1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 33 及答案与解析一、问答题1 某城区缺少办公用房,两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街两层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造并重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区,上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿,向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见,甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?2 某企业有一空地，且企业拥有该地块的 70 年的住宅用途的出让土地使用权，因自己无资金，便用此块地和某开发商联合开发一幢 18 层高层住宅。按联合
2、开发的协议，企业仅提供 70 年住宅用途的出让土地使用权，其他一切开支均由开发商支付，房屋建成后，开发商需要向企业无偿提供其中的 6 层住宅，但办理产权证件的费用则各负其责，请你写出评估该地块单位地价的技术路线。3 某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造成办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?二
3、、单项选择题4 张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m 2，张某与王某就该店面达成的月租金是180 元/m 2，租期为 5 年，费用按法规各自承担。4 在 2006 年 10 月时，张某的权益价格为( )。（A）doc 没有租赁条件下的正常市场价格（B）剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m 2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和（C）剩余 3 年租期的月租金为 180 元/m 2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在 2006 年 10
4、月的现值（D）张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格5 在 2006 年 10 月时，王某的权益价格为( )。（A）剩余 3 年租期、月租金为 200 元/m 2 条件下的净收益于 2006 午 10 月的现值之和（B）剩余 3 年租期、月租金为 180 元/m 2 条件下的净收益于 2006 年 10 月的现值之和（C）该店面在 2006 年 10 月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余 3 年租期的价格（D）剩余 3 年租期、正常市场租金与 180 元/m 2 条件下的差额在 2006 年 10 月的现值之和6 如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为 10000 元/m 2，
5、建筑面积为500m2，首付款比例为 20%，则该店面带债务转让的价格应为 ( )。（A）20% 的首付款，加上该首付款 2 年的利息（B） 20%的首付款，加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值（C）该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和（D）2004 年 10 月的购买价格，加上 20%的首付款的两年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
6、6 不同类型的房地产抵押价值评估时，具有不同的估价特点和估价技术路线，请回答下列选择题：7 对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估时，不适合采用( )估价。（A）市场法（B）收益法（C）假设开发法（D）基准地价修正法8 下列属于不完全产权房地产的有( )。（A）商品房（B）招待所（C）经济适用房（D）培训中心9 某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于 1997 年 12 月 31 日建成投入使用，经济寿命为 50 年。经批准，该公司于 2005 年 12 月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为 40
7、年，自 2005 年 12 月 31 日起至 2045 年 12 月 30 日止，不可续期。2007 年 6 月 30 日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。9 若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是( )。（A）作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值（B）作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值（C）作价出资价格评估应采用公开市场价值标准（D）作价出资价格应较评估出的价值低10 如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按( )年计算建筑物的折旧。（A）38.5（B） 40.5（C） 48（D）5011 如果采用收
8、益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为 300 万元，且未来每年不变，报酬率为 7.5%，则收益价格为( )万元。（A）3752.92（B） 3786.2（C） 3875.7（D）3892.4412 若合资期限约定为 20 年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是( )。（A）业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值（B）业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减 20 年后房地产剩余价值的折现值（C）业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。（D）业主方的作价出资额在合资
9、期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）13 致委托方函(略) 别墅房地产估价结果报告 (略) 别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 市恒通房地产开发公司。 二、受理估价方 市房地产估价事务所。三、估价目的 为恒通房地产开发公司对别墅项目按现状整体转让进行估价。 四、估价时点 2004 年 4 月 15 日。 五、估价对象概况 (一)市概况(略) (二) 别墅项目概况 1土地情况 土地使用权性质：出让土
10、地使用权，1995 年 1 月 6 日取得国有土地使用权证。 土地总面积 70000m2。 用途：别墅及配套设施。 108栋别墅，建筑总面积 35285m2。 其中：一期工程建设 33 栋别墅，建筑面积10378m2。 2地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C 、D4 型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程 33 栋中已有 24 栋完成全部工程，建筑面积 7548m2，另有 9 栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积 2830m2。建筑材料及设备 (略)。 六、估价采用的方法和步骤 (一 )采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析
11、、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、计算过程 (一)方法一：房地分别估价 1土地估价采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。 利用成本法进行土地估价 计算公式土地价格=取得土地费用+ 土地开发费用+ 土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为 396 元/m 2，土地开发费用为 158 元/m 2，土地使用权出让金为 2770 元/m 2。以上 3 项合计为 3324元/m 2。 利用市场比较法进行土地估价 可比实例情况与参数修正情况分别见表4-10、表 4-11。 根据
