1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 15 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值误差的范围。（A）使用估价对象房地产的实际成交价格（B）使用政府公布的房地产交易指导价格（C）使用近 1 年内房地产的平均成交价格（D）依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值2 总的来讲，房地产的价格与房地产的需求、供给的关系分别是( )。（A）正相关、正相关（B）正相关、负相关（C）负相关、正相关（D）负相关、负相关3 以下最不可能引起房地产价格上涨的因素是( )。（A）人口数量增加（B）人口密度增加（C）人口素
2、质提高（D）人口规模小型化4 有一套建筑面积 100m2 的住房，每平方米建筑面积标价为 3000 元，总价 30 万元。现约定一年后一次付清，年折现率为 5%，则实际单价为( )。（A）3000 元/m 2（B） 2850 元/m 2（C） 2928 元/m 2（D）2857 元/m 25 某期房尚有 1 年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3000 元/m 2，出租的年末净收益为 300 元/m 2。假设折现率为 10%，风险补偿估计为现房价格的 2%，则该期房目前的价格应为( )元/m 2。（A）2667（B） 2670（C） 3000（D）26606 某宗房地产的土地面积为 30
3、0m2，建筑面积为 250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积 300 元，残值为每平方米建筑面积 50 元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。（A）62 000（B） 60 000（C） 65 000（D）62 5007 某建筑物的建筑面积为 5000m2，坐落的土地面积 2000m2，土地价格为 1500 元/m2，用成本法测算出的建筑物的重置价格为 1600 元/m 2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元/m 2。则该建筑物的现值为( )元/m 2。（A）1200（B） 1600（C） 1500（D）14008 以下属于买
4、方应缴纳税费的是( )。（A）营业税（B）城市维护建设税（C）土地增值税（D）契税9 某宗房地产交易，买方实际付给卖方 3900 元/m 2，并约定买卖中的所有税费均由卖方负担，根据调查，该地区房屋买卖中买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的 7%，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m 2。（A）3482（B） 3714（C） 3645（D）390010 运用成本法评估所得的房地产的价格，通常称为( )。（A）成本价格（B）积算价格（C）购买价格（D）比准价格11 有一幢旧办公楼，在其建成 10 午后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 50 年，
5、建筑物经济寿命为 45 年。在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。（A）45（B） 35（C） 50（D）6012 功能过剩引起的无效成本可以通过使用( )而自动得到消除。（A）超额持有成本（B）重新购建价格（C）重置成本（D）重建成本13 下列论述不正确的是( )。（A）收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值（B）直接资本化法又称为收益乘数法（C）现代的收益法是建立在资金具有时间价值观念上的（D）收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地进行量化14 已知某宗收益性房地产，使用期限为 40 年时，价格为 700 元/m 2，此时报酬率为 8%；
6、如果使用期限为 50 年，则其价格为 810 元/m 2，则此时的报酬率为( )。（A）6%（B） 7%（C） 7.5%（D）6.5%15 某宗房地产的土地使用权剩余年限为 48 年，预计该宗房地产在未来第一年的净收益为 16 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递增 9%；该类房地产的报酬率为 9%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。（A）219.12（B） 704.59（C） 234.57（D）222.3416 某宗房地产建成于 2002 年 3 月 1 日，此后收益期限为 39 年；2003 年 3 月 1 日至 2006 年 3 月 1 日分别获得净收益为 90 万元、92 万元
7、、95 万元、97 万元；预计2007 年 3 月 1 日至 2009 年 3 月 1 日可分别获得净收益 98 万元、100 万元、103 万元，从 2010 年 3 月 1 日起每年可获得的净收益将稳定在 105 万元；该类似房地产的报酬率为 9%。则该宗房地产 2006 年 3 月 1 日的收益价格为( )万元。（A）1276.43（B） 1345.68（C） 1208.64（D）1097.3417 已知某地区某类商品住宅 2000 年至 2065 年的价格依次为：1900 元/m 2、1960元/m 2、 2010 元/m 2、2065 元/m 2、2125 元/m 2、2180 元/
8、m 2，预测 2007 年该地区该类商品住宅的价格应为( )元/m 2。（A）2292（B） 2236（C） 2240（D）229018 某房地产的净收益为每年 2 万元，收益期限为 40 年，近期同类地价为 5 万元，建筑物重置价格为 60 万元，已知建筑物资本化率为 12%，土地资本化率为 10%。根据上述资料，该建筑物的折旧额为( )万元。（A）47.73（B） 12.27（C） 24.54（D）36.8119 某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于( )。（A）物质折旧（B）功能折旧（C）经济折旧（D）会计折旧20 房地产价格与利率的关系是( )。（A）正
9、相关（B）负相关（C）不定（D）无关21 明确估价的基本事项中，龙头是( )。（A）项目是否合法（B）明确估价目的（C）明确估价时点（D）明确估价对象22 某建筑物经测算其重置价格为 100 万元，经济寿命为 35 年，有效经过年数为12 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 2 万元，装饰装修的重置价格为 25 万元，平均寿命为 5 年，经过年数为 3 年，空调设备的重置价格为 60 万元，平均寿命为15 年，经过年数为 10 年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。（A）60（B） 61.46（C） 57（D）63.4623 估价时点应与( ) 的日期相一致。（A）签订估价合
