1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 18 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 估价的通俗含义是估计( )的价格或价值。（A）现有物品（B）一般物品（C）经济物（D）建筑物品2 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有( )的特性。（A）独一无二和供给有限（B）独一无二和价值量大（C）流动性差和价值量大（D）不可移动和用途多样3 房地产具有供给有限特性，本质上是由于( )决定。（A）土地总量有限（B）规划限制（C）房地产不可移动（D）价值量大4 估价报告书中说明的( )限定了其用途。（A）估价原则（B）估价方法（C）估价目的（D）估价对象状况5 下列不
2、属于土地使用权的是( )。（A）建设用地使用权（B）宅基地使用权（C）土地承包经营权（D）租赁权6 不属于引起房地产价格上升的原因是( )。（A）外部经济（B）需求增加导致稀缺性增加（C）生活水平的提高（D）通货膨胀7 最适合用市场法估价的是( )。（A）用做生产的房地产（B）可销售的房地产（C）出租或营业的房地产（D）仅适用于自用的房地产8 下列( ) 使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。（A）用途（B）建筑规模（C）容积率（D）绿地率9 房地产价格与一般物品价格的( )表现出房地产价格的独特之处。（A）等值（B）不等值（C）相同（D）不相同10 从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措
3、施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的( )。（A）长期趋势（B）后期利润（C）权益（D）供给和需求11 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500 元/m 2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方 ( ) 元/m 2。（A）2020.80（B） 2214.29（C） 2336.45（D）2447.3712 某套住宅建筑面积为 100m2，套内建筑面积
4、为 92m2，使用面积为 80m2，每平方米使用面积的价格为 3000 元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。（A）2400（B） 2580（C） 2607（D）276013 评估某宗房地产 2005 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为 3 000 元/m2，成交日期为 2005 年 1 月末，该类房地产自 2005 年 1 月末至 2005 年 9 月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5% ，-1.0%， 1.5%， -1.5%，0。则该可比实例在 2005 年 9 月末的价格为( )元/m 2。（A）2938（B） 2982（
5、C） 3329（D）327914 在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是 6800 元/m2、6700 元/m 2 和 6300 元/m 2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是 0.3、0.5 和 0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价则前者与后者的差值是( )元/m 2。（A）-100（B） -50（C） 50（D）10015 下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。（A）交通拥挤（B）建筑技术进步（C）城市规划改变（D）自然环境恶化16 砖混结构二等房屋的残值率一般为( )。（A）4%（B） 3%（C） 2%（D）
6、1%17 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为 50 年，单价为 3500 元/m 2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为 30 年，单价为 3000 元/m 2，报酬率为 6%。那么，甲的价格 ( ) 乙的价格。（A）高于（B）低于（C）等于（D）条件不足，无法确定18 除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其 ( )的状况。（A）估价作业日期（B）成交日期时（C）估价时点（D）交易日期调整后19 某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为 40 年，建造期为 2 年，建筑物的经济寿命为 60 年，则建筑物折旧的经济寿命为
7、 ( ) 年。（A）38（B） 42（C） 58（D）6020 某房地产未来年净收益为 30 万元，又知 10 年后的转售价格为 150 万元，若报酬率为 8% ，利息率为 7%，则该房地产现值为( )万元。（A）351.30（B） 280.19（C） 270.78（D）277.5521 某房地产的报酬率为 8%，收益期限为 30 年时的价格为 4000 元/m 2。若报酬率为 6%，收益期限为 50 年时，则该房地产的价格为( )元/m 2。（A）3800（B） 4500（C） 5200（D）560022 某宗房地产的收益期限为 40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15 万元、1
8、8 万元、23 万元，以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8%则该宗房地产的收益价格最接近于( )万元。（A）280（B） 285（C） 290（D）29523 某写字楼年出租净收益为 300 万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的 1.2 倍，该类房地产的报酬率为 10%，则该宗写字楼现在的价格为( ) 万元。（A）4580（B） 5580（C） 6580（D）758024 某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置
9、率 20%，年运营费用 50 万元。目前该类物业无风险报酬率为 5%，风险报酬率为安全利率的 60%，则该商场在2005 年 10 月的价值最接近于( )万元。（A）536（B） 549（C） 557（D）81625 某在建工程土地使用权年限 40 年；自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m2，年净收益为 480 万元，自开工到建成的开发期为 3 年，估计该项目至建成还需 1.5 年，已知报酬率为 8%，折现率为 12%，该项目开发完成后的房地产现值为( ) 万元。（A）4023.04（B） 4074.10（C） 4768.50（D）5652.0926 有一宗三角形的
