1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 4 及答案与解析一、问答题1 某集团公司打算将其名下的一处房地产出售，根据该房地产所处的地段、建筑面积、装修等各方面因素，公司给其标价 320 万元人民币。然而，此房地产标价两个月后，却无人问津。该公司考虑是否是因为标价太高导致的。为此，该公司委托一家房地产估价公司对此房地产进行估价。请问：估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?2 某公司一幢办公综合楼于 1993 年 10 月建成，为钢筋混凝土结构，共 7 层，裙楼1、2 层为自营商铺，3 层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需
2、委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。3 某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。另外，有些市民已将住房出租。他们对相关制度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。如此种种，拆迁改造工作困难重重。请问：1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?2装修补偿应如何确定? 3对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?二、单项选择题4 对以下两宗地块进行估价：1 号地块是一宗临街宽度 80m，临街
3、深度 50m，面积4000m2 的矩形土地；2 号地块与 1 号地块相邻接，是一块临街宽度 40m，临街深度 40m，面积 1600m2，形状略不规整的土地。该两宗地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将 1 号地块和 2 号地块合并为 3 号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1 号地块的单价为 9000 元/m 2，2 号地块的单价为 8000 元/m 2，两地块合并为 3 号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3 号地块的估价单价为 11000 元/m 2。4 下列关
4、于增值收益的表述正确的是( )。（A）以 3 号地块的总价扣除 l 号地块的总价后即是 2 号地块的增值（B）以 3 号地块的总价分别扣除 1 号地块和 2 号地块的总价后除以 3 号地块的总价即为增值总额分配率（C）以 3 号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在 1 号、2 号地块中计算增值分配（D）1 号地块比 2 号地块对增值额的贡献小5 在甲，乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是( )。（A）以合并前地块各自的单价确定增值分配比例（B）以合并前地块各自的面积确定增值分配比例（C）以合并前地块各自的总价确定增值分配比例（D）以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例6 假定甲单
5、位购买乙单位的 2 号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为( )万元。（A）1616（B） 2560（C） 1882（D）19207 某公司自有酒店 200m2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为 80 元/(m 2月)。7 若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按( )计算。（A）0 元/(m 2月)（B） 80 元/(m 2月)（C）按亏损前的净收益（D）按市场租金8 若对该酒店进行拆迁目的的评估，应优先选择的方法是( )。（A）收益法（B）市场比较法（C）成本法（D）剩余法9 若该酒店
6、处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时进行拆迁目的评估应优先选择的方法是( )。（A）收益法（B）市场比较法（C）成本法（D）剩余法10 某市文化局下属一家营业性机构，利用一处 1000m2 的自有房产搞第三产业，经营一家中档宾馆。然而，由于经营不善，加之近年来该市旅游产业发展速度趋缓，此宾馆自开业第二年后连续两年亏损，平均年亏损额为 10 万元人民币。相对于此，隔壁的一幢办公楼经营状况就要好得多，对外出租租金为 105 元/(m 2月)，高于市场租金的 80 元/(m 2月)10 若对该房地产用收益法进行评估，则净收益按( )计算。（A）105 元/(m 2月)（B） 80 元
7、/(m 2月)（C） 0（D）-8.3 元/(m3 月)11 若对该宾馆进行拆迁目的的评估，应优先选择( )。（A）收益法（B）市场比较法（C）成本法（D）剩余法12 若该宾馆处于非商业区，周围经营用地较少，该房屋为八成新，此时进行拆迁目的的评估，应优先选( )。（A）收益法（B）市场比较法（C）成本法（D）剩余法13 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )。（A）按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算（B）按建筑物耐用年限计算（C）按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算（D）按建筑物已使用年限计算三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13
8、 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 大厦用地地价评估报告 致委托方函(略) 估价师声明 (略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托方 全称：有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) 二、估价方 全称：房地产咨询评估有限公司 法定代表人：(略) 住所：(略) 三、估价对象概况 1地理位置及周围环境 估价对象位于市区路号，市商务中心用地内。地块南邻 45m路，西邻 40m 步行街，北邻 25m 规划路，东邻50m街，规划用地 11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为
9、一体的大厦。 估价对象地处区 地区，紧临使馆区，是 市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。 估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。 2市政建设状况 估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。 3规划设计条件 估价对象规划用途有办公
10、、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表 7-1。 四、估价目的 为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。 五、估价时点 2001 年 1 月 5 日。 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 七、估价依据 根据建设部、国家土地管理局、市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。 八、估价原则 本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。 九、估价方法 估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行
