1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 16 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为 9%，若该类房地产的资本化率为 10.8%，则自有资本要求的年收益率为( )。（A）15.0%（B） 15.7%（C） 12.6%（D）11.6%2 某建筑物，政府主管部门规定的该类房地产建筑物的耐用年限 N 与该建筑物的实际年龄、尚可使用年数 n 之间的关系为( )。（A）N=t+n（B） Nt+n（C） Nt+n（D）A、B、C 都有可能3 甲土地的单价 2100 元/m 2，建筑容积率为 7，乙土地的单价 1500
2、 元/m 2，建筑容积率为 5，该两块土地的总价相比( )。（A）甲的等于乙的（B）甲的高于乙的（C）甲的低于乙的（D）难以判断4 某类房地产 2000 年至 2004 年每年的价格分别为 910 元/m 2、1190 元/m 2、1490元/m 2、 1810 元/m 2、2110 元/m 2。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于 2005年的价格为 ( ) 元/m 2。（A）2390（B） 2410（C） 2430（D）24505 某建筑物已使用 8 年，经实地勘察，估计尚可使用 32 年，残值率为 5%，则该建筑物的成新率为( ) 。（A）75%（B） 80%（C） 81%（D）84%6
3、 某宗房地产已使用 5 年，现土地价值为 50 万元，建筑物重置价格为 80 万元，房地产每年的纯收益为 11 万元，土地资本化率为 8%，建筑物资本化率为 10%，则该宗房地产的价值为 ( ) 万元。（A）130.0（B） 119.2（C） 117.5（D）120.07 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500 元/m 2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方( ) 元
4、/m 2。（A）2020.80（B） 2214.29（C） 2336.45（D）2447.378 路线价法特别适用于( )需要对大量土地进行估价的场合。（A）土地经济评价（B）土地课税（C）土地收益测算（D）土地定级9 在市场比较法中，土地使用权年限修正属于( )修正。（A）交易情况（B）交易日期（C）区域因素（D）个别因素10 有一宗前后临街的矩形宗地，总深度 27m，前街路线价为 2000 元/m 2，后街路线价为 1000 元/m 2，若按重置价值法估价，则前街影响深度为( )m。（A）9（B） 13.5（C） 15（D）1811 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收
5、益价格估算可采用( )。（A）类似写字楼的客观收益（B）市场比较法（C）该写字楼的实际收益（D）无法估算12 现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为( )时点的状态。（A）现在（B）未来（C）过去（D）B 和 C13 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元，此后分别逐年递增 2%和 1%，该类房地产的资本化率为 8%，则该房地产的价格为( )万元。（A）100（B） 42（C） 63（D）7714 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。（A）均衡原理（B）预期原理（C）竞争原理（D）替代原理15
6、 某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应 ( ) 。（A）取三者的平均值（B）取三者的中间值（C）任选其中之（D）在三者的基础上综合分析决定16 某办公楼的土地面积为 3000m2，建筑面积为 10 000 m2，该办公楼出租正常月纯收益为 18 万元，建筑物重置价格为 2000 元/m 2，成新率为 80%，土地和建筑物的资本化率分别为 7%和 8%，该办公楼的土地正常价格为( )万元。（A）800（B） 1571（C） 1257（D）130017 以下对某宗房地产变现能力影响最轻的因素是( )。（A）市场状况（B）独立实用性（C）开发程度（D）通用
7、性18 估价报告有效期应从( )起计。（A）估价时点（B）估价作业期（C）出具估价报告之（D）签订估价委托合同之日19 开发利润与开发完成后的房地产价值之比称为( )。（A）开发利润率（B）销售利润率（C）成本利润率（D）直接成本利润率20 现时中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。（A）建筑技术（B）土地权利设置（C）相邻关系（D）土地使用管制21 一厂房建成 8 年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为 40 年，建筑物的经济寿命为 50 年，则计算该建筑物折旧的经济寿命为( )年。（A）40（B） 42（C） 48（
8、D）5022 标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价( )。（A）逐渐降低（B）逐渐升高（C）可视为基本不变（D）为零23 某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应该按( )进行评估。（A）工业厂房（B）工业用地（C）商品住宅（D）商住用地24 下列关于农地征收费用的表述不正确的是( )。（A）青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定（B）征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定（C）新菜地开发建设基金的缴纳标准由省
9、、自治区、直辖市规定（D）地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定25 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度大致接近时，宜采用( ) 预测房地产的未来价格。（A）数学曲线拟合法（B）平均增减量法（C）平均发展速度法（D）移动平均法26 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化” 属于 ( )。（A）社会因素（B）环境因素（C）人口因素（D）行政因素27 房地产估价中的价值，一般是指( )。（A）使用价值（B）交换价值（C）投资价值（D）账面价值28 估价时点应与( ) 的日期相一致。（A）签订估价合同（B）开始估价作业（C）完成估价报告（D）估价结果所属29 某
