1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 6 及答案与解析一、问答题1 房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。请问：1房地产贷款项目评估有什么特点?2房地产贷款项目评估包含哪些内容?2 某集团公司根据部文件精神，准备转换经营机制，进行资产重组，组建股份有限公司。按照国家和当地政府的土地管理实施办法，集团公司拟将 120
2、000m2 仓库( 土地性质为出让)进行资产处置(即该仓库仍由原集团公司占有，重组后新的股份有限公司以租赁的形式每年向原集团公司交纳租金，仓库租金用于资产重组分流职工的安置)。经双方商定：将仓库中的 100000m2 进行租赁，租赁年限为 5 年(1999 年 5月 1 日起至 2004 年 4 月 30 日止)，月租金为 11 元/(m 2月)，租赁期间仓库租金水平不变。由于出现了特殊原因，经租赁双方协商，同意租赁协议于 2001 年 12 月提前终止，试问：该宗仓库在租赁过程中必要的工作步骤有哪些?3 2003 年 9 月，北京 DC 房地产公司将其名下的 JM 大厦作价人股北京 ZL 集
3、团有限公司， JM 大厦的产权归后者所有。在此之前的 2003 年 8 月，双方曾委托两家值得信任的评估机构对 JM 大厦进行了估价，双方以估价结果为参考依据，协商确定以 JM 大厦作价 1.2 亿元人民币入股。请问：1何为房地产转让?2城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式有哪些?3房地产转让估价有哪些特点?二、单项选择题4 某小商品批发市场，位于商场中。商场的产权属于 Y 集团公司。2004 年 6月 1 日，Y 集团公司所投保的保险公司委托房地产估价机构对 商场进行估价，评估价值为人民币 150 万元。2005 年 10 月 15 日，商场发生火灾。灾后调查确认，系属小商品
4、批发市场管理混乱，一个烟头引发成火灾。为确定火灾所造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。此次估价报告认为：商场在 2005 年 10月 15 日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币 560 万元，建筑物价值为人民币142 万元；在 2005 年 10 月 15 日遭受火灾后建筑物价值为人民币 25 万元。4 下列表述正确的是( ) 。（A）2005 年 10 月 15 日的评估价 560 万元包含地价（B） 2005 年 10 月 15 日的评估价 142 万元包含地价（C） 2004 年 6 月 1 日的评估价 150 万元包含地价（D）2004 年 6 月 1 日至 2005 年 1
5、0 月 15 日未发生火灾时， 商场建筑物价值尚未损失5 商场在火灾中的直接损失为人民币( ) 万元。（A）410（B） 125（C） 418（D）1176 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 50 年，有效已使用年数为 8 年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为 800 万元(建设期为 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入 40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的 3%，年利息率为 6%，销售税费为 50 万元，开发利润为 120 万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元；装修的重置价格为 200万元，平均寿命为 5 年，已使用
6、 2 年；设备的重置价格为 110 万元，平均寿命为10 年，已使用 8 年，假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。问：6 该建筑物的折旧总额为( )万元。（A）213.34（B） 221.34（C） 283.34（D）301.347 计算该建筑物的重置价格为( )万元。（A）994（B） 998.9（C） 1024.9（D）1048.98 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价属于( )。（A）功能折旧（B）物质折旧（C）经济折旧（D）自然折旧9 某公司拥有一栋旧商业用房，房屋所有权证记载的建筑面积为 460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准
7、改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建 600m 2 经济上不合算，擅自建成建筑面积 1000m2 的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资人股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。9 能否改建的最终批准权在( )。（A）政府房地产管理部门（B）政府规划管理部门（C）政府土地管理部门（D）上级总公司10 评估时依据的建筑面积应为( )。（A）460m 2（B） 600m2（C） 1000m2（D）以上三个面积都不行11 该公司委托评估应选择( )。（A）房地产管理部门（B）资产管理部门（C）有资格的房地产估价机构（D）验资机构12 影响此商业用房估价的区位因素包括( )。（
8、A）交通条件（B）临街状况（C）内部格局（D）面积13 影响此商业用房估价的实物状况包括( )。（A）繁华程度（B）层高（C）辅助设施（D）临街状况三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 在建工程房地产估价结果报告 一、委托方 房地产开发有限公司，法人代表：，地址： 市路号，联系电话： -。 二、受托方 房地产价格评估有限公司，法人代表：，地址： 市路
