于市区路号，路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，聘用物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997 年 4 月的销售单价为 1600 美元/m 2。 实例 B：大
28、厦 位于 市 区路号，路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，聘用物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997 年 4 月的销售单价为 1350 美元/m 2。 实例 C：大厦 位于市区 广场号，站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，聘用物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997 年 4月的销售单价为 1700 美元/m 2。 估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表 5-1。表 5-1
29、 比较因素条件说明表 估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。 日期修正 由于估价对象与三个比较实例于 1997 年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交易日期为 1997 年 4 月，并不对估价对象的交易日期进行修正。 区域因素 A交通通达度：大厦与三个比较实例交通通达度情况接近，但大厦与实例 C 两面临街，出入较方便；实例 A 与实例 B 位于路的南侧，出入皆依靠路。交通通达度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为 100，每相差一个等级相应修正 2%；则实例 A、B 为 98，实例
30、 C 不作修正。B 商业繁华度：大厦与三个比较实例都位于商业繁华区内，实例 A 与实例 B 虽临 路，但周边分布有一些政府机关或企事业单位，隔路北侧才为步行街及街，商业繁华度稍差于大厦及实例 C。商业繁华度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为 100，每相差一个等级相应修正 1%；则实例 A、B 为99，实例 C 不作修正。 C公用设施完备度：大厦与三个比较实例都位于市历史上比较繁华地区，公用设施完备，以估价对象为 100，三个实例不作修正。D环境优劣度：大厦与三个比较实例都位于市历史上比较繁华地区，较适合商住两用公寓、写字楼使用或投资，以估价对象为 100，三个实例不作修正。 个别因素
31、A物业管理：物业管理情况是客户在选择购买物业中非常重要的因素。大厦与三个比较实例都采用国内较知名的物业管理公司进行物业管理，但根据评估人员对四个房地产的现场勘察，实例 A 和实例 C 的物业管理水平属于较高的档次；大厦与实例 B 的物业管理水平稍差于二者，物业管理状况分一般、较好、好三个等级，以估价对象为 100，每相差一个等级相应修正 3%，实例A、C 为 103，实例 B 不作修正。 B空调系统：估价对象和三个比较实例同为高档外销综合楼，本次比较的公寓部分定位为高档外销公寓，不同的空调系统决定了物业的不同市场定位；对于高层建筑，室内温度的调节及新风的更换是非常重要的。因此，高层建筑使用中央
32、空调系统明显优于使用分体空调来调节室内温度。以估价对象为 100，实例 A、C 为 103，实例 B 不作修正。 C电梯系统：大厦与实例 A、实例 B 的电梯使用状况基本相同，实例 C 略优于前三者。以估价对象为 100，实例 A、B 不作修正，实例 C 为 102。 D 智能化系统：估价对象与三个比较实例的智能化系统都比较完备，水平布线、垂直布线到位；设置了国际卫星电视系统；保安监控系统；消防监控系统；网络通讯系统等，根据评估人员的现场勘察，实例 A 和实例 C 的智能化系统略好于 大厦及实例 C，智能化系统分基本完备、完备两个等级，每相差一个等级相应修正 1%。以估价对象为 100，实例
33、A、C 为 101，实例 B 不作修正。 (3)根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表(见表 5-2)。 表 5-2 比较因素条件指数表 (4)编制比较因素修正系数表 根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表(见表 5-3)。 表 5-3 比较因素修正系数表取上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格： 房地产单价(1539+1391+1555)31495 美元/m 2 房地产总价14951084.4 1621178 美元162.12 万美元 (二)测算 1998 年 6 月 18 日的房地产价格 根据物业管理公司的介绍及评估人员对市房地产管理部门有关
34、人员的咨询和了解，1997 年 4 月 25 日至 1998 年 6 月 18 日，市高档外销公寓的销售市场变化不大，1998 年类似房地产的销售价格与 1997 年基本持平，因此本次评估不对 1998 年 6 月 18 日估价对象的房地产价格进行修正，仍采用 1997 年 4 月25 日的房地产价格： 房地产单价(1539+1391+1555)31495 美元/m 2 房地产总价14951084.4 1621178 美元162.12 万美元 根据物业管理公司向评估人员出示 19971998 年大厦的部分销售合同，经过市房管部门有关人员的确认，认为该合同能够客观反映当时的市场状况，特摘录如下(