10、大厦总建筑面积 6000m2，房地总价值 2400 万元，其中土地总价值 800 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 126 万元，建筑面积为 300m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。（A）5.00%（B） 5.25%（C） 5.40%（D）5.75%30 某套住宅的套内建筑面积价格为 2600 元/m 2，已知使用面积为 58m2，套内建筑面积为 67m 2，应分摊的共有建筑面积为 6m2。该套住宅的建筑面积价格为( )元/m2。（A）2600.00（B） 2386.30（C） 2832.84（D）3003.4531 当现状房地产的价值小于新建房地
11、产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以( )进行估价。（A）保持现状前提（B）装修改造前提（C）转换用途前提（D）重新利用前提32 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是( )的房地产状况。（A）估价时点（B）搜集该可比实例时（C）进行房地产状况修正时（D）成交价格所反映33 收益法适用的条件是房地产的( )。（A）收益能够量化（B）风险能够量化（C）收益和风险其一可以量化（D）收益和风险均能量化34 从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于( )。（A）一般物价上涨率（B）餐饮业利润率（C）土地开发利润率（D）特殊物业投资收益率35 预计某地区
12、某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会 ( ) 。（A）上升（B）下降（C）不变（D）升降难定二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 下列属于土地使用管制的事项有( )。（A）建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地（B）取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施（C）某宗土地使用中，要求容积率为 2.0（D）甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路（E）某宗土地只能用于商业房地产开发37 公开市场价值是指下列( )交
13、易条件下最可能实现的价格。（A）卖方和买方掌握必要的市场信息（B）卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象（C）买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价（D）卖方和买方追求各自利益的最大化（E）卖方和买方急于完成交易38 某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为 50 万元，首付款为房价的30%，余款在未来 10 年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。（A）该房地产的实际价格等于名义价格（B）该房地产的名义价格为 50 万元（C）该房地产的实际价格高于 50 万元（D）该房地产的实际价格为 50 万元（E）该房地产不存在名义价格39 根据适合
14、原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。（A）与外部环境最协调（B）达到规模递增（C）内部构成要素的组合最适当（D）外部环境与内部因素相关联（E）外部环境要素为最适当的组合40 在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。（A）卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)（B）卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费（C）买方实际付出的价格-应由买方负担的税费（D）应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率（E）买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)41 市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。（A）环境（B）地形地
15、势（C）外部配套设施（D）内部基础设施完备程度（E）装饰装修42 在运用成本法时最主要的有( )。（A）区分计划成本和实际成本（B）区分实际成本和客观成本（C）结合实际成本来确定评估价值（D）结合实际开发利润来确定评估价值（E）结合市场供求分析来确定评估价值43 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。（A）重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出（B）重新购建价格是在估价时点的价格（C）重新购建价格是客观的价格（D）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格（E）土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格44 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属
16、于经济折旧的有( )。（A）功能落后（B）功能缺乏（C）环境污染（D）交通拥挤（E）正常使用的磨损45 根据净收益求取的不同，收益法可分为( )。（A）直接资本化法（B）投资法（C）收益乘数法（D）利润法（E）现金流量折现法46 假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。（A）可接受性（B）保值增值性（C）现实社会需要程度（D）未来发展趋势（E）固定性47 运用长期趋势法估价的一般步骤有( )。（A）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别（B）整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图（C）观察、分析时间序列，得出一定
17、的模式（D）以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格（E）对未来的价格进行分析和预测48 高层建筑地价分摊的方法有( )。（A）按建筑物价值进行分摊（B）按房地价值进行分摊（C）按土地价值进行分摊（D）按建筑面积进行分摊（E）按楼面地价进行分摊49 影响房地产价格的经济因素主要有( )。（A）经济发展状况、储蓄、消费、投资水平（B）社会发展状况、房地产投机和城市化（C）财政收支及金融状况、利率（D）物价、汇率、居民收入（E）人口数量、行政隶属变更、居民收入50 下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。（A）对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期
