1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 32 及答案与解析一、问答题1 某房地产估价机构接受委托评估一栋于 5 年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使用权以出让方式取得,用途为商业,估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后,委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同,收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同;成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。2 某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办
2、公楼用于出租。现政府将该区段规划改造成办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?3 某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求
3、?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?二、单项选择题4 乙房地产无限年期的价格为( )元。（A）2168.67（B） 2179.47（C） 2268.74（D）2545.974 工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。在对工业房地产进行估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。5 影响工业房地产价格主要区位状况的因素不包括( )。（A）交通条件（B）用地面积（C）基础设施（D）地理位置6 工业房地产采用成本法估价时，地上建筑物的估价应采用( )。（A）重置成本法（B）成本法（C）基准地价修正法（D）收益法6 预计某宗房地产未来第一年的有效毛
4、收入为 20 万元，运营费用为 12 万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5，运营费用增长 3，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 8。7 该宗房地产的收益价格应用的计算公式正确的是( )。8 该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）66.67（B） 100（C） 240.52（D）426.67三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）9 某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略)
5、 在建工程房地产估价结果报告 一、委托方 房地产开发有限公司，法人代表：，地址： 市路号，联系电话： -。 二、受托方 房地产价格评估有限公司，法人代表：，地址： 市路号，估价机构资质等级：一级，联系电话：-。 三、估价对象 1地理位置及概况(略) 2估价对象概括 估价对象：一栋在建住宅楼 建筑面积：11627.92m 2 土地使用权年限：至 2076 年 5 月 31 日 土地面积：4300m 2 四；估价目的 为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。 五、估价时点 2007 年 6 月 18 日 六、价值定义 采用公开市场价值标准，即本报告估价对象在目前状况下，于估价时点的市场价格。 七
6、、估价依据 中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 502911999)： 国土资源部土地估价规程； 北京市人民政府北京市出让国有土地使用权基准地价； 北京市房地局土地出让价格评估技术标准(试行)； 北京市城市规划管理局审定设计方案通知书()规审字号 ； 公司房屋所有权证(全字第 号 )； 公司国有土地使用证全国用()字第号； 委托方提供的其他资料； 估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估，鉴于估价对象的规划方案已经市
7、城市规划管理审定批准() 规审字 号审定设计方案通知书，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。 九、估价方法 估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。 十、估价结果 以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：397
8、6.03 万元(大写：叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应作相应调整，直至重新评估。 在建工程房地产估价技术报告 一、实物状况分析(略) 二、区位状况分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)市场比较法 市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，选取条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对
9、象在估价期日价值的方法。 (1)选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件： 1)用途相同： 2) 交易类型相同； 3)正常交易或能够修正为正常交易的案例： 4)区域及个别条件相近； 5)统一价格基础； 6)交易日期接近。 评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况见表 3-1： 表 3-1 比较案例(2)价格修正指数表 将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表 3-2。 表 3-2 价格修正指数表(3)修正系数表 根据修正指数表，编制
10、修正系数列表见表 3-3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。 表 3-3 修正系数表 总价=3460.4511627.92=4023.78 万元 (二)成本法 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。 计算土地使用权价格 估价对象规划用途为住宅，位于 XX 市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时
11、点的市场价值进行评估，确定估价对象的楼面地价为 857 元/m 2，则土地总价为 1112.79 万元。 建筑物建造成本 建筑物建造成本：开发成本+管理费用 +投资利息 +销售费用+税费+ 开发利润 1开发成本 (1)建安费用 根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为 139535 万元。 (2)红线内市政费 取建安费用的 15%。 红线内市政费=1395.35 万元15%=209.30 万元 建造总成本=建安费用+ 红线内市政费=1604.65 万元 (3)前期工程费 (包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)取建造成本的 10%。 前期工程总费用=1604.65万元10
