1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 43 及答案与解析一、问答题0 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：1 如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2 如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3 该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?3 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房
2、地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为 280 万元、300 万元和 350 万元；依据最高最佳使用原则选取了 350 万元作为估价对象房地产的年净收益。【问题】4 这样的做法有哪些错误?5 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?6 某饮料厂位于某市的商业中心，所处地段在城市规划中的功能分区是商业用地。为了集约利用土地，该饮料厂将迁往城乡结合部重新建厂，欲将其全部房地产售予某食品有限公司，要求评估其房地产的市场价格。估价人员拟采用房产、地产分别估价的技术路线，即：首先采用重置成本法评估旧有建筑物的
3、价值，然后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格，从而得出估价对象房地产的总价格。【问题】你认为这样做合适吗? 为什么 ?二、单项选择题6 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分剐为 66000m2、69000m 2。总层数为地上 4 层、地下 1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为65000m2，地下 1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 210 元(m 2.天)；地上一至四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为250 元(
4、m 2.天) ；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2 已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5的质量保证金，截至目前已付工程款 93；现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。7 A、B 座合计抵押建筑面积为( )m 2。（A）124500（B） 127000（C） 132500（D）1350008 据调查，该商业楼 A 座地下 1 层的客观租金水平为 20 元(m 2.天)，地上一至四层的客观租金水平为 30 元(m 2.天)，则用收益法测算该商业楼 A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是( )。（A）租约
5、期内和租约期外都取客观租金（B）根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者（C）根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者（D）租约期内取租约租金，租约期外取客观租金9 该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为( )万元。（A）810（B） 132025（C） 2835（D）48609 某商品住宅开发项目，征收土地面积 5000m2，其中建设用地面积 4500m2，代征地面积 500m2，规划建筑面积 15000m2。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)于2008 年 10 月 18 日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和 3的契税，取得了国有
6、土地使用证。至 2009 年 10 月 18 日，该项目已投入 70的建设资金，完成了主体结构，预计 1 年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于 2009 年 10 月 18 日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为 6650 元m 2，且按每月 1递增；平均投资利润率为8，贷款年利率为 747，折现率为 10。10 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是( )。（A）在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的 35时才可以设定抵押（B）在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押（C）在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不
7、能处置（D）在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权11 若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是( )。（A）成本法和假设开发法采用的投资利润率相同（B）成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率（C）成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率（D）成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较12 采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为 2300 元m 2，则土地总价为( ) 万元。（A）10350（B） 10661（C） 11500（D）1184513 采用假设开发法中的现金流量折现
8、法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为( ) 万元。（A）97342（B） 102183（C） 104075（D）10458813 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50 万 m2 的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100 元m。；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年 5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测
9、算。14 房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。（A）对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点（B）对该宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点（C）对该宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点（D）对该宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点15 在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。（A）目前住宅市场价格（B）未来住宅市场价格，折现至估价时点（C）各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点（D）各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点16 在确定开发成本时，应采用( )。
10、（A）该开发公司测算的开发成本（B）现时的客观开发成本（C）各期销售时的客观开发成本（D）各期开发时的客观开发成本三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）17 致委托估价方函(略) 别墅房地产估价结果报告 (略) 别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方 市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 市房地产估价事务所 三、估价目的 为恒通房地产开发公司对别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时点 2008 年 4 月 15 日 五、估价对象概况 (一)市概况(略)
11、(二) 别墅项目概况 1土地情况 (1)土地使用权性质：出让土地使用权，2005 年 1 月 6 日取得国有土地使用权证。 (2)土地总面积 70000m2。 (3)用途：别墅及配套设施。 (4)108 栋别墅，建筑总面积 35285m2。 其中：一期工程建设 33 栋别墅，建筑面积10378m2。 2地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有 A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为 2 层砖混结构。目前一期工程 33 栋中已有 24 栋完成全部工程，建筑面积 7548m2，另有 9 栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积 2830m2。建筑材料及设备(略)。 六、估价采用
