1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 14（无答案）一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是( )。（A）商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地（B）商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地（C）商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地（D）商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地2 房地产评估价值对应的日期称作( )。（A）估价日期（B）估价时间（C）估价时点（D）估价基准日3 以下不属于房地产转让方式的是( )。（A）以房地产作价入股（B）以房地产抵债（
2、C）互换（D）典当4 导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是( )。（A）该种房地产的价格水平（B）其他物品的价格水平（C）消费者的收入水平（D）消费者对未来的预期5 真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为( )。（A）市场价值（B）理论价值（C）市场价格（D）理论价格6 当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明( )。（A）房地产市场存在着泡沫（B）房地产市场不景气（C）房地产市场很繁荣（D）房地产市场不存在泡沫7 某宗面积为 3000m2 的仓储用地，容积率为 0.8，楼面地价为 700 元/m 2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 5.0
3、，楼面地价为 960 元/m 2。则理论上应补地价( )万元。（A）1270（B） 1271（C） 1272（D）12738 有一套建筑面积 100m2 的住房，每平方米建筑面积标价为 3000 元，总价 30 万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为( )。（A）3000 元/m 2（B） 2850 元/m 2（C） 2928 元/m 2（D）2857 元/m 29 城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于( )。（A）估价时点和估价对
4、象均为现在（B）估价时点和估价对象均为未来（C）估价时点为现在，估价对象为未来（D）估价时点为现在，估价对象为过去10 市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。（A）收益递增递减原理（B）适合原理（C）均衡原理（D）替代原理11 可比实例一般选取的数量范围为( )。（A）35（B） 510（C） 68（D）31012 某宗房地产的正常成交价格为 4000 元/m 2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 7%，则卖方实际得到的价格为( )元/m2。（A）3800（B） 3520（C） 3700（D）372013 某宗房地产 2006 年 2 月的价格为 4
5、000 元/m 2，现需要将其调整到 2006 年 6 月。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2006 年 1 月至 6 月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115， 116，117(均以上个月为 100)。则该宗房地产 2006 年 6 月的价格为( ) 元 /m2。（A）6992（B） 5183（C） 6062（D）539814 某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了( )的职业道德。（A）独立、客观、公正（B）诚实守信（C）社会责任（D）勤勉尽责15 对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用( )。
6、（A）单位比较法（B）分部分项法（C）工料测量法（D）指数调整法16 某宗房地产现行的价格为 3000 元/m 2，年净收益为 300 元/m 2，报酬率为 10%。现根据城市规划，在此房地产附近将修建城市快速路并在此设站，工程将于 3 年后完工，届时此地区同类房地产的价格将达到 6000 元/m 2，则在获知兴建快速路后该宗房地产的价格应为 ( ) 元/m 2。（A）4867.10（B） 4507.89（C） 5407.89（D）5253.9517 以下关于合法原则的说法欠妥的是( )。（A）在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。
7、房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。（B）在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。（C）在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。（D）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。18 预计某宗房地产未来第一年的净收益为 30 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2 万元。如果报酬率为 6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）209.94（B） 176.26（C） 180.56（D）204.3419 路线价法估价的第四个步骤是( )。（A）设定标准临街深度（B）选
8、取标准临街宗地（C）调查评估路线价（D）制作价格修正率表20 在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为( )。（A）基准地价（B）标定地价（C）标准地价（D）路线价21 某幢大厦的总建筑面积为 10 000m2 房地总价值为 6000 万元，其中土地总价值为 2000 万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为 100m2，房地价值为 80 万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为( )。（A）2.4%（B） 1.5%（C） 2%（D）3%22 比准价格是一种( ) 。（A）理论价格（B）市场价格（C）评估价格（D）交易价格23 以下不属于卖方应缴纳的税费的是( )。（A）营