10、同（B）查勘完成之日（C）完成估价报告（D）估价结果所属24 当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以( )进行估价。（A）保持现状前提（B）装修改造前提（C）转换用途前提（D）重新利用前提25 房屋的商品租金构成因素是( )。（A）折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费（B）折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租（C）折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润（D）折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润26 路线价估价法是一种评估大量土地的( )。（A）迅速估价方法（B）较慢估价法（C）简易法（D）延迟法2
11、7 商业标准宗地的位置应是( )。（A）街角地（B）二面临街地（C）一面临街地（D）畸零地28 某市区有一大型储备仓库，现根据城市规划，拟改为大型超市，现需对此仓库进行估价，最适宜采用的方法为( )。（A）市场法（B）成本法（C）收益法（D）假设开发法29 ( )的抵押价值，应包括发包人拖欠承包人的建设工程价款。（A）有拖欠建设工程价款的房地产（B）尚未竣工的房地产（C）虽然竣工但自竣工之日起三个月内的房地产（D）虽然竣工但自竣工之日起六个月内的房地产30 在选取估价实例时，不要求与估价对象状况相同的是( )。（A）档次（B）建筑结构（C）用途（D）权利性质31 在选取可比实例时，其成交价格不
12、会偏离正常市场价格的因素是( )。（A）强迫出售或强迫购买的交易（B）交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解（C）急于出售或急于购买的交易（D）受债权债务关系影响的交易32 建设工程价款不应包括( )。（A）承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬（B）承包人为建设工程应当支付的材料款（C）承包人因发包人违约所造成的损失（D）承包人为建设工程应当支付的机械费用33 以下会引起房地产价格下降的因素有( )。（A）减免营业税（B）降低契税税率（C）减少土地使用税（D）严格控制房地产开发贷款34 以下( ) 属于建筑物方面的描述。（A）交通条件（B）周围环境景观（C）公共服务设施完备程度（D）设
13、施设备35 以下不属于房地产区位因素的有( )。（A）朝向（B）交通（C）相邻房地产的用途（D）地形二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产按开发程度来划分，可以分为( )。（A）耕地（B）生地（C）毛地（D）熟地（E）期房37 房地产估价人员应遵守的职业道德主要有( )等方面。（A）应诚实正直。公正执业，不得做任何虚假的估价（B）应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他利害关系人的估价业务（C）如果感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，不应接受该项估
14、价委托（D）应妥善保管委托人的文件资料、除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人（E）应接受继期教育，并在合理的执业范围内执业38 房地产估价的必要性主要表现在( )等方面。（A）土地使用权出卖的需要（B）房地产保险的需要（C）房地产税收的需要（D）房地产征收和征用补偿的需要（E）房地产损害赔偿的需要39 决定房地产需求量的因素对房地产需求量的影响有( )等。（A）该种房地产的价格水平（B）消费者的收入水平（C）消费者的偏好（D）利率的高低（E）经济的发展40 下列叙述正确的是( )。（A）市场价格是该类房地产大量成交价格的抽象结果（B）成交价格是一个
15、已完成的事实，不会随其他因素的变化而变化（C）理解成交价格应明确买价与卖价二者之间的关系（D）一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动（E）市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用41 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列( )等方面依序筛选。（A）利益最大化（B）技术上的可能性（C）法律上的许可性（D）方案上的公开性（E）经济上的可行性42 市场法估价的操作步骤有( )。（A）搜集交易实例（B）选取可比实例（C）评价可比实例（D）对可比实例成交价格做适当的处理（E）价格修正43 成本法估
16、价的操作步骤有( )。（A）市场调查（B）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料（C）测算重新购建价格（D）测算折旧（E）求取积算价格44 房地产价格的构成有( )等。（A）直接成本（B）土地取得成本（C）开发成本（D）措施费（E）管理费用45 收益法估价的操作步骤有( )。（A）搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料（B）预测估价对象的未来收益（C）求取报酬率或资本化率、收益乘数（D）选用适宜的收益法公式计算收益价格（E）修正最终的收益价格46 假设开发法中，按估价对象细化的公式正确的有( )。（A）适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值 =开发完成后的房地产价值-由生地
17、建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费（B）适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费（C）适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费（D）适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值 =开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购
