1、房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 19 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 国外和中国香港、中国台湾地区对房地产估价的( )不尽相同。（A）意义（B）称谓（C）定义（D）称谓和定义2 下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型( )。（A）出租的房地产（B）自用的房地产（C）餐饮的房地产（D）营业的房地产3 房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。（A）公正（B）公平（C）公开（D）估价对象的合法权益4 现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。（A）建筑技术（B）土地权
2、利设置（C）相邻关系（D）土地使用管制5 在房地产权利中，属于用益物权的是( )。（A）自物权（B）划拨土地使用权（C）抵押权（D）租赁权6 某宗面积为 3 000 m。的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 700 元/m 2。现按规划拟改为商业用地，容积率为 5.0，楼面地价为 960 元/m 2。理论上应补地价( )。（A）78 万元（B） 882 万元（C） 1210 万元（D）1272 万元7 某幢可出租房地产尚有 1 年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为 5000 元/m2，现房出租的年末净收益为 500 元/m 2。若按折现率 10%和风险补偿值 100 元/m2 计，该幢
3、房地产目前的价格应为( )。（A）4400 元/m 2（B） 4409 元/m 2（C） 4445 元/m 2（D）4455 元/m 28 一套建筑面积为 100m2，单价为 2000 元/m 2 的住宅，首期付款 5 万元，余款在未来 10 年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为 5.31%，则该套住宅的( )。（A）实际单价为 2000 元/m 2，实际总价为 30.16 万元（B）实际单价为 1950 元/m 2，实际总价为 20 万元（C）实际单价为 2000 元/m 2，实际总价为 20 万元（D）实际单价为 2200 元/m 2，实际总价为 30.16 万元9 同区位的甲、乙、
4、丙三种房地产，当价格变化百分比为 10%时，需求量变化百分比分别为 30%、10% 、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是( ) 。（A）富有弹性、单一弹性、缺乏弹性（B）完全弹性、单一弹性、完全无弹性（C）完全弹性、单一弹性、缺乏弹性（D）富有弹性、单一弹性、完全无弹性10 现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。（A）存量+ 新开发量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量（B）存量 +新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量（C）存量 +新开发量+空置房量 -拆毁量（D）存量+ 新增竣工量-拆毁量
5、11 市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得 103 分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得 98 分，则个别因素修正系数为( )。（A）1.05（B） 0.98（C） 0.95（D）1.0312 征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括( )。（A）征地管理费（B）耕地占用税（C）安置补助费（D）耕地开垦费13 某宗房地产交易，约定由买方实际支付给卖方 3700 元/m 2，买卖中涉及的全部税费由卖方承担，在当地类似房地产交易卖方应承担的税费为正常价格的 5.5%，买方应承担的税费为 4%，则该宗房地产的正常价格为( )元/m
6、 2。（A）3507（B） 3592（C） 3627（D）355814 某可比实例实际成交价格为 3400 元/m 2，以估价对象为 100，可比实例交易情况分值为 102，房地产状况因素分值为 98，则估价对象的比准价格为( )元/m 2。（A）3401.36（B） 3398.64（C） 3538.78（D）3266.6715 报酬率为( ) 与所投人的资本的比率。（A）净收益（B）投资回收（C）投资回报（D）收益16 某估价机构于 2003 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2003 年 8 月 15 日
7、进行复估，则复估的估价时点为( ) 。（A）2003 年 6 月 15 日（B） 2003 年 8 月 15 日（C）签订估价委托合同之日（D）估价人员与委托人商定的某日17 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。（A）建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数（B）建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数（C）建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等（D）建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数18 某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经
8、济寿命 60 年，则该商业房地产的折旧年限是( )年。（A）37（B） 40（C） 60（D）6319 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。（A）自然折旧（B）物质折旧（C）功能折旧（D）经济折旧20 通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。（A）土地取得成本+开发成本（B）土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用（C）土地取得成本+ 开发成本+ 管理费用+销售费用（D）开发完成后的房地产价值21 下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为( )。（A）新开发房地产项目（B）用于出售用途的房地产项目（C）具有投资开发或再开发潜力的房地产（D）用于投资或再开发的
9、房地产22 长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是( )和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。（A）指数平滑分析（B）趋势拟合分析（C）时间序列分析（D）相关分析23 开发经营期的起点是假设的( )。（A）开工日期（B）取得估价对象的日期（C）取得待开发土地的日期（D）开始出售开发完成后的房地产的日期24 直线趋势法公式中的常数 a、b 是由( ) 决定的。（A）房地产的历史价格资料（B）房地产的预测价格资料（C）房地产的现时价格资料（D）估价人员选取的价格资料25 某宗房地产，已知建筑物的重置价格为 1000 元/m 3，成新率为 70%房地产年净收益为 140 元/m