35、表 5-4)。表 5-4 销售合同摘录表 虽然不同楼层、不同朝向、不同户型的房屋售价不同，但从上述交易案例可以看出，估价对象 1997 年 4 月 25 日和 1998 年 6 月 18 日的评估结果能够基本反映大厦的正常销售水平。 (三) 测算 2001 年 6 月 5 日的房地产价格 自 1999年中期至今，随着市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据有关部门所掌握的情况，19992001 年该类物业的开发商报价已明显低于 1997 年、1998 年，交易成交案例较少。相反，由于该类物业
36、无法启动销售市场，租赁市场相比略显活跃，虽然租金价格较低，但类似估价对象的房地产实际成交租金比较透明，所以采用收益法测算其市场价格能客观、真实地反映该项目的经营运作情况和现时房地产市场行情。 收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。 1租金收入 (1)年租金毛收入 与估价对象在同一区域内类似项目租金在 23 元人民币/(m 2天)(建筑面积) ，目前该区域内的公寓供应量较大，市场的选择面广，可替代性的物业较多，通过对硬件、软件等影响市场租金的因素比较，估价对象的市场租金定位在2.5 元人民
37、币/(m 2天)( 建筑面积)时将具有较强的市场竞争力，估价对象总建筑面积为 1084.4m2，则估价对象的年租金毛收入为： 2.53651084.4989515 元 (2)年有效租金收入 按正常出租空置率 20%计算，并考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的 5%，则年有效租金收入为： 989515(1-20%)(1-5%)752031 元 2年客观运营费用 (1)房产税 按年有效租金收入的 12%计算： 75203112% 90244 元 (2)营业税 按年有效租金收入的 5.5%计算： 7520315.5% 41362 元 (3)物业维修费用 根据目前物业维修费的统计资料，
38、维修费约占年有效租金收入的 3.0%，则物业维修费为： 7520313.0%22561 元 (4) 物业管理费 包括正常使用下的能源费、清洁费以及员工工资、福利等费用，按年有效租金收入的 8%计算： 7520318%60162 元 (5) 租赁代理费 由于该类物业一般由物业管理公司负责对外出租，因此应向物业管理公司支付一个月的租金毛收入作为租赁代理费。虽然不同房屋的租期长短不同，半年期租约和两年期租约的租赁代理费有所不同，本报告假设年租赁代理费按一个月(30 天)租金毛收入计算： 2.5301084.481330 元 (6) 保险费 保险费是指为使房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，根据目
39、前财产保险费率的标准，取估价对象所在区域内类似项目的平均市场售价的 0.3%。该区域公寓平均市场售价取 7000 元/m 2，估价对象的建筑面积为 1084.4m2，则年保险费为： 70001084.40.3%22772 元 (7)年客观运营成本 年客观运营成本房产税+营业税+物业维修费+ 物业管理费+租赁代理费+ 保险费 90244d-41362+22561+60162+81330+22772318431 元 3年净收益 年净收益年有效租金收入年客观运营成本 752031-318431433600 元 4确定资本化率及净收益递增比率 (1)资本化率的实质为投资的收益率，即估价时选用的资本化率
40、应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。本次评估采用市场提取法测算资本化率。 选取可比实例 选取市场上与估价对象类似的房地产实例 A 一套建筑面积为 120m2 的公寓、实例 B 一套建筑面积为 112m2 的公寓以及大厦的一套建筑面积为 86.34m2 的二手房出租及转让的价格，设定三个物业的客观运营成本及剩余土地使用年限基本一致，能够反映同类物业的平均水平，得出三个物业的净收益，如表 5-5。 表 5-5 三个实例收益比较 采用平均法求取资本化率 三个比较实例采用平均法得出的资本化率，如表5-6 所示。 表 5-6 三个比较实例资本化率表 根据评估人员所掌握的资料大厦的
41、实例为已购买该大厦的业主自行刊登广告报价，是否存在一个公开、平等、自愿的交易市场不可知，是否存在急于交易而压低价格的因素不可知，且该资本化率明显低于其他类似房地产的资本化率，因此在求取估价对象资本化率时，不采用该实例。 采用实例 A、实例 B 的资本化率的平均值得出估价对象房地产在 2001 年 6 月 5 日的资本化率： (5.31%+4.5%)24.91% (2)估价对象及类似房地产自 1999 年至今，一直保持着销售市场滞销、租金价格较低的状态，在测算 2001 年 6 月 5 日的房地产价格时，估价人员假设估价对象的年净收益在剩余的 41.58 年的经营年限将保持平稳状态。 5完整产权