18、为估价时点（B）城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日（C）分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点（D）房地产估价人员可以假定估价时点（E）对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 土地仅指土地部分。 ( )（A）正确（B）错误52 稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是绝对缺乏。 ( )（A）正确（B）错误53 为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者得利，卖者受损。 ( )（A）正确（B）错误54 搜
19、集交易实例是市场法中的一个步骤，需等到需要采用市场法估价时才可以开始。 ( )（A）正确（B）错误55 因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。 ( )（A）正确（B）错误56 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。 ( )（A）正确（B）错误57 凡是影响真实需求与真实供给的因素，如收入、成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。 ( )（A）正确（B）错误58 投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。 ( )（A）正确（B）错误59 在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。( )（A
20、）正确（B）错误60 如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。 ( )（A）正确（B）错误61 依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后，再转入一个规模的收益递减阶段。 ( )（A）正确（B）错误62 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。 ( )（A）正确（B）错误63 只要是房地产市场发达的地区，运用市场比较法就是有效的。 ( )（A）正确（B）错误64 在房地产交易情况修正中，一般是采用正常价格较可比实例房地产的成交价格高多少或低多少的说法。
21、( )（A）正确（B）错误65 估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。 ( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某在建工程开工于 2001 年 3 月 1 日，用地总面积 2000m2，建筑容积率为 5.1，用途为公寓。土地使用年限为 50 年，从 2001 年 3 月 1 日起计。土地取得费用为楼面地价每平米 1000 元，该公寓正常建设期为 2 年，建设费用为
22、每平米建筑面积2500 元，至 2001 年 9 月 1 日已完成主体封顶，已投入了建设费用的 45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平米 80 元，可出租面积为建筑面积的 65%，正常出租率为 80%，出租期间运营费用率为 30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的 5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于 2001 年 9 月 1 日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为 8%，折现率为 14%。67 为评估某写字楼 2001 年 10 月 1 日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、 C 三宗类似
23、写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：(1) 可比实例的成交价格与成交日期 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (3) 调查获知该类写字楼的价格 2000 年 11 月 1 日到 2001 年 6 月 1 日平均每月比上月上涨 1.2%，2001 年6 月 1 日至 2001 年 10 月 1 日平均每月比上月上涨 1.8%。(4) 房地产状况分析判断 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素 1 是因素 3 的 4 倍，因素 2 是因素 3 的 1.67 倍。房地产状况各因素的正值表示可比
24、实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼 2001 年 10 月 1 日的正常市场价格。如需计算平均值，采用简单算术平均法。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 16 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于了解的范畴。是在考查收益法中投资组合技术。由于此题中无法求出抵押贷款常数，所以用抵押贷款利率来代替。根据计算公式r0M?rM+(1-M)rE10.8%70%9%+30%rErE15%掌握此题的关键在于要弄清投资组合技术的含义。2 【正确答案】 D【试题解析】 此题属
25、于掌握的范畴。是在考查年限法中的建筑物的经济寿命问题。当建筑物的维护属于正常的，建筑物的经过年数与尚可使用年数之和与规定的耐用年限相当；当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，建筑物的经过年数与尚可使用年数之和就会大于规定的耐用年限；当建筑物的维护保养较差的，建筑物的经过年数与尚可使用年数之和就会小于规定的耐用年限。解决此题的关键在于要有建筑物经济寿命的概念。3 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。此题中通过土地单价和建筑容积率可以求得楼面地价，能够比较出两宗房地产价格水平的高低，但由于不知道建筑面积，判断不出总价的高低。解决此题的关键在于
26、读懂题意。4 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查利用长期趋势法预测房地产的价格。具体计算过程为房地产价格逐年上涨颇的平均数为据此预测该房地产 2007 年的价格为 V5(910+3005)元/m 22410 元/m 2 解决此题的关键在于弄清平均增减量法的含义。5 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的求取。成新折扣法和年限法之间可以通过建筑物折旧值相等建立联系。即解决此题的关键在于弄清成新折扣法和年限法之间的关系。6 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。这是一道综合题，考查的是采用收益法和成本法来估算土地的价格。根据给出的
