1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 11 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。（A）公正（B）公平（C）公开（D）估价对象的合法权益2 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法求得的价格简称为( )。（A）成本价格（B）市场价格（C）比准价格（D）积算价格3 求取建筑物重新构建价格的具体方法中，主要用于检验其他方法的测量结果的方法是( )。（A）单位比较法（B）指数调整法（C）分部分项法（D）工料测算法4 某套住宅建筑面积为 100m2，套
2、内建筑面积为 92m2，使用面积为 80m2，每平方米使用面积价格为 3000 元，则住宅每平方米建筑面积价格为( )元。（A）2400（B） 2580（C） 2607（D）27605 ( )是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需晶的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。（A）权益原（B）收益递增递减原理（C）均衡原（D）适合原理6 运用收益法估价一般可以分为( )四个步骤进行。 求取报酬率或资本化率、收益乘数；预测估价对象的未来收益； 搜集并验证可用于预测估价对象未来
3、收益的有关数据资料；选用合适的收益法公式计算收益价格。（A）（B） （C） （D）7 某块土地总面积为 200m2，建筑物的各层面积相同，共 10 层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为( )m2。（A）1200（B） 120（C） 3333（D）333.38 估价人员在拆迁估价中可按下列( )来把握被拆迁房屋的性质和面积。（A）一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准（B）地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定（C）拆迁人与被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估（D）在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算9 某建
4、筑物的建筑面积 5000m2，坐落的土地面积为 2000m2，土地价格为 1500 元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为 1600 元/m 2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m 2，则该建筑物的价格为( )元/m 2。（A）1000（B） 1100（C） 1200（D）130010 某宗地面积为 5000m2，现状容积率为 0.8，土地市场价值为 4000 元/m 2，拟进行改造，推准的规划容积率为 5.0，楼面地价为 1500 元/m 2，则理论上应补交地价( )万元。（A）1250（B） 1750（C） 2050（D）215011 可比实例和成交日期应与估价时点
5、接近。所谓“接近” 是相对而言的，是指( )。（A）如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例（B）如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例（C）如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好（D）如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例12 下列( ) 不是按其经营使用方式来划分的。（A）出售型房地产（B）出租型房地产（C）办公型房地产（D）自用型房地产13 收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为( )。
6、（A）直接资本化法和报酬资本化法（B）直接资本化法和收益乘数法（C）毛租金收益乘数法和净收益乘数法（D）收益乘数法和报酬资本化法14 为评估某宗房地产 2002 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000 元/m 2，成交日期为 2001 年 11 月 13 日。经调查获知 2001 年 6 月至 2002年 10 月该类房地产的价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( ) 元 m2。（A）3314（B） 3347（C） 3380（D）303315 假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交
7、易日期调整后，还需要进行关于( )调整。（A）市场状况（B）经济状况（C）物价状况（D）房地产状况16 报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在( )。（A）期初（B）期中（C）期末（D）年末17 有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 3500 元/m 2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为 30 年，单价为 3000 元/m 2，报酬率为 6%。那么，甲的价格( ) 乙的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）条件不足，无法确定18 某工业用地出让年限为 50 年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为 800 元/m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)
8、，土地报酬率为 8%。那么该宗工业用地的价格为( ) 元/m 2。（A）782.94（B） 817.06（C） 792.85（D）768.0619 评估某宗房开发用地 2005 年 10 月 16 日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到 2005 年 10 月 16 日。如果预测该宗土地 2008 年 10 月 15 日开发完成后的房价为 3000 万元，折现率为 12%，则需将这 3000 万元折现到 2005 年 10 月 16 日，即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为( )万元。（A）2526（B） 2241（C） 2135（D）298520 某银行存款的计息方式采用
