1、房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 8 及答案与解析一、问答题1 某市对旧城区进行改造，第一阶段拆迁涉及万余户居民。为确保长治久安，落实科学发展观，体现以人为本的精神，市政府在详细计划周密准备的基础上，对民意进行了深入调查。同时市政府下达严令，禁止各级职能部门借机“揩油” ，如有违犯，一经查出，坚决严惩。为此市政府委托有资质的评估单位，进行了详尽的拆迁估价。请问：1什么是城市房屋拆迁估价?2拆迁补偿估价的对象是什么?3针对不同估价对象应注意哪些问题?2 某企业有一临街的框架结构的 4 层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权，每层建筑面积约 400m2，现因股份制改造需对该宗地产
2、进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格。如果你作为一名房地产估价师，受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。3 年月日，甲乙两家公司因对一宗房地产的交易价格不能协商一致，产生了纠纷，最终对簿公堂。省市人民法院在依法受理此案的过程中需要了解该宗房地产于月 日这一时点的价值，价值定义采用公开市场价值标准。请问：1什么是房地产纠纷估价?2房地产纠纷估价分为哪几类?分别应由谁以何种方式解决?3房地产纠纷估价有什么特点? 二、单项选择题4 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两栋房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两栋
3、房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两栋房屋中一栋为厂房，另一栋原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。4 应根据( )对该两栋房屋进行估价。（A）房屋所有权证上记载的用途（B）估价人员现场勘察结果的现状用途（C）企业改制、资产重组后该两栋房屋拟确定的用途（D）该两栋房屋可以获利最多的用途5 将该两栋房屋的用途由工业改变为其他，应通过( )途径。（A）自行改变（B）经上级主管部门批准改变（C）经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续（D）经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续6 该工厂若将该两栋房屋投保火灾险，则其为保险目的评估价值应为( )。（A）该两栋房屋的正常市场价值（
4、B）该两栋建筑物的重新建造成本（C）该两栋建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值（D）该两栋建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值7 该工厂若为扩大经营而筹集资金将两栋房屋抵押，则其为抵押目的评估价值应为 ( )。（A）该两栋建筑物的抵押评估价格之和（B）该两栋建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金（C）该两栋建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格（D）该两栋建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格8 某公司于 2005 年 6 月 18 日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为
5、划拨，经协商，银行同意按其评估价值的 80%提供贷款，该评估公司在评估过程中得出，该房地产在正常出让土地使用权法定最高年限的条件下，评估价值为 500 万元人民币，应缴纳的出让金为 60 万元，该公司 2007年 6 月 18 日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为 445 万元，问：8 2005 年 6 月 18 日，该房地产抵押评估价值应为( )万元。（A）500（B） 560（C） 440（D）4009 该公司 2007 年 6 月 18 日破产时偿还银行的拍卖款为( )。（A）445 万元（B） 385 万元（C） 352 万元（D）以上都不对10 假如银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请