10、2，土地资本化率为 6%。建筑物资本化率为 8%，则该房地产的价格为 ( ) 元/m 2。（A）1700（B） 2000（C） 2100（D）2 40026 某临街深度 30.48 m(即 100 英尺)、临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 1500 万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为 15.24 m(即 50 英尺)、临街宽度20m 的矩形土地的总价为( )万元。（A）1200（B） 1150（C） 1100（D）105027 从事房地产估价，首先要有房地产( )。（A）估价业务（B）估价目的（C）估价对象（D）估价程序28 通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随
11、之上涨这反过来也说明了( ) 对地价的影响。（A）土地面积（B）地质条件（C）土地位置（D）土地形状29 资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指( )。（A）房地产开发企业自有资金周转的速度（B）估价对象房地产交为现金的速度（C）估价对象房地产带来净收益的速度（D）房地产开发企业流动资金周转的速度30 在某商业街深度 30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000 元/m 2，后街路线价为 2000 元/m 2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为( ) 。（A）18%（B） 20%（C） 15%（D）25%31 下列关于路线价法中，不正确的是( )。（A）路线价法实
12、质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理（B）路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价（C）运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐（D）路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格32 某宗面积为 5000m2 的房地产开发用地，市场价格 (按面地价)为 800 元/m 2容积率为 2，受让人需按照受让价格的 3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为( )万元。（A）824（B） 864（C） 882（D）90433 某大厦总建筑面积 10000m2，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值 2500万元。某人拥
13、有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为，180 万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为 ( )。（A）2.4%（B） 3.0%（C） 3.8%（D）7.2%34 影响房地产价格的环境因素不包括( )。（A）大气环境（B）声觉环境（C）卫生环境（D）治安环境35 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化” 属于 ( )。（A）社会因素（B）环境因素（C）人口因素（D）行政因素二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。36 房地产是指土地建筑物及其他地上
14、定着物，是( )的结合体。（A）设备（B）实物（C）权益（D）区地（E）环境37 从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括( )等。（A）有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地（B） “干净” 的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产（C）有租约限制的房地产（D）未来状况下的房地产（E）共有的房地产38 制作深度价格修正率的要领是( )。（A）选取标准宗地（B）设定标准深度（C）将标准深度分为若干等份（D）制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率（E）按深度价格修正率求取路线价39 用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )修正。（A）交易过程（B）交易情
15、况（C）交易日期（D）交易价格（E）房地产状况40 选取可比实例时，应符合的要求包括( )等。（A）可比实例与估价对象所处的地区必须相同（B）可比实例的交易类型与估价目的吻合（C）可比实例的规模与估价对象的规模相当（D）可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格（E）可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同41 评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括( )等。（A）环境景观（B）离市中心距离（C）朝向（D）城市规划限制条件（E）地势42 下列关于估价报告的说法中，不正确的有( )。（A）估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告（B）估价报告可视为估价人员提
16、供给委托人的“产品 ”（C）估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要（D）估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响（E）估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件43 收益乘数有( ) 。（A）毛租金乘数（B）利润乘数（C）净收益乘数（D）销售收入乘数（E）潜在毛收入乘数44 成本法中的利息计算，包括( )的利息。（A）土地取得成本和开发成本（B）土地取得成本、开发成本和管理费用（C）土地取得成本，开发成本、管理费用和利润（D）借贷资金（E）自有资金45 在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的( )。（A）客观收益（B）实际收益（C）
17、有形收益（D）无形收益（E）潜在收益46 不属于长期趋势法的方法是( )。（A）数学曲线拟合法（B）平均增减量法（C）时间顺序法（D）预测法（E）指数修匀法47 不符合选取标准临街宗地要求的是( )。（A）一面临街（B）土地形状为正方形（C）临街宽度与临街深度的比例适当（D）用途为所在路线区段具有代表性的用途（E）容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率48 下列属于报酬率求取方法的是( )。（A）累加法（B）功能法（C）市场提取法（D）投资报酬率插入法（E）匀衡法49 要做到现金流量折现，首先应做到( )。（A）后续开发经营期间究竟多长要估算准确（B）各项支出收入何时发生要估算准确（C）各项
18、支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确（D）投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致（E）各项支出、收入发生的机率50 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括( )。（A）拟采用的估价技术路线和估价方法（B）拟调查搜集的资料及其来源渠道（C）预计所需的时间、人力、经费（D）估价作业步骤和时间进度安排（E）违约责任三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 需要专业估价的资产必须同时具有“独一无二”和“不可移动”两个特性。( )（A）正确（B）错误52 房地产估价的合法原则，就是
