1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 10（无答案）一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 从( )开始国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。（A）1994 年 7 月 5 日（B） 1994 年 8 月 15 日（C） 1993 年 6 月 1 日（D）1999 年 6 月 1 日2 市场比较法是将( ) 与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（A）估价对象（B）估价目标（C）估价手段（D）估算价值3 从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率( )一般物价的上
2、涨率。（A）高于（B）等于（C）低于（D）不确定是高于还是低于4 市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取未来房地产的价格，通常把市场法求得的价格简称为( )。（A）市场价格（B）比准价格（C）理论价格（D）评估价格5 某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方 2500 元/m 2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m 2。（A）2660（B） 2427（C） 2425（D）22946 ( )要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，
3、必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。（A）合法原则（B）公平原则（C）替代原则（D）估价时点原则7 在估价中选取 4 个可比实例：甲成交价格 4800 元/m 2，建筑面积 100m2，首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格 5000 元/m2，建筑面积 120m 2，首次支付 24 万元，半年后付清余额 36 万元；丙成交价格4700 元/m 2，建筑面积 90m 2，成交时一次付清：丁成交价格 4760 元/m 2，建筑面积110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清 32.3
4、6 万元。已知折现率为 10%，那么这4 个可比实例单价的高低排序为( )。（A）甲乙丙丁（B）乙丁甲丙（C）乙丙甲丁（D）丙乙丁甲8 不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是( )。（A）相关房地产的价格水平（B）该种房地产的开发成本（C）消费者的收入水平（D）消费者对未来的预期9 现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为( )。（A）供给量存量-转换为其他种类房地产量+ 新开发量（B）供给量存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量（C）供给量存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量（D）供给量存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房地
5、产量+新开发量10 ( )是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。（A）标定地价（B）政府调节价（C）政府定价（D）政府指导价11 某宗房地产 1998 年 2 月 15 日的价格为 1000 美元/m 2，汇率为 1 美元8.26 元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减 0.4%，则其 1998 年 10 月 15 日的价格为( ) 人民币元 /m2(1998 年 10 月 15 日的汇率假定为 1 美元8.29 元人民币)。（A）7999（B） 7967（C） 7996（D）802812 在房地产交易中往往需缴纳一些税
6、费，包括( )。 营业税； 土地增值税；交易手续费； 契税； 补交土地使用权出让金；印花税（A）（B） （C） （D）13 下列关于农地征收费用表述不正确的是( )。（A）青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定（B）征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定（C）新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定（D）地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定14 交易情况修正的方法主要有( )。（A）百分率法和差额法（B）百分比法和差额法（C）百分率法和指数修正法（D）百分比法和指数修正法15 承租人甲与出租人乙于 5 年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为 200m2，租赁期限
7、为 8 年，年租金固定不变为 480 元/m 2。现市场上类似住宅的年租金为 600 元/m 2。若折现率为 8%，则承租人甲当前的权益价值为( )万元。（A）6.19（B） 6.42（C） 7.20（D）9.5816 某估价事务所在 1998 年 3 月 27 日至 4 月 12 日评估了一宗房地产于 2004 年 4月 6 日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。（A）2004 年 4 月 6 日（B）现在（C）重新估价的作业日期（D）要求重新估价的委托方指定的日期17 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地
8、区相同，或是( )。（A）同处于一个领域（B）同处在同一供求范围内的类似地区（C）同处于一个相对稳定的环境（D）同处于公平竞争的地区18 经租房产年折旧额的计算公式为：年折旧额房屋重置成本(1-残置率)( )。（A）自然寿命（B）经济寿命（C）已使用年限（D）尚可使用年限19 收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。（A）预期收益大小（B）预期收益能力（C）预期价格高低（D）预期价格涨落20 某酒店已知可以在未来 30 年内取得丰厚收益，经计算未来 3 年收益分别为 93万元、100 万元、120 万元，从第 4 年到第 30 年的净收益会稳定在 130 万元左右，在该区域酒店
9、类房地产的报酬率为 12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。（A）992.06（B） 983.10（C） 1080（D）85221 某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是 3500 元/m 2 和 4800 元/m2，采用平均发展速度法预测 2008 年的价格最接近于( )元/m 2。（A）4800（B） 5124（C） 5800（D）712422 收益年限为无限年，净收益在前 9 年有变化的公式为( )。（A）（B）（C）（D）23 某大厦总建筑面积 10000m2 房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值 2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分