6、重新评估，则重新评估的日期应为( )。（A）2005 年 6 月 18 日（B） 2007-6-18（C）银行指定（D）2005 年 6 月 18 日至 2007 年 6 月 18 日11 2004 年 3 月 31 日，甲乙双方决定合作开发某高层住宅，甲出地，乙出建设资金，签订合同约定建成后按 3:7 分成，在工程施工过程发现地下有国家藏品，评估价值为 2000 万元，该藏品取出后工程正常施工，于 2006 年 3 月 31 日工程竣工检验合格，除甲保留一套房屋(该房屋市场售价为 80 万元，重置成本为 50 万元)自用外，其余房屋很快售完，总售价为 2100 万元，问：11 计算收益时，甲
7、方保留房屋的价值计算应( )。（A）按重置成本计算（B）按市场售价计算（C）双方协商确定（D）按市场售价减去土地出让金计算12 该项目乙方应获得的收益为( )万元。（A）1470（B） 1526（C） 1505（D）250513 发现的藏品应( ) 。（A）属于甲方（B）甲乙平分（C）甲乙按比例分成（D）属于国家三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 上海公寓部分房地产抵押价值评估报告 上海房地产估价有限公司 封面(略) 目录(略 ) 致委托方函 先生：
8、 受您的委托，本公司根据中华人民共和国 房地产估价规范的规定，遵循合法、科学、客观、公正的原则，对您所委托的上海公寓(上海市长宁区平武路 号)内，建筑面积为 6992.42m2 的房地产现状公开市场价值进行评估。根据委托方拟将估价对象进行抵押的估价目的和提供的相关资料以及本公司收集的相关资料和现场勘察结果，现将估价对象于 2001 年 5 月 18 日(估价时点) 的现状公开市场价值报告如下： 房地产总价：人民币 41600000 元 大 写：肆仟壹佰陆拾万元整 单位建筑面积均价：人民币 5950 元/m 2 大 写：每平方米伍仟玖佰伍拾元整 上海房地产估价有限公司 法定代表人： 2001 年
9、 5 月 31 日 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件 1本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格： (1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或者降低房地产真实价值； (2)有一段合理交易时间； (3)在此期间房地产市场保持稳定； (4)房地产买卖程序符合国家法律规定。 2截止到估价时点，估价对象的上海市房地产权证还未办理。根据估价方向上海市房屋土地管理局有关部门查询的结果和委托方的承诺，估价对象不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶鸿林、林春海(其中 公寓 D、E 座 24 套为权利人叶鸿
10、林所有； 公寓 A、B、C 座 23 套为权利人林春海所有)。 3截止到估价时点，估价对象均已装修，因此本报告提供的估价结果己包含了室内装修价值。 4本报告提供的估价结果，只为委托方向银行进行抵押提供价值参考依据，而不对其他用途负责。 5本报告提供的估价结果是估价对象现状公开市场价值，并未考虑未来物业强制处置、要求迅速变现的特性。房地产估价结果报告 一、委托方 1委托人： 2联系地址：上海市平武路 36号(公寓)18 楼 D 座 3联系人： 4联系电话：021- 二、估价方 1机构名称：上海房地产估价有限公司 2法人代表： 3机构地址：上海市浦东新区浦建路 243 号 4资格等级：一级 5证书
11、编号：略 6联系人： 7联系电话：021- 三、估价对象 1房地产概况 估价对象为公寓部分房地产(47 套) 。 公寓位于上海市长宁区平武路 36 号内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。 房地产用途：住宅 建筑面积：6992.42m2 土地等级：上海市四级 土地形状：矩形 临街状况：一面临街 2房地产权利状况 估价对象为权利人叶、林于 1999 年 2 月向上海房地产开发有限公司购进的内销商品房。截止到估价时点，估价对象合法权利文件只有签订的上海市内销商品房预售合同，预售许可证编号：沪房地(96)内预字 0009 号，还未办理上海市房地产权证。根据估价方向上海市房屋土
12、地管理局有关部门查询结果和委托方的承诺，委估的上海公寓部分房地产(47 套，建筑面积 6992.42m2)不存在抵押权、担保权、租赁权、地上地下权等他项权利，其房地产权利人为叶、林(其中公寓 D、 E 座 24 套为权利人叶 所有；公寓 A、B、C 座 23 套为权利人林所有)。 3房地产利用现状 公寓位于上海市长宁区东部繁华地段，它由一栋总高 25 层的公寓和地下车库组成。整幢公寓已于 1998 年竣工投入使用，现该公寓的物业已基本出售。目前，由专业物业管理公司提供全面现代化的管理。估价对象现处于空置状态。 4建筑物和地上定着物状况 上海公寓为钢筋混凝土剪力墙结构，总高 25 层的公寓，19