12、测算，上述 3 个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果。比准价格=(3410+3474+3230)/3 元/m 2=3371 元/m 2 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出土地单价：(3324+3371)/2 元/m 2=3348 元/m2土地估价综合结果土地总价= 土地单价土地总面积=334870000 元=23436 万元 2别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。据测算别墅建筑物的重新建造成本为 3428 元/m 2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政
13、费)、专业费 8%、年利率 15%、利润率 20%、销售税费 10%。根据建筑情况分别求出己完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108 栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为 342835285 元=12095.7 万元根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的 9 栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为 342850%元/m2=1714 元/m 2现有别墅建筑物价格(34287548+17142830)元=3072.51 万元 别墅现有房地产价格(23436+3072.51)万元=26508.51 万元(二)方法二：别墅项目整体估价根据假设开
14、发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。1别墅总楼价市场研究分析(略) 据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200 元/m 2，完工后的总楼价为 1120035285 元=39519.2 万元 2销售税费(含买卖手续费、代理及广告费、营业税及附加、所得税等)为项目完工后总楼价的10%，则 39519.210%万元 =3951.9 万元 3建筑物未完工部分的价格= 全部完工后别墅建筑物总价格一现有别墅建筑物价格即(12095.7-3072.51)万元=9023.19 万元4别墅现有房
15、地产价格=(39519.2-3951.9-9023.19)万元=26544.11 万元八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表 4-12： 估价结果为别墅现有房地产总价格为 26526.31 万元。九、附件，说明，其他资料(略)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）13 某企业拟将其某块空地出租，在估价时点企业拥有其 30 年的出让土地使用权，面积为 500m 2，容积率为 5，用途为工业，处于该城市的二类地价区，根据该城市的
16、基准地价评估报告，出让金为 800 元/m 2，容积率修正系数为 1.50；基础设施配套建设费为 600 元/m 2，土地开发及其他费用为 3000 元/m 2，修正系数为 2.5，如果企业拟出租 10 年，土地资本化率设为 5%，则 10 年租金的总现值可按如下步骤测算：14 修正后的出让金 修正后的出让金=800 元/m 21.51-1/(1+5%)10/1-1/(1+5%)30 =602.77 元/m 215 基础设施配套建设费 600 元/m 25=3000 元/m 2 16 土地开发利用及其他费用 3000 元/m 22.5=7500 元/m 217 10 年土地租金总现值 (602
17、.77+3000+7500) 元/m 2500m2=5551385 元房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 33 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 甲公司可能提出的要求:按改造后的办公用途市场价值进行评估。对办公楼承租人损失进行评估。对装修、改造费用进行评估。房地产估价机构可作的答复:应按改造前工业用途评估,评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失。按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认,可以按改造后办公用途评估,也可以评估办公楼承租人的损失。对承租人的损失由甲公司(出租人) 与承租人协商解决。【知识模块】 综合2 【正
18、确答案】 1先用成本法评估出 6 层住宅的造价和税费。2再以 6 层住宅的造价与税费之和除以开发商分摊的土地面积，便得出该地块的单位地价。3 【正确答案】 解法一：1甲公司可能会提出如下要求。(1) 要求按改造、装修后的办公楼市场价值进行评估；(2) 对该办公楼的改造、重新装修费用支出进行评估；(3) 对该办公楼的承租人的损失大小进行评估。2房地产估价机构可以做出的答复如下。(1) 该宗房地产应按改造之前原法定用途即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包括改造、装修为办公楼的费用支出，但可按工业用途评估时，另行委托评估停产停业的损失补偿；(2) 对当前办公楼承租人的损失应由甲公司与承租人协
19、商解决；(3) 如果经拆迁当事人双方协商同意或者经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行评估(评估中应注意土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别)，还可以对办公楼承租人的损失进行评估。解法二：1甲公司可能提出的要求如下。(1) 按改造后的办公用途市场价值进行评估；(2) 对办公楼承租人损失进行评估；(3) 对装修、改造费用进行评估。2房地产估价机构可做的答复如下。(1) 应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失，按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。(2) 经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估
20、，也可以评估办公楼承租人的损失。(3) 对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。二、单项选择题4 【正确答案】 C5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 C9 【正确答案】 C10 【正确答案】 C11 【正确答案】 A12 【正确答案】 A三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）13 【正确答案】 一份完整规范的估价报告应包括封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价技术报告及有关的附件、资料。应对估价人员临勘现场情
21、况加以说明。应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得，土地使用费用多少。土地使用权年限没有，这一点非常重要。缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至以及环境和交通通达程度等。对土地开发利用状况未作介绍。对项目规划条件介绍不全面。利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税。上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本。(11)利用市场比较法进行土地估价的交易实例 A 不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间过长；估价时间已有 6 年，相差时间过长。(12)在区域因素修
22、正中，B 与 C 的分子与分母颠倒，修正出错，且 B 与 C 的修正系数不恰当。(13)土地估价的综合结果没有做年期修正。(14)对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费(15)方法二的销售税费中，不应包括所得税。(16)销售税费重复计算。(17)最后的估价结果总价格应用大写书写。(18)房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章。(19)估价报告使用应注意的事项应加以说明。(20)对建筑物状况介绍过于简单。(21)对交易日期未作修正，应予说明。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算
23、作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）14 【正确答案】 修正后的出让金计算错误，应为： 800 元/m 21.51-1/(1+5%)10/1-1/(1+5%)50=507.57 元/m 215 【正确答案】 基础设施配套建设费计算错误，应为： 600 元/m 251-1/(1+5%)10/1-1/(1+5%)50=1268.91 元/m 216 【正确答案】 土地开发费用及其他费用计算错误，应为： 3000 元/m 22.511-1/(1+5%)10/1-1/(1+5%)50=3172.29 元 m217 【正确答案】 10 年土地租金总现值计算错误，应为：507.57+1268.91+3172.29)元/m 2500m2=2474385 元