18、买毛地应负担的税费（E）在建工程价值=续建完成后的房地产价值 -管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润- 买方购买在建工程应负担的税费47 长期趋势法的作用有( )。（A）用于成本法中预测未来的租金（B）用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整（C）用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力（D）用来补填某些房地产历史价格资料的缺乏（E）用来预测未来的房地产市场价格48 路线价法估价的操作步骤有( )。（A）划分路线价区段（B）设定标准临街深度（C）选取标准临街宗地（D）调查评估路线价（E）修正路线价差值49 影响房地产价格的经济因素有( )。（A）税收政策
19、（B）城市规划（C）经济发展（D）利率（E）物价50 估价人员在估价时应搜集的资料有( )。（A）对房地产价格有普遍影响的资料（B）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料（C）相关实例资料（D）各种相关的修正率表（E）反映估价对象状况的资料三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。 ( )（A）正确（B）错误52 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟
20、的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。 ( )（A）正确（B）错误53 甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为 1400 元/m 2，容积率为 4，土地使用年限为 40 年；乙土地单价为 900 元/m 2，容积率为 2.5，土地使用年限为 50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济。 ( )（A）正确（B）错误54 均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。 ( )（A）正确（B）错误55 某宗可比实例房地产 2006 年 1 月 30 日的价格为 500 美元/m 2，该类房地产以美元为基准的价
21、格变动平均每月比上月下降 0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006 年 1 月 30 日为 1 美元 7.98 元人民币，2006 年 9 月 30 日为 1 美元7.95 元人民币，则将该可比实例调整为 2006 年 9 月 30 日的价格约为 3758 元人民币/m 2。 ( )（A）正确（B）错误56 某建筑物建成于 1996 年 10 月 1 日，该建筑物所在地的土地使用权为 1994 年10 月 1 日取得，土地使用权年期为 40 年；该类建筑物寿命为 50 年，残值率为 0。则 2006 年 10 月 1 日该建筑物按直线法计算的成新率为 80%。 ( )（A）正确（B）错误5
22、7 在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 ( )（A）正确（B）错误58 非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入出境商品住宅的价格中。 ( )（A）正确（B）错误59 某宗房地产，其土地于 2000 年底取得，土地使用权年期为 50 年。该房地产建成于 2001 年底， 2002 年底至 2005 年底的净收益分别为 83 万元、85 万元、90 万元和 94 万元；预计 2005 年底起可以稳定获得年净收益 90 万元。该类房地产的报酬率为 10%，则 2006 年 1 月 1 日该房地产价值为 886 万元。 ( )（
23、A）正确（B）错误60 自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。 ( )（A）正确（B）错误61 假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。 ( )（A）正确（B）错误62 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。 ( )（A）正确（B）错误63 有一栋四层公
24、寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的 1.05倍，第三层的房地价值为第四层的 1.15 倍，第四层的房地价值为第二层的 91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为 27%。 ( )（A）正确（B）错误64 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。 ( )（A）正确（B）错误65 接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无
25、计算过程的，不得分。66 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C 、D、E 共 5 个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如表 2-4 所示。表 2-4 上表中，交易情况、房地产状况中的务正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从 2005 年 7 月 1 日至 2006 年 1 月 1 日该类住宅楼市场价格每月递增 1.5%，其后至 2006 年 11 月 1 日则每月递减 0.5%，而从 2006 年 11 月 1 日至 2007 年 4 月 30 日的市场价格基本不变，以后每月递增 1%。试利用上述资料根据
26、估价相关要求选取最合适的 3 个交易实例作为可比实例。并估算该住宅楼 2007 年 8 月 31 日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均值)67 某幢写字楼，土堆面积 4000m2，总建筑面积为 9000m2，建成于 1990 年 10 月 1日，土地使用权年限为 1995 年 10 月 1 日2035 年 10 月 1 日，土地使用权出让合同中未约定到期后不可续期。现在获得类似的 40 余年土地使用权价格为 2000 元/m2，建筑物重置成本为 1300 元/m 2。建筑物经济寿命为 60 年，有效年龄为 18 年。其他的相关资料如下； (1)门窗等损坏的修复费用为 3 万元。装修
27、的重置价格为82.5 万元，平均寿命为 5 年，年龄为 4 年。空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧 80 万元，拆除该空调费用为 10 万元，可回收残值 30 万元，重新构建价格(不含安装费) 为 130 万元，安装新的空调系统的费用为 8 万元。除空调以外的设备的重置价格为 250 万元，平均寿命为 15 年，年龄为 9 年。 (2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800 元。 (3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响；预计每年租金损失为 7 万元。 (4)该类写字楼的报酬率为 10%。
