1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 41 及答案与解析一、问答题0 某建筑物为 28 层框架剪力墙结构楼房，于 2003 年建成并投入使用，现对二层进行估价，二层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。【问题】1 该房屋是否可以使用最高最佳使用原则进行估价?为什么?2 写出估价技术路线。3 王某欲购买一处位
2、于城市郊区的写字楼，该写字楼的建筑面积为 5 万平方米，有完善的物业管理服务，包括 24 小时的维护及保安服务，周围交通便利，环境良好，在判断此处写字楼是属于甲级写字楼还是 5A 写字楼时，应考虑的因素都包括哪些 ?4 甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资 1000 万元，经营收益各按 50分成到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积为10000m2，售价 3000 元m 2，销售税费为售价的 7。销售过程中，乙拿出一套建筑面积为 100m2 的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再做处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预接的销售费用相符，实际回收价款27
3、621 万元。甲提出本应双方各分得 138105 万元，现因乙拿走一套价值 30 万元的房屋，故乙实得 135105 万元；乙则认为该套房屋的成本为 25 万元，故只应从自己的应得收入中扣除 125 万元，自己应分得 136855 万元。 【问题】 若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配? 为什么?二、单项选择题4 需对以下两宗地块进行估价：1 号地块是一宗临街宽度 80m，临街深度 50m，面积 4000m2 矩形土地；2 号地块与 1 号地块相邻接，是一块临街宽度 40m，临街深度 40m，面积 1600m2，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙
4、两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将 1 号地块和 2 号地块合并为 3 号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1 号地块的单价为 9000 元m 2，2 号地块的单价为 8000 元m 2，两地块合并为 3 号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3 号地块的评价单价为 11000 元m 2。5 下列关于增值收益的表述中正确的是( )。（A）以 3 号地块的总价扣除 1 号地块的总价后即是 2 号块的增值（B）以 3 号地块的总价分别扣除 1 号地块和 2 号地块的总价后除以 3 号地块的总价即为增值总额分配率（
5、C）以 3 号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在 1 号、2 号地块中计算增值分配（D）1 号地块比 2 号地块对增值额的贡献小6 在甲、乙两单之间分配增值收益，不可采用的方法是( )。（A）以合并前地块各自的单价确定增值分配比例（B）以合并前地块各自的面积确定增值分配比例（C）以合并前地块各自的总价确定增值分配比例（D）以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例7 假定甲单位购买乙单位的 2 号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为( )万元。（A）1616（B） 2560（C） 1882（D）19208 甲房地产开发公司拟投资
6、开发一个大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内该地区的住宅空置率会从目前的 2上升至 10左右。甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是( )。（A）因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法 (现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高（B）因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低（C）该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值（D）该土地的价值是甲公司获取土地时
7、所支付的代价8 某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年、建筑面积为 8000m2 的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院用地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。9 该医院应与( ) 接洽购买综合楼事宜。（A）被拆迁人（B）拆迁人（C）建筑物拆除方（D）政府规划主管部门10 买方可支付的最高购买价为( )。（A）建筑市场价值平移相关费用（B）拆除的旧建筑材料价值平移相关费用（C）建筑物残值（D）建筑物市场价值平移相关费用占用医院内土地的价值11 卖方可接受的最低购买价为(
8、 )。（A）建筑物市场价值（B）建筑物市场价值清理费用（C）拆除后的旧建筑材料价值（D）拆除后的旧建筑材料价值清理费用11 甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于 2004 年，现状用于商业，于2007 年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。12 下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中，不合理的假设是( )。（A）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让（B）估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则，设定估价对象用途为商业（C）该地区房
9、地产市场状况保持稳定，未发生重大变化或实质性改变（D）本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题13 对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是( )。（A）交通条件（B）产业集聚度（C）基础设施完备程度（D）公共设施完备程度14 该宗房地产的再次抵押价值为( )。（A）首次抵押时的价值首次抵押贷款余额（B）再次抵押时的价值首次抵押贷款余额（C）再次抵押时的价值已抵押贷款额贷款成数（D）再次抵押时的价值已抵押贷款余额贷款成数三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内