11、评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：1根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价
12、和楼面生地价。 7选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。 8将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 十、估价结果 本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认市区 路的 大厦用地总占地面积 19800m2，红线用地面积 10500m2，市政代征地为 6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为 7.619，50 年土地使用权在估价时点的市场价值为： 1熟地 总地价：310194638 元 大写金额：人民币叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰
13、叁拾捌圆整 单位地价：29542 元/m 2 楼面地价：38787 元/m 2 2生地 总地价：129304838 元 大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌圆整 单位地价：12315 元/m 2 楼面地价：1617 元/m 2 十一、估价人员(略)十二、估价作业日期 2000 年 1 月 5 日至 2000 年 1 月 15 日。 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。 房地产估价技术报告 (一)个别因素分析(略) (二) 区域因素分析(略) (三)市场背景分析(略) (四)最高最佳使用分析 根据估
14、价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式，如表 7-2 所示。 表 7-2 使用方式分析表 (五)估价方法选用 估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。具体的估价思路为： 1根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3确定计算
15、公式和开发项目的总开发价值。 4分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。 7选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地价。 8将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (六)估价测算过程 1开发总价值 本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。 (1)销售收益 1)估价对象开发完成后物业售价的确
16、定 由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前 XX 市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表 7-3。 表7-3 比较测算过程表 根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为 2000 美元/m 2。 2)计算销售收益 取销售费用率为 0.1，则该物业的销售收益为： 办公写字楼：20008.4540000(1-0.1) 608400000 元60840 万元 公寓：19008.4512000(1-0.1)173394000 元 17339.4 万元 合计：78179.4万元 (2)出租收益 1
17、)根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为 35美元/(m 2月)，取出租费用为 0.15，使用面积比 0.75，公共流通比为 0.2，平均空置率为 0.2。 则评估物业内的出租收益为： 358.45(1-0.15)0.75(1-0.2)(1-0.2)122800040543776 元 2) 运用收益法公式计算开发价值： 式中 a年出租净收益； r资本化率(取 2%)； s 收益年递增率(取 5%)； n综合使用年限(50 年)； P开发价值。 P40543776(12%-5%)1-(1+5%)(1+12%)50556214686 元 (3) 项目开发总价值 781794000+55621
18、46861338008686 元 2开发总成本 (1)建安工程费 1)直接费：结构+装修5000 元/m 2 2) 间接费：取直接费的 2%1000 元/m 2 3)不可预见费：取前两项和的 10%，为 600 元/m 2。则建安工程总投资为： (5000+1000+600)80000528000000 元52800 万元 (2) 投资利息 年利率取 12%，建设周期为两年，第一年资金投入 60%，第二年资金投入 40%，都是均匀投入。 5280000000.6(1+12%)1.5+0.4(1+12%)50-171015230 元 (3)开发商利润(利润率取 25%) 52800000025%
19、 132000000 元 (4) 销售税金(取开发总价值的 5.55%) 13380086865.55% 74259482 元 (5) 销售费用(销售费用率取开发总价值的 2%) 13380086862% 26760174 元 (6) 总开发成本 528000000+71015230+132000000+74259482+26760174832034886 元 3开发余值 开发余值开发总价值-开发总成本 1338008686-832034886505973800 元 4熟地地价 购地期望回报率为 30%。 设总地价为工，则 (1+12%)2x(1+30%) 512664044 x3143789
20、52 元 土地单价3143789521050029941 元/m 2 楼面地价31478952800003930 元/m2 ( 七)依据基准地价修正法求取估价对象地价 我们根据市人民政府1997 年 7 月 6 日下发的市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明求取估价对象的地价。 该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下： 1土地使用权出让金计算 估价对象根据市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积
21、率 7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为 2000 元，容积率修正系数取 6.0，则单位面积出让金为： 20006 12000 元/m 2 2基础设施配套建设费 估价对象的市政及四源费为 800 元/m 2，小区建设配套费 400 元/m 2，容积率为 7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为： (800+400)7.6 9120 元/m 2 3土地开发及其他费用 此项标准取值定为 7800 元/m 2。 4估价对象基准地价 单位地价12000+9120+780028920 元/m 2 总地价2892010500303660000 元 楼面地价303660000800003796
22、元/m 2 (八)对以上两种结果进行技术处理 运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见表 7-4。 表 7-4 修正法测算地价 (九)计算生地地价 1确定拆迁费 根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下： 1)地上建筑拆除补偿费：382.1 万元。 2)地上建筑拆除清运费：68.78 万元。 3)设备报废搬运费、安装调试费：共 496.8 万元。 4)职工停产期间工资补偿：2944.5534 万元。 5)地上管线、道路等附属物补偿：100 万元。6) 富余人员安置费：500 万元。 7)托、幼园搬家安置费(转园费)：37.5 万元。 8) 办公