28、银行贷款年利率为 5%，土地报酬率为 8%。 (5) 假设除空调以外，残值率均为零。 试求该写字楼于 2007 年 10 月 1 日的折旧总额和现值。 房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 15 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。房地产估价是对房地产价格的一种估算和判定，肯定与其真实价格有出入，一般认为误差在上下15%范围之内是允许的。英国和其英联邦国家，法院一般依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值来判断房地产评估价值误差的范围。解决此题的关键在于在比较的基础上进行记忆。2
29、 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产的均衡价格。总的来讲，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关。解决此题的关键在于理解价格原理。3 【正确答案】 B【试题解析】 解决此题的关键在于理解房地产需求价格弹性的含义。4 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相互之间的关系。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是一次付清的价格。实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。本题的计算过程为5 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其计算。具体计算过程为：6 【正确答案】 D【
30、试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物的折旧问题。该宗房地产相对于空地的减价颇为(300-50)250元62 500 元解决此题的关键是残值的理解以及干扰项的排除。7 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其计算。本题许算过程如下：8 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查交易情况修正的含义。在现实交易中，往往存在交易税费非正常负担的交易。在估价中，就要对这些情况进行调整，必须了解哪些税费由买者承担，哪些由卖者承担。要想了解这些情况，平时应了解我国关于税费的一些相关规定。例如，个人购买住房(包括商品房、安居房、经济适用房等
31、)，需要缴纳契税和印花税。个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。9 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。意在考查市场法中交易情况修正的方法。对于交易税费非正常负担的修正，主要是把握下列两点：(1)正常成交价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格(2)正常成交价格+ 应由买方负担的税费买方实际付出的价格本题的计算过程为该宗房地产的正常成交价格买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 解决此题的关键就是掌握上面提到的这两点。10 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。意在考查成本法的概念。解决此题的关键在于记忆或
32、根据对几种价格的了解，采用排除法即可。11 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的计算方法。在计算建筑物折旧时，应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响，建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧。解决此题的关键在于分清建筑物经济寿命和土地使用权年限两者之间的关系。12 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的求取方法。功能过剩引起的折旧包括无效成本和超额持有成本。其中，功能过剩造成的无效成本可以通过使用重置成本而自动得到消除，但如果使用重建成本则不能消除。解决此题的关键在于分清重置成本和重建成本。1
33、3 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查有关收益法的一些概念。收益乘数法是直接资本化法的一种，不能将直接资本化法称为收益乘数法。解决此题的关键在于正确理解收益法的一些相关概念。14 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查报酬资本化法的公式及其计算。本题为有限年且其他因素不变的情况，要求在已知不同年限价格的前提下，求解报酬率。根据计算公式求解的话，需解高次方程，计算非常复杂。所以，此题可采用试算的方法。使用期限 40 年时每年的净收益为从以上可以看出，两者的每年净收益相同，所以 7%为正确答案。15 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在
34、考查报酬资本化法的公式及其计算。本题为有限年、净收益按一定比例递增的情况，而且逐年递增的比率与报酬率相等。计算过程如下： 解决此题的关键在于要注意到逐年递增的比率与报酬率相等这一特殊情况。如果不相等，计算公式就要复杂，平时应多加强这方面的练习。16 【正确答案】 D【试题解析】 该宗房地产 2006 年 3 月 1 日的收益价格测算如下：A198 万元 A2100 万元A2103 万元 A105 万元 Y9%n39-435 年 t3 年将上述数字带入公式中计算如下：17 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查利用长期趋势法预测房地产的价格。本题中房地产价格时间序列的逐期增减
35、量大致相同，可用平均增减量法来进行预测。具体计算过程为房地产价格逐年上涨额的平均数为：据此预测该房地产 2007 年的价格为V6(1900 566)元/m 2=2236 元/m 2 解决此题的关键在于找出题中所给条件的规律，进而找到合适的解法。18 【正确答案】 A【试题解析】 该建筑物的折旧额的计算过程如下：19 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的概念。建筑物折旧中的经齐折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。修建铁路对于住宅来讲，会降低其价值。解决此题的关键在于深刻理解几种建筑物折旧的含义。20 【正确答案】 B【试题解析