13、96 年开始建造，1998 年竣工投入使用。房型为三室二厅二卫、二室二厅一卫，一层五单元，层高 2.8m，总高 70m。公寓部分房地产(47 套)，A 座有 17 套，房型为三室二厅二卫； B 座有 2 套，房型为三室二厅二卫；C 座有 4 套，房型为二室二厅一卫；D 座有 9 套，房型为三室二厅二卫； E 座有 15套，房型为三室二厅二卫，均已装修，总计建筑面积 6992.42m2。各套房屋具体情况(单元、楼层、面积、户型、产权人)参见估价对象情况说明表(略)。 5市政基础设施条件 估价对象位于上海市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全，己具备了“七通一平 ”的条件。 四、估价目的 因委托
14、方拟将估价对象进行抵押，特此委托本公司评估其客观合理的公开市场价值，供抵押相关方作参考。 五、估价时点 2001 年 5 月 六、价值定义 本报告提供的房地产价格是估价对象在现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。 七、估价依据 1国家和上海市有关的法律、法规 (1)中华人民共和国城市房地产管理法； (2)中华人民共和国土地管理法； (3)上海市房地产转让办法；(4)上海市房地产抵押办法。 2上海市长宁区区域详细规划 3上海市建筑装饰工程预算定额 4委托方提供的有关证明文件 (1)估价委托书； (2)委托人的产权承诺书； (3)部分内销商品房预售合同(
15、复印件) ； (4) 购房款发票( 复印件)； (5)委托方个人身份证(复印件) 。 5估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘察收集的有关资料 八、估价原则 本次评估主要遵循如下估价原则： 1合法原则 国家的土地制度、房地产法规、城市规划等法律和法规是影响房地产价格的重要因素，房地产的权益只有在法律规定的范围内才具有经济上的价格。因此，房地产的价格评估必须以房地产的权益合法为前提。 2替代原则 同类功能和用途的商品具有可替代性，某一房地产的价格会受到与其同类的可替代的房地产价格的影响和制约。因此，估价对象房地产的价格可通过对同类型房地产价格的比较修正来替代。 3最高最佳使用原则 由于房地产具
16、有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。 九、估价方法 根据房地产估价规范，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法：收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 本项目的估价技术思路与
17、方法为：由于估价对象的用途为中高档公寓住宅楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评估。经综合分析考虑，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值。 十、估价结果 先生所委托的上海公寓(上海市长宁区平武路 36 号) 内，建筑面积为6992.42m2 的房地产于 2001 年 5 月 18 日(估价时点 )的现状公开市场价值为： 房地产总价：人民币 41100000 元 大 写：肆仟壹佰壹拾万元整 单位建筑面积均价：人民币 5879 元/m 2 大
18、写：每平方米伍仟捌佰柒拾玖元整 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2001 年 5 月 15 日至 2001 年 5 月 31 日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期，自估价时点 2001 年 5 月 18 日起至 2002 年 5 月 17日 1 年内有效。 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1房地产概况 估价对象位于上海市长宁区平武路 36 号(公寓) 内，东临江苏路、华山路，南依平武路，西近番禺路，北靠延安西路。 房地产用途：住宅 建筑面积：6992.42m 2 土地形状：矩形 临街状况：一面临街 2房地产权利状况(同前) 3房地产利用现状(同前) 4建筑物和
19、地上定着物状况(同前) 5市政基础设施条件 估价对象位于上海市市中心的成熟区域，市政基础设施十分齐全。 二、区域因素分析 长宁区位于上海市中心城区的西部，东与静安区相连、南与徐汇区接壤、西与闵行区毗临、北靠吴淞江，与普陀区隔河相望。全区面积 38 万 km2，全区人口 61.13 万。 长宁区西端有上海的航空港虹桥国际机场；中部有上海著名的经济技术开发区虹桥经济技术开发区和上海市最大的涉外高级住宅区古北新区；东部有中山公园和兴国路、华山路、泰安路、新华路、愚园路等处的花园住宅区。优越的涉外开放条件，便捷的立体交通网络，众多的科研院所，良好的居住生态环境，健全的基础教育体系和现代化旅游及娱乐设施