23、场地周转费：540 万元。 9)拆迁管理费：49 万元。 10)向拥有土地方无偿返还 40%的物业建安成本：21120 万元。 合计：26238.7334 万元。综上所述，拆迁安置补偿费用合计为：26238.7334 万元，则单位土地面积拆迁安置费用为： 2623873341980013252 元/m 2 2计算生地地价 将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的生地地价。估价对象承担市政代征地 6800m2，集中绿地代征地 2500m2，合计 9300m2，占规划用地的 79%，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的 1.3 倍后的剩余。 生地总价熟地总价拆迁安置补偿费用309
24、019476-13252105001.3128129676 元 土地单价1281296761050012203 元/m 2 楼面地价128129676800001602 元/m 2 (十)运用市场比较法进行土地估价 市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下： 1待估土地资料的收集 (详见本报告前文) 2交易实例资料的收集(见表 7
25、-5) 表 7-5 交易实例资料表 3计算修正过程(见表 7-6) 表 7-6 修正过程表 以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即 1631 元/m 2。 (十一)修正结果(见表 7-7) 表 7-7 修正结果表 选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见表 7-7)。 (十二)评估结果 位于区路号的大厦用地 10500m2，1995 年 1 月 5 日的市场价
26、值为： 熟地：总地价：310194638 元，单位地价：29542 元/m 2，楼面地价：3878 元/m 2； 生地：总地价：129304838 元，单位地价：12315 元/m 2，楼面地价：1617 元/m 2。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 某房地产评估的估价时点为 2004 年 6 月 18 日，现选取一可比案例 A，其中有关资料如下：可比案例 A 的成交价格为 4000 元/m 2，成交时间为 2002 年
27、 6 月 18日；由于买方急于出售，可比案例 A 的成交价格比正常价格低 7%；由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%；案例 A 的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低 2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为 2003 年中期比 2002 年中期上涨1%， 2004 年中期比 2003 年中期上涨 3%，则根据以上资料计算比准价格 A 的过程如下： (1)交易情况修正系数：(100-7)/10093/100 (2)交易日期修正系数：(100+4)/100104/100 (3)区域因素修正系数： 100/(100-5)10
28、0/95 (4)个别因素修正系数：100/(100+2)100/102 (5) 计算比准价格 A： 比准价格 A400093/100104/100100/95100/102 3992.6 元/m 2房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 4 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的情况有：(1)土地权属状况；(2)房屋产权状况；(3)该房地产是否符合规划要求；(4)土地使用基本状况；(5)建筑物基本状况。2 【正确答案】 (1)选用成本法、收益法和比较法中任意两种。(2)将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。(3)收益法、市场比较
29、法中商业、办公用房应分别评估。(4)选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。(5)收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。3 【正确答案】 1针对该类拆迁估价，在估价程序上应该特别注意的环节主要有：(1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地勘查，否则造成估价失实或者其他后果的，被拆迁人应当承担相应的责任。(2)需要清楚该宗地的土地使用权权属情况，是划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年
30、月、经济寿命、有效经过年数等。2关于装修补偿问题，根据城市房屋拆迁估价指导意见第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。3对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人，估价与其密切相关；同时需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人。可由拆迁人对承租方给予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。二、单项选择题4 【正确答案】 C5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答
31、案】 D8 【正确答案】 B9 【正确答案】 C10 【正确答案】 B11 【正确答案】 B12 【正确答案】 C13 【正确答案】 A三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 1缺土地权属状况。 2规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。 3市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。 4市场比较法的比较修正没有理由。 5市场比较法的修正取值不规范。 6市场比较法的评估缺交易情况修正。 7办公、写字楼和公寓的预期市场价格的确定缺乏充足的依据。
32、8缺估价时点的美元与人民币的汇率。 9收益法中收益年限的确定错误。 10销售费用率、出租费用率、资本化率、利润率、收益年递增率等有关参数的确定缺乏依据。11销售税金的税率(5.55%)确定错误。 12熟地价计算式：“(1+12%)2x(1+30%)512664044” 是错误的，应改为 (1+12%)2x+ 30%x512664044。 13缺土地利用现状等土地基本状况资料。 14年利率取值错误。 15土地使用权出让金的计算没有进行交易日期修正。 16拆迁费的确定不应依据实际成本，应依据“客观成本”。 17拆迁费中遗漏了“拆迁服务费” 。 18用假设开发法求取熟地价格时，没有扣除“管理费用 ”
33、和“买方购买熟地的税费”。 19“生地”一词用词不准，应改为“ 毛地”。 20土地估价的市场比较法的比较修正没有理由，修正取值不规范且存在明显的错误。 21计算土地地价中 1.3 倍的系数的确定缺乏依据。 22按销售收入计算的物业未来价值和按出租收益计算的物业现值处于不同的时间点，不能进行简单的代数相加。 23未来物业的租金350 美元/(m 2月)的含义不明确。 四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 (1)交易情况修正系数错误，应为：100/(100-7)100/93(2)交易日期修正系数错误，应为：(100+1)/100(100+3)/100 104.03/100(3)区域因素修正系数错误，应为：100/(100+5)100/105(4)个别因素修正系数错误，应为：100/(100-2)100/98