9、单利，假设其一年期存款的年利率为 2.25%，为吸引 5 年期的储户，则其 5 年期的年利率应大于( )。（A）2.50%（B） 2.35%（C） 2.38%（D）3.25%21 实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。（A）过去数据简单算术平均法（B）过去数据加权算术平均法（C）未来数据简单算术平均法（D）未来数据加权算术平均法22 工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于( )的建筑物的估价。（A）具有重要价值（B）具有现实价值（C）具有巨大价值（D）具有历史价值23 关于长期趋势法适用的对象，下列最佳表述为( )。（A）从短
10、期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以显现出一定的变动规律和发展趋势的房地产（B）从短期内或长期内都难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，可以找到一定的时间序列数据，利用这些数据可以推知未来房地产价格的变动的房地产（C）目前没有开发，但未来将会进行开发的房地产，由于目前无类似价格可以比较，但根据未来发展趋势一定地找到类似比较案例的房地产（D）房地产价格通常从短期内难以看出房地产价格变动规律和趋势，但从长期来看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。长期趋势法适用于价格无明显季节波动的房地产24 收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法求得的
11、价值简称为( ) 。（A）市场价格（B）积算价格（C）比准价格（D）收益价格25 下面关于路线价法的表述中，不正确的是( )。（A）路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理（B）路线价适用于城镇街道商业用地的估价（C）运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐（D）路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格26 有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为 2000 元/m 2，如果该宗地临街深度为 75ft，临街宽度为 50ft，那么该宗三角形土地的价格为( )万元。三角形土地平均深度价格修
12、正率表（A）350（B） 345（C） 315（D）30527 选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的确定，在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择( )。（A）最佳用途（B）最佳规模（C）最佳效益（D）最佳档次28 通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了( ) 对地价的影响。（A）土地面积（B）地质条件（C）土地位置（D）土地形状29 在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。（A）居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值（B）居民区的房地产增值，工业用
13、地房地产增值（C）居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值（D）居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值30 在某商业街深度 30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000 元/m 2，后街路线价为 2000 元/m 2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为( ) 。（A）18%（B） 20%（C） 15%（D）25%31 长期趋势法应用的假设前提条件为( )。（A）过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在（B）房地产市场无明显季节性波动（C）忽略了政府宏观调控因素对价格的影响（D）市场上能够找到充分的房地产历史价格资料32 如果( ) ，就可以使用平均发展速度，采用该
14、平均发展速度进行预测。（A）房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同（B）房地产价格的变动呈现一定的规律性（C）房地产价格时间序列逐期升高或下降（D）房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近33 假设开发法的本质与( )相同，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，假设开发法得到了广泛应用。（A）成本法（B）市场比较法（C）收益法（D）长期趋势法34 某人拥有一套住宅建筑面积为 200m2，整幢建筑物总面积为 8000m2。其房地总价为 8000 万元，其中建筑物总价为 5500 万元。该人占有的土地价值为( )万元。（A）62.5（B） 2500（C） 1
15、37.5（D）20035 某可比实例价格为 2000 元/m 2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为( )元/m 2。（A）2000（B） 2222（C） 2100（D）1905二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 在我国，土地使用权除了出让和划拨使用权之外，还包括( )。（A）宅基地使用权（B）土地租赁使用权（C）土地抵押权（D）土地承包经营权（E）土地地役权37 以下土地权利中，属于他物权的是( )。（A）使用权（B）所有权（C）地役权（D）租