20、构成了长宁区的发展优势。 委托评估的上海公寓坐落于长宁区的东部，长宁区是上海市区的西大门，地理位置独特，交通十分便利。区内，虹桥机场是我国最大的空中交通枢纽之一；沪杭铁路纵贯全区南北，苏州河、沪青平公路是苏、锡、杭、嘉、湖通往上海的主要水、陆通道；高架环路、延安路高架、南北高架交通、地铁二号线和区内拓宽后的江苏路、长宁路、原有的虹桥路、延安西路等交通干线与 30 多条公交线路，形成了长宁区颇具特色的水、陆、空齐全，纵横交错、四通八达的立体交通网络。 三、市场背景分析 1上海市房地产市场背景分析 2001 年一季度上海房地产市场已逐渐走出几年来的低谷，商品房销售保持良好的势头，市场供求关系已出现
21、了转机。 同时，必须清晰地认识到，一季度内销商品房预售登记面积首次超过批准上市面积所呈现出的“求大于供” ，仅仅是一种阶段性、季节性的现象，前几年超量开发所积累的整体上供大于求的实质性矛盾尚未清除，这是一个值得引起足够重视的问题，继续消化空置房任重而道远。 从区域分析来看，一季度内销商品住宅销售量大的区域为浦东、闵行、徐汇、普陀分别占市区销售总量的 17%、15%、123%、10%，内销商品住宅预售量大的区域浦东、普陀、闵行、宝山分别占市区销售总量的186% 、11.6%、10.9%、10.4% ，西南部仍是住宅消费的热点，但仍可以看到一些非热点区域崛起的现象，如虹口、杨浦、闸北等区。随着市政
22、建设的发展，这些区的外部环境均得到了不同程度的改善，为房地产开发提供了新的发展空间。 从价格分布分析来看，上海房地产市场的价格分布遵循着地段原则，即由市中心向外价格逐渐降低，呈阶梯状。依据此规律，我们将市区分为四个部分：市中心区、内环(为内环以内地区) 、内外环(为内环线和外环线之间地区)、外环(为外环线以外地区)，四个区域一季度的平均成交价格为 4878 元/m 2、3661 元/m 2、3078 元/m2、3186 元/m 2。 由上述的价格走势可以看出： (1)内环区域最受市场欢迎，在市场吸纳量最大的情况下，其价格升势远非其他区域可比； (2)市中心区和其他地区价格差最大，其他各区价格相
23、对较小： (3)外环线外的价格反而高于内外环线之间的价格。 2长宁区房地产市场背景分析 2001 年一季度长宁房地产市场内销商品房预售批准预售面积 34.07 万 m2，已登记内销预售 1304 套，面积 15.96 万 m2，分别比去年同期上涨 118.8%和 136.5%。 从资料来看，一季度长宁区内销商品房预售的成交特点为： (1)市场相对稳定，房价指数持平的楼盘数为 36 个，占统计楼盘的59%； (2)高层价格走势较多层要好，高层价格指数达到 1003 点，多层价格指数仅为 980 点； (3)区域内西部市场较为看好，占全区总成交面积的 72.5%：而虹桥路沿线及古北地区市场基本饱和
24、，仅占全区总成交面积的 3.53%： (4)区域房价指数为 1003 点，平均成交单价 4625 元/m 2。 从市场来看，长宁区有着独特的优势，表现为： (1)以外贸为特征具有外事功能的涉外经济贸易区虹桥开发区，独具欧陆风格的高级花园住宅区古北新区，上海重要的航空港虹桥国际机场坐落在长宁区，随着时间的推移，其涉外开放条件日益成熟； (2)立体的交通网络更加便捷。江苏路、长宁路的拓宽，虹桥路、延安西路的改善，地铁二号线及轻轨高架的相继竣工，使长宁区的投资条件更上一层楼； (3)居住生态环境的日益改善。长宁路两侧的大面积绿化完工，虹桥地区周边环境不断完善等给予绿化覆盖率居全市中心城区之首的长宁区
25、锦上添花； (4)购房者消费观念的改变。去年年底房改政策的逐步落实以及加入 WTO 组织的临近，长宁区潜在优势得以明显地发挥。 从供求角度来看，部分航班迁移浦东，对房地产市场构成冲击，随着长宁区市场的逐步完善，其市场扩容速度将会逐渐变缓，其他区域房地产市场的发展将吸纳部分客源，尤其是紧邻的闵行区将对其产生不小的冲击。 3周边市场背景分析 估价对象位于上海市长宁区内环地区，由于此区域是真正意义的市区，居住生活条件相当方便，各类配套相当完善，交通也十分便捷，楼盘档次较高，价格为全区最高。一季度平均售价为 5518 元/m 2，如海富公寓、长峰广场、晶采名人大厦、佳信都市花园等，都是在全市范围内有一
26、定影响的高档次楼盘。因此，虽然市场价格较高，但市场认同率较高，是该区域房产的主要特点。 四、最高最佳使用分析 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。 五、估价方法选用(同估价结果报告) 六、估价测算过程 1市场比较法 市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比