9、业税（B）城市维护建设税（C）土地增值税（D）契税24 某宗可比实例房地产 2007 年 1 月 30 日的价格为 800 美元/m 2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨 0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007 年 1 月 30 日为 1 美元=7.8650 元人民币，2007 年 6 月 30 日为 1 美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到 2007 年 6 月 30 日的结果是( )元人民币/m2。（A）6323.52（B） 6804.37（C） 6.657.48（D）6650.2525 最能说明土地价格水平高低的价格是( )。（A）土地单价（B）
10、基准地价（C）楼面地价（D）标定地价26 指卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格是( )。（A）非正常成交价格（B）清算价值（C）政府定价（D）标定地价27 当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是( )。（A）不变和减少（B）上升和减少（C）下降和不变（D）上升和增加。28 当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有( ) 的特性。（A）个别性（B）独占性（C）流动性差（D）易受限制性29 以下不属于房地产损害赔偿范围的是( )。（A）预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失（
11、B）因延误工期造成房屋延期交付（C）因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失（D）在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风30 以下说法不正确的是( )。（A）估价目的不同，估价的依据可能不同（B）虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值（C）估价目的不同，估价时点的选取可能不同（D）估价目的不同，估价选用的方法也可能不同31 已知某地区某类商品住宅 20002005 年的价格依次为：1900 元/m 2，2510 元/m2，3330 元 /m 2，4430 元/m 2，5840 元/m 2，7760 元/m 2，则用平均发展速度法预测 2007 年该地区该类商品住宅的价格为
12、( )元/m 2。（A）10281.32（B） 13622.77（C） 9563.78（D）10542.3532 某承租人与一写字楼所有权人于 4 年前签订了租赁合同，约定租赁期限为 10 年，月租金固定不变为 100 元/m 2，现市场上类似写字楼的月租金为 120 元/m 2，而市场价格为 12000 元 /m 2。假设折现率为 10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为( )元/m 2。（A）10925（B） 10935（C） 10945（D）1095533 某宗房地产每年净收益为 30 万元，使用期限为 20 年，建筑物价值为 180 万元，建筑物资本化率为 12%，土地资本化率为 10
13、%，则该宗房地产的价值为( )万元。（A）225.35（B） 216.75（C） 230.25（D）245.4534 某宗受益性房地产，预测其未来第一年的有效毛收入为 20 万元，运营费用为14 万元，此后 5 年，每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长 5%，运营费用增长 3%。价格每年上涨 3%，报酬率为 9%。则该宗房地产当前的价格为( )万元。（A）229.067（B） 232.534（C） 185.676（D）195.67335 以下不属于销售费用的是( )。（A）广告费（B）售楼处建设费（C）销售人员费用（D）交易手续费二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意
14、。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列估价中宜采用假设开发法进行估价的有( )。（A）拆迁补偿估价（B）在建工程估价（C）出让地块估价（D）房改售房估价（E）改变用途估价37 专业估价要求( ) 。（A）估价人员要有具有专门知识和经验，取得房地产估价师职业资格（B）采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出估价结果（C）估价结果必须科学、精确、客观（D）要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务（E）必须要承担相应的法律责任38 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含( )。（A）所得税（B）土地摊提费（C）改
15、扩建费用（D）房屋火灾保险费（E）房地产抵押贷款还本付息额39 土地使用权出让金通常的求取方法有( )。（A）收益法（B）成本法（C）市场法（D）依照有关规定的标准（E）基准地价修正法40 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。（A）土地所有权（B）国有工业用地使用权（C）宅基地土地使用权（D）大型游乐场（E）乡镇企业用房41 影响房地产价格的区位因素有( )等。（A）建筑规模（B）临路状况（C）楼层（D）建筑容积率（E）繁华程度42 下列关于实地查勘的说法中，正确的有( )。（A）对于面积小、价值低的房地产可以不进行实地
16、查勘（B）实地查勘中应将有关情况和数据认真地记录下来，形成实地查勘记录（C）实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名（D）在实地查勘记录上应注明实地查勘的日期（E）实地查勘应到实地对事先收集到的有关估价对象的资料进行核实43 应用路线价法需要进行( )的修正。（A）临街深度（B）土地形状（C）交易日期（D）交易情况（E）临街宽度44 造成建筑物经济折旧的主要原因有( )等。（A）意外破坏的损毁（B）市场供给过量（C）建筑设计的缺陷（D）人们消费观念的改变（E）周围环境条件恶化45 长期预测法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于( )等。（A）收益法中预测未来的租金（B