9、号，估价机构资质等级：一级，联系电话：-。 三、估价对象 1地理位置及概况(略) 2估价对象概括 估价对象：一栋在建住宅楼 建筑面积：11627.92m 2 土地使用权年限：至 2076 年 5 月 31 日 土地面积：4300m 2 四；估价目的 为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。 五、估价时点 2007 年 6 月 18 日 六、价值定义 采用公开市场价值标准，即本报告估价对象在目前状况下，于估价时点的市场价格。 七、估价依据 中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 502911999)： 国土资源部土地估价规程； 北京市人民政府北京市出让国有土地使用权基准地价； 北京市房
10、地局土地出让价格评估技术标准(试行)； 北京市城市规划管理局审定设计方案通知书()规审字号 ； 公司房屋所有权证(全字第 号 )； 公司国有土地使用证全国用()字第号； 委托方提供的其他资料； 估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。 八、估价原则 本次估价遵循的房地产估价原则有：合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估，鉴于估价对象的规划方案已经市城市规划管理审定批准() 规审字 号审定设计方案通知书，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。 九、估
11、价方法 估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。 十、估价结果 以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03 万元(大写：叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰元整) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期 本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限
12、该价格应作相应调整，直至重新评估。 在建工程房地产估价技术报告 一、实物状况分析(略) 二、区位状况分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)市场比较法 市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，选取条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日价值的方法。 (1)选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件： 1)用途相同： 2) 交易类型相同； 3)正常交易或能够修正为正常交易的案例：
13、 4)区域及个别条件相近； 5)统一价格基础； 6)交易日期接近。 评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况见表 3-1： 表 3-1 比较案例(2)价格修正指数表 将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表 3-2。 表 3-2 价格修正指数表(3)修正系数表 根据修正指数表，编制修正系数列表见表 3-3，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。 表 3-3 修正系数表 总价=3460.4511627.92=4023.78 万元 (二)成本
14、法 所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。 计算土地使用权价格 估价对象规划用途为住宅，位于 XX 市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行评估，确定估价对象的楼面地价为 857 元/m 2，则土地总价为 1112.79 万元。 建筑物建造成本 建筑物建造成本：开发成本+管理费用 +投资利息
15、 +销售费用+税费+ 开发利润 1开发成本 (1)建安费用 根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为 139535 万元。 (2)红线内市政费 取建安费用的 15%。 红线内市政费=1395.35 万元15%=209.30 万元 建造总成本=建安费用+ 红线内市政费=1604.65 万元 (3)前期工程费 (包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)取建造成本的 10%。 前期工程总费用=1604.65万元10%=160.47 万元 (4)不可预见费 取建安费用的 5%。 不可预见总费用=1395.35 万元 5%=69.77 万元 开发成本合计为 1834.89 万元。 2
16、管理费用 建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的 5%。 管理费用=(1112.79 万元+1604.65 万元 )5%=135.87 万元 3投资利息 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为 1 年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行 2007 年 5 月 19 日公布的 1 年期贷款利率 6.57%计取，计息基数为开发成本。则利息为： 投资利息=1112.79 万元6.57%1+1834.89 万元6.57%0.5 =133.39 万元 4投资利润 根据 市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为 1 年，开发商利润取 25%。
17、 投资利润=(1112.79 万元+1834.89万元)25%=736.92 万元 5 销售费用 估价对象为在建工程，未销售，故不计。 6估价对象价格 根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为： 总价=1112.79+1834.89+135.87+133.39+736.92=3988.81 万元 七、估价对象价格确定 根据目前北京市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为：3988.