27、较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下： 估价对象价格=可比实例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 2可比实例选择 通过市场调查和向有关部门查询，收集了与估价对象有关的若干市场交易实例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近(或同一供需圈)、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下三宗案例作为可比实例。 实例一：佳信都市花园 位置：延安西路、番禺路口 结构：钢筋混凝土剪力墙结构 装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修 销售均价：5400 元/m 2 成交日期：2000 年
28、10 月 实例二：盛源大厦 位置：南京西路 5号 结构：钢筋混凝土剪力墙结构 装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修 销售均价：5500 元/m 2 成交日期：2001 年 5 月 实例三：延和大厦 位置：番禺路 37 弄 7 号 结构：钢筋混凝土剪力墙结构 装修：外墙为高级釉面砖，内装修标准为毛坯房、初装修 销售均价：5200 元/m 2 成交日期：2001 年 5 月 3因素选择 根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等。区域因素主要有商服繁华度、景观、交通条件、区域环境质量、基础设施条
29、件；个别因素主要有结构、房型、装修、成新状况、朝向等。 4因素条件描述 估价对象和可比实例的各因素条件说明，详见表 3-7(因素条件说明表)。 表 3-7 因素条件说明表5编制比较因素条件指数表 以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数。详见表 3-8(因素条件指数表) 。 表 3-8 因素条件指数表 表中有关修正说明如下： (1)交易日期修正 可比实例 A 成交日期为 2000 年 10月，根据 GREIS 中房上海指数月度报告，从 2000 年 10 月至 2001 年 4 月，上海房地产市场保持稳步发展的态势，2000 年 1
30、0 月中房上海住宅指数为 640，2001 年 4月为 647，涨幅为 1%，因此，实例 A 交易日期修正为 99/100；实例 B、实例 C 成交日期与估价时点相近，则交易日期不作修正。 (2)交易情况修正 实例A、B、C 的交易情况均属正常，则交易情况不作修正。 (3) 区域因素修正 实例A、B、C 与估价对象均处于上海市长宁区东部的繁华地段，区域条件基本一致，不作修正。 (4)个别因素修正 A实例 A 房型基本与估价对象相同，故不作修正。实例 B、C 房型设计相对较差，影响该房地产使用功能，进行修正，分别修正为 100/99、100/98； B装修情况 可比实例均为毛坯房，估价对象为装修
31、房，应进行装修修正。根据估价对象的装修情况和当前装修市场信息，将实例A、B、C 分别修正为 100/92、100/92、100/92； C其他个别因素条件基本一致，则对其他个别因素条件不作修正。 6实例修正后的房地产价格分析计算 上述几个可比实例位于同一区域，修正后价格较相近。因此，取上述三个可比实例修正后价格的算术平均值作为估价对象的评估价格，详见表 3-9(因素比较修正系数表)。 表 3-9 因素比较修正系数表则：估价对象比准价格=(5811+5918+5539)/3=5756 元/m2 7收益法 所谓收益法，是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以
32、此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 (1)求取年总收入(潜在毛收入)。估价人员根据评估需要，预测估价对象当前的正常毛租金租赁价为人民币 1.8 元/(天m2)，确定估价对象的年潜在毛收入为： 年毛租金收入=1.8 元/( 天m2)365=657 元/( 年m2) (2)求取年运营费用： 1)营业税及附加 5.565% 6575.565%=36.56 元/m2 2)房地产税 12% 65712%=78.84 元/m2 3)管理费 5% 6575%=32.85 元/m2 4)维修费( 年折旧费的 45%) 2000 元/m21.4%45%=12.60 元/m2 5)保险费 0.2% 200
33、00.2%=4 元/m2 6)水电费 由租赁方承担 7)代理费用 100/70=1.43 元/m2 年总费用 =A+B+C+D+E+G=166.28 元/m2 有关年总费用计算说明： 1) 营业税及附加：按照年毛租金收入的 5.565%计算； 2)房地产税：按照年毛租金收入的 12%计算： 3)管理费：按照一般惯例以年毛租金收入的 5%计算； 4)维修费：按市场一般惯例取年折旧费的 45%，年折旧费一般以房屋的重置价为基数计算。根据当前建筑造价信息，估价对象的房屋重置单价为 2000 元/m2，采用直线折旧法，评估房地产的使用年限为 70 年，年折旧率=(1/70)100%=1.4%，年折旧费