16、赁权（E）典权38 房地产要有价格需要同时具备( )几个条件。（A）房地产的有用性（B）房地产的价值（C）房地产的稀缺性（D）房地产的有效供给（E）房地产的有效需求39 下列物品中应计提折旧的是( )。（A）家用电器（B）拥有所有权的土地（C）无偿划拨的土地（D）出让的土地（E）公共设施用地40 为评估出公平合理的价值，在估价中应注意( )。（A）应假设各方当事人均是理性的、精明的（B）估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值（C）估价人员必须有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响（D）估价人员必须不断提高估价的理论水平、丰富估价经验（E）估价人员不能评估自己亲戚的房地产价格41
17、在选取可比实例时应注意( )。（A）应是类似房地产（B）成交日期与估价时点接近（C）交易类型与估价目的吻合（D）可比实例的价格应为正常市场价格（E）可比实例的价格应能修正为正常市场价格42 以下可以采用成本法进行估价的有( )。（A）医院（B）房地产保险（C）单纯的建筑物（D）过于陈旧的房地产（E）待出让的土地43 下列各项属于经济折旧的是( )。（A）大气污染（B）没有楼宇智能管理系统（C）修建铁路（D）房地产市场低迷（E）建筑物层高高于标准层高44 累加法求报酬率的公式中的无风险报酬率一般可选用( )。（A）国债利率（B）银行存款利率（C）银行贷款利率（D）平均利润率（E）行业基准收益率4
18、5 资本化率求取方法有( )。（A）（B）（C）资本化率与报酬率的关系（D）投资组合技术（E）市场提取法46 征地安置补偿费用包括( )。（A）土地补偿费（B）安置补助费（C）耕地开垦费（D）新菜地开发建设基金（E）地上附着物和青苗的补偿费47 以下可以作为以抵押估价为目的的估价对象有( )。（A）城市房屋土地使用权（B）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等荒地的土地使用权（C）以乡 (镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权（D）乡(镇)、村企业的土地使用权（E）空置 3 年以上的商品房48 路线价法特别适用于( )需要对大量土地进行估价的场合。（A）土地课
19、税（B）市地重划（C）城市房屋拆迁补偿（D）土地定级（E）土地出让49 居民收入的真正增加会导致房地产价格的上涨，其影响程度主要取决于( )。（A）收入水平的大小（B）边际消费倾向的大小（C）人们的消费倾向（D）消费者对未来的预期（E）人们的有效需求50 估价作业方案的内容主要包括( )。（A）拟采用的估价技术路线和估价方法（B）拟调查搜集的资料及其来源渠道（C）预计所需要的时间、人力、经费（D）估价作业步骤和时间进度安排（E）明确估价目的，估价时点及估价对象三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 张三有一套住房，租给李某居住，租期 1 年
20、，现因为拆迁，需对这套住房进行房屋拆迁补偿估价，因为租期还没到，所以在进行估价时应考虑房屋租赁的影响。（A）正确（B）错误52 房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线的交点，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。（A）正确（B）错误53 虽然房地产估价所评估的是房地产的市场价值，但作为房地产估价人员，评估房地产的投资价值或者提供房地产市场分析报告、房地产投资可行性研究报告，也是其服务的重要领域。（A）正确（B）错误54 集体土地可以通过征收方式变为国有土地，并要给予补偿，补偿金额要按照土地市场价值进行补偿。（A）正确（B）错误55 房地产的收益包括有形收益和无形收益，无
21、形收益可以通过选取较高的报酬，率或资本化率来考虑。（A）正确（B）错误56 对于不同用途的房屋，进行区位状况调整的侧重点不同。（A）正确（B）错误57 收益法估价中的报酬率，是一种狭义的报酬率，不包含通货膨胀的影响。（A）正确（B）错误58 路线价法实质上是一种比较法，其理论依据是替代原理。（A）正确（B）错误59 房地产价格构成中的管理费用通常可总结为土地取得成本和开发成本之和的一定比率。（A）正确（B）错误60 利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年龄应为从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。（A）正确（B）错误61 税前现金流量等于
22、从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。（A）正确（B）错误62 资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系；而报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系。（A）正确（B）错误63 区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所有的宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。（A）正确（B）错误64 从较长期来看，由于有高房价才有高地租，而不是高地租才有高房价。（A）正确（B）错误65 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的；反过来，对于不同类型的房地产，同一影响因素引起的房地产价格变动的方向却是相同的。（A）正确（
23、B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某幢房屋的建筑面积为 5000m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为 1200 元/m 2，专业费用为建筑安装工程费的 7%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的 3%，销售费用为重新购建价格的 3%，建设期为两年，费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，年利率为 6%，开发商销售利润率为 25%，销售税费为重新购建价格的 6%。另外，该幢房屋的电梯已落后，如果将该电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要拆除费用 2 万元，可