10、容写在序号后面空格处的不计分）15 房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托估价方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 酒店房地产估价结果报告 一、委托方 酒店有限公司，法定代表人：，住所；市路 号。 二、估价方 房地产估价事务所，法定代表人：，住所： 市 路 号；房地产估价机构资质等级：一级。 三、估价对象 (一)地理位置及概况 (略) (二)估价对象概况 估价对象：酒店第一、二、十至十三、二十层 建筑面积：11275m 2 土地使用权年限：40 年(1998 年 8 月 20 日起至 2038年 8 月 19 日止) 竣工日期：2001 年 8 月 估价对象用途：酒店客房
11、、餐饮、娱乐 建筑结构：框架 土地使用权来源：协议出让 建筑物装修情况：(略) 四、估价目的 为银行抵押贷款提供依据 五、估价时点 2009 年 8 月 20 日 六、估价依据(略) 七、估价原则(略) 八、估价方法 将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。 九、估价结果 估价对象的总价值为人民币 208521050元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整) 十、估价人员(略) 十一、估价报告应用的有效期(略) 酒店房
12、地产估价技术报告 一、个别因素分析 (略) 二、区域因素分析(略 ) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第十至十三层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价；第二十层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。 六、估价测算过程 (一) 酒店第一、二层估价 酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均为 2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。 可比实例一，国际中心商场 2009
13、 年 8 月的市场售价为：一层 45000 元m 2，二层 30000 元m 2。 可比实例二，世贸大厦商场 2009 年 8 月的市场售价为：一层 39000 元m 2，二层 25000元m 2。 可比实例三，世纪广场商场 2009 年 8 月的市场售价为：一层 38000 元m 2，二层 24000 元m 2。 确定可比实例修正系数的依据(略)。 修正计算(见下表)。 一层比准价格为： (34091+34392+34142) 3=34208(元m 2) 二层比准价格为： (20979+21645+21563)3=21396(元m 2) 第一、二层价值为： (34208+21396)2830
14、=157359320(元) (二 )酒店第十至十三层估价 酒店第十至十三层为客房，建筑面积为 4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。 选用收益法公式：式中 V房地产价格； A年净收益； Y资本化率；n尚可使用年限。 1尚可使用年限 n 的确定 该酒店建筑物耐用年限为 50 年，已使用 8 年，故尚可使用年限为 42 年，即 n=42。 2年净收益 A 的确定 酒店第十至十三层共有客房 104 间。根据该公司提供的 2006 年至 2008 年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币 400 元，一年 365 天，则： 年总收入=104400365=1518400
15、0(元) 酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占 45。 年净收益 A=15184000(145)=8351200(元) 3资本化率 Y 的确定 以安全利率加风险调整值作为资本化率，安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定 Y=8。 酒店第十至十三层价值 V=100270342(元) (三)酒店第二十层估价 酒店第二十层为卡拉 OK 室、酒吧，建筑面积为 1125m2，现已出租经营，租期剩余 5 年。 因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。 按租约规定，第二十层的年租金收入在剩余的 5 年租期内分别为 100 万元、110 万元。120 万元、130 万元
16、、140 万元，租赁税费占租金收入的 20。 计算年净收益 年净收益 A=100(1+8)+110 (1+8) 2+120(1+8) 3+130(1+8 ) 4+140(1+8) 55(120)=756792(元) 酒店第二十层价值 V= =3021651(元) (四)估价对象的总价值 157359320+100270342+3021651=260651313(元) ( 五)应扣折旧额的确定 经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为： 26065131380=208521050(元) 七、估价结果确定 估价对象的总价值为人民币208521050 元(大写贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍
17、拾元整)。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）16 有一砖混结构的住宅，于 2003 年 1 月 10 竣工投入使用，建筑面积 9388m 2，该住宅原为福利商品房，于 2006 年 1 月 10 日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于 2013 年 1 月 10 日的市场价格。计算公式如下： 房地产价格=土地重新取得成本+ 建筑物重置总价建筑物折旧 (1)土地重新取得成本的计算。根据土地
18、价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地 70 年使用期限的楼面地价为 180 元m 2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为 170 元m 2，则土地重新取得成本为： 土地重新取得成本= 楼面地价建筑面积=1809388=168984(元) (2) 建筑物重置总价的计算。房产管理部门2011 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 2600元m 2，房产管理部门 2012 年 1 月 1 日公布的 房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 2700 元m 2，房产管理部门 2013 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为