27、条件，具体计算过程如下：7 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。意在考查市场法中交易情况修正的方法。对于交易税费非正常负担的修正，主要是把握下列两点：(1)正常成交价格-应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格(2)正常成交价格+ 应由买方负担的税费买方实际付出的价格本题的计算过程为解决此题的关键就是掌握上面提到的两点。8 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法的适用对象。路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。它特别适于土地课税、土地整理、征地拆迁或者其他需要在大范围内对大量土地进行的估价。解决此题的关键在于深刻理解路线价法的主要用途。9 【正确答
28、案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查对房地产价格影响因素总的认识。影响因素中的个别因素是由于具体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素。解决此题的关键在于正确理解一般因素、区域因素、个别因素的含义，将其区分清楚。10 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。采用路线价法计算前后两面临街矩形土地价格的过程为：解决此题的关键在于熟悉计算公式的内涵。11 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。这是一道综合题，既考查房地产估价的概念，又考查估价的方法。房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来。本题中该写字楼虽然目前无交易，但有其客观合理
29、的价格，而不能用该写字楼的实际收益来测算其价格，可用类似写字榜的客观收益。市场法是适用于具有交易性的房地产，但与第一个答案相比，第一个更贴切、具体。12 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查估价时点原则的含义和内容。由于是期房，房地产状况为来来某个时点。但现在要预测该期房目前的价格，所以估价时点为现在，那么，房地产市场肯定也是现在的某个时点。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系比较复杂，辅导教材在这方面讲的很详细，关键还在于在理解的基础上要熟练掌握。13 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查收益法中净收
30、益的求取。本题为净收益按一定比例递增或递减的情况，在复习时应注意有效毛收入和运营费用递增或递减的情况，此时分母中的加减符号可以这样理解，不论是有效毛收入还是运营费用，只要是进增，都应该是减号，只要是递减，都应该是加号。本题具体计算过程为：14 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查各种估价方法的理论依据。市场法的理论依据是替代原理；成本法的理论依据是替代原理和生产费用价值论；收益法的理论依据是预期原理；假设开发法(也称剩余法)的理论依据也是预期原理。解决此题的关键在于在理解的基础上进行记忆。15 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价程序中的确
31、定估价结果。由于采用不同的估价方法算出的结果差距较大，不能盲目地采用一些数学方法来求出一个综合结果，而应该具体分析，找出出现差异的原因。16 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。这是一道综合题，考查的是采用收益法和成本法来估算土地的价格。根据给出的条件，具体计算过程如下：17 【正确答案】 A18 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价程序中的撰写估价报告。估价报告的有效期是指使用估价报告不得超出的时间界限，如到未来某个年月日止，或自估价报告完成或交付之日起多长时间内有效。19 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法中房地产
32、价格构成及各构成部分的测算。在复习时应注意区分开发利润率、销售利润率、成本利润率以及直接成本利润率。20 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于了解的范畴。是在考查房地产的概念。对土地利用的限制可归纳为下列三个方面：土地权利设置及其行使的限制；房地产相邻关系的限制；土地使用管制。对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地和城市规划。解决此题的关键在于区分开对土地利用的限制的三个方面。21 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的计算方法。在计算建筑物折旧时，应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响，建筑物的经济寿命晚于土地使
33、用权年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧。解决此题的关键在于分清建筑物经济寿命和土地使用权年限两者之间的关系。22 【正确答案】 C【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。众理论上讲，标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高，由此远离道路方向，地价可视为基本不变，解决此题的关键在于在理解的基础上记忆。23 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查最高最佳使用原则。最高最佳使用原则要求评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。解决此题的关键就是本着
34、这个原则来进行选择。24 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查农地征收费用的有关规定。解决此题的关键在于日常的工作积累和重点记忆。25 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查长期趋势法中各种具体方法的适用范围。运用平均增减量法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大至接近。解决此题的关键在于正确区分各种方法的适用范围。26 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于了解的范畴。是在考查社会因素对房地产价格的影响。影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况，社会治安程度、房地产投机和城市化。解决此题的关键在于正确区