12、的方法和步骤 (一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法。 (二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。七、估价过程 (一) 方法一：房地分别估价 1土地估价：采用成本法与市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。 (1)利用成本法进行土地估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+ 土地开发费用+土地使用权出让金 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米 396 元，土地开发费用为每平方米 158 元，土地使用权出让金为每平方米 2770 元。以上三项合计为每平方米 3324 元。
13、(2)利用市场比较法进行土地估价根据测算，下述三个交易实例修正后的价格比较接近(见表 1、表 2)，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=(3410+3474+3230)3=3371( 元 m2) 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 土地单价=(3324+3371)23348(元m 2) (3)土地估价综合结果 土地总价=土地单价土地总面积=334870000=234360000(元)=23436( 万元) 2别墅建筑物估价 别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建筑成本。 (1)据测算别墅建筑物的重新建
14、筑成本为 3428 元m 2，包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费 8、年利率 15、利润率 20、销售税费 10。 (2)根据建设情况分别求出已完工别墅和未完工别墅的建筑物重新建造成本。 108 栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为342835285120957000(元)=12095 7(万元)。 根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完工的 9 栋别墅建筑物重新建造成本为已完工建筑物成本的50，则未完工别墅建筑物的重新建造成本为 342850=1714(元m 2)。 (3)现有别墅建筑物价格： 34287548+17142830=30725100( 元)=3
15、072 51(万元) 3别墅现有房地产价格 23436+307251=26508 51(万元 ) (二)方法二：别墅项目整体估价 根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 1别墅总楼价 市场研究分析(略) 据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为 11200 元m 2，则本项目完工后的总楼价为1120035285=395192000(元)=39519 2(万元)。 2销售税费(含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加所得税等)为项目完工后总楼价的 10，则39519210=395
16、1 9(万元)。 3建筑物未完工部分的价格全部完工后别墅建筑物总价格现有别墅建筑物价格=120957307251=902319(万元)。 4别墅现有房地产价格=39519239519902319=2654411(万元)。 八、估价结论 以上两种估价思路的估价结果如表 3。 估价结果：别墅现有房地产总价格为 2652631 万元。 九、附件、说明、其他资料(略)四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）18 H 办公用房建于 2005
17、年，为 4 层钢筋混凝土框架结构，建筑面积 2310m2，建筑密度为 60，用地为 2004 年通过出让国有土地使用权取得，使用期限 40 年。2010 年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。 1土地价格估算 根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为 1200 元m 2。 则土地价格为：1200231060=1663200( 元)1663(万元) 2建筑物价格计算 按照本市 2010 年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为 2175 元m 2。 该工程建设期为 1 年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为 585，开发商利润
18、率 20，则利息为：21750558563 6(元m 2) 开发商利润为：217520=435(元m 2) 钢筋混凝土框架结构使用年限为 60 年，残值率为 2，已使用 5 年，根据定率折旧法公式，其成新率为： 1(12)5 60100 =92 建筑物现值为： (2175+636+435)922310=568193472(元)568 2(万元) 3估价结果确定 1663+568 2=7345( 万元)。 房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 43 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅
19、的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。2 【正确答案】 显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。3 【正确答案】 该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。4 【正确答案】 错误(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；(4)不应选用 350 万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益) 5 【正确答案】 具体可选择过去数据简
20、单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。6 【正确答案】 不合适，因为估价对象现实用途虽是工业，但估价用途应是商业，技术路线应按商业用地制定，优先选用比较法和收益法。二、单项选择题7 【正确答案】 A【试题解析】 (65000+67500)8000=124500(m 2)8 【正确答案】 D【试题解析】 对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内(毁约除外)应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根据市
21、场租金变化趋势判断未来租金水平。9 【正确答案】 C【试题解析】 法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款(如划拨的建设用地使用权、增加容积率、改变土地用途应补交的出让金等费用)，但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用、营业税及附加等拍卖、变卖的费用和税金。本题的法定优先受偿款=40500(193)-2835(万元)。10 【正确答案】 D【试题解析】 根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后
22、，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。11 【正确答案】 D【试题解析】 两个的风险和报酬不一样，所以投资利润率也不一样，所以不可比较。12 【正确答案】 D【试题解析】 23005000(1+3 )=11845(万元)。代征地也要支付购地成本。13 【正确答案】 B【试题解析】 6650(1+1) 12(1+10)15000=102183(万元)。此题应注明的一个前提是：假设在开发完成时即可全部售完，没有提前预售也没有延迟销售。14 【正确答案】 C【试题解析】 要折现到价值时点。15 【正确答案】 D16 【正确答案】 A【试题解析】 此题评估的是投资价值而不是通常的市
23、场价值，故未来开发成本是投资者在估价时点之后未来发生时的实现成本而不是客观成本，这一点非常容易出错。三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）17 【正确答案】 1房地产估价事务所应注明资质并附营业执照，报告书上要盖公章。2提供报告书日期未注明。3估价报告使用应注意的事项未加以说明。4应对估价人员临勘现场情况加以说明。5应说明估价人员与委托单位和待估物业无利害关系。6对建筑物状况介绍过于简单。7对交易日期未作修正，应予说明。8没有写明估价依据及估价原则。9没有写
24、明估价作业起止日期。10没有写明估价人员姓名，没有注册房地产估价师签名。11关于土地权属情况介绍不全，土地使用权如何取得、土地使用费用多少没有指出。12没有土地使用权年限，这一点非常重要。13缺少对土地的自然状况介绍，如坐落、位置、地形、地势、地质条件、四至及环境和交通通达程度等。14对土地开发利用状况未作介绍。15对项目规划条件介绍不全面。16利用成本法进行土地估价的计算公式有误，应该包括正常的利税。17上述计算公式中关于土地取得费用不能采用某宗地的实际数据，应用社会平均成本或者客观成本。18利用市场比较法进行土地估价的交易实例 A 不能用作可比实例，因其交易日期距估价时间已有 6 年，相差
25、时间过长。21土地估价的综合结果没有作年期修正。 22对建筑物估价中，建筑费一项不应包括红线外的市政费。23方法二的销售税费中，不应包括所得税。24销售税费重复计算。25最后的估价结果总价格应用大写书写。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）18 【正确答案】 1土地价格应为 12002310=2772000(元)=2772( 万元)。 2建筑物重置价格为 2175 元m 2，不应再加上利息和利润。 3计算成新度依据的公式并非定率折旧法公式，而为直线折旧法(或称定额折旧法)公式。 4成新率应为1(12)539100 =87 4。