24、回收残值 3 万元，安装新电梯需要 120 万元，要比在建造同类房屋时一同安装多花费 20 万元。估计该旧电梯的重置价格为 60 万元，已计提折旧 45 万元。请计算该房屋扣除电梯落后引起的折旧后的价值。67 某土地开发公司购买荒地 2000 亩，每亩 1 万元人民币，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 4 亿元，开发期为 2 年，贷款年利率为 8%，在该地块开发完成前半年需要投入广告宣传等销售费用，该费用预计为可转让熟地价格的2%，土地开发的年利润为 10%，开发完成后可转让土地面积的比率为 70%。附近地区与之位置、规模相当的“五通一平” 熟地的单价为 800 元/m 2。当
25、地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的 6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的 4%。请采用传统方法测算该荒地的总价和单价。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 11 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 D3 【正确答案】 B4 【正确答案】 A5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C【试题解析】 依据楼面地价=土地单价/容积率 楼面地价甲=946/5.5=172 元/m 2 楼面地价乙=860/5=172 元/m 2 楼面地价丙=800/4.5=178 元/m 27 【正确答案】 A【试题解析】 建筑物
26、总建筑面积=20060%10=1200m 28 【正确答案】 C9 【正确答案】 C【试题解析】 该建筑物的价值=10 【正确答案】 B11 【正确答案】 D12 【正确答案】 C【试题解析】 房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用 4 种。13 【正确答案】 A14 【正确答案】 B【试题解析】 交易日期修正后价格=3000(1+1%)11=3347 元/m 215 【正确答案】 D16 【正确答案】 C【试题解析】 实际估价中，如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，则应对净收益或对公式做相应调整。17 【正确答案】 B【试题解析】 要比较两者价格高低，要将它们转为相同年限
27、下的价格。一般为计算方便，都转为无限年下的价格。经计算，甲无限年期下的价格为 3576.25 元/m2，乙无限年期下的价格为 3632.45 元/m 2。18 【正确答案】 A19 【正确答案】 C20 【正确答案】 B21 【正确答案】 D22 【正确答案】 D23 【正确答案】 D24 【正确答案】 D25 【正确答案】 D26 【正确答案】 C27 【正确答案】 A28 【正确答案】 D29 【正确答案】 C30 【正确答案】 A31 【正确答案】 A32 【正确答案】 A33 【正确答案】 C34 【正确答案】 A【试题解析】 该人占有的土地价值：(8000-5500)(200/800
28、0)=25000.025=62.5 万元35 【正确答案】 A【试题解析】 二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,D【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产的权益。土地使用权包括国有土地使用权和集体土地使用权，国有土地使用权包括出让和划拨两种，集体土地使用权包括宅基地使用权和土地承包经营权。解决此题的关键在于对我国相关法规的了解。37 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产权益的概念。中国目前房地产权利的种类主要
29、有所有权、像用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。所有权属于自物权，其余属于他物权。解决此题的关键在于理解房地产各种权利的准确含义。38 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产价格的形成条件。房地产之所以有价格，前提条件是：房地产的有用性、稀缺性和有效需求。解决此题的关键在于在理解的基础上记忆。39 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 此题属于了解的范畴。是在考查房地产价格的特征。地价与一般物品的折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。中国内地有限期的出让土地使用权是一个特例，在估价时应计提折旧
30、。因为该地价是一种有限年的使用价格，这种使用权随着剩余使用年限的缩短而逐渐减少，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回。而如果是土地所有权就无需计提折旧，因为在土地所有权交易下，新的土地所有权人不存在购地资本逐渐回收的问题。解决此题的关键在于了解我国地价的特点。40 【正确答案】 C,D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。要成为一名合格的房地产专业估价人员，必须要有扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德修养。只有这样，才能评估出公平合理的价值。解决此题的关键在于读懂题意。41 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查搜集可
31、比实例的质量要求。解决此题的关键在于平时的经验以及重点记忆。42 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法的适用对象。只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。如学校、医院等一些既无收益又很少发生交易的房地产；单纯的建筑物；房地产的损害赔偿等。由于那些过于老旧的房地产，在测算重新购建价格和折旧时难度很大，因此不便用成本法进行估价。解决此题的关键在于真正理解成本法的含义。43 【正确答案】 A,D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的概念。建筑物折旧中的经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身，以外的