36、】 此题属于掌握的范畴。是在考查利率对房地产价格的影响。利率上升或下降都会使房地产的价格产生波动。房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降：利率下降，房地产价格会上升。解决此题的关键在于弄清利率的作用。21 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价程序中的明确估价基本事项。明确估价基本事项主要包括三方面：明确估价目的；明确估价对象；明确估价时点。其中估价目的是龙头。解决此题的关键在于日常的工作体会以及重点记忆。22 【正确答案】 B【试题解析】 该建筑物的物质折旧计算如下：该建筑物的物质折旧颗2+15+40+4.4661.46( 万元)23 【正确答案】
37、D24 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价中的最高最佳使用原则。最高最佳使用原则要求评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。解决此题的关键就是本着这个原则来进行选择的。25 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。商品租金是以房地价值为基础确定的租金，是几种租金中项数最多的，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润 8 项因素。解决此题的关键在于准确理解市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金的联系和区别。26 【正确
38、答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法适用的对象。路线价法是一种快速、相对公平合理，又能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法。解决此题的关键在于理解路线价的内涵。27 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法中标准宗地的选择。标准宗地的具体要求有很多，在复习的时候应在理解的基础上进行记忆。28 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查假设开发法的适用对象。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房。解决此题的关键在于熟练掌握假设开发法的适用对象。29
39、【正确答案】 C30 【正确答案】 A31 【正确答案】 D32 【正确答案】 C33 【正确答案】 A34 【正确答案】 D35 【正确答案】 D二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 房地产按开发程度来划分，除了选项 B、C 、D 外，还有在建工程和现房。37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 除了选项 A、B、C、D 外，房地产估价人员应遵守的职业道德还有：应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不
40、得恶意压低收费进行不正当竞争；不得将资格证书 (包括注册证书)借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。38 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 除了选项 B、C、D、E 外，房地产估价的必要性还有：土地使用权出让的需要；房地产转让、租赁的需要；房地产抵押、典当的需要；房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；企业有关经济行为的需要；房地产管理的需要；其他方面的需要。39 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 除了选项 A、B、C 外，还包括相关物品的价格水平和消费者对未来的预期。40 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 成交价格是一个已完成
41、的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解。41 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 筛选时还应考虑其价值是否最大。42 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 运用市场法估价一般分为下列四大步骤进行：搜集交易实例。选取可比实例。 对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。43 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 运用成本法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集有关房
42、地产开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格； 测算折旧；求取积算价格。44 【正确答案】 B,C,E【试题解析】 除了选项 B、C、E 外，房地产价格的构成还有：投资利息、销售费用、销售税费和开发利润。45 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；预测估价对象的未来收益(如净收益) ； 求取报酬率或资本化率、收益乘数；选用适宜的收益法公式计算收益价格。46 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-
43、 管理费用-投资利息-销售费用- 销售税费- 续建投资利润- 买方购买在建工程应负担的税费。47 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有一些其他作用，例如：用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。48 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 运用路线价法估价一般分为下列六个步骤进行：划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地的价值。