34、=2000 元 /m21.4%=28 元/m2；维修费=年折旧费45%=12.60 元/m2； 5)保险费：按市场一般惯例为建筑物价值的 0.2%； 6)水电费：由租赁方承担； 7)代理费用：按代理费用 100 元/m2 平分到 70 年计算。 (3)求取年净租金收益。 年净租金收益=年毛租金收入-年总费用=657-166.28 =490.72 元 /(年m2)取整为 492 元/(年m2) (4)收益法求取估价对象的市场价格。 根据对该区域同类房地产出租情况的详细调查，出租率按当前市场一般情况确定为 75%。住宅的土地使用年限为 70 年，1998年出让，因此土地使用年限尚剩余 66 年，资
35、本化率取 6%，根据公式：Vn=d/r1-1/(1+r)n式中 Vn有限年期单位楼价； a/r 无限年期单位楼价： r资本化率； n估价对象剩余土地使用权年限。 Vn=(490.7275%/6%)(1-1/1.0666)=6002 元/m2 8估价结果的确定 综合上述两种估价方法，两种方法结果各占权重50%。 单位价格=(5756+6002)/2=5879 元/m2 总价格=5879 元/m26992.42m2=41108437 元(取整为人民币 41100000 元) 七、估价结果确定 先生所委托的公寓( 上海市长宁区平武路 36 号) 内的建筑面积 6992.42m2 的房地产于 2001
36、 年 5 月 18 日(估价时点)的现状公开市场价值为： 房地产总价：人民币41100000 元 大 写：肆仟壹佰壹拾万元四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 某公司有一工业厂房，建成于 2002 年 6 月，建筑结构为钢结构，建筑面积1850m2，成新率为 9 成新。当时同类厂房建安成本一般为 700 元/m 2，由于某些原因厂房实际建成成本为 650 元/m 2，总投资为 120.25 万元，其中占用自有资金 50万元，
37、2007 年 9 月 14 日公布的 1 年期贷款和率为 7.29%，该厂房所在区域，正常情况下开发商 1 年期开发利润率为开发成本的 5%。 1该厂房在 2007 年 12 月 1日的市场价格。 (1)建造成本：包括建安费用、前期工程费和不可预见费。 1)建安费用=650 元/m 21850m2=120.25 万元 2)红线内市政费：取建安成本的 10%。 120.25 万元10%=12.03 万元 3) 建造成本合计：120.25 万元+12.03 万元=132.28 万元 (2)前期工程费 (包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一千费等费用)：取建造成本的 7%。 132.28 万
38、元7%=9.26 万元 (3) 不可预见费：取建安费用的3%。 132.28 万元3%=3.97 万元 (4)开发成本合计： 145.51 万元。 2建设期贷款利息： 估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1 年，假设资金在建设期内均匀投入，按现行年贷款利率 7.29%计取，计息基数为开发成本。则： 利息=(145.51-50)7.29%0.5=3.48 万元 3建设单位管理费：取建造成本的 5%，则： 管理费=145.51 万元5%=7.28 万元 4开发商利润：估价对象的建设期为 1 年，开发商利润取 5%，则： 开发利润=(145.51+3.48+7.28)5%
39、=7.81万元 5销售费用：根据有关规定，销售费用包括营业税及附加、印花税以及买卖手续费、广告费等，本次评估取 8%。设估价对象的全新状态下的价格为 X，则销售费用为 0.08X。 6车间评估价格： 综上所述，在计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息、开发商利润、销售费用和成新率后，根据项目情况，估价对象在估价期日的市场价格为： X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X X=178.35 万元。 房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷 8 答案与解析一、问答题1 【正确答案】 1城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面
40、积等因素，对其房地产市场价格进行的评估；2拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托于其实体上的权益3针对不同估价对象应注意以下几点：(1)依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。(2)依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只包含该宗地相应的基础设施配套建设费和土地开发及其他费用。(3)已取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。(4)“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿
41、” ，故不在估价范围之内。“拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿” ，估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。(5)被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。(6)对于一宗房地产拆迁补偿
42、估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。2 【正确答案】 在城市规划允许的情况下，按转换用途前和装修改造前的最高最佳使用原则和假设开发法的思路进行评估。具体为：按有扶梯、有装修的商场评估4 层仓库转换用途后的价格；然后扣除因转换用途需要补交的出让金，室内的改造、装修费用和扶梯的购置、安装、调试费用及其相应的管理费、利息、税金、利润后，得出 4 层仓库的现时价格。3 【正确答案】 1房地产纠纷估价是指对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼
43、等方式解决纠纷提供参考依据。2房地产纠纷估价可分为两大类，一类是针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷可称之为房地产价格(价值)类纠纷；另一类是针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。前一类纠纷的估价通常由法院、仲裁机构聘请房地产估价机构完成，后一类纠纷的估价则由专门的估价仲裁部门或组织(如估价专家委员会)出面对估价结果做出鉴定和裁决。3与其他目的的房地产价格评估相比，房地产价格(价值)类纠纷估价存在如下三个特点：(1)除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。(2)价格评估依
44、据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。(3)不能以当前房地产市场实际价格作为判断原估价结论是否真实、客观、合理的标准。二、单项选择题4 【正确答案】 A5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 C【试题解析】 抵押评估价值为正常市场价格扣除应补缴的土地出让金。9 【正确答案】 C【试题解析】 44080%=352 万元10 【正确答案】 A11 【正确答案】 B12 【正确答案】 B【试题解析】 (2100+800)0.7=1526，甲自用房屋视同销售13 【正确答案】 D三、指错题下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处。
45、（每指明一处错误得 3分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）14 【正确答案】 1估价结果报告缺少土地权属状况描述。2估价结果报告中估价时点应确定至日。3估价结果报告中估价原则缺少估价时点原则。4估价结果报告中缺少对估价方法定义的描述。5估价技术报告中缺少房屋装修和设备情况的描述。6估价技术报告中，对于区域因素的描述缺少针对估价对象的具体因素分析，只有上海和长宁区的因素分析。7市场比较法中，案例 B 并不在估价对象一条路上，且未说明市场情况一致，属于可比案例选择错误。8市场比较法中，案例 A 应做适当朝向修正。9市场比较法中，案例 B 应做适当
46、景观修正。10市场比较法中，房型因素的修正系数分子分母颠倒。11收益法中毛租金的选取缺乏必要的依据。12收益法代理费用应为一次性费用，不能分摊为 70 年计算。13收益法资本化率缺少依据和计算过程。14收益法土地使用年限计算错误，应为 67 年。15估价结果确定理由不充分，不能直接给出各占 50%的结论。16最终估价结果缺少单价。四、改错题指出并改正下面估价报告片段中的错误。（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果所导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分，本题最多扣至零分）15 【正确答案】 1建安费用计算错误，应为 7001850=129.50 万元2利息计算有错误，利息为 145.517.29%0.5=5.30 万元3开发利润计算有错误，利润为 145.515%=7.28 万元4评估价格有错误，未考虑成新率，评估价格=0.9X=160.51 万元