10、的房地价值为 180 万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为 ( )。（A）2.4%（B） 3.0%（C） 3.8%（D）7.2%24 假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即( )。（A）估价时点（B）待开发项目开工之日（C）待开发项目取得土地使用权之日（D）该开发项目开始销售之日25 长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是( )和回归分析，对房的未来价格作出推测、判断的方法。（A）指数平滑分析（B）趋势拟合分析（C）时间序列分析（D）相关分析26 长期趋势法应用的假设前提条件为( )。（A）过去形成的房地产
11、价格变动趋势在未来继续存在（B）房地产市场无明显季节性波动（C）忽略了政府宏观调控因素对价格的影响（D）市场上能够找到充分的房地产历史价格资料27 某地区某类房地产 19982004 年价格见下表。 某类房地产 19982004 年价格 (单位：元/m 2)（A）3200（B） 3185（C） 3257（D）315628 在某商业街深度 30.48m(100ft)、临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 1200 万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为 45.72m(150ft)、临街宽度 20m 的矩形土地的总价为( ) 万元。（A）1504（B） 1404（C） 1304（D）1204
12、29 某高层楼房占用的土地总面积为 900m2，房地产总价值为 3000 万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为 2000 万元：乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为 1000 万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m 2。（A）700（B） 600（C） 500（D）20030 运用成本法估价一般分为( )四个步骤来进行。 测算重新构建价格； 测算建筑物折旧；弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料； 求取积算价格（A）（B） （C） （D）31 一般来说，在完全竞争条件下，在同一街道，不同位置上不同用途的土地的地租支付能
13、力由大到小排序，正确的是( )。（A）百货商店、男士服装店、鞋店、珠宝店、妇女服装店、杂货店、家具店（B）百货商店、妇女服装店、鞋店、珠宝店、家具店、男士服装店、杂货店（C）珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、家具店、杂货店（D）珠宝店、百货商店、男士服装店、鞋店、妇女服装店、杂货店、家具店32 估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在( )年以上。（A）30（B） 25（C） 20（D）1533 从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：获取估价业务；受理估价委托及明确估价基本事项；搜集估价所需资料；拟定估价作业方案；实地查勘估价对象； 选定估价方法测算
14、： 确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告： 出具估价报告； (11)估价资料归档。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是( )。（A）(11)（B） (11)（C） (11)（D）(11)34 运用平均增减量法进行估价的条件是( )。（A）房地产价格时间序列逐期升高或下降（B）房地产价格的变动呈现出一定的规律性（C）房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场升或下降的波动幅度大致相等（D）房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近35 估价目的本质上是由( )提出并决定的。（A）估价人员（B）委托人（C）地方政府（D）国家相关法规二、多项
15、选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 因为估价的目的不同，所以( )。（A）估价的依据不同（B）应评估的价值类型可能不同（C）估价时点的选取不同（D）估价中应考虑的因素可能不同（E）选用的估价方法可能不同37 下列叙述错误的是( )。（A）房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益（B）房地产的所有权中，建筑物区分所有权是一种复合性的权利（C）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利（D）地役权是指土地所有权人或
16、土地使用权人为他人能在自己土地上通行而使用自己土地的权力（E）典权是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利38 以下这些权利中，属于他物权的有( )。（A）使用权（B）租赁权（C）地役权（D）所有权（E）抵押权39 政府对房地产的限制一般是通过管制权、( )来实现的。（A）征税权（B）征收权（C）征用权（D）充公权（E）规章制度40 公开市场价值是指在下列( )交易条件下最可能实现的交易价格。（A）交易双方自愿地进行交易（B）交易双方掌握必要的市场信息（C）交易双方有较充裕的时间（D）交易双方有必要的专业知识（E）交易双方都对要交易的房地产感兴趣41 以下关于投资价值和市场价值的说法
17、中正确的是( )。（A）投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估（B）评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（C）评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（D）评估投资价值时一般要扣除所得税（E）评估市场价值时一般要扣除所得税42 房地产保险对房地产估价的需要，主要是( )。（A）投保时评估保险价值（B）投保时评估保险金额（C）事故发生后评估房屋所遭受的损失（D）事故发生后评估房屋的重建价格或重置价格（E）事故发生后评估的赔偿金额43 以下不属于房地产转让的有( )。（A）赠与（B）租赁（C）典当（D）以房地产抵债（E）以房