35、分影响房地产价格的各种因素。27 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。解决此类问题的关键在于深刻理解各种价值的含义。28 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。估价时点是指估价结果对应的日期。解决此题的关键是分清这几个日期的含义。29 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查高层建筑地价分摊与土地占有份额的确定。确定的方法一般有三种：按建筑面积进行分摊；按房地价值进行分摊；按土地价值进行分摊。这三种中最合理的为第三种。本题计算过程如下：30 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于了解的
36、范畴。是在考查房地产的概念。通常所指的单位建筑面积的价格，是指包括套内建筑面积和公摊面积的价格，所以此题的计算过程如下：31 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价中的最高最佳使用原则。最高最佳使用原则要求评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。解决此题的关键就是本着这个原则来进行选择。32 【正确答案】 D【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查选取可比实例的质量要求。可出实例的价格是成交时的价格，所以其房地产状况肯定是成交价格所反映的状况。解决此题的关键在于掌握估价时点原则。33 【正确答案】 D【试题解析】
37、 此题属于熟悉的范畴。是在考查收益法适用的条件。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都易于量化。解决此题的关键在于在理解收益法概念的基础上进行记忆。34 【正确答案】 A【试题解析】 此题属于掌握的范畴。是在考查物价对于房地产价格的影响。从一段较长时期看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。但和餐饮业利润率、土地开发利润率、特殊物业投资收益率不好比较。解决此题的关键在于日常的工作积累和重点记忆。35 【正确答案】 B【试题解析】 此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产供求与价格之间关系的特殊性。解决此题的关键在于能够通过供求曲线熟练找出均衡价格和均衡交易量的变化情况。二、多
38、项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 A,C,E【试题解析】 对土地利用的限制可归纳为三个方面：土地权利的设立和行使的限制；房地产相邻关系的限制； 土地使用管制。题中的 A、C、E 所述的内容属于土地使用管制的内容，而 B 选项属于第项的内容，D 选项属于第项的内容。37 【正确答案】 A,B,D【试题解析】 公开市场价值定义为在下列交易条件下最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；交易双方具有必要的专业知识并了解交
39、易对象； 交易双方掌握必要的市场信息；交易双方有较充裕的时间进行交易； 不存在买者因特殊兴趣而给予附加。38 【正确答案】 D,E【试题解析】 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。39 【正确答案】 A,C【试题解析】 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时内部构成要素的组合最适当时，便为最高最佳使用。40 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 房地产正常的成交价格卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费，故 B 项错；房地产正常的成
40、交价格买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)，故 E 项错。41 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 市场法中实物状况比较和调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。42 【正确答案】 B,E【试题解析】 运用成本法时要注意两个方面：一是要区分实际成本和客观成本，在估价中应采用客观成本，而不是实际成本；二是要结合市场供求分析等来确定评估价格，当该类房地产市场供大于求时，应下调评估
41、价值；求大于供时，应上调评估价值。43 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 重新购建价格又称重新构建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。故 A 项错。土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。故 E 项错。44 【正确答案】 C,D【试题解析】 功能落后和功能缺乏属于功能折旧；正常使用的磨损属于物质折旧。45 【正确答案】 A,E【试题解析】 根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法，报酬资本化法也称为现金流量折现法。46 【正确答案】 A,C,D
42、【试题解析】 最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。47 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 运用长期趋势法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实、可靠；整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式；以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。48 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 高层建筑地价分摊的方法有：(1)按建筑面积进行分摊；(2)按房地价值进行分摊；(3)按土地价值分摊。49 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 B 选项属于社会因素，E 选项属于人口因素和行政因素。50 【正确答案】 A,B