32、各种不利因素所造成的其价值损失。修建铁路对于住宅来讲，会降低其价值，但对于工业厂房来说，往往全提升其价值。解决此题的关键在于深刻理解经济折旧的内涵。44 【正确答案】 A,B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查报酬率的求取方法。安全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年定期存款法定利率或一年期国债利率去代替无风险报酬率。解决此题的关键在于理解安全利率的含义。45 【正确答案】 A,E【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查资本化率的求取方法。一般可以采用市场提取法，如可以采用同一市场上类似房地产的净收益 NOI 与其成交价格 y的比率作为资本化率。解决此题的关键在于了
33、解资本化率的求取方法：46 【正确答案】 A,B,E47 【正确答案】 B,C48 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法的适用对象。路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。它特别适于土地课税、土地整理、征地拆迁或者其他需要在大范围内对大量土地进行的估价。解决此题的关键在于深刻理解路线价法的主要用途。49 【正确答案】 A,B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查居民收入对房地产价格的影响。居民收入的真正增加，会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。解决此题的关键在于熟练掌握
34、经济学中关于这方面的知识。50 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查拟定估价作业方案。解决此题的关键在于日。常的工作积累。三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 B53 【正确答案】 A54 【正确答案】 B【试题解析】 集体土地可以通过征收方式变为国有土地，并要给予补偿，补偿金额要按照国家相关法律规定进行补偿。55 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的收益包括有形收益和无形受益，无形收益可以通过选取，较低的报酬率或资本化率来考虑。56 【正确答案】 A57 【正确答案
35、】 B【试题解析】 收益法估价中的报酬率，是一种广义的报酬率，包含通货膨胀的影响。58 【正确答案】 A59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B【试题解析】 利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，建筑物的实际经过年敷应为从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。61 【正确答案】 A62 【正确答案】 B【试题解析】 报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系63 【正确答案】 B【试题解析】 区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评
36、估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B【试题解析】 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的；反过来，对于不同类型的房地产，同一影响因素引起的房地产价格变动的方向也是不尽相同的。四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为 VB，计算如下： (1) 建筑安装工程费1200(元/m 2) (2)专业费用12007%84(元/m 2) (3)管理费用(1200+84)3%38.52(元
37、/m 2) (4)销售费用VB5%=0.03VB(元/m 2) (5)投资利息(1200+84+38.52+0.03VB)60%1+6%)1.5+40%(1+6%)0.5-1) 98.12+0.002 VB(元/m 2) (6)销售税费VB6% 0.06VB(元/m 2) (7)开发利润：VB25%0.25VB(元/m 2) (8)VB1200+84+38.52+0.03VB+88.12+0.002VB+0.06VB+0.25VB VB2143.83(元/m 2) 重新购建总价=2143.8350001071.92(万元) 该办公楼因电梯落后引起的折旧(60-45)+(2-3)+2034(万元
38、) 该房屋扣除电梯落后引起的折旧后的价值1071.915-341037.92( 万元) 67 【正确答案】 设该荒地的总价为 V： 开发完成后的熟地总价值8002000666.6770% 7.4667(亿元) 开发成本及管理费用的总额 4(亿元) 转让开发完成后的熟地的销售费用7.46672%0.149(亿元) 投资利息总额(V+V4%)(1+8%)2-1+7.46672%(1+8%)0.5-1)+4(1+8%)1-10.173V+0.326(亿元) 转让开发完成后的熟地的税费总额7.46676%0.448(亿元)土地开发利润总额(V+V4%)210%+7.46672%0.510%+4110% 0.208V+0.407(亿元) 购买该成片荒地的税费总额V4%0.04V( 亿元) V7.4667-4-0.149-(0.173V+0.326)-0.448-(0.208V+0.407)-0.04V V1.504(亿元) 购买该荒地的单价1.504100000000/(2000666.67)112.80 元/m 2。 此题中注意销售费用，和以前的提法术同，它是在开始销售之前就已投入，所以在计算投资利息时和原来的不同，这符合现实情况，也是新教材和旧教材不同之处。