18、81 万元(货币种类：人民币，大写：叁仟玖佰捌拾捌万捌仟壹佰元整)。 八、附件(略) 四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 某写字楼坐落在市大街，其土地总面积为 10000m2，土地使用年限为 40 年，从 1995 年 12 月 25 日起计。该写字楼地上十九层。其中顶层为设备层，第十层为计算机中心。首层至三层建筑面积均为 4000m2，以上各层均为 3800m2。首层大厅面积为 1000m2，走廊、楼梯间、公共房间、竖井
19、等面积共 700m2，其余长年出租为咖啡厅和餐厅，月租金为 170 元/m 2，其余楼层出租为办公之用，可出租的使用面积占建筑面积的 70%。按 12 元/(m 2日) 收取租金，空置及租金损失率为 5%。 该写字楼日常正常经营总费用占办公区租金总收入的 40%。经调查可知，附近相同使用年限的相同用途的楼盘价格为 5000 元/m 2，土地化资本率为 8%，建筑物资本化率为 10%。当地同档次写字楼出租为咖啡厅餐厅或办公室，其正常租金分别为200 元/(m 2月) 与 10 元/(m 2日)。 1998 年 12 月，写字楼业主欲给此房地产投保，委托一家房地产估价机构对其 1998 年 12
20、月 25 日的保险价值进行估价。 估价计算如下： (1)有效毛收入： (4000-1000-700)27012+(40002+380018)70%12 36595%226987680 元 (2)总费用：7640070%1236595%40%89012112 元 (3)总净收益：226987680-89012112137975568 元 (4)土地净收益：(40003+380016)50008%72800400 29120000 元 (5)建筑物净收益：137975568-29120000108855568 元 即该房地产 1997 年 12 月25 日的保险价值为 1281793748.78
21、元房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 6 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1房地产贷款项目评估的特点：(1)综合性。房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一房地产的价值(价格)评估不同，从评估的内容、涉及领域、对象、角度都复杂得多，涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目其状态上有土地、在建工程、存量房；用途有住宅、办公楼、公寓、别墅、商场以及娱乐用房等等。是全面、综合、动态的系统分析过程。从而需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质，大部分业务需多种专业人士配合作业。(2)科学性。由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项
22、目评估时，应采用科学的方法和手段、定性、定量分析相结合。注重数据采纳的客观性，有依据性。(3)专业性。房地产贷款项目评估涉及广阔的领域，有社会、人文、环境、区域发展、法律规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。各项内容均须进行专业化的评估分析。采用符合所涉及专业的相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。(4)特殊性。房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目相比，具有其自身的特性，如作为销售经营的房地产项目，其测算的投资回收期相对较短，根据项目大小，其投资回收期大约在 13 年左右；房地产的经营方式多样化，可售、可租或混合经营等。从而增加了房地产贷款项目评估的复杂性。2房地
23、产贷款项目评估的内容：房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目合理性的评估、市场分析、财务及经济效益评估、不确定性分析、风险评估、结论等几大部分；综合各家的内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九章内容：第一章 借款企业资信评估第二章 项目概况评估第三章 市场分析第四章 项目投资估算及资金来源、筹措评估第五章 项目进度与资金运用评估第六章 项目财务效益评估、指标计算及分析第七章 不确定性分析第八章 贷款风险评估第九章 结论与建议2 【正确答案】 该宗仓库在租赁过程中必要的工作
24、步骤有：(1)首先应验证出租仓库使用权的合法性，出租仓库是否具有合法的土地使用权证和房屋所有权证，出租人与土地证、房产证载明的权利人是否一致；(2)在上述基础上，可确定出租人签订出租合同的合法性，然后，租赁双方应草签租赁协议的文件，并确定租赁的面积、租金水平等；(3)租赁双方根据协议文本，由双方自行认定租赁范围或共同委托有资质的测量队伍进行测量，并绘制成图；(4)双方根据律师出具的法律意见书或经公证处公证的租赁合同，备齐相关资料，到地方房地产管理局等相关部门办理登记备案手续。3 【正确答案】 1城市房地产管理法第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地
25、产转移给他人的行为。”2城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式主要包括下列行为：(1)以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情形。3房地产转让估价具有以下几个方面的特点：(1)从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。(2)从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会任何一家值得委托人信任的评估机构评估，委托人既可
26、能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。(3)从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。二、单项选择题4 【正确答案】 A5 【正确答案】 D6 【正确答案】 B7 【正确答案】 D8 【正确
27、答案】 A9 【正确答案】 B10 【正确答案】 D11 【正确答案】 C12 【正确答案】 A13 【正确答案】 D三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 1房地产权利状况描述不全。2房地产现状描述不全。3估价原则中缺少估价时点估价原则。4估价结果报告中缺少对估价方法定义的描述。5估价结果报告中总地价缺少货币种类。6估价结果报告中估价结果缺少单价。7市场比较法比较因素所取修正指数无说明。8比较案例 A 和 B 相同位置应具有相同位置指数。
28、9比较案例 A 用途为商住，与估价对象的可比性应作说明。10比较案例的结构不同应该进行修正。11比准价值的权重未作说明。12成本法中土地使用权价格计算有错误。13成本法中各项费用比例无依据。14建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。15成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。16成本法中应考虑销售费用。17估价技术报告中估价结果缺少单价。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 有效毛收入应为： 230030012+6120070%103650.95156827700 元 (2)总费用应为； 6120070%1036595%40%59419080 元 (3) 总净收益应为： 156827700-5941908097408620 元 (4)土地净收益应为： 即该房地产 1998 年 12月 25 日的保险价值为 645405967.32 元。