19、要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。( )（A）正确（B）错误53 销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，通常简称“两税一费”。 ( )（A）正确（B）错误54 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。( )（A）正确（B）错误55 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为 216 万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为 5616 万元，资本化率为 8%，则该写字楼目前的收益价格估计为 5200 万元。( )（A）正确（B）错误56 资本化率等于房地产价格与其
20、年收益的比值。( )（A）正确（B）错误57 宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。( )（A）正确（B）错误58 计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。 ( )（A）正确（B）错误59 经过交易情况修正之后就把可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变成了正常市场价格。( )（A）正确（B）错误60 成本法是根据估价对象购建价格来求取估价对象价值的方法。( )（A）正确（B）错误61 开发利润是指房地产开发商的利润，也：冠建筑承包商的利润。( )（A）正确（B）错误62 收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。( )（A）
21、正确（B）错误63 某城市路线价标准深度为 18m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为 50%、30%、20%。则临街 12m 的矩形土地的平均深度价格修正率为 120%。( )（A）正确（B）错误64 低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。( )（A）正确（B）错误65 在进行房地产估价时，一般以实地查勘之日作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。( )（A）正确（B）错误四、计算题要
22、求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 某商场的土地使用年限为 40 年，从 2001 年 10 月 16 日起计。该商店共有两层每层出租面积各为 300m2。一层于 2002 年 10 月 16 日租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月租金为 200 元/m 2，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为 180 元/m 2 和 160 元/m 2，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为 10%。试测算该商场 2005 年 10 月 16 日带租约出售时的正常价格。67 某在建
23、工程开工于 2004 年 3 月 1 日，总用地面积 5000m2，规划总建筑面积为 15000m2，用途为写字楼。土地使用年限为 50 年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价 800 元/m 2。该项目的正常开发期为 2.5 年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积 1200 元。至 2005 年9 月 1 日实际完成了主体结构，已投人 50%的建设费用。但估计至建成尚需要 1.5年，可出租面积为建筑面积的 75%，正常出租率为 80%，出租的运营费用为有效毛收人的 25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的 3%，同类房地产开发项目的销
24、售费用和销售税费为售价的 5.55%。试根据上述资料用现金流量折线法测算该在建工程 2005 年 9 月 1 日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为 8%，折现率为 12%)。房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷 19 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D2 【正确答案】 C3 【正确答案】 D4 【正确答案】 D5 【正确答案】 B6 【正确答案】 D7 【正确答案】 C8 【正确答案】 C9 【正确答案】 D10 【正确答案】 A11 【正确答案】 C12 【正确答案】 C13 【正确答案】 D14 【正确答案】 A15
25、 【正确答案】 C16 【正确答案】 A17 【正确答案】 D18 【正确答案】 A19 【正确答案】 C20 【正确答案】 D21 【正确答案】 C22 【正确答案】 C23 【正确答案】 B24 【正确答案】 A25 【正确答案】 C26 【正确答案】 D27 【正确答案】 A28 【正确答案】 D29 【正确答案】 B30 【正确答案】 A31 【正确答案】 D32 【正确答案】 A33 【正确答案】 C34 【正确答案】 D35 【正确答案】 A二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0
26、.5 分。36 【正确答案】 B,C,D37 【正确答案】 B,C,E38 【正确答案】 B,C,D39 【正确答案】 B,C,E40 【正确答案】 B,C,D,E41 【正确答案】 A,B,C42 【正确答案】 C,D43 【正确答案】 A,C,E44 【正确答案】 D,E45 【正确答案】 A,C,D,E46 【正确答案】 C,D47 【正确答案】 B,E48 【正确答案】 A,C,D49 【正确答案】 A,B,C50 【正确答案】 A,B,C,D三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。51 【正确答案】 B52 【正确答案】 B53 【正确
27、答案】 B54 【正确答案】 B55 【正确答案】 A56 【正确答案】 B57 【正确答案】 A58 【正确答案】 A59 【正确答案】 A60 【正确答案】 B61 【正确答案】 B62 【正确答案】 A63 【正确答案】 A64 【正确答案】 A65 【正确答案】 B四、计算题要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留小数点后二位。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。66 【正确答案】 该商场 2005 年 10 月 16 日带租约出售时节正常价格测算如下。 商场一层价格的测算： 租赁期限内年净收益=300200(1-20%)12=57.60(万元) 租赁期限外年净收益=300180(1-20%)12=51.84(万元) 该商场的正常价格=商场- 层的价格+ 商场二层的价格 =511.68+445.89 =957.57(万元)67 【正确答案】 设该在建工程的正常购买总价为 V： 销售费用和销售税费总额=6277.035.55%=348.38( 万元) 购买该在建工程的税费总额=V3%=0.03V(万元) V=6277.03-992.00-348.38-0.03V V=5089.33(万元) 所以， 在建工程总价=5089.33(万元) 在建工程单价=5089.331.5=3392.89( 万元)