18、地产作价入股44 供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为( )。（A）供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加（B）供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降（C）供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加（D）供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少（E）供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加45 在估价中，测算开发利润时应注意( )。（A）开发利润是所得税后的（B）开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润（C）直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本（D）成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本
19、 +管理费用+投资利息（E）销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值46 某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有( )哪几种。（A）估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格（B）估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格（C）估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格（D）估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格（E）估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格47 税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除( )后的数额。（A）空置等造成的收入损失（B）运营费用（C）抵押贷款还本付息额（D）期末转售收益（E）承租人权益价值48 运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于( )。（A
20、）开发费用的正确预测（B）最佳开发利用方式的选取（C）正确地预测未来开发完成后的价值（D）开发利润的客观预测（E）开发时间的准确预测49 以下能够引起利率上升的因素有( )。（A）借贷资金的供给大于需求（B）预期通货膨胀率上升（C）中央银行采用货币紧缩政策（D）某国国际收支出现大量顺差（E）中央银行采用货币扩张政策50 销售税费包括( ) 。（A）两税一费(营业税、城市维护建设税、教育费附加)（B）交易手续费（C）土地增值税（D）印花税（E）企业所得税三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 某宗房地产目前的市场价为 800 万元，现探测到其
21、地下拥有铁矿资源，估计价值高达 1000 万元，则该房地产的价格可达 1800 万元。（A）正确（B）错误52 两宗实物和权益状况相同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值就可能会有很大的差异。（A）正确（B）错误53 在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，但一般不易选取协议方式的买卖实例。（A）正确（B）错误54 成本法估价应在客观成本的基础上结合选址、规划设计、房屋权益等的分析进行调整。（A）正确（B）错误55 合法原则中的“ 法” 具体指国家和地方的相关法律、法规、政策、合
22、同以及估价技术标准、估价主体资格。（A）正确（B）错误56 市场法的本质是以房地产的公开市场价值为导向求取估价对象的价值。（A）正确（B）错误57 进行房地产状况调整主要是因为可比实例的建筑规模、建筑结构、建筑装饰、新旧程度等与估价对象存在着差异。（A）正确（B）错误58 在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般包括购置土地的价款和在购置时应缴纳的税费。（A）正确（B）错误59 在运用成本法估价时，房地产的价格直接取决于开发商所支出的。费用、税金以及应得的利润。（A）正确（B）错误60 估价上的折旧和会计上的折旧有着本质的区别，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费就属于估价上的折
23、旧，而不是会计上的折旧。（A）正确（B）错误61 不论有无租约限制，租金均应采用正常客观的市场租金。（A）正确（B）错误62 现金流量法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。（A）正确（B）错误63 未知、需要求取的待开发房地产价值计息的起点是估价时点，即取得待开发房地产的日期。（A）正确（B）错误64 从较长时期来看，房地产价格的上涨额要高于一般物价的上涨额和国民收入的增长额。（A）正确（B）错误65 在土地条件一定的情况下，从总体来看，规定土地的用途会降低地价。（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结
24、果而无计算过程的，不得分。66 为评估某写字楼 2002 年 9 月 1 日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1) 可比实例的成交价格与成交日期交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。(3)调查获知该类写字楼的价格，2001 年 12 月 1 日2002 年 4 月 1 日平均每月比上月上涨 1.1%，2002 年4 月 1 日至 2002 年 9 月 1 日平均每月比上月上涨 1.6%。(4)房地产状况分析判断房地产状况中的三个因素对
25、价格影响的重要程度是：因素 1 是因素 3 的 3 倍，因素2 是因素 3 的 24 倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2002 年 9 月 1 日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法)。67 某商场的土地使用年限为 40 年，从 2001 年 10 月 16 日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为 300m2。一层于 2002 年 10 月 16 日租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月租金为 200 元/m 2，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为 180 元/m 2 和 160 元/m 2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为 10%。试测算该商场 2005 年 10 月 16 日带租约出售时的正常价格。