12、%=160.47 万元 (4)不可预见费 取建安费用的 5%。 不可预见总费用=1395.35 万元 5%=69.77 万元 开发成本合计为 1834.89 万元。 2管理费用 建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的 5%。 管理费用=(1112.79 万元+1604.65 万元 )5%=135.87 万元 3投资利息 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为 1 年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行 2007 年 5 月 19 日公布的 1 年期贷款利率 6.57%计取，计息基数为开发成本。则利息为： 投资利息=1112.79 万元6.57%1+1
13、834.89 万元6.57%0.5 =133.39 万元 4投资利润 根据 市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为 1 年，开发商利润取 25%。 投资利润=(1112.79 万元+1834.89万元)25%=736.92 万元 5 销售费用 估价对象为在建工程，未销售，故不计。 6估价对象价格 根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为： 总价=1112.79+1834.89+135.87+133.39+736.92=3988.81 万元 七、估价对象价格确定 根据目前北京市经济发展状况及估价人员掌
14、握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为：3988.81 万元(货币种类：人民币，大写：叁仟玖佰捌拾捌万捌仟壹佰元整)。 八、附件(略) 四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）10 市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时
15、点相差 5 年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 32 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1.首先明确以下内容。估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。净收益指房地产对应净收益,即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等,包含了正常的商业利润等。2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命,还要考虑土地使用年限(当土地使用终止年限短于建筑物寿命终止年限)。3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本(或者实际成本是历史的,也不一定是社会平均(客观) 成本)。【知识模
16、块】 综合2 【正确答案】 解法一：1甲公司可能会提出如下要求。(1) 要求按改造、装修后的办公楼市场价值进行评估；(2) 对该办公楼的改造、重新装修费用支出进行评估；(3) 对该办公楼的承租人的损失大小进行评估。2房地产估价机构可以做出的答复如下。(1) 该宗房地产应按改造之前原法定用途即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包括改造、装修为办公楼的费用支出，但可按工业用途评估时，另行委托评估停产停业的损失补偿；(2) 对当前办公楼承租人的损失应由甲公司与承租人协商解决；(3) 如果经拆迁当事人双方协商同意或者经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行评估(评估中应注意
17、土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别)，还可以对办公楼承租人的损失进行评估。解法二：1甲公司可能提出的要求如下。(1) 按改造后的办公用途市场价值进行评估；(2) 对办公楼承租人损失进行评估；(3) 对装修、改造费用进行评估。2房地产估价机构可做的答复如下。(1) 应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失，按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。(2) 经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。(3) 对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。3 【正确答案】 甲公司可能提出的要求：1按改造
18、后的办公用途市场价值进行评估；2对办公楼承租人损失进行评估：3对装修、改造费用进行评估。房地产估价机构可做的答复：1应按改造前的工业用途评估(笔者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。2经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。3对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。二、单项选择题4 【正确答案】 B5 【正确答案】 B6 【正确答案】 A7 【正确答案】 A8 【正确答案】 D三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一
19、处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）9 【正确答案】 1房地产权利状况描述不全。2房地产现状描述不全。3估价原则中缺少估价时点估价原则。4估价结果报告中缺少对估价方法定义的描述。5估价结果报告中总地价缺少货币种类。6估价结果报告中估价结果缺少单价。7市场比较法比较因素所取修正指数无说明。8比较案例 A 和 B 相同位置应具有相同位置指数。9比较案例 A 用途为商住，与估价对象的可比性应作说明。10比较案例的结构不同应该进行修正。11比准价值的权重未作说明。12成本法中土地使用权价格计算有错误。13成本法中各项费用比例无依据。14建
20、安费按项目的实际发生成本计算不恰当。15成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。16成本法中应考虑销售费用。17估价技术报告中估价结果缺少单价。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）10 【正确答案】 (1)采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑的因素是：可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。(2)不可以将成交日期与估价时点相差 5 年的交易实例选作可比实例。理由是：成交日期与估价时点相差时间过长(5 年应该视作很长)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正，一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过 1 年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过 2 年”。