10、土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为 2000 元/m 2，如果该宗地临街深度为 75 英尺，临街宽度为 50 英尺，那么该宗三角形土地的价格为( )万元。 （A）350（B） 34.5（C） 315（D）30527 某高层楼房占用的土地总面积为 800m2，总建筑面积为 2000m2，某人拥有其中120m2 的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为 ( )m 2。（A）40（B） 45（C） 48（D）5028 房地产估价的主要难点是( )。（A）市场行情变化不定（B）供需变化引起价格变化（C）房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握（D）房地产价格的影响因
11、素影响程度不同29 房地产的最高最佳使用状态不包括( )。（A）最佳区位（B）最佳规模（C）最佳用途（D）最佳集约度30 预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会( ) 。（A）上升（B）下降（C）不变（D）升降难定31 某单位拥有的房地产每年可产生 100 万元净收益，同时此单位有 2000 万元资金以 5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与( )万元的资金等价。（A）2000（B） 400（C） 4000（D）1000032 某宗房地产未来第一年的净收益为 20 万元此后每年的净收益会在上一年的基础
12、上增加 3 万元，该类房地产的报酬率为 8%。该房地产的价格为( )万元。（A）695.83（B） 681.25（C） 715.83（D）718.7533 某宗房地产的土地面积为 1000m2，建筑面积为 1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为 300 元/m 2 和 50 元/m 2，则该宗土地的减价修正额为( )元/m 2（A）50（B） 250（C） 300（D）35034 某可比实例价格为 2000 元/m 2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为( )元/m 2。 （A）2000（B） 2222（C） 2100（D）190535 (
13、)是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。（A）书面报告（B）口头报告（C）叙述式报告（D）表格式报告二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产价格与一般物品价格的共同之处是( )。（A）供求变化（B）生产成本（C）价格差异（D）按质论价（E）都用货币表示37 房地产价格的形成条件有( )。（A）房地产的需要（B）房地产的有用性（C）房地产的有效需求（D）房地产的相对稀缺性（E）房地产的有效供给38 如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为( )
14、：（A）0.5（B） 1.0（C） 1.5（D）2.0（E）339 在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格( )卖者所愿意接受的最低价格|寸交易才会成功。（A）高于（B）等于（C）低于（D）不高于（E）不等于40 建筑物的物质折旧包括( )。（A）功能衰退（B）正常使用的磨损（C）环境恶化（D）意外的破坏损毁（E）城市规划改变41 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。（A）未来净收益的大小（B）获得净收益的可靠性（C）获得净收益期限的长短（D）获得净收益预期（E）估价对象的现值42 影响房地产价格的区位因素有( )等。（A）建筑规模（B）临路状况（C
15、）楼层（D）建筑容积率（E）繁华程度43 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括 ( ) 等。（A）图书馆（B）钢铁厂（C）空置的写字楼（D）单纯的建筑物（E）加油站44 房地产价格构成中的开发成本包括( )。（A）取得土地使用权时的出让金或转让金（B）基础设施建设费（C）公共配套设施建设费（D）勘察设计和前期工程费（E）管理费45 下列表述中，正确的有( )。（A）开发经营期可分为开发期和经营期（B）开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期（C）开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，与开发经营期起点相同（D）经
16、营期可具体化为销售期和出租期（E）在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期46 ( )为房地产正常成交价格的形成条件。（A）公开市场，交易对象本身也具备市场性（B）理性的经济行为（C）适当的期间完成交易（D）买者和卖者众多，且具有完全信息（E）卖者对价格具有控制力量47 不属于土地取得成本构成的项目有( )。（A）可行性研究费用（B）拆迁安置补偿费用（C）土地使用权出让金（D）基础设施配套费用（E）勘察设计工程费48 不属于房地产估价程序作用的是( )。（A）提高估价利润（B）保证估价权益（C）保障估价质量（D）提高估价效率（E）规范估价行为49 不属于房地产估价资料的是( )。（A）反映
17、估价对象状况的资料（B）当地经济状况的资料（C）相关实例资料（D）以房地产价格有普遍影响的资料（E）可长期发展项目的资料50 估价作业方案编制的思路包括( )。（A）拟采用的估价技术路线和估价方法（B）拟调查搜集的资料及其来源渠道（C）预计需要的时间、人力和经费（D）估价作业步骤和时间进度安排（E）估价报告的编写三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 依据中华人民共和国城市房地产管理法规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增房屋应属于抵押财产”。( )（A）正确（B）错误52 已经停工的房地产开发项目不属于在建工程。( )（A）正确（B）错
18、误53 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。( )（A）正确（B）错误54 开发周期较长的房地产，供给弹性相应较小。( )（A）正确（B）错误55 明确估价基本事项包括明确估价目的、估价时点、估价方法三个方面。( )（A）正确（B）错误56 如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。( )（A）正确（B）错误57 估价时所依据的房地产市场情况应始终是估价时点时的。( )（A）正确（B）错误58 作为同一估价机构、在同一城市、同一时期、按同一估价目的，对不同位置、档