19、3000 元m 2，则估价对象建筑物重置总价为： 建筑物重置总价=重置单价 建筑面积=260093 88=244088( 元) (3)建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为： 建筑物折旧=建筑物重置总价(1成新率) 其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为： 建筑物折旧=244088(170)=73226 4(元) (4)估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为： 房地产总价=168984+244088 732266=187760( 元) 房地产单价=18776093 88=2000(元m 2)。房
20、地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 41 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 该房屋可以使用最高最佳使用原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。2 【正确答案】 (1)市场法技术路线：搜集实例；选取可比实例；建立价格可比基础进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正，求出比准价格。(2)收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的报酬率；选用适宜的计算公式求出收益价格。3 【正确答案】 判断写字楼的档次应考虑的因素有：写字楼所处的位置、交通
21、方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。4 【正确答案】 1甲、乙的分配方案均不合理。2甲应分得 1395 万元，乙应分得 13671 万元。3因为如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款 2790 万元，双方可各分得1395 万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395 万元，乙尚可获得 13671 万元。二、单项选择题5 【正确答案】 C【试题解析】 此题可用排除法，A 选项“以 3 号地块的总价扣除 1 号地块的总价后“得出的是将所有增值都归于 2 号地块时的 2 号地块对 1
22、 号地块的贡献。B 选项没有此公式。D 选项说反了。合并地块是有费用的，故选 C。6 【正确答案】 D【试题解析】 以合并前地块各自的单价、面积、总价确定增值分配比例是确定增值额的三种方法，而“以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例”是错误的，不能作为分配增值额的依据。7 【正确答案】 C【试题解析】 用计算增值额的分配率来确定甲单位付给乙单位的土地总价。单价计算的分配率：1 号地块 5294，2 号地块 4706；用面积计算的分配率：1号地块 7143，2 号地块 2857；总价计算的分配率：1 号地块 7377，2号地块为 2623；用增值贡献度计算：1 号地块占 6559，2 号地
23、块占3441，则甲单位付给乙单位的土地最高总价用单价的分配率计算如下：16008000+(1100056001600800040009000)470610000=1882(万元)。8 【正确答案】 B【试题解析】 A、B 选项是用假设开发法中的现金流量法进行计算，在预计未来开发完成房地产价值时，不能以现时的市场行情为依据，而应以未来房地产市场状况或行情为依据，故 B 对 A 错；C、D 选项是用成本法进行计算，其中 D 选项的估价时点是过去取得土地时的时点，不是现在的估价时点，故错；C 选项的估价时点不明确(不知是过去时点还是现在时点)，也不能选。9 【正确答案】 B【试题解析】 由于该项目拆
24、迁人已向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款，因此该医院应与拆迁人接洽购买综合楼事宜。10 【正确答案】 A【试题解析】 由于买方购买该楼后平移至医院用地范围内继续使用，其最高购买价应该为建筑市场价值减去其平移相关费用。11 【正确答案】 D【试题解析】 由于卖方准备拆除，拆除后的收入就是旧建筑材料的价值，但还需要支付拆除后场地的清理费用，这就是卖方可接受的最低购买价。12 【正确答案】 B【试题解析】 在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途及用于其他产品生产的可能性。13 【正确答案】 D【试题解析】 工业用途房地产区位因素主要考
25、虑交通条件、基础设施和地理位置。14 【正确答案】 D【试题解析】 再次抵押价值=未设定法定优先受偿款下价值法定优先受偿款已抵押贷款余额社会一般贷款成数。再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）15 【正确答案】 此估价报告有如下一些错误和不足：1缺少房地产权属状况描述。2缺少价值定义。3酒店大堂采用市场比较法不当。4第二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。5酒店第一、二层市场比较
26、法交易情况修正系数形式错误。6第二层估价交易案例一综合修正超过 30。7第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。8第十至十三层尚可使用年限 n 应为土地使用权剩余年限，即为 29 年。9第十至十三层估价时未采用客观的、未来的收益水平。10对酒店大堂的估价有重复计算。11第十至十三层估价求收益时未考虑入住率。12确定资本化率时安全利率选用不当。13第二十层估价时年净收益求取方法错误。14第二十层估价时未考虑 5 年以后的收益。15总价不应再扣除折旧。16缺少估价作业日期。17缺少确定估价结果的理由。18第二十层的资本化率应与第十至十三层有所不同。19应说明未来市场变化风险和短期强制处分等
27、因素对抵押价值的影响。20结果报告中的技术报告的建筑面积不吻合。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）16 【正确答案】 1土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为：土地重新取得成本一楼面地价建筑面积=17093 88=15959 6( 元)；2建筑物重置总价计算错误，应使用 13 年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价 建筑面积=300093 88=281640( 元)；3判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新” 有误，应将完好房改为基本完好房。