42、条件下的房地产市场价格 式中 P 完整产权的房地产市场价格； a年净收益(433600 元/ 年)； r资本化率(4.91%) ； n土地使用年限(按剩余土地使用年限 41.58 年计)。 根据上述公式以及上述分析取得的数据，测算出估价对象具备完整产权条件下的房地产价格为 762.75 万元人民币，折合单价为 7034 元/m2。 附 件 附件一：中华人民共和国土地管理法(复印件) 附件二：中华人民共和国城市房地产管理法(复印件) 附件三：房地产估价规范(复印件) 附件四：中国房地产统计年鉴(相关内容复印件) 附件五：鉴定委托书(复印件) 附件六：国有土地使用证(国用 字第号)(复印件) 附件
43、七：关于 房地产开发有限公司申请预售 “大厦的批复”(复印件) 附件八：商品房销售许可证(1993房权售字第号)(复印件) 附件九：区路 号楼单元面积汇总表 (复印件) 附件十：物业位置示意图 附件十一：物业现状照片 附件十二：评估机构营业执照及资质证书(复印件)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 市房地产公司开发一住宅楼项目，于 2005 年 5 月获准立项，2005 年 10月 8 日破土动工，计划于 2006 年 1
44、0 月 7 日竣工交付使用。规划建筑面积为 2.5 万平方米，预计售价 5000 元/m 2。建筑费为 2500 元/m 2，管理费为建筑费的 8%，此二者的投入时间为：工期前 3 个季度各为 30%，工期第三个季度各为 25%，第四个季度为 15%，且均在每个季度的中间投入；销售税率与销售费用分别为售价的10%与 5%；年利率为 8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。 至 2006 年3 月下旬，房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在 2006 年 4 月 1 日的价格。 估价单位采用假设开发法进行估价： 预计在项目完工时，所有房
45、屋均可以售出，投资利润率取 35%。 假设该项目在 2006 年 4 月 1 日的价格为户，估算过程如下： (1)开发完成后的价值为：500025000125000000 元12500 万元 (2)建筑费： 25002500062500000 元6250 万元 (3)管理费： 62508%500 万元 (4)销售税费： 12500(10%+5%)/(1+2.01%)21801.84 万元 (5)计算利润： (P+6250+500+1801.84)35%0.35+2993.14 万元 (6)项目价格： P12500-6250-500-1801.84-0.35P-2993.14 P707.42 万
46、元房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 2 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1不能直接将其选作可比实例。因为：(1)虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但其小类用途不一定也相同；(2)商场与临街商铺的规模不相当；(3)商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；(4)商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；(5)商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；(6)商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚；(7)商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。2确定出租部分的潜在毛收入时应注意：(1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。(2)租约期内按租约租金，租约期外按正常客观
47、的市场租金计算。3确定自营部分的净收益时应注意以下问题：(1)确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。(2)因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。(3)测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。(4)确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。2 【正确答案】 估价公司解释其没有责任的理由如下：(1)银行按评估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够；(2)抵押贷款时点为 1999 年 8 月 1 日，拍卖的时间为 2001 年 10 月 1 日，由于时间的变化，房地产价值会发生变化；(3)由于短期 (快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值；(4)房地产拍卖所得扣除所有税费后得款可能低于公开市场价值；(5)如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。3 【正确答案】 1应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。2现有租约将会使该住宅的买入价下降。3该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某完全确定。二、单项选择题4 【