19、次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。( )（A）正确（B）错误59 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利润分开，不能算作利润。 ( )（A）正确（B）错误60 某房地产 2002 年的净收益为 20 万元，剩余经济寿命 30 年，报酬率为 10%，折现率为 8%，则其客观市场现值为 188.54 万元。( )（A）正确（B）错误61 在报酬资本化法的公式中，如房地产的未来净运营收益的时间单位为月，而房地产的报酬率的时间单位为年。则应对净收益或者对报酬率或者对酬劳资本化法公式进行相应调整。( )（A）正确（B）错误62 现金流量是指一个项目在某一特定的时期内收入和支出的资
20、金数额。( )（A）正确（B）错误63 开发期的起点是取得估价对象的日期，终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。 ( )（A）正确（B）错误64 长期趋势法主要用于推测、判断房地产的现在或未来的价格。( )（A）正确（B）错误65 一份完整的估价报告通常由以下儿部分组成：封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。( )（A）正确（B）错误四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C 、D、E 共五个类似住宅楼的交易实例其有关
21、资料如下表 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从 2001 年 7 月1 日至 2002 年 1 月 1 日该类住宅楼市场价格每月递增 1.5%，其后至 2002 年 11 月1 日则每月递减 0.5%，而从 2002 年 11 月 1 至 2003 年 4 月 30 日的市场价格基本不变，以后每月递增 1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的 3 个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2003 年 8 月 31 日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)。67 某在建工程开工于
22、2004 年 11 月 30 日，拟建为商场和办公综合楼，总用地面积 3000m2，土地使用权年限为 50 年，从开工之日起计，规划建筑总面积 12400 m2，办公楼建筑面积 10000m2，该工程正常施工期 2 年，建筑费用每平方米建筑面积2300 元，专业费用为建筑费的 10%，至 2005 年 5 月 31 日已完成 7 层主体结构，已投入总建筑费及专业费的 36%，还需要投入总建筑费及专业的 64%，贷款年利率为 8.5%，预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出，办公楼售价每平方米建筑面积 5000 元，销售税费为售价的 8%，商场可出租面积的月租金为 80 元/m2，建筑面积
23、与可出租面积之比为 1:0.75，正常出租率为 85%，出租的成本及税费为有效总收益的 25%，经营期资本化率为 8%，估计购买该在建筑工程的买方在该工程建成时应获得的正常投资利润为 5200000 元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于 2005 年 5 月 31 日的正常总价格。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 18 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C2 【正确答案】 D3 【正确答案】 A4 【正确答案】 C5 【正确答案】 D6 【正确答案】 C7 【正确答案】 B8 【正确答案】 B9 【正确答案】 D10 【正确答
24、案】 D11 【正确答案】 B12 【正确答案】 A13 【正确答案】 A14 【正确答案】 C15 【正确答案】 B16 【正确答案】 C17 【正确答案】 B18 【正确答案】 B19 【正确答案】 A20 【正确答案】 C21 【正确答案】 D22 【正确答案】 A23 【正确答案】 D24 【正确答案】 A25 【正确答案】 C26 【正确答案】 C27 【正确答案】 C28 【正确答案】 C29 【正确答案】 A30 【正确答案】 B31 【正确答案】 A32 【正确答案】 D33 【正确答案】 B34 【正确答案】 A35 【正确答案】 C二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或
25、 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 【正确答案】 D,E37 【正确答案】 B,C,D38 【正确答案】 C,D,E39 【正确答案】 A,B40 【正确答案】 B,D41 【正确答案】 A,B,C42 【正确答案】 B,C,E43 【正确答案】 A,B,D44 【正确答案】 B,C,D45 【正确答案】 A,B,C46 【正确答案】 A,B,C,D47 【正确答案】 A,D,E48 【正确答案】 A,B49 【正确答案】 B,E50 【正确答案】 A,B,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒
26、扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 B53 【正确答案】 B54 【正确答案】 A55 【正确答案】 B56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 A59 【正确答案】 B60 【正确答案】 B61 【正确答案】 A62 【正确答案】 A63 【正确答案】 B64 【正确答案】 B65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 (1)此题首先应确定采用 3 个交易实例为可比实例，尽管题目所给出的信息尚不够丰富，如 5
27、 个交易实例建筑结构不清楚，成交面积大小不了解，权利性质未说明等在极有限的信息条件下，比较难以做出筛选决定，初步认为A、C、E 三个交易实例作为可比实例较为恰当，原因是 D 交易实例成交日期较早，在 2001 年 7 月；而交易实例 B 的交易情况离正常交易情况距离较远，故而舍去，保留了 A、C、E 作为可比实例。 (2)以市场法求取某住宅的价格(单价)。 建立价格可比基础。可以认为这一步已经完成，A、C、E 的单价都是人民币元/平方米建筑面积，分别为 5100、5200、5000。 经市场法评估，该住宅楼在估价时点(2003 年 8 月 31 日)的正常单价为 5325.85 元/m2 建筑面积。67 【正确答案】 在建工程价格=预期建成后的价格-需投入的建筑费-需投入的专业费-销售税费 -投资利润 预期建成后的价格