17、）收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整（C）填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏（D）比较分析两类以上房地产价格的潜力（E）成本法中确定房地产的重新购建价格46 带有租约的房地产估价，在估价时是否考虑租约的限制，要视估价目的而定，以下需要考虑租约限制的估价是( )。（A）房地产买卖估价（B）房地产拆迁货币补偿估价（C）房地产抵押估价（D）房地产拆迁产权调换补偿估价（E）房地产保险估价47 某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大的增加，由此带来的新增收益属于( )。（A）有形收益（B）无形收益（C）正常收益（D）实际收益（E）广告收益48 的情况下，采用市场提取法求取资
18、本率 r 要用到的方法是 ( )。（A）试错法（B）移动平均法（C）曲线拟合法（D）线性内插法（E）指数修匀法49 在依法判定的使用权利方面，应以( )为依据。（A）城市规划（B）交通管制（C）土地用途管制（D）房地产权属证书（E）房地产权属档案50 下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是( )。（A）不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的（B）房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关（C）理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关（D）房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化（E）汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币
19、汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 房地产市场存在全国市场和全球性的市场，这是房地产的不可移动特性决定的。( )（A）正确（B）错误52 房地产的流动性较好。 ( )（A）正确（B）错误53 毛地是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 ( )（A）正确（B）错误54 房地产估价不仅必要，而且由于房地产量大面广及房地产交易、抵押、税收、征收、损害赔偿等多方面形成对房地产估价的大量需求，使得房地产估价在古今中外都是估价活动中的主流。 ( )（A）正确（B）错误55
20、 房地产的交换价值是其使用价值的前提。 ( )（A）正确（B）错误56 土地价格、建筑物价格和房地价格，是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。 ( )（A）正确（B）错误57 课税价值是政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。 ( )（A）正确（B）错误58 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。 ( )（A）正确（B）错误59 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。 ( )（A）正确（B）错误60 潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGIM)来求取估价对象价值的方法，即 V=PGIPGIM。 ( )（A）正确（B）错误
21、61 假设开发法中，测算开发利润的方法与市场法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。 ( )（A）正确（B）错误62 加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。 ( )（A）正确（B）错误63 路线价通常为土地总价。 ( )（A）正确（B）错误64 当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。 ( )（A）正确（B）错误65 影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、
22、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 为评估某商品住宅楼的价格，在该住宅楼附近地区调查选取了 A、B 、C 三宗类似住宅楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下所示：(1)可比实例交易情况，如下表所示： 上表交易情况中，正(负) 值表示可比实例成交价格高(低)于其正常市场价格的幅度。 (2)该类住宅 2007 年 1 月至 8 月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117，116， 117(均以上个月为 100)。 (3)房地产状况的比较判断结果，如下表所示： 试利用上述资料测算该商品住宅楼：2007 年
23、 8 月 31 日的正常市场价格。67 今有一宗“ 五通一平” 的熟地需要估价。土地使用权年限为 50 年，2004 年 7 月30 日取得土地使用权。土地总面积 1000m2，规划允许建筑面积 4000m2，规划设计条件要求其建设办公地产，根据最高最佳使用原则，适宜建设某种类型的写字楼。预计总开发期为 2 年，从 2007 年 7 月 30 日起开始建设，建筑费用为 1300 元/m 2，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑费的 10%，第一年均匀投入 60%的建筑费、勘察设计费及管理费用，第二年投入余下的 40%，据调查，当地同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为其售价的 4%和 6%，房地产交易买方应缴纳的相关税费为交易价格的 3%，为了尽快出租，在建成前半年就要开始投入广告宣传等销售费用。预计工程竣工半年后可租出，可出租的面积占总建筑面积的 70%，可出租面积的月租金为 80 元/m 2，正常出租率为 80%，出租的运营费用为有效毛收入的 25%，年资本化率为 15%，折现率为 14%。试利用所给资料，采用现金流量折现法评估该土地 2007 年 7 月 30 日的总价、单价及楼面地价。
